Verwertungskündigung

Was sagt das Gesetz?

Die gesetzliche Grundlage findet sich in § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Danach hat ein Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn er durch dessen Fortsetzung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird und ihm dadurch erhebliche Nachteile entstehen. Der Gesetzgeber stellt damit klar: Eigentum verpflichtet zwar, aber es darf einem Vermieter nicht zugemutet werden, auf ewig an einer wirtschaftlich sinnlosen Vermietung festzuhalten.

Ausdrücklich vom Anwendungsbereich ausgenommen sind zwei Konstellationen. Erstens berechtigt die bloße Absicht, durch eine Neuvermietung eine höhere Miete zu erzielen, nicht zur Kündigung. Wer seinen bisherigen Mieter herausdrängen will, nur um den Nachmieter teurer zu vermieten, hat am längeren Hebel – aber nicht auf der Seite des Gesetzes. Zweitens schließt § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB die Kündigung ausdrücklich aus, wenn die Verwertung in der Veräußerung einer in Wohnungseigentum umgewandelten Wohnung besteht.

Vier Voraussetzungen – alle müssen erfüllt sein

Die Verwertungskündigung ist kein Allzweckwerkzeug für Vermieter. Damit sie wirksam ist, müssen vier Voraussetzungen gleichzeitig vorliegen. Fehlt auch nur eine davon, ist die Kündigung unwirksam – ohne Ausnahme.

Erstens muss der Vermieter die ernsthafte Absicht haben, das Grundstück oder die Wohnung anderweitig zu verwerten. Als Verwertungsabsicht anerkannt sind der Verkauf der Immobilie, eine Kernsanierung, bei der die Wohnung während der Arbeiten geräumt sein muss, und der Abriss des Gebäudes mit anschließendem Neubau. Wichtig: Der ersatzlose Abriss ohne jeden Wiederaufbauplan ist keine wirtschaftliche Verwertung im gesetzlichen Sinne (BGH, Urteil vom 24.03.2004, Az. VIII ZR 188/03). Ein bloßer Abrissgedanke genügt also nicht.

Zweitens muss die geplante Verwertung angemessen sein. Nach ständiger BGH-Rechtsprechung ist das dann der Fall, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird (BGH NJW 2011, 1135). Der Vermieter muss keine Wirtschaftlichkeitsberechnungen vorlegen – aber er muss darlegen können, warum sein Vorhaben sinnvoll ist. Ein maroder Altbau aus den 1930er Jahren, der niedrige Decken, steile Treppen und keine Wärmedämmung hat, und dessen Substanz einen zeitgemäßen Wohnstandard schlichtweg nicht mehr erlaubt: Das kann eine angemessene Abrissabsicht begründen.

Drittens muss das Mietverhältnis die Verwertung tatsächlich hindern. Eine bloße Erschwerung reicht nicht aus. Hat der Vermieter einen Kaufinteressenten, der die Wohnung nur im leerstehenden Zustand übernehmen will, ist diese Voraussetzung erfüllt. Plant er einen Umbau, bei dem die Wohnung physisch wegfällt – etwa weil zwei kleine Dachgeschosswohnungen zu einer großen zusammengelegt werden – gilt dasselbe.

Viertens muss dem Vermieter durch die Fortführung des Mietverhältnisses ein erheblicher Nachteil entstehen. Das ist die häufigste Streitfrage und zugleich die schwierigste.

Der schwierigste Punkt: der erhebliche Nachteil

Was genau als „erheblicher Nachteil" gilt, hat der Gesetzgeber bewusst offengelassen. Das Ergebnis: ein Flickenteppich unterschiedlicher Gerichtsentscheidungen. Klar ist zumindest, was an den Enden der Skala liegt. Der Vermieter hat keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf die bestmögliche Nutzung seines Eigentums – das hat der BGH in seinem Grundsatzurteil vom 27.09.2017 (Az. VIII ZR 243/16) unmissverständlich festgestellt. Auf der anderen Seite darf das Recht nicht so restriktiv ausgelegt werden, dass eine Verwertung wirtschaftlich sinnlos erscheint.

