Wohnfläche

Was ist die Wohnfläche überhaupt?

Die Wohnfläche ist die Summe aller anrechenbaren Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören. Dazu zählen Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Küche, Bad, Flur, Diele und Abstellräume innerhalb der Wohnung. Auch Balkone, Loggien, Terrassen und Dachgärten gehören dazu — allerdings nur anteilig, wie Sie noch sehen werden.

Nicht zur Wohnfläche zählen Keller, Dachböden, Waschküchen, Heizungsräume, Garagen und alle Gemeinschaftsflächen im Haus. Das ist eine häufige Quelle von Missverständnissen: Der gemietete Kellerraum steht Ihnen zwar zur Verfügung, schlägt aber nicht auf die Quadratmeterzahl Ihrer Wohnung durch.

Welche Vorschrift gilt für meine Wohnung?

Für die Berechnung der Wohnfläche gibt es in Deutschland keine einheitliche, für alle verbindliche Regelung — zumindest nicht für frei finanzierten Wohnraum. In der Praxis kommen vor allem zwei Methoden vor.

Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist seit dem 1. Januar 2004 in Kraft und gilt unmittelbar nur für öffentlich geförderten Wohnraum. Sie hat sich jedoch auch im freifinanzierten Bereich zur Standardmethode entwickelt. Haben Sie nach dem 31. Dezember 2003 einen Mietvertrag abgeschlossen und steht darin nichts anderes, legen Gerichte im Streitfall regelmäßig die WoFlV zugrunde, wie der Bundesgerichtshof bestätigt hat. Für ältere Verträge gilt die sogenannte Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) aus den Jahren vor 2004.

Daneben existiert die DIN 277, eine Norm zur Berechnung von Gebäudeflächen. Sie rechnet großzügiger: Dachschrägen werden nicht gekürzt, Balkone zu 100 % angesetzt. Für Vermieter ist sie daher verlockend, weil sie auf dem Papier mehr Quadratmeter ergibt. Im Mietrecht ist eine Vereinbarung auf Basis der DIN 277 zulässig, muss aber ausdrücklich im Mietvertrag stehen. Fehlt eine solche Angabe, gilt die WoFlV.

Für neuere Wohnformen wie Mehrgenerationenhäuser, Seniorenresidenzen oder Co-Living-Konzepte kommt zunehmend auch die Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für Wohnraum (MF/W) der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif e.V.) ins Gespräch. Sie stellt eine weitere anerkannte Alternative dar, die in diesen Bereichen praxisgerecht angewendet wird — im klassischen Mietverhältnis spielt sie bislang jedoch kaum eine Rolle.

Was zählt zur Wohnfläche — und was nicht?

Die Regeln der WoFlV sind erstaunlich detailliert. Nach § 2 WoFlV gehören Wintergärten und Schwimmbäder ebenso zur Wohnfläche wie Balkone und Terrassen — aber eben nur anteilig. Kellerflächen, Treppenräume und Räume, die nicht den bauordnungsrechtlichen Anforderungen als Wohnraum entsprechen, bleiben außen vor.

Bei der Flächenermittlung nach § 3 WoFlV wird nach den lichten Innenmaßen gemessen — also den Abständen zwischen den Wänden, ohne Schramm- und Scheuerleisten. Heizkörper, Öfen und fest eingebaute Küchen fließen mit ein, freistehende Pfeiler oder Schornsteine mit mehr als 0,1 m² Grundfläche werden abgezogen. Treppen mit mehr als drei Stufen zählen nicht.

Dachschrägen und Balkone: Die klassischen Fallstricke

Diese beiden Punkte sind in der Beratungspraxis mit Abstand die häufigsten Streitauslöser zwischen Mietern und Vermietern. Deshalb lohnt sich ein genauer Blick.

Bei Dachschrägen richtet sich die Anrechnung nach der Raumhöhe: Flächen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern werden vollständig berücksichtigt. Zwischen einem und zwei Metern zählt die Fläche nur zur Hälfte. Unter einem Meter wird sie überhaupt nicht angerechnet. Wer in einer Dachgeschosswohnung wohnt, sollte also besonders sorgfältig nachmessen — die Differenz zwischen Grundfläche und rechtlich anrechenbarer Wohnfläche kann erheblich sein.

