Zeitmietvertrag

Was ist ein Zeitmietvertrag?

Ein Zeitmietvertrag ist ein Mietvertrag mit einer von vornherein festgelegten Laufzeit. Anders als beim klassischen unbefristeten Mietverhältnis, das nach § 542 BGB durch Kündigung endet, läuft der Zeitmietvertrag einfach aus — eine Kündigung ist weder nötig noch möglich. Zum vereinbarten Termin endet das Mietverhältnis automatisch, und der Mieter muss die Wohnung geräumt haben. Seit der Mietrechtsreform vom 1. September 2001 gibt es im deutschen Wohnraummietrecht ausschließlich den sogenannten qualifizierten Zeitmietvertrag, der in § 575 BGB geregelt ist. Der frühere „einfache Zeitmietvertrag", bei dem eine Befristung ohne Begründung möglich war, ist seither für neu abzuschließende Verträge nicht mehr zulässig. Für Altverträge, die vor dem 1. September 2001 geschlossen wurden, gilt nach Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB weiterhin das alte Recht — wer also noch einen solchen Uraltvertrag hat, sollte die Rechtslage gesondert prüfen lassen.

Welche Befristungsgründe sind zulässig?

Das Gesetz lässt für den Abschluss eines wirksamen Zeitmietvertrags genau drei Gründe zu — und zwar abschließend. Kein anderer Grund kommt infrage. Als Vermieter dürfen Sie ein Wohnraummietverhältnis befristen, wenn Sie nach Ablauf der Mietzeit erstens die Räume als Wohnung für sich selbst, für Familienangehörige oder Angehörige Ihres Haushalts nutzen wollen, zweitens die Räume in einem Umfang beseitigen, verändern oder instandsetzen wollen, der bei fortlaufendem Mietvertrag erheblich erschwert würde, oder drittens die Wohnung an jemanden vermieten wollen, der bei Ihnen in einem Beschäftigungsverhältnis steht — klassisches Beispiel ist die Hausmeisterwohnung oder Werkswohnung. Beim ersten Grund ist ein wichtiger Unterschied zum Begriff des Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu beachten: Für die Befristung nach § 575 BGB reicht eine ernsthafte Nutzungsabsicht — auch für eine Zweit- oder Wochenendwohnung. Ein wirtschaftlich rechtfertigender Bedarf, wie er bei einer Eigenbedarfskündigung verlangt wird, ist hier nicht erforderlich. Sie können im Mietvertrag auch mehrere Befristungsgründe kumulativ oder alternativ benennen, sofern diese alle bei Vertragsabschluss ernsthaft beabsichtigt sind. Ebenso ist zu wissen, dass Ferienwohnungen und andere Wohnräume, die nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet werden, nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB von vornherein aus dem Anwendungsbereich des § 575 BGB herausfallen — sie dürfen also auch ohne Befristungsgrund zeitlich begrenzt vermietet werden.

Was muss im Vertrag stehen?

Den Befristungsgrund müssen Sie dem Mieter schriftlich und bei Vertragsabschluss mitteilen. Nachträgliche Ergänzungen zählen nicht. Die Schriftform ist dabei in § 550 BGB geregelt: Mietverträge mit einer Laufzeit von über einem Jahr müssen ohnehin schriftlich abgeschlossen werden. Wird die Schriftform nicht eingehalten, gilt das Mietverhältnis als unbefristet. Eine besondere Stolperfalle lauert bei der Formulierung: Es reicht nicht, das Wort „Eigenbedarf" in den Vertrag zu schreiben oder den Gesetzestext abzuschreiben. Der Befristungsgrund muss durch einen konkreten Lebenssachverhalt unterlegt sein, den der Mieter auf seine Richtigkeit hin überprüfen kann. Wer genau einziehen soll und in welchem Verwandtschaftsverhältnis diese Person zum Vermieter steht, muss klar benannt werden. Bleibt die Angabe zu allgemein — etwa „für meine Familie" —, ist die Befristung unwirksam, wie Gerichte in solchen Fällen wiederholt entschieden haben. Gute Formulierungen sehen konkret so aus: „Für meinen Sohn Max Mustermann, der zum 1. August 2026 sein Studium in dieser Stadt beginnt" oder „Zur umfassenden energetischen Sanierung gemäß Sanierungskonzept vom [Datum]".