Bei Verkäufen im vermieteten Zustand hat sich in der Praxis eine grobe Orientierung herausgebildet: In der Rechtsprechung werden Mindererlöse von rund 10 bis 30 Prozent gegenüber dem freistehenden Zustand häufig als erheblicher Nachteil anerkannt – wobei die Bandbreite größer ist, als es diese Faustregel andeutet. Das LG Hamburg hat einen Abschlag von 15 bis 20 Prozent als ausreichend angesehen; das LG Berlin hat in verschiedenen Entscheidungen Kündigungen bei 25 oder 30 Prozent Abschlag bejaht. Einzelne Instanzgerichte haben sogar bei weit höheren Abschlägen entschieden. Die große Bandbreite erklärt sich daraus, dass Gerichte immer eine Gesamtabwägung vornehmen müssen: Neben dem prozentualen Abschlag spielen der ursprüngliche Kaufpreis, die wirtschaftliche Gesamtsituation des Vermieters und vor allem das Bestandsinteresse des Mieters an seiner Wohnung eine Rolle. Verbindliche Schwellenwerte gibt es nicht – der Einzelfall entscheidet.

Ein weiterer, oft übersehener Aspekt: Zu berücksichtigen sind ausschließlich Nachteile, die dem Vermieter selbst entstehen. Nachteile für verbundene Unternehmen oder Dritte bleiben außen vor – auch das hat der BGH 2017 klargestellt.

Strenge Begründungspflicht

Die Verwertungskündigung gilt in der Praxis als der Kündigungsgrund, der am schwierigsten durchzusetzen ist. Ein wesentlicher Grund dafür liegt in der Begründungspflicht. Nach § 573 Abs. 3 BGB müssen alle Kündigungsgründe im Kündigungsschreiben selbst stehen. Wer sie nachträglich ergänzen oder nachjustieren will, hat verloren – solche nachträglichen Gründe finden keine Berücksichtigung mehr.

Was das konkret bedeutet: Als Vermieter müssen Sie in Ihrem Kündigungsschreiben darlegen, warum Sie die Immobilie anders verwerten wollen, warum das bestehende Mietverhältnis diese Verwertung verhindert – und welchen konkreten Mindererlös oder welchen sonstigen erheblichen Nachteil Ihnen das einbringt. Die alte Maklerweisheit, dass vermietete Wohnungen generell weniger wert sind als freistehende, genügt allein nicht. Sie müssen Zahlen liefern: konkrete Verkaufspreisvergleiche, Gutachten, Maklerangebote.

Bei einer geplanten Abriss- und Neubaukündigung müssen Sie außerdem erläutern, warum Sie die vorhandene Bausubstanz nicht für erhaltenswert halten, und darlegen, was an ihrer Stelle entstehen soll (BGH, Urteil vom 09.02.2011, Az. VIII ZR 155/10). Eine Baugenehmigung müssen Sie dem Kündigungsschreiben nicht beifügen – aber die Verwertungspläne müssen ernsthaft und konkret sein. Eine sogenannte Vorratskündigung, bei der der Vermieter noch gar nicht weiß, was er mit dem Grundstück anfangen will, ist unzulässig.

In Städten mit Wohnraumschutzrecht – darunter Hamburg, Berlin, München und weitere Kommunen – kommt noch ein weiterer formaler Fallstrick dazu: Der Abriss von Wohnraum gilt dort als genehmigungspflichtige Zweckentfremdung. Wer eine Abriss- und Neubaukündigung ausspricht, ohne im Kündigungsschreiben auf das Erfordernis einer Zweckentfremdungsgenehmigung einzugehen, riskiert die Unwirksamkeit der gesamten Kündigung. Ob und in welcher Form dieser Hinweis erforderlich ist, ist in der Rechtsprechung allerdings nicht einheitlich geklärt – Grund genug, sich vorher anwaltlich beraten zu lassen.

Was die Rechtsprechung sagt

Zwei BGH-Entscheidungen haben die Verwertungskündigung in ihrer heutigen Form geprägt. Das Urteil vom 09.02.2011 (Az. VIII ZR 155/10) ermutigte Vermieter: Es erklärte die Kündigung gegenüber einer Mieterin für wirksam, die als letzte Bewohnerin in einem maroden Wohnblock aus den 1930er Jahren verblieben war. Der Eigentümerin, die das gesamte Ensemble abreißen und durch Neubaumietwohnungen ersetzen wollte, wurde das zugestanden. Die Kündigung war ausreichend begründet, weil dargelegt worden war, warum das alte Gebäude nicht erhaltenswert ist und was danach entstehen soll.

Sechs Jahre später mahnte derselbe Senat zur Vorsicht. Im Urteil vom 27.09.2017 (Az. VIII ZR 243/16) scheiterte eine Eigentümerin, die ihrem Mieter zum Zweck des Abrisses – und damit zur Erweiterung des benachbarten Modehauses einer Schwestergesellschaft – gekündigt hatte. Das Problem: Sie hatte die erheblichen wirtschaftlichen Nachteile für sich selbst nicht ausreichend dargelegt und sich stattdessen auf die Interessen der Schwestergesellschaft gestützt. Das genügte nicht. Der BGH betonte, dass Gerichte die Interessen beider Seiten sorgfältig abwägen müssen – und dass das Eigentumsrecht keinen Anspruch auf maximalen Gewinn gibt.

