Mietkaution

Was ist eine Mietkaution?

Die Mietkaution — im juristischen Sprachgebrauch auch Mietsicherheit genannt — ist eine Geldsumme oder Bürgschaft, die der Mieter dem Vermieter zur Absicherung aller Ansprüche aus dem Mietverhältnis überlässt. Darunter fallen Mietrückstände, Schadensersatzforderungen wegen Beschädigungen, offene Betriebskostennachforderungen sowie — soweit vertraglich wirksam vereinbart — Schönheitsreparaturen. Das Wort stammt aus dem Lateinischen (cautio = Vorsicht, Sicherheit) und fasst zusammen, was der Vermieter sich erhofft: eine finanzielle Reserve für den Ernstfall.

Wichtig zu wissen: Gesetzlich vorgeschrieben ist die Mietkaution nicht. Sie entsteht ausschließlich durch eine ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag. Wurde dort nichts dazu geregelt, kann der Vermieter weder bei Vertragsschluss noch nachträglich eine Kaution verlangen. In der Praxis ist die Kautionsvereinbarung jedoch Standard — kaum ein Vermieter verzichtet darauf.

Was regelt das Gesetz genau?

Die zentrale Vorschrift ist § 551 BGB. Dieser setzt klare Grenzen zugunsten des Mieters, die nicht durch Formularklauseln im Mietvertrag umgangen werden dürfen. Das Gesetz ist insoweit zwingend: Vereinbarungen, die vom Mieter mehr oder Nachteiligers verlangen als das Gesetz erlaubt, sind unwirksam.

Die wichtigste Regel: Die Mietkaution darf maximal drei Nettokaltmieten betragen. Maßgeblich ist die Grundmiete ohne Neben- und Betriebskosten. Verlangt ein Vermieter im Mietvertrag vier oder fünf Monatsmieten, ist die Klausel insoweit nichtig — der Mieter kann den überschießenden Betrag jederzeit zurückfordern, sogar noch während des laufenden Mietverhältnisses. Gleiches gilt, wenn Barkaution und Bürgschaft zusammengerechnet die Dreifachgrenze übersteigen.

Als Mieter müssen Sie die Kaution außerdem nicht auf einmal zahlen. § 551 Abs. 2 BGB gibt Ihnen das Recht auf Ratenzahlung in drei gleichen Monatsraten. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die zweite und dritte Rate zusammen mit den nächsten Mietzahlungen. Verweigert der Vermieter die Schlüsselübergabe, weil Sie auf diese Ratenzahlung bestehen, kann das unter Umständen eine außerordentliche Kündigung durch Sie rechtfertigen.

Nicht zahlen? Ein teurer Fehler

Wer die vereinbarte Kaution nicht leistet, riskiert seit dem 1. Mai 2013 die fristlose Kündigung. Nach § 569 Abs. 2a BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich kündigen, sobald der Mieter mit einem Betrag in Höhe von zwei Nettokaltmieten im Kautionsrückstand ist. Eine vorherige Abmahnung ist nicht erforderlich. Zahlt der Mieter nach der Kündigung die Kaution vollständig nach, wird die Kündigung wieder unwirksam — eine sogenannte „Heilung". Zahlt er nicht, bleibt dem Vermieter als nächster Schritt die Räumungsklage.

Pflichten des Vermieters bei der Anlage

Der Vermieter darf die Kaution nicht einfach auf seinem normalen Konto verschwinden lassen. § 551 Abs. 3 BGB schreibt ihm vor, das Geld getrennt von seinem eigenen Vermögen bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Das dient Ihrem Schutz im Fall einer Vermieterinsolvenz: Liegt das Geld auf einem echten Treuhandkonto, sind die Kautionsgelder vor dem Zugriff der Gläubiger des Vermieters geschützt. Achten Sie darauf, dass das Konto korrekt als „Mietkaution" bezeichnet ist — die bloße Bezeichnung „Mieter XY" reicht nach der Rechtsprechung nicht aus.

Verstößt der Vermieter gegen diese Anlagepflicht, hat das weitreichende Konsequenzen. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass es sich dabei um eine Vermögensbetreuungspflicht handelt. Wer die Kaution beispielsweise auf einem normalen Girokonto belässt, statt sie auf einem Treuhandkonto zu verwahren, setzt sich nach herrschender Meinung dem Vorwurf strafbarer Untreue gemäß § 266 StGB aus — allerdings setzt eine Strafbarkeit vorsätzliches Handeln und einen tatsächlichen Vermögensnachteil voraus, sodass nicht jede formale Pflichtverletzung automatisch strafrechtliche Folgen hat. Sie können als Mieter jederzeit schriftlich Nachweis verlangen, wo und zu welchem Zinssatz Ihre Kaution angelegt ist. Kommt der Vermieter dem nicht nach, haben Sie ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete bis zur Höhe der Kaution.

Als Mieter haben Sie übrigens die Möglichkeit, das Kautionssparbuch selbst zu eröffnen und an den Vermieter zu verpfänden. Das hat einen entscheidenden Vorteil: Die Bank informiert Sie, bevor der Vermieter auf das Guthaben zugreift — und Sie können einen Freistellungsauftrag für die Zinserträge stellen.

Die Zinsen gehören Ihnen

Die Erträge aus der Anlage der Kaution stehen Ihnen als Mieter zu — und zwar unabhängig davon, auf wen das Konto lautet. Das klingt in Zeiten nahezu zinsloser Sparbücher nach einer kleinen Nebensache. Aber: Dieser Grundsatz wirkt auch in die andere Richtung. Gerät der Spareckzins in den Minusbereich, trägt nach überwiegender Ansicht der Mieter dieses Risiko, weil ihm die Ertragsseite der Anlage zugewiesen ist — der Vermieter schuldet nur die gesetzeskonforme Anlage, nicht eine bestimmte Mindestrendite. Ob diese Risikoverteilung sachgerecht ist, wird in der juristischen Literatur kontrovers diskutiert; eine höchstrichterliche Klärung steht bislang aus.

Das Märchen vom „Abwohnen"

Eine hartnäckige Legende hält sich in deutschen Wohnungen: Man könne in den letzten drei Monaten des Mietverhältnisses einfach keine Miete mehr zahlen und den Vermieter auf die Kaution verweisen. Das ist falsch und kann teuer werden. Die Mietkaution ist zweckgebunden — sie sichert künftige Ansprüche, keine laufende Miete. Wer die letzten Monatsmieten einbehält, riskiert Mietrückstände und eine Kündigung, die auch dann rechtswirksam bleibt, wenn die Kaution formal gedeckt wäre. Die Rechtsprechung ist insoweit eindeutig: Der Mieter kann die Kaution weder „abwohnen" noch dem Vermieter das Recht nehmen, sich nach Mietende aus der Sicherheit zu befriedigen. Das Landgericht Berlin hat dieses Vorgehen treffend als verbreitete „Unsitte" bezeichnet.

Formen der Kautionsleistung

Die häufigste Form ist die Barkaution: Der Mieter überweist den vereinbarten Betrag auf ein Konto des Vermieters. Daneben gibt es die Verpfändung eines Sparbuches, die Abtretung anderer Geldanlagen sowie — als modernere Variante — die Mietkautionsbürgