Auszug aus der Mietwohnung

Wann beginnt der Auszug rechtlich?

Bevor Sie überhaupt den ersten Karton füllen, steht die Kündigung an. Als Mieter müssen Sie Ihren Mietvertrag schriftlich kündigen. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt in der Regel drei Monate. Damit ein Monat mitzählt, muss das Kündigungsschreiben spätestens am dritten Werktag dieses Monats bei Ihrem Vermieter eingehen. Wer auf Nummer sicher gehen will, verschickt die Kündigung mit Eingangsbestätigung. Damit haben Sie den Nachweis schwarz auf weiß.

Wie muss die Wohnung bei der Rückgabe aussehen?

Die zentrale Pflicht beim Auszug lautet: Sie müssen die Wohnung in dem Zustand zurückgeben, in dem Sie sie übernommen haben. Das klingt erst einmal simpel, birgt aber reichlich Zündstoff. Gemeint ist damit vor allem, dass die Wohnung vollständig geräumt, besenrein und frei von Ihren persönlichen Gegenständen sein muss. Besenrein heißt dabei nicht, dass jede Fuge blitzen muss. Es reicht, wenn Sie groben Schmutz beseitigen. Eine Grundreinigung der Küche oder ein streifenfreies Fensterputzen kann Ihr Vermieter nicht von Ihnen verlangen.

Eigene Einbauten und Veränderungen zurückbauen

Haben Sie während der Mietzeit eigene Einbauten vorgenommen — etwa eine selbst gekaufte Einbauküche installiert, einen Laminatboden verlegt oder Regale fest an die Wand geschraubt — müssen Sie diese beim Auszug grundsätzlich wieder entfernen. Die gesetzliche Grundlage dafür liefert § 546 BGB: Die Wohnung ist im ursprünglichen Zustand zurückzugeben. Absprachen, die Sie mit einem Nachmieter über die Übernahme solcher Einbauten treffen, binden den Vermieter übrigens nicht. Fragen Sie deshalb rechtzeitig bei Ihrem Vermieter nach, ob er die Einbauten übernehmen möchte oder ob der Nachmieter sie übernehmen darf.

Das leidige Thema Schönheitsreparaturen

Kaum ein Thema sorgt beim Auszug für so viel Streit wie die Frage, ob Sie streichen oder tapezieren müssen. Grundsätzlich ist die Instandhaltung der Wohnung nach § 535 BGB Sache des Vermieters. In den meisten Mietverträgen wird die Pflicht zu Schönheitsreparaturen aber auf den Mieter übertragen. Darunter fallen das Streichen und Tapezieren von Wänden und Decken, das Streichen von Heizkörpern, Innentüren und Fenstern von innen sowie das Behandeln der Fußböden.

Wann ist die Renovierungsklausel unwirksam?

Rechnen Sie allerdings damit, dass längst nicht jede Klausel im Mietvertrag auch wirksam ist. Der Bundesgerichtshof hat hier in den letzten Jahren kräftig aufgeräumt. Starre Fristenpläne, die etwa vorschreiben, dass alle drei Jahre gestrichen werden muss, sind unwirksam. Ebenso unwirksam ist eine Klausel, die pauschal verlangt, dass Sie die Wohnung beim Auszug komplett renovieren müssen. Haben Sie die Wohnung damals unrenoviert übernommen, müssen Sie beim Auszug grundsätzlich auch nicht renovieren — selbst wenn der Mietvertrag etwas anderes vorsieht. Eine Renovierung ist nur dann geschuldet, wenn tatsächlich ein Renovierungsbedarf besteht — etwa weil Wände stark verschmutzt oder beschädigt sind. Erweist sich die Klausel als unwirksam, fällt die Pflicht zu Schönheitsreparaturen an den Vermieter zurück, denn nach § 535 BGB trägt er die Instandhaltungspflicht. Haben Sie Zweifel an der Wirksamkeit Ihrer Klauseln, lohnt sich eine Prüfung beim Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht.

Normale Abnutzung oder Schaden?

Beim Auszug stellt sich regelmäßig die Frage: Was ist normale Abnutzung, und was ist ein echter Schaden? Kleine Kratzer am Türrahmen, leicht verfärbte Fugen im Bad oder minimale Laufspuren auf dem Boden gehören zum vertragsgemäßen Gebrauch und gehen zu Lasten des Vermieters. Anders sieht es bei Beschädigungen aus, die über die normale Abnutzung hinausgehen. Brandlöcher im Teppich, abgeplatzte Fliesen oder tiefe Kratzer im Parkett durch Möbelrücken können Schadensersatzansprüche des Vermieters auslösen. Auch Bohrlöcher gelten als Beschädigung und müssen verspachtelt werden.

Die Wohnungsübergabe richtig vorbereiten

Die Wohnungsübergabe findet üblicherweise am letzten Tag der Kündigungsfrist statt. Ihr Vermieter darf keinen früheren Termin erzwingen — Sie sind erst an dem Tag zum Auszug verpflichtet, an dem Ihr Mietvertrag tatsächlich endet. Nehmen Sie sich die Zeit, ein Übergabeprotokoll zu erstellen. Darin werden der Zustand der Wohnung, vorhandene Mängel und die Zählerstände für Strom, Gas und Wasser festgehalten. Beide Parteien sollten das Protokoll unterschreiben. Dieses Dokument schützt Sie als Mieter enorm: Werden im Protokoll keine Mängel festgestellt, hat Ihr Vermieter es anschließend schwer, noch Forderungen geltend zu machen.

