Rauchen

Darf ich in der Mietwohnung rauchen?

Ja. Das Rauchen in der eigenen Mietwohnung gehört nach herrschender Rechtsprechung zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Das bedeutet: Solange kein wirksames Rauchverbot vereinbart wurde, verhält sich ein rauchender Mieter nicht vertragswidrig — auch dann nicht, wenn dabei Nikotinablagerungen auf Wänden und Fensterrahmen entstehen. Der Bundesgerichtshof hat diesen Grundsatz in einem Leiturteil aus dem Jahr 2006 klargestellt (BGH, Az. VIII ZR 124/05) und dabei auf § 535 BGB verwiesen, der dem Mieter das Nutzungsrecht an der Wohnung garantiert.

Hintergrund: Der Gesetzgeber hat in § 538 BGB geregelt, dass Mieter für Veränderungen oder Verschlechterungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, nicht einzustehen haben. Die Abnutzung ist mit der Miete abgegolten. Gelbe Tapeten und ein leichter Zigarettengeruch fallen darunter — der Vermieter muss das hinnehmen.

Kann der Vermieter das Rauchen verbieten?

Das kommt auf die Art des Verbots an. Hier lohnt es sich, genauer hinzuschauen.

Ein vorformuliertes Rauchverbot im Standardmietvertrag ist in aller Regel unwirksam. Solche Klauseln verstoßen gegen § 307 BGB, der formularmäßige Benachteiligungen verbietet. Das Rauchen gehört zum Kernbereich des mietvertraglichen Nutzungsrechts — es pauschal zu untersagen, greift zu tief in die Rechte des Mieters ein. Als Mieter müssen Sie sich an ein solches vorgedrucktes Verbot also nicht halten. Eine Ausnahme kann in seltenen Fällen gelten, wenn ein Vermieter ein besonders schutzwürdiges Konzept eines vollständig rauchfreien Hauses schlüssig darlegen kann — dieser Sonderfall ist in der Praxis jedoch kaum durchsetzbar.

Anders sieht es bei einer individuell ausgehandelten Vereinbarung aus. Wenn Vermieter und Mieter beim Vertragsabschluss das Rauchverbot im Einzelnen besprechen, aushandeln und schriftlich festhalten, ist diese Abrede in der Regel wirksam. Zu beachten ist: Das Gesetz stellt in § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB hohe Anforderungen an echtes Aushandeln — eine handschriftlich ergänzte Klausel oder ein vom Vermieter vorbereiteter Zusatz reicht allein nicht aus. In der Praxis scheitern viele vermeintliche Individualvereinbarungen an dieser Hürde.

Wer gegen ein wirksam vereinbartes Rauchverbot verstößt, riskiert zunächst eine Abmahnung. Rechtsgrundlage dafür ist § 543 Abs. 3 BGB, der die Abmahnung als Voraussetzung für eine außerordentliche Kündigung wegen Pflichtverletzung normiert. Im Wiederholungsfall droht dann die Kündigung.

Eine wichtige Falle entsteht, wenn Rauchverbot und Schönheitsreparaturklausel zusammentreffen: Wer als Mieter individuell vereinbart, nicht zu rauchen, und zugleich im Formularteil des Mietvertrags zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet wird, kann unter Umständen aus beiden Pflichten heraus sein — denn die Kombination kann ihn in unzulässiger Weise doppelt belasten. Juristen nennen das den Summierungseffekt: Jede Klausel für sich wäre vielleicht noch akzeptabel, zusammen kippen sie aber beide als unangemessene Benachteiligung des Mieters. Im Zweifel sollten Sie das von einem Mietrechtsanwalt oder Mieterverein prüfen lassen.

Was gilt auf dem Balkon und im Treppenhaus?

Das Rauchen auf dem Balkon oder der Terrasse gehört ebenfalls zum vertragsgemäßen Gebrauch — grundsätzlich. Fühlen sich Nachbarn durch den aufsteigenden Qualm jedoch wesentlich beeinträchtigt, können sie Einschränkungen verlangen. Der BGH hat 2015 entschieden (Az. V ZR 110/14), dass Nachbarn in solchen Fällen einen Unterlassungsanspruch nach § 862 BGB haben. Als Lösung sehen die Gerichte meist einen sogenannten „Stundenplan": Dem Raucher werden bestimmte Zeiten eingeräumt, in denen er auf dem Balkon rauchen darf — und dem Nichtraucher entsprechende rauchfreie Zeiten.

