Selbstauskunft

Was die Selbstauskunft rechtlich (nicht) ist

Die Selbstauskunft ist eine Art finanzieller Steckbrief: Auf einem Fragebogen geben Sie als Mietinteressent Auskunft über Ihren Beruf, Ihren Arbeitgeber, Ihr Nettoeinkommen, die Anzahl der einziehenden Personen und einige weitere Punkte, die Ihre Zuverlässigkeit als künftiger Mieter belegen sollen. Bemerkenswert ist dabei: Im Bürgerlichen Gesetzbuch, das in den §§ 535 ff. BGB das Wohnraummietrecht regelt, taucht der Begriff gar nicht auf. Die Selbstauskunft ist also eine Erfindung der Praxis — kein Vermieter kann sich auf einen Paragraphen berufen, wenn er sie verlangt.

Trotzdem gehört sie auf angespannten Wohnungsmärkten zum Standard. Wer sie verweigert, hat schlechte Karten gegen Mitbewerber, die das Formular bereitwillig ausfüllen. Sie sitzen hier also rechtlich am längeren Hebel — praktisch aber meistens nicht.

Datenschutz und das Fragerecht des Vermieters

Sobald der Vermieter auch nur eine einzige Frage stellt, ist das datenschutzrechtlich eine Datenerhebung. Damit greift die Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO). Als Rechtsgrundlage kommen zwei Vorschriften in Betracht: Art. 6 Abs. 1 lit. b DSGVO (Anbahnung eines Vertrags) und Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO (berechtigtes Interesse). In beiden Fällen gilt der Grundsatz der Datenminimierung aus Art. 5 Abs. 1 DSGVO: Erlaubt ist nur, was für die Vermietungsentscheidung wirklich erforderlich ist.

Der Vermieter darf also Fragen stellen, die ihm eine Beurteilung Ihrer Zahlungsfähigkeit erlauben — denn die Mietzahlung gehört zu Ihren Hauptpflichten aus dem Mietvertrag. Auf der anderen Seite steht Ihr Recht auf informationelle Selbstbestimmung, das sich aus Art. 2 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 1 Abs. 1 Grundgesetz ableitet. Zwischen diesen beiden Polen muss in jedem Einzelfall abgewogen werden — und nicht jede Frage übersteht diese Abwägung.

Die Datenschutzkonferenz der Aufsichtsbehörden hat dazu eine Orientierungshilfe veröffentlicht, die drei Phasen unterscheidet: In der ersten Phase (Erstkontakt und Besichtigungstermin) sind nur Name und Kontaktdaten zulässig. In der zweiten Phase, also nach erklärtem Mietinteresse, dürfen Fragen zu Beruf, Einkommen, Haushaltsgröße und früheren Räumungstiteln gestellt werden. Die dritte Phase kurz vor Vertragsschluss erlaubt schließlich SCHUFA-Bonitätsauskunft und Gehaltsnachweise.

Wann der Vermieter was fragen darf

Ein Punkt, der vielen Vermietern nicht bewusst ist: Es kommt entscheidend auf den Zeitpunkt an. Vor der Besichtigung darf der Vermieter nur das Allernötigste erfragen, also Name, Anschrift und Kontaktdaten, um den Termin überhaupt vereinbaren zu können. Wer das komplette Formular schon mit der Anfrage per E-Mail mitschickt, bewegt sich außerhalb des Gesetzes.

Erst wenn Sie nach der Besichtigung Ihr ernsthaftes Interesse an der Wohnung erklärt haben, darf der Vermieter die volle Selbstauskunft verlangen. SCHUFA-Bonitätsauskunft, Gehaltsnachweise und ähnliche Belege sind sogar erst kurz vor Vertragsschluss zulässig. Wichtig auch: Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vom Vorvermieter darf der neue Vermieter nicht voraussetzen. Der Bundesgerichtshof hat bereits 2009 klargestellt, dass kein Anspruch darauf besteht, weil sich der frühere Vermieter mit einer solchen Bestätigung im Streitfall ein „Zeugnis gegen sich selbst" ausstellen würde (§ 241 BGB; BGH, Urteil vom 30.09.2009, VIII ZR 238/08). Als Alternative können Sie Quittungen nach § 368 BGB oder geschwärzte Kontoauszüge vorlegen.

Was der Vermieter nicht fragen darf

Hier wird es für viele Mieter interessant. Unzulässig sind alle Fragen, die mit dem Mietverhältnis nichts zu tun haben oder Sie diskriminieren würden. Dazu zählen Fragen nach Religion, ethnischer Herkunft, sexueller Orientierung, einer Schwangerschaft, dem Kinderwunsch oder der Familienplanung. Auch die Mitgliedschaft in Parteien, Gewerkschaften oder im Mieterverein ist tabu — ebenso wie der Gesundheitszustand, Vorstrafen ohne mietrechtlichen Bezug, Hobbys oder die Frage, ob Sie rauchen. Letzteres hat damit zu tun, dass Rauchen in der Wohnung nach der Rechtsprechung des BGH grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört. Erst wenn das Rauchen so exzessiv wird, dass die Schäden über normale Schönheitsreparaturen hinausgehen, kann es problematisch werden — für die Frage in der Selbstauskunft macht das aber keinen Unterschied.