Welche Fristen gelten?

Die Verwertungskündigung ist stets eine ordentliche Kündigung – eine außerordentliche Variante gibt es nicht. Es gelten deshalb die regulären Fristen nach § 573c Abs. 1 BGB. Die Grundfrist beträgt drei Monate. Sie verlängert sich automatisch mit zunehmender Mietdauer: nach fünf Jahren auf sechs Monate, nach acht Jahren auf neun Monate. Je länger das Mietverhältnis also besteht, desto mehr Zeit bleibt dem Mieter, eine neue Bleibe zu finden. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats beim Mieter eingehen, um zum Ende des übernächsten Monats zu wirken – und sie muss schriftlich und mit Originalunterschrift zugehen.

So können Mieter sich wehren

Als Mieter, der eine Verwertungskündigung erhält, haben Sie grundsätzlich gute Aussichten, diese erfolgreich anzufechten. Der erste und wichtigste Schritt: Lassen Sie das Kündigungsschreiben von einem Fachanwalt für Mietrecht prüfen. Fehlen die erforderlichen konkreten Angaben zum wirtschaftlichen Nachteil, ist die Kündigung formell unwirksam – und das kommt in der Praxis häufig vor.

Ist die Kündigung zwar wirksam, würde der Auszug für Sie aber eine unzumutbare Härte bedeuten, steht Ihnen das Widerspruchsrecht nach § 574 BGB zur Verfügung. Achtung: Dieser Widerspruch muss dem Vermieter spätestens zwei Monate vor dem Beendigungsdatum schriftlich zugehen – und zwar nachweisbar. Verpassen Sie diese Frist, können Sie sich im Räumungsstreit nicht mehr auf die Sozialklausel berufen. Als Härtefall anerkannt werden unter anderem schwere Krankheit, hohes Alter mit damit verbundenen Belastungen eines Umzugs oder die nachgewiesene Unmöglichkeit, angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen zu finden.

Darüber hinaus lohnt es sich, bei Abriss- oder Neubaukündigungen über eine Abfindung zu verhandeln. Bauträger, die erhebliche Gewinne mit einem Neubau erzielen, haben häufig ein Interesse daran, schnell Rechtsfrieden zu schaffen. Haben Sie keine Rechtsschutzversicherung, erkundigen Sie sich nach deren Abschluss – oder nach Beratungsangeboten von Mietervereinen.

Praxistipps für Vermieter

Als Vermieter ist es keine Übertreibung zu sagen: Die Verwertungskündigung ist der anspruchsvollste Kündigungsgrund im gesamten Wohnraummietrecht. Holen Sie sich vor dem Ausspruch zwingend anwaltliche Beratung. Sichern Sie alle Beweise, die Ihre Verwertungsabsicht und den wirtschaftlichen Nachteil belegen: Kaufangebote, Makleraufträge, Baubeschreibungen, Kostenvoranschläge und Sachverständigengutachten. Allgemeine Ausführungen reichen in keinem Fall.

Haben Sie die Wohnung bereits im vermieteten Zustand erworben, werden Gerichte Ihrer Kündigung besonders kritisch begegnen. Zwar ist ein Eigentümerwechsel für sich genommen kein Hindernis – der BGH hat klargestellt, dass die bloße Tatsache, eine Wohnung vermietet erworben zu haben, einer späteren Verwertungskündigung nicht grundsätzlich entgegensteht (BGH, Urteil vom 28.01.2009, Az. VIII ZR 8/08). Entscheidend ist aber, ob der konkret geltend gemachte Nachteil wirklich erheblich ist – und wer eine Wohnung als Kapitalanlage im vermieteten Zustand kauft, hat es naturgemäß schwerer, einen solchen Nachteil überzeugend darzulegen. Ziehen Sie außerdem stets eine einvernehmliche Lösung in Betracht: Ein Aufhebungsvertrag gegen eine angemessene Abfindungszahlung vermeidet Rechtsstreitigkeiten, schafft schnell Planungssicherheit und kann für beide Seiten vorteilhaft sein – gerade in Zeiten angespannter Wohnungsmärkte.

Sehen Sie auch unter Eigenbedarfskündigung, Sozialklausel, Widerspruch gegen die Kündigung und Kündigung des Mietvertrags.