Wichtig für Nichtraucher: Wer durch den Zigarettenrauch des Nachbarn nicht nur belästigt wird, sondern eine konkrete Gesundheitsgefährdung durch Feinstaubpartikel nachvollziehbar darlegen kann, hat besonders gute Karten. Der BGH hat klargestellt, dass gesundheitsschädliche Rauchimmissionen grundsätzlich wesentliche Beeinträchtigungen sind, die nicht geduldet werden müssen — unabhängig davon, ob im Freien oder in der Wohnung geraucht wird. Wer als Nichtraucher unter einer Lungenerkrankung oder Allergie leidet, sollte diesen Aspekt bei der Geltendmachung seiner Ansprüche ausdrücklich benennen.

In Gemeinschaftsräumen wie Treppenhaus, Keller oder Waschküche gilt ein anderer Maßstab. Dort kann der Vermieter das Rauchen wirksam untersagen — auch über eine Klausel in der Hausordnung. Das ist nicht mit einem Verbot in der Wohnung selbst vergleichbar und wird von den Gerichten überwiegend als zulässig anerkannt.

Mietminderung wegen Rauchbelästigung durch Nachbarn

Als Mieter können Sie die Miete mindern, wenn der Tabakrauch eines Nachbarn regelmäßig und in erheblichem Maß in Ihre Wohnung zieht und damit die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch nach § 536 BGB spürbar mindert. Gerichte haben in solchen Fällen Minderungsquoten von 3 bis 5 Prozent, teils auch bis zu 10 Prozent für angemessen gehalten — etwa wenn Sie nachts nicht mehr lüften können, weil der Qualm sonst ins Schlafzimmer zieht.

Damit Ihr Vermieter tätig wird, müssen Sie die Belästigung zunächst anzeigen und ihm die Möglichkeit zur Abhilfe geben. Dokumentieren Sie die Vorfälle sorgfältig: Notieren Sie Datum, Uhrzeit, Dauer und Intensität des Rauchgeruchs. Zeugenaussagen und ein konsequent geführtes Protokoll sind vor Gericht wertvoller als eine pauschale Beschwerde. Reine Gelegenheitsbeeinträchtigungen — ein gelegentliches Lüftchen Qualm durch das geöffnete Fenster — rechtfertigen keine Mietminderung.

Kündigung wegen Rauchen — geht das?

Allein wegen des Rauchens in der Wohnung kann Ihnen nicht gekündigt werden. Das Rauchen ist erlaubt. Eine Kündigung setzt voraus, dass Sie Ihre Rücksichtnahmepflicht aus § 241 Abs. 2 BGB schuldhaft und in erheblichem Maß verletzen — und dass der Vermieter das konkret beweisen kann. Nicht ausreichend lüften und dadurch dauerhaft Qualm ins Treppenhaus leiten lassen, wäre ein möglicher Kündigungsgrund nach § 573 BGB, nach vorheriger Abmahnung gegebenenfalls sogar nach § 543 BGB außerordentlich.

Der BGH hat sich genau mit einem solchen Fall befasst (Az. VIII ZR 186/14): Ein Rentner rauchte täglich in seiner Wohnung und lüftete nicht ausreichend — der Qualm zog ins Treppenhaus. Das Landgericht hatte die Kündigung zunächst bestätigt. Der BGH hob das Urteil jedoch auf und verwies den Fall zurück, weil das Landgericht die Tatsachen nicht sorgfältig genug ermittelt und die Anforderungen an den Nachweis einer Hausfriedensstörung unterschätzt hatte. Der BGH hat damit die Latte für den Vermieter eher höher gelegt: Eine pauschale Behauptung, der Mieter lüfte zu wenig, genügt nicht — er muss die konkrete Belästigung substanziiert darlegen und beweisen.

Wer zahlt beim Auszug für Nikotinschäden?

Das ist die häufigste Streitfrage zwischen rauchenden Mietern und Vermietern. Die Antwort hängt davon ab, ob die Schäden noch als normale Schönheitsreparaturen beseitigbar sind.

