Tierhaltung

Kein Gesetz, aber klare Regeln

Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) suchen Sie vergeblich nach einem Paragrafen, der die Tierhaltung in der Mietwohnung ausdrücklich regelt. Das klingt zunächst wie eine Einladung für Willkür — ist es aber nicht. Der Schlüssel liegt in § 535 Abs. 1 BGB: Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen und diesen Zustand aufrechtzuerhalten.

Was „vertragsgemäßer Gebrauch" bedeutet, lässt sich einfach erklären: Sie dürfen die gemietete Wohnung so nutzen, wie es dem normalen Wohnen entspricht. Da Haustiere für viele Menschen ein selbstverständlicher Teil des Alltags und Ausdruck des Rechts auf freie Persönlichkeitsentfaltung sind, gehört ihre Haltung in einem bestimmten Rahmen dazu. Dieser Rahmen ist jedoch nicht grenzenlos — den Interessen des Mieters stehen die des Vermieters und der Mitbewohner gegenüber.

Das Ergebnis der Rechtsprechung ist ein dreistufiges System: erlaubnisfreie Kleintierhaltung, erlaubnisbedürftige Haltung größerer Haustiere wie Hunde und Katzen sowie grundsätzlich verbotene Tierarten.

Kleintiere — immer erlaubt

Kleintiere dürfen Sie als Mieter ohne jede Erlaubnis des Vermieters halten — unabhängig davon, was im Mietvertrag steht. Der BGH hat in seinem Grundsatzurteil vom 14. November 2007 (Az. VIII ZR 340/06) klargestellt, dass die Haltung von Kleintieren zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung gehört und damit nicht untersagt werden kann. Als Faustregel gilt: Tiere, die in geschlossenen Behältnissen wie Käfigen, Aquarien oder Terrarien gehalten werden und weder Lärm noch Gerüche verursachen, fallen in diese Kategorie. Hamster, Meerschweinchen, Zierfische, Schildkröten und Wellensittiche sind demnach problemlos erlaubt.

Auch wenn Ihr Mietvertrag pauschal „jede Tierhaltung" verbietet: Diese Klausel ist nach § 307 BGB unwirksam, weil sie auch Kleintiere erfasst und den Mieter damit unangemessen benachteiligt. Sie dürfen sich auf die Unwirksamkeit der Klausel berufen — selbst wenn Sie den Vertrag unterschrieben haben, ohne auf eine Streichung zu bestehen. Wichtig dabei: Diese AGB-Kontrolle gilt ausschließlich für vorformulierte Formularklauseln. Wer dagegen mit dem Vermieter individuell und explizit ein Verbot ausgehandelt hat, ist daran auch bei Kleintieren gebunden, denn auf ausgehandelte Individualvereinbarungen findet § 307 BGB keine Anwendung.

Das Recht auf Kleintierhaltung gilt nicht für beliebige Mengen. Wer 100 Ziervögel in einer Zweizimmerwohnung hält oder 15 Katzen in einer Doppelhaushälfte beherbergt, überschreitet den Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs — solche Fälle hat die Rechtsprechung ausdrücklich als zooähnliche Tierhaltung eingestuft, die nach Abmahnung zur fristlosen Kündigung berechtigt. Auch Papageien, Frettchen oder Ratten fallen je nach Umständen nicht automatisch in die Kleintier-Kategorie, da von ihnen Geruchs- oder Lärmbelästigungen ausgehen können.

Hunde und Katzen — Erlaubnis erforderlich

Hunde und Katzen sind keine Kleintiere im Rechtssinne. Als Mieter haben Sie keinen automatischen Anspruch darauf, sie zu halten. Der Vermieter kann die Zustimmung verlangen — und im Einzelfall auch verweigern.

Was er jedoch nicht darf: ein generelles Verbot in einer Formularklausel aussprechen. Das hat der BGH im Urteil vom 20. März 2013 (Az. VIII ZR 168/12) endgültig klargestellt. Eine vorgedruckte Klausel wie „Der Mieter verpflichtet sich, keine Hunde und Katzen zu halten" verstößt gegen § 307 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt — selbst dann, wenn das Tier niemanden stört oder es sich um einen therapeutisch notwendigen Blindenhund handelt. Solche Formularklauseln sind schlicht unwirksam.

Fehlt eine wirksame Vereinbarung, muss der Vermieter im Einzelfall abwägen. Er darf die Erlaubnis nur verweigern, wenn gewichtige sachliche Gründe vorliegen. Zu berücksichtigen sind dabei Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere sowie Größe, Zustand und Lage der Wohnung und persönliche Verhältnisse der Beteiligten. Um das an einem Beispiel zu verdeutlichen: Ein großer Schäferhund in einer 35-Quadratmeter-Einzimmerwohnung ist anders zu beurteilen als ein kleiner Mischling in einem Einfamilienhaus mit Garten. Willkür oder schematische Ablehnungen ohne Blick auf den Einzelfall sind unzulässig.