Bei Balkonen, Terrassen und Loggien sieht § 4 WoFlV eine Grundregel von 25 % vor. In besonderen Fällen — etwa bei einem Südbalkon mit hohem Wohnwert und aufwendiger Gestaltung — dürfen bis zu 50 % angerechnet werden. Diese Ausnahme greift jedoch nicht automatisch. Das Landgericht Berlin hat etwa entschieden, dass die bloße Tatsache, dass zwei Balkone vorhanden sind, keine höhere Anrechnung rechtfertigt (LG Berlin, Az. 18 S 308/13). Nach der alten II. BV, die für Mietverträge vor 2004 gilt, waren Balkone pauschal mit 50 % anzurechnen.

Ein beheizter Wintergarten zählt nach WoFlV zu 100 %, ein unbeheizter Wintergarten zu 50 %. Auch das ist ein Punkt, bei dem Vermieter häufig fehlerhaft rechnen.

Die 10-Prozent-Grenze und ihre Folgen

Die Wohnfläche im Mietvertrag ist keine unverbindliche Schätzung, sondern eine Beschaffenheitsvereinbarung über die Mietsache — das bedeutet: Die genannte Quadratmeterzahl gilt als verbindlich vereinbarte Eigenschaft der Wohnung, ähnlich wie etwa der Zustand der Heizung oder die Ausstattung des Bades. Bereits eine „ca."-Angabe im Vertrag schützt den Vermieter nicht. Das hat der Bundesgerichtshof in einem richtungsweisenden Urteil klargestellt (BGH, 24.03.2004 – VIII ZR 295/03).

Als Mieter müssen Sie eine Abweichung von bis zu zehn Prozent zwischen der vertraglich genannten und der tatsächlichen Fläche hinnehmen. Ab einer Abweichung von mehr als zehn Prozent liegt ein erheblicher Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB vor — ohne dass Sie zusätzlich nachweisen müssten, dass Ihre Lebensqualität konkret beeinträchtigt ist. Die Mietminderung entspricht in der Regel der prozentualen Abweichung: Ist Ihre Wohnung um zwölf Prozent kleiner als angegeben, können Sie die Miete um zwölf Prozent kürzen. Bemessungsgrundlage ist dabei die Bruttomiete, also die Nettokaltmiete zuzüglich der vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen. Eine reine Kürzung der Nettokaltmiete würde zu kurz greifen.

Eine wichtige Ausnahme gilt, wenn sich die fehlende Fläche eindeutig bestimmten Nebenräumen zuordnen lässt — etwa einem zu klein gemessenen Keller oder einer Abstellkammer. In solchen Fällen entspricht die Mietminderung nicht automatisch dem prozentualen Anteil der Minderfläche, sondern richtet sich nach dem konkreten Gebrauchswert dieser Räume. Da Nebenräume typischerweise weniger wert sind als Hauptwohnflächen, kann die Minderung entsprechend geringer ausfallen.

Außerdem steht Ihnen zu, bereits gezahlte Miete für die letzten drei Jahre rückwirkend zurückzufordern. Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Zeitpunkt, zu dem Sie von der Abweichung Kenntnis erlangt haben. Wann genau dieser Moment eintritt, ist in der Literatur nicht ganz unumstritten: Unstreitig ist nach BGH VIII ZR 61/23, dass keine allgemeine Pflicht besteht, die Wohnung sofort beim Einzug zu vermessen. Vereinzelt wird aber vertreten, dass bei besonders überschaubaren Grundrissen bereits das Kennen der Kantenlängen eine Kenntniserlangung begründen könnte — im Zweifel sollten Sie sich anwaltlich beraten lassen. Nicht zuletzt berechtigt eine Abweichung von mehr als zehn Prozent zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages.

Zuständig für den Beweis sind Sie als Mieter. Kommt es zum Streit, empfiehlt sich ein Sachverständigengutachten (Kosten in der Regel 150 bis 250 Euro). Dieses hat vor Gericht Bestand; ein selbst angefertigtes Aufmaß kann jedoch bereits als erster Beweis ausreichen.

Was bedeutet das für Mieterhöhungen?

Bis 2015 galt die Faustregel: Bei einer Abweichung von bis zu zehn Prozent zwischen vereinbarter und tatsächlicher Wohnfläche durfte der Vermieter trotzdem auf Basis der vertraglich genannten Quadratmeter eine Mieterhöhung verlangen. Diese Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof mit einem Paukenschlag aufgegeben.

