Was versteht man unter der Textform und wofür wird sie im Mietrecht benötigt?

Die Textform bedeutet, dass eine Erklärung lesbar und auf einem dauerhaften Datenträger festgehalten werden muss, wie beispielsweise auf Papier, per E-Mail oder als WhatsApp-Nachricht. Wichtig ist, dass die Person, die die Erklärung abgibt, erkennbar ist – etwa durch eine Signatur oder zumindest die Nennung ihres Namens. Anders als die Schriftform, die eine eigenhändige Unterschrift erfordert, reicht bei der Textform eine einfache elektronische Übermittlung. Diese Form wird oft verwendet, weil sie einfacher und schneller ist, insbesondere wenn es um Ankündigungen und Erklärungen geht, die nicht unbedingt in schriftlicher Form vorliegen müssen. Die Textform ist also weniger streng als die Schriftform, was bedeutet, dass jede Erklärung, die in Textform abgegeben werden kann, selbstverständlich auch in Schriftform abgegeben werden darf.

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Beispiele für das Ausreichen der Textform im Mietrecht:

• Wenn ein Vermieter Modernisierungsmaßnahmen plant, die den Mieter beeinträchtigen könnten, muss er dies gemäß § 555c BGB in Textform ankündigen. Der Grund dafür ist, dass der Mieter genügend Informationen benötigt, um die geplanten Maßnahmen zu verstehen und zu prüfen, ob er diese dulden muss oder möglicherweise berechtigte Einwände hat. Eine schrittweise Übermittlung von Informationen genügt hierbei nicht, denn der Mieter muss die gesamte Erklärung vollständig und verständlich erhalten, um seine Rechte wahrnehmen zu können.
• Die Änderung des Abrechnungsmaßstabs für Betriebskosten durch den Vermieter muss ebenfalls in Textform erfolgen, wie in § 556a Abs. 2 BGB festgelegt. Hierbei handelt es sich um eine einseitige Erklärung des Vermieters, die Auswirkungen auf den bestehenden Mietvertrag hat. Selbst wenn im Mietvertrag eine strengere Schriftformklausel festgelegt ist, reicht in diesem Fall die Textform aus, weil solche Klauseln oftmals unwirksam sind. Das bedeutet, der Vermieter kann den Abrechnungsmaßstab anpassen, ohne eine schriftliche Erklärung mit Unterschrift zu benötigen.
• Falls Mieter beabsichtigen, gegen die Mietforderung des Vermieters eine Aufrechnung oder ein Zurückbehaltungsrecht geltend zu machen, müssen sie dies in Textform tun (§ 556b Abs. 2 BGB). Hierbei geht es beispielsweise um Schadensersatzansprüche wegen Mängeln in der Wohnung oder Rückforderungen von zu viel gezahlter Miete. Die Erklärung muss deutlich den Grund und die Höhe der Forderung enthalten, damit der Vermieter nachvollziehen kann, worauf sich die Aufrechnung stützt.
• Möchte ein Vermieter die Miete nach einer durchgeführten Modernisierung erhöhen, muss dies ebenfalls in Textform nach § 559b Abs. 1 BGB geschehen. Hierbei muss die Erklärung alle relevanten Informationen enthalten, wie die Berechnung des Erhöhungsbetrags und eine Erläuterung der Kostenaufteilung. Selbst wenn im Mietvertrag eine Schriftformklausel enthalten ist, die eine Unterschrift fordert, genügt die Textform, weil solche Klauseln häufig als unwirksam gelten. Der Mieter sollte die Erklärung sorgfältig prüfen, um die Rechtmäßigkeit der Erhöhung zu überprüfen.