Vergilbte Wände und ein schwacher Rauchgeruch? Das lässt sich tapezieren und streichen. Dafür kann der Vermieter keinen Schadensersatz verlangen — solche Folgen gehören nach § 538 BGB zum vertragsgemäßen Gebrauch. Der BGH hat das 2008 bestätigt (Az. VIII ZR 37/07). Außerdem gilt: Sind Sie im Mietvertrag nicht wirksam zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, müssen Sie auch die Nikotinspuren nicht beseitigen.

Anders verhält es sich bei exzessivem Rauchen. Wann ist diese Grenze überschritten? Ein praktischer Anhaltspunkt: Verfärben sich frisch gestrichene Wände sofort wieder, weil der Nikotinbelag den neuen Anstrich durchdringt, oder bleibt der beißende Geruch nach einer normalen Renovierung hartnäckig bestehen, sind keine gewöhnlichen Malerarbeiten mehr ausreichend. In solchen Fällen muss der Putz abgeschlagen und erneuert werden, oder es ist eine aufwendige Ozonbehandlung zur Neutralisierung des Geruchs nötig. Das überschreitet die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs, und dem Vermieter steht ein Schadensersatzanspruch aus § 280 Abs. 1 BGB zu. In der Praxis können solche Sanierungen einschließlich Putzarbeiten, Spezialgrundierung, Ozonbehandlung und Malerkosten mehrere Tausend Euro kosten.

Was rauchende Mieter beachten sollten

Als Raucher sind Sie mit ein paar einfachen Maßnahmen auf der sicheren Seite. Lüften Sie regelmäßig — das reduziert nicht nur Ablagerungen, sondern ist auch Ausdruck der Rücksichtnahmepflicht gegenüber Nachbarn. Sorgen Sie dafür, dass Rauch und Geruch möglichst in der Wohnung bleiben und nicht dauerhaft ins Treppenhaus ziehen.

Bestehen Sie beim Einzug auf einem detaillierten Übergabeprotokoll, das den Zustand der Wohnung festhält. Das schützt Sie am Ende des Mietverhältnisses davor, für Schäden verantwortlich gemacht zu werden, die schon beim Einzug vorhanden waren. Das Amtsgericht Leonberg hat entschieden (Az. 7 C 676/12), dass eine Vermieterin an einem Übergabeprotokoll ohne Schadensvermerke gebunden war und nachträgliche Ansprüche wegen Rauchschäden nicht mehr geltend machen konnte.

Haben Sie ein individuell vereinbartes Rauchverbot unterschrieben, prüfen Sie es sorgfältig im Zusammenspiel mit der Schönheitsreparaturklausel. Belasten Sie beide Regelungen zusammen den Mieter unverhältnismäßig stark, könnte nach der beschriebenen Logik des Summierungseffekts keine von beiden wirksam sein. Im Zweifel lohnt eine Beratung beim Mieterverein.

Was Vermieter wissen sollten

Als Vermieter haben Sie im laufenden Mietverhältnis wenig Handhabe gegen das Rauchen, solange keine Individualvereinbarung besteht. Möchten Sie eine rauchfreie Wohnung vermieten, müssen Sie das beim Vertragsabschluss individuell aushandeln — ein Standardvordruck reicht nicht, und die Anforderungen an echtes Aushandeln im Sinne von § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB sind hoch. Achten Sie darauf, das Rauchverbot schriftlich im Mietvertrag festzuhalten und dabei das Zusammenspiel mit einer etwaigen Schönheitsreparaturklausel rechtlich abzusichern.

Vermuten Sie am Ende des Mietverhältnisses übermäßige Nikotinschäden, brauchen Sie Beweise. Dokumentieren Sie den Zustand der Wohnung beim Einzug mit Fotos und einem detaillierten Protokoll. Ohne diesen Ausgangsbefund wird es schwer, vor Gericht zu belegen, was der Mieter tatsächlich verursacht hat. Ein Sachverständigengutachten kann im Streitfall helfen — ist aber mit Zeit und Kosten verbunden. Präventiv ist eine sorgfältige Wohnungsübergabe die beste Versicherung.

Sehen Sie auch unter Schönheitsreparaturen, Mietminderung, Schadensersatz und Kündigung durch den Vermieter.