Seit dem Urteil vom 18. November 2015 (BGH – VIII ZR 266/14) gilt bei Mieterhöhungen nach § 558 BGB ausschließlich die tatsächliche Wohnfläche — unabhängig davon, was im Mietvertrag steht und wie groß die Abweichung ist. Das gilt in beide Richtungen.

Als Mieter profitieren Sie davon besonders, wenn Ihre Wohnung kleiner ist als angegeben: Die Mieterhöhung darf dann nur auf Basis der echten Quadratmeter berechnet werden. Und die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB — in angespannten Wohnungsmärkten 15 %, sonst 20 % in drei Jahren — wird ebenfalls auf Grundlage der tatsächlichen, niedrigeren Fläche ermittelt. Das ergibt einen spürbar niedrigeren absoluten Erhöhungsbetrag als der Vermieter ursprünglich angesetzt haben mag.

Als Vermieter dürfen Sie umgekehrt auch dann auf die tatsächliche Fläche zurückgreifen, wenn die Wohnung größer ist als im Vertrag angegeben — allerdings stets unter Beachtung der Kappungsgrenze, die einer sprungartigen Anpassung Grenzen setzt.

Wohnfläche und Betriebskosten

Auch für die Betriebskostenabrechnung hat der Bundesgerichtshof eine klare Linie gezogen. Mit Urteil vom 30. Mai 2018 (BGH – VIII ZR 220/17) hat er entschieden, dass die tatsächliche Wohnfläche bei allen Positionen maßgeblich ist, bei denen die Wohnfläche als Verteilerschlüssel nach § 556a Abs. 1 BGB oder der Heizkostenverordnung dient. Die frühere Toleranzgrenze von zehn Prozent wurde auch hier aufgegeben.

Als Mieter können Sie also bei fehlerhafter Wohnflächenangabe eine Korrektur der Betriebskostenabrechnung verlangen — auch wenn die Abweichung weniger als zehn Prozent beträgt, soweit Betriebskosten betroffen sind. Im Gegenzug darf der Vermieter ebenfalls Nachforderungen stellen, wenn sich herausstellt, dass die tatsächliche Wohnfläche größer ist.

Warum sich Nachmessen lohnt

Studien zeigen, dass ein erheblicher Teil der deutschen Mietverträge fehlerhafte Wohnflächenangaben enthält — meist zulasten der Mieter. Oft liegt das nicht an böser Absicht des Vermieters, sondern daran, dass alte Berechnungen von Dokument zu Dokument übernommen werden, ohne je nachgemessen zu werden.

Als Mieter lohnt sich ein Blick auf Grundriss und Zollstock. Messen Sie Raum für Raum aus, notieren Sie die Maße und berücksichtigen Sie die Anrechnungsregeln für Dachschrägen und Außenflächen. Welche Berechnungsmethode Ihr Mietvertrag zugrunde legt, steht im Vertragstext — wenn nichts angegeben ist, gilt in der Regel die WoFlV. Das neueste BGH-Urteil (VIII ZR 61/23, Oktober 2023) bestätigt: Eine Mietminderung wegen zu kleiner Wohnfläche ist auch Jahre nach dem Einzug noch möglich.

Was Vermieter beachten sollten

Für Vermieter ist eine korrekte Wohnflächenangabe seit den BGH-Entscheidungen von 2015 und 2018 kein reines Kulanzthema mehr. Wer die tatsächliche Fläche von Anfang an korrekt im Mietvertrag festhält, beugt Rückforderungsansprüchen bei den Betriebskosten vor und sichert sich bei Mieterhöhungen auf der richtigen Basis ab.

Lassen Sie die Wohnfläche vor Vertragsschluss professionell vermessen — insbesondere bei Dachgeschosswohnungen, Maisonetten oder älteren Gebäuden, bei denen frühere Berechnungen möglicherweise noch nach veralteten Normen erfolgten. Legen Sie im Mietvertrag ausdrücklich fest, nach welcher Berechnungsmethode die Wohnfläche ermittelt wurde. Das schafft Transparenz, reduziert Streitpotenzial und stärkt Ihre Rechtsposition, falls die Frage jemals vor Gericht landet.

Sehen Sie auch unter Mietminderung, Betriebskostenabrechnung und Mieterhöhung.