Eine zu allgemein gehaltene Befristungsbegründung ist keine Begründung. Der Mietvertrag gilt dann als unbefristet.

Für Mieter bedeutet das: Bevor Sie einen Zeitmietvertrag unterschreiben, lohnt sich ein genauer Blick auf den Befristungsgrund. Steht dort nur eine vage Formulierung ohne konkrete Person oder Maßnahme, darf die Befristung möglicherweise gar nicht gelten — und Sie könnten wie bei einem unbefristeten Vertrag jederzeit ordentlich kündigen.

Die Konsequenz einer unwirksamen Befristung

Was passiert, wenn eine Befristung unwirksam ist? Der gesamte Mietvertrag bleibt gültig — aber die zeitliche Befristung entfällt. Das Mietverhältnis gilt dann als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Allerdings hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit seinen Urteilen vom 10. Juli 2013 (Az. VIII ZR 388/12) und 11. Dezember 2013 (Az. VIII ZR 235/12) eine wichtige Nuance eingeführt: Wollten beide Seiten erkennbar eine Bindung für die vereinbarte Dauer, kann die unwirksame Befristung im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung in einen beiderseitigen Kündigungsverzicht umgedeutet werden. Das heißt: Statt eines Zeitmietvertrags liegt ein unbefristeter Mietvertrag mit beidseitigem Kündigungsausschluss bis zum ursprünglich vorgesehenen Vertragsende vor. Ein Beispiel macht das greifbarer: Vermieter und Mieter vereinbaren einen Vertrag über fünf Jahre, vergessen aber, den Befristungsgrund zu nennen. Die Befristung ist unwirksam. Da beide aber erkennbar eine fünfjährige Bindung wollten, können Gerichte das so auslegen, dass für diese fünf Jahre keine Seite ordentlich kündigen kann — ähnlich wie beim echten Zeitmietvertrag, nur rechtlich anders konstruiert. Die praktische Wirkung für Mieter und Vermieter ist vergleichbar; die Rechtsnatur des Vertrags unterscheidet sich jedoch.

Kündigung während der Laufzeit

Während eines wirksamen Zeitmietvertrags ist eine ordentliche Kündigung für keine der beiden Seiten möglich — weder für den Mieter noch für den Vermieter. Das Mietverhältnis läuft einfach bis zum vereinbarten Datum. Als Mieter sind Sie also für diese Zeit an die Wohnung gebunden, auch wenn sich Ihre Lebensumstände ändern: Sie brauchen plötzlich eine größere Wohnung, müssen aus beruflichen Gründen umziehen, oder die aktuelle Wohnung ist schlicht zu teuer geworden. Ohne Einvernehmen des Vermieters kommen Sie aus dem Vertrag nicht heraus. Eine außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 BGB bleibt jedoch weiterhin möglich — etwa bei erheblichem Zahlungsverzug durch den Mieter oder nachgewiesenen Gesundheitsgefahren durch die Wohnung. Als Mieter können Sie in Sonderfällen auch eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist nach § 575a BGB erklären, etwa wenn der Vermieter einer berechtigten Untervermietung nicht zustimmt.

Zusätzlich gilt: Ein Kündigungsverzicht, der in einem vorformulierten Vertragsmuster steht — also einem Formularvertrag —, ist nach der Rechtsprechung des BGH (Az. VIII ZR 27/04) auf maximal vier Jahre beschränkt. Längere Ausschlüsse in Standardverträgen sind unwirksam. Haben Mieter und Vermieter den Kündigungsverzicht dagegen individuell ausgehandelt, kann er nach der BGH-Rechtsprechung auch länger bemessen sein, sofern er nicht sittenwidrig ist.