Schlüsselrückgabe und Hausrecht

Bei der Übergabe müssen Sie sämtliche Schlüssel zurückgeben — Wohnungsschlüssel, Briefkastenschlüssel, Kellerschlüssel und gegebenenfalls Garagenschlüssel. Haben Sie einen Schlüssel verloren, kann Ihr Vermieter Schadensersatz verlangen. Wichtig zu wissen: Bis zum letzten Tag der Kündigungsfrist liegt das Hausrecht bei Ihnen. Ihr Vermieter darf die Wohnung nur mit Ihrer ausdrücklichen Zustimmung betreten, auch wenn er potenzielle Nachmieter durch die Räume führen möchte. Massenbesichtigungen oder mehrere Termine an einem Tag müssen Sie ebenfalls nicht dulden. Eine Ausnahme gilt nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) allerdings in echten Notfällen — etwa bei einem Rohrbruch oder einem Gasaustritt. In solchen Situationen darf der Vermieter die Wohnung auch ohne Ihre vorherige Zustimmung betreten, um Schäden abzuwenden.

Miete zahlen bis zum Schluss

Ein weit verbreiteter Irrtum lautet, dass man nach dem physischen Auszug keine Miete mehr schuldet. Tatsächlich müssen Sie die volle Miete einschließlich der Nebenkostenvorauszahlung bis zum Ende des Mietverhältnisses bezahlen — unabhängig davon, ob Sie die Wohnung schon vorher geräumt haben. Die Kaution als letzte Monatsmiete einzusetzen, ist ebenfalls nicht zulässig. Ihr Vermieter kann dagegen vorgehen.

Was passiert mit der Kaution nach dem Auszug?

Die Mietkaution gehört auch nach dem Auszug erst einmal weiterhin Ihnen — der Vermieter verwahrt sie nur treuhänderisch. Nach Beendigung des Mietverhältnisses steht Ihnen die Rückzahlung grundsätzlich in voller Höhe zu, inklusive der angefallenen Zinsen. Eine sofortige Auszahlung am Tag des Auszugs können Sie allerdings nicht verlangen. Dem Vermieter steht eine angemessene Prüfungsfrist zu, in der er die Wohnung auf Schäden untersucht und offene Forderungen prüft. In der Praxis gelten drei bis sechs Monate als üblicher Zeitrahmen, auch wenn das Gesetz keine feste Frist vorschreibt. Im Einzelfall kann sich diese Frist allerdings verlängern — etwa wenn noch Betriebskostenabrechnungen ausstehen oder Schäden durch einen Gutachter bewertet werden müssen. Warten Sie nicht länger als sechs Monate, ohne sich zu erkundigen. Danach sollten Sie Ihren Vermieter schriftlich zur Abrechnung und Rückzahlung auffordern.

Wann darf der Vermieter die Kaution einbehalten?

Ihr Vermieter darf die Kaution ganz oder teilweise einbehalten, wenn berechtigte Forderungen bestehen. Dazu zählen nachgewiesene Schäden an der Wohnung, ausstehende Mietrückstände oder zu erwartende Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung. Allerdings darf er nicht einfach die gesamte Kaution wegen einer ausstehenden Nebenkostenabrechnung einbehalten. Er darf nur den Teil zurückhalten, der voraussichtlich für eine Nachforderung benötigt wird — und muss das auch konkret begründen können. Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution verjährt nach drei Jahren. Die Frist beginnt gemäß § 199 Abs. 1 BGB mit dem Ablauf des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und Sie davon Kenntnis erlangt haben. Konkret heißt das: Sind Sie im Juni 2024 ausgezogen, beginnt die Verjährung am 31.12.2024 und endet am 31.12.2027.

Nachmieter: Kein Recht, aber ein Versuch wert

Viele Mieter hoffen, durch das Stellen eines Nachmieters schneller aus dem Mietvertrag herauszukommen. Ihr Vermieter ist allerdings grundsätzlich nicht verpflichtet, einen von Ihnen vorgeschlagenen Nachmieter zu akzeptieren. Anders kann es aussehen, wenn im Mietvertrag eine sogenannte Nachmieterklausel vereinbart ist. Vorsicht ist jedoch bei sogenannten Ersatzmieterklauseln geboten: Eine formularmäßige Klausel, die Sie als Mieter verpflichtet, selbst einen Ersatzmieter zu stellen, kann unwirksam sein, wenn sie Sie unangemessen benachteiligt. Da kommt Ihnen zugute, dass Vermieter ein wirtschaftliches Interesse an einer nahtlosen Weitervermietung haben. Einen Versuch ist es also immer wert — aber verlassen Sie sich nicht darauf.

Streit vermeiden: So gehen Sie klug vor

Ein Auszug muss nicht im Streit enden. Sprechen Sie rechtzeitig mit Ihrem Vermieter über den geplanten Übergabetermin und offene Fragen. Dokumentieren Sie den Zustand der Wohnung bei Einzug und Auszug mit Fotos. Bewahren Sie Belege für durchgeführte Reparaturen oder Schönheitsreparaturen auf. Und lassen Sie im Zweifelsfall Ihren Mietvertrag von einem Experten prüfen, bevor Sie Geld in eine möglicherweise gar nicht geschuldete Renovierung investieren. Sollte es dennoch zu Unstimmigkeiten kommen, bieten Mietervereine, Schlichtungsstellen beim Amtsgericht und Mediatoren eine kostengünstige Alternative zum Rechtsstreit.

Sehen Sie auch unter [Kündigung des Mietvertrags], [Schönheitsreparaturen], [Mietkaution] und [Wohnungsübergabe].