Was zählt zur Wohnfläche, und welche Bereiche der Wohnung werden bei der Berechnung der Wohnfläche einbezogen?

Zur Wohnfläche zählen alle Räume einer Wohnung, die ausschließlich dem Wohnen dienen, dazu gehören in der Regel das Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Küche, Bad und Flur. Ebenfalls zur Wohnfläche zählen Wintergärten, Balkone, Loggien und Terrassen, wobei diese in der Regel mit einem reduzierten Flächenmaß angesetzt werden. Nicht zur Wohnfläche zählen hingegen Keller, Dachböden (sofern sie nicht ausgebaut sind), Heizungsräume, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Garagen und Waschküchen. Auch Treppenhäuser und Gemeinschaftsflächen in Mehrfamilienhäusern werden nicht zur Wohnfläche hinzugerechnet.

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Wie wird die Wohnfläche offiziell gemessen, und welche Normen oder Vorschriften gelten dafür?

Die Wohnfläche wird offiziell nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) oder nach der DIN 277 gemessen. Die WoFlV ist die gängigere Methode und wird vor allem im Wohnraummietrecht angewandt. Sie legt fest, wie verschiedene Flächen zu berücksichtigen sind, beispielsweise dass Dachschrägen nur teilweise oder gar nicht als Wohnfläche zählen und dass Balkone, Loggien, und Terrassen in der Regel zu einem Viertel bis zur Hälfte angerechnet werden. Die DIN 277 ist eine alternative Norm, die häufig im Gewerberaummietrecht Anwendung findet und eine Brutto-Grundfläche (BGF) zugrunde legt. Im Unterschied zur WoFlV berücksichtigt die DIN 277 beispielsweise Wände, Treppen und nicht ausgebaute Dachgeschosse, was zu einer anderen Wohnflächenberechnung führen kann.

Was kann ich tun, wenn ich den Verdacht habe, dass die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche nicht korrekt ist?

Wenn Sie den Verdacht haben, dass die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche nicht korrekt ist, sollten Sie zunächst eine eigene Messung der Wohnfläche vornehmen oder ein unabhängiges Gutachten einholen. Ergibt sich dabei, dass die Wohnfläche tatsächlich geringer ist, als im Mietvertrag angegeben, haben Sie verschiedene rechtliche Möglichkeiten. Bei einer Abweichung von mehr als 10 % zugunsten des Vermieters gilt die Wohnflächenabweichung als erheblich, was Ihnen das Recht auf eine Mietminderung und unter Umständen auch auf Rückforderungen zu viel gezahlter Miete eröffnet. Zudem kann es sinnvoll sein, den Vermieter schriftlich auf die Abweichung hinzuweisen und gegebenenfalls rechtliche Schritte anzukündigen, falls keine einvernehmliche Lösung gefunden wird.

Wie wirken sich Dachschrägen, Balkone oder Terrassen auf die Berechnung der Wohnfläche aus?

Dachschrägen, Balkone und Terrassen haben besondere Regelungen bei der Berechnung der Wohnfläche. Flächen unter Dachschrägen werden nur dann voll zur Wohnfläche gerechnet, wenn die Raumhöhe mindestens zwei Meter beträgt. Liegt die Höhe zwischen einem und zwei Metern, wird die Fläche zu 50 % angerechnet. Flächen mit einer Höhe von weniger als einem Meter werden in der Regel nicht als Wohnfläche berücksichtigt. Balkone, Terrassen und Loggien werden je nach Ausgestaltung und regionalen Gepflogenheiten zu 25 % bis maximal 50 % der Fläche zur Wohnfläche hinzugezählt. Dies dient der Berücksichtigung des geringeren Wohnwertes dieser Flächen im Vergleich zu Innenräumen.