Zur Veranschaulichung: Die Frage „Wie hoch ist Ihr monatliches Nettoeinkommen?" ist zulässig, weil sie für die Einschätzung der Zahlungsfähigkeit erforderlich ist. Die Frage „Sind Sie schwanger?" ist unzulässig, weil sie diskriminierend wirkt und mit der Mietzahlung nichts zu tun hat. Die Frage „Wie viele Personen werden in die Wohnung einziehen?" ist zulässig, weil sie für die Beurteilung der Wohnungsnutzung relevant ist. Die Frage „Sind Ihre Kinder leiblich oder adoptiert?" ist klar unzulässig.

Die gute Nachricht: Bei diesen unzulässigen Fragen haben Sie ein „Recht zur Lüge". Sie dürfen sie also bewusst falsch beantworten, ohne dass Sie später Konsequenzen befürchten müssen. Dogmatisch begründet wird das damit, dass eine falsche Antwort auf eine unzulässige Frage keine arglistige Täuschung im Sinne des Gesetzes darstellt — der Vermieter hatte ja gar kein schutzwürdiges Interesse an der wahren Antwort. Noch eleganter ist es, das entsprechende Feld einfach leer zu lassen — ein Querstrich könnte als Verneinung missverstanden werden.

Wenn Sie lügen — die Konsequenzen bei zulässigen Fragen

Ganz anders sieht es aus, wenn Sie bei einer zulässigen Frage flunkern. Hier riskieren Sie Ihren Mietvertrag — und zwar auf zwei verschiedenen Wegen, die Juristen sauber auseinanderhalten.

Vor der Wohnungsübergabe greift die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB. Das bedeutet: Der Vermieter erklärt, dass er den Vertrag bei Kenntnis der wahren Umstände nie geschlossen hätte. Folge ist, dass der Mietvertrag rückwirkend als nichtig gilt — so, als hätte es ihn nie gegeben. Sind Sie dagegen schon eingezogen, kommt die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 BGB zum Zug. Hier endet das Mietverhältnis nicht rückwirkend, sondern mit sofortiger Wirkung für die Zukunft. Sie müssen also auf der Stelle ausziehen.

Wie ernst die Gerichte das nehmen, zeigt eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 9. April 2014 (VIII ZR 107/13). Ein Mietinteressent hatte vor Vertragsschluss eine Vorvermieterbescheinigung vorgelegt, die er komplett frei erfunden hatte — der angebliche frühere Vermieter und das Mietverhältnis existierten gar nicht. Als die Vermieter den Schwindel später entdeckten, kündigten sie fristlos. Der BGH bestätigte: Eine gefälschte oder frei erfundene Vorvermieterbescheinigung ist eine erhebliche Verletzung vorvertraglicher Pflichten, die die fristlose Kündigung rechtfertigt. Die Karlsruher Richter machten zugleich klar, dass Fragen nach Vorvermieter und Mietverlauf den persönlichen Lebensbereich nicht berühren — sie sind also zulässig und müssen wahrheitsgemäß beantwortet werden.

Ein praktischer Hinweis aus demselben Urteil: Der Vermieter muss schnell handeln, wenn er die Täuschung bemerkt. Wartet er zu lange — im verhandelten Fall standen rund drei Jahre im Raum — kann die fristlose Kündigung verspätet und damit unwirksam sein. Es lohnt sich also für beide Seiten, hier nicht zu zögern.

Praxistipps für Mieter

Beantworten Sie alle zulässigen Fragen vollständig und ehrlich — Übertreibungen beim Gehalt fliegen spätestens beim Abgleich mit den Gehaltsabrechnungen auf. Bei unzulässigen Fragen lassen Sie das Feld leer oder weisen den Vermieter höflich auf die Rechtslage hin. Beim Vorzeigen des Personalausweises gilt: Zeigen ja, kopieren nein. Eine Ausweiskopie darf der Vermieter ohne ausdrückliche Einwilligung nicht anfertigen.

Bekommen Sie die Wohnung nicht, haben Sie nach DSGVO einen Anspruch darauf, dass Ihre Daten gelöscht werden — in der Regel spätestens nach drei bis sechs Monaten. Haben Sie keine Hemmungen, das auch aktiv einzufordern. Und denken Sie daran: Eine offene, gut vorbereitete Bewerbungsmappe mit ausgefüllter Selbstauskunft, Einkommensnachweisen und einer aktuellen SCHUFA-Bonitätsauskunft hebt Sie aus der Masse heraus — gerade wenn Sie es mit 50 oder mehr Mitbewerbern aufnehmen müssen.

Praxistipps für Vermieter

Schicken Sie das Selbstauskunftsformular niemals schon mit der ersten Antwort auf eine Anfrage mit. Das ist ein klassischer Datenschutzfehler, der im schlimmsten Fall sogar ein Bußgeld nach sich ziehen kann. Händigen Sie das Formular erst nach der Besichtigung aus oder schicken Sie es danach. Nehmen Sie auf jedes Formular einen Datenschutzhinweis nach Art. 13 DSGVO auf, der Zweck, Rechtsgrundlage und Speicherdauer benennt.

Gleichen Sie die Angaben mit Nachweisen ab, die Sie erst nach der grundsätzlichen Mietzusage anfordern: drei aktuelle Gehaltsabrechnungen reichen meist, ergänzt um eine SCHUFA-Bonitätsauskunft, die der Mieter selbst beschafft. Auf das Schuldnerverzeichnis dürfen Sie nicht eigenständig zugreifen. Daten von abgelehnten Bewerbern müssen Sie zeitnah datenschutzkonform löschen — eine dauerhafte Speicherung „für später" ist unzulässig.

Sehen Sie auch unter SCHUFA-Auskunft, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, Mietkaution und Mietvertrag.