Was wirksame Klauseln von unwirksamen unterscheidet

Hier liegt eine der häufigsten Stolperfallen im Praxis-Alltag: Viele Mietverträge enthalten Klauseln, die auf den ersten Blick vernünftig klingen, aber einer rechtlichen Überprüfung nicht standhalten.

Unwirksam sind Formularklauseln, die jegliche Tierhaltung pauschal verbieten, die Haltung von Hunden und Katzen generell ausschließen oder die Zustimmung in das „freie Ermessen" des Vermieters stellen, ohne sachliche Kriterien zu nennen.

Wirksam ist hingegen ein Erlaubnisvorbehalt, der die Kleintierhaltung ausdrücklich zulässt und für Hunde und Katzen nachvollziehbare sachliche Kriterien für die Versagung benennt — etwa Störungen des Hausfriedens, erhebliche Beeinträchtigung der Mietsache oder konkrete Gefährdungen. Eine solche differenzierte Klausel hält der AGB-Kontrolle nach § 307 BGB stand. Wer dagegen eine Tierhaltungsregelung individuell ausgehandelt hat — also tatsächlich mit dem Vermieter verhandelt hat und nicht nur einen Standardtext unterschrieben hat —, ist an diese Vereinbarung auch dann gebunden, wenn sie strenger ist als eine Formularklausel es sein dürfte.

Gefährliche Tiere — kein Spielraum

Bestimmte Tierarten stehen außerhalb jeder Abwägung: Die Haltung gefährlicher Tiere ist in Mietwohnungen nach allgemeiner Auffassung grundsätzlich vertragswidrig. Dazu zählen sogenannte Kampfhunde — also Rassen, die in mehreren Bundesländern gesetzlich als gefährlich eingestuft sind, etwa American Staffordshire Terrier oder Bullterrier —, aber auch Giftschlangen, Würgeschlangen sowie Gifttaranteln und vergleichbare Tiere, von denen abstrakt oder konkret eine erhebliche Gefahr für Mitbewohner ausgeht. Hier darf der Vermieter ohne individuelle Interessenabwägung untersagen. Welche Rassen als Listenhunde gelten, regelt jedes Bundesland für sich — informieren Sie sich daher frühzeitig über die Vorschriften an Ihrem Wohnort.

Therapietiere — besondere Interessenlage

Als Mieter haben Sie ein besonders starkes Argument auf Ihrer Seite, wenn Sie auf ein Tier aus gesundheitlichen oder therapeutischen Gründen angewiesen sind. Ob Blindenhund, Behindertenbegleithund oder ein Tier zur Unterstützung bei Depressionen oder Drogentherapie — in solchen Fällen kann die Interessenabwägung selbst bei einer an sich zulässigen Verbotsklausel zu Ihren Gunsten ausfallen. Der Vermieter muss im Einzelfall prüfen, ob sein Interesse an der Verbotsklausel das therapeutische Interesse des Mieters überwiegt. Das wird er in aller Regel nicht begründen können. Legen Sie dem Antrag ärztliche Unterlagen oder ein Attest bei — das stärkt Ihre Position erheblich.

Artgerechte Haltung — mietrechtlich unerheblich

Ein vielleicht überraschender Aspekt: Die Frage, ob ein Tier in der konkreten Wohnung artgerecht gehalten werden kann, spielt für die mietrechtliche Beurteilung nach bisheriger BGH-Rechtsprechung keine entscheidende Rolle. Ob eine Wohnung groß genug für einen bestimmten Hund ist oder ob ausreichend Auslauf vorhanden ist, richtet sich nach dem Tierschutzrecht — der Mietvertrag regelt das nicht. Das bedeutet umgekehrt nicht, dass rücksichtsloses Verhalten folgenlos bleibt: Störungen, die vom Tier ausgehen, können sehr wohl zur Abmahnung oder zum Widerruf der Erlaubnis führen.

Tierbesuch — kurzfristig kein Problem

Wer Besuch bekommt und der Gast bringt seinen Hund mit, muss dafür keine Erlaubnis des Vermieters einholen. Vorübergehend mitgebrachte Tiere fallen nicht unter das Tierhaltungsverbot, sofern keine Störungen entstehen. Die Grenze liegt dort, wo aus dem gelegentlichen Besuch ein dauerhafter Aufenthalt des Tieres wird — dann gilt wieder die reguläre Erlaubnispflicht.