Mieterhöhung im Zeitmietvertrag

Für viele Vermieter überraschend: Beim befristeten Mietvertrag können Mieterhöhungen — also die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete — nur dann vorgenommen werden, wenn der Mietvertrag ausdrücklich einen entsprechenden Erhöhungsvorbehalt enthält. Eine Formulierung wie „Der Vermieter ist berechtigt, während der Dauer des Zeitmietvertrags gesetzlich zulässige Mieterhöhungen vorzunehmen" reicht aus. Fehlt eine solche Klausel, bleibt die Miete für die gesamte Vertragslaufzeit unverändert. Anders verhält es sich bei Staffelmiete und Indexmiete: Diese unterliegen eigenen gesetzlichen Regelungen (§ 557a BGB bzw. § 557b BGB) und können unabhängig von einem Erhöhungsvorbehalt auch im Zeitmietvertrag wirksam vereinbart werden.

Was passiert kurz vor Vertragsende?

Hier kommen entscheidende Rechte ins Spiel, die viele Mieter nicht kennen. Frühestens vier Monate vor Ablauf des Zeitmietvertrags können Sie als Mieter nach § 575 Abs. 2 BGB vom Vermieter Auskunft darüber verlangen, ob der bei Vertragsabschluss genannte Befristungsgrund noch vorliegt. Der Vermieter hat dann einen Monat Zeit zu antworten. Antwortet er verspätet, verlängert sich Ihr Mietrecht entsprechend. Stellt sich heraus, dass der Befristungsgrund weggefallen ist — zum Beispiel weil der Sohn des Vermieters doch nicht einzieht —, dann haben Sie nach § 575 Abs. 3 BGB das Recht, eine Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit zu verlangen. Die Beweislast dafür, dass der Befristungsgrund noch besteht und wann er eintreten wird, trägt dabei nach § 575 Abs. 3 Satz 3 BGB ausdrücklich der Vermieter. Wichtig für Mieter: Dieser Verlängerungsanspruch greift nicht automatisch. Sie müssen ihn aktiv geltend machen. Wer das verpasst, muss zum vereinbarten Termin ausziehen — auch wenn der Vermieter seinen Eigenbedarf nie realisiert.

Nicht jeder Wegfall des Befristungsgrunds rettet Ihnen automatisch das Mietverhältnis. Handeln Sie rechtzeitig und schriftlich.

Ein weiterer Punkt: Der Vermieter darf den ursprünglich genannten Befristungsgrund nicht gegen einen anderen austauschen, selbst wenn der neue Grund ebenfalls gesetzlich zulässig wäre. Hatte er im Vertrag Eigenbedarf für seinen Sohn angegeben, kann er nicht nachträglich auf eine geplante Sanierung umschwenken.

Wann ist ein Zeitmietvertrag sinnvoll?

Als Vermieter bietet Ihnen der Zeitmietvertrag echte Planungssicherheit: Sie wissen, wann die Wohnung wieder für Sie oder Ihre Familie verfügbar ist, ohne aufwendige Kündigungsverfahren einleiten zu müssen. Während der Vertragslaufzeit müssen Sie sich auch keine Sorgen um eine Eigenbedarfskündigung machen — denn das Mietende steht ja ohnehin fest. Dafür nehmen Sie in Kauf, dass Mieterhöhungen ohne Erhöhungsvorbehalt ausgeschlossen sind.

Als Mieter ist ein Zeitmietvertrag dann sinnvoll, wenn Ihre Lebenssituation zeitlich absehbar begrenzt ist — etwa während eines Auslandssemesters, einer befristeten Stelle in einer anderen Stadt oder einer Übergangsphase zwischen zwei Lebenssituationen. Den Vorteil, während der Laufzeit keine Kündigung wegen Eigenbedarfs befürchten zu müssen, zahlen Sie mit dem Nachteil, selbst nicht ordentlich kündigen zu können. Überlegen Sie also genau, ob der Zeitrahmen wirklich zu Ihrer Lebensplanung passt.

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