Widerruf und Verwirkung — wenn Duldung zur Falle wird

Hat der Vermieter die Tierhaltung einmal erlaubt — ausdrücklich oder durch jahrelange Duldung —, kann er diese Erlaubnis nicht einfach widerrufen. Für einen wirksamen Widerruf braucht er gewichtige Gründe: Das Tier muss die Hausbewohner nachweislich erheblich belästigen, die Mietsache beschädigen oder den Hausfrieden nachhaltig stören. Gelegentliches Bellen oder normale Tierhaare beim Nachbarn genügen dafür nicht.

Besonders relevant für Vermieter ist die Verwirkung: Wer unerlaubte Tierhaltung über Jahre hinweg duldet, ohne einzuschreiten, kann seinen Unterlassungsanspruch verlieren. Hat der Vermieter jahrelang von der Tierhaltung gewusst und nichts unternommen, verliert er regelmäßig das Recht, später noch auf Entfernung des Tieres zu bestehen. Bemerken Sie als Vermieter unerlaubte Tierhaltung, sollten Sie deshalb zügig handeln.

Rechtsfolgen bei unerlaubter Tierhaltung

Als Vermieter stehen Ihnen bei vertragswidriger Tierhaltung klare Instrumente zur Verfügung. Zunächst sollten Sie das Gespräch suchen — oft lässt sich die Situation einvernehmlich lösen. Bringt das nichts, ist eine schriftliche Abmahnung nach § 541 BGB der nächste Schritt: mit konkreter Benennung des Verstoßes, einer klaren Aufforderung zur Abhilfe und einer angemessenen Frist. Ignoriert der Mieter die Abmahnung, können Sie auf Unterlassung klagen oder — bei schwerwiegendem Fehlverhalten — das Mietverhältnis nach § 543 BGB fristlos kündigen.

Nicht jede unerlaubte Tierhaltung rechtfertigt sofort eine fristlose Kündigung. Hält ein Mieter einen kleinen, unauffälligen Hund ohne Erlaubnis, der niemanden stört und für den er eigentlich einen Anspruch auf Erlaubnis hätte, ist die Hürde hoch. Die Rechtspraxis zeigt: Erst das beharrliche Missachten der Hausordnung trotz mehrfacher Abmahnung — etwa durch wiederholtes angeleinenloses Laufenlassen von Hunden auf Kinderspielplätzen — kann eine fristlose Kündigung tragen, wie der BGH in seinem Beschluss vom 2. Januar 2020 (Az. VIII ZR 328/19) für einen solchen Einzelfall bestätigt hat.

Was Mieter tun sollten

Als Mieter sollten Sie vor der Anschaffung eines Haustieres stets einen Blick in den Mietvertrag werfen. Bei Hunden oder Katzen empfiehlt sich ein schriftlicher Antrag an den Vermieter, in dem Sie Art, Rasse und Größe des Tieres sowie Maßnahmen nennen, mit denen Störungen ausgeschlossen werden sollen. Die Schriftform schützt vor späteren Streitigkeiten und sichert Ihnen die Erlaubnis dauerhaft. Enthält Ihr Vertrag eine Klausel, die Ihnen unzulässig erscheint, lassen Sie diese von einem Mieterverein oder einer Rechtsanwältin prüfen — pauschale Verbote halten der Rechtslage oft nicht stand. Haben Sie ein therapeutisch begründetes Interesse an einem Tier, benennen Sie das gegenüber dem Vermieter und legen Sie ärztliche Unterlagen bei.

Was Vermieter tun sollten

Als Vermieter schützen Sie sich am besten durch eine rechtssichere Klausel im Mietvertrag, die die Kleintierhaltung ausdrücklich zulässt und für Hunde und Katzen einen Erlaubnisvorbehalt mit sachlichen Versagungskriterien vorsieht — etwa: „Die Haltung von Kleintieren im üblichen Rahmen ist ohne Zustimmung gestattet. Die Haltung von Hunden und Katzen bedarf der schriftlichen Zustimmung. Diese darf nur aus sachlichen Gründen versagt werden, insbesondere bei drohender Störung des Hausfriedens oder erheblicher Beeinträchtigung der Mietsache." Verweigern Sie eine Zustimmung, dokumentieren und begründen Sie Ihre Entscheidung schriftlich — das ist im Streitfall Ihr wichtigstes Beweismittel. Und handeln Sie bei unerlaubter Tierhaltung zeitnah, bevor Duldung zur Verwirkung wird.

Sehen Sie auch unter Vertragsgemäßer Gebrauch, Abmahnung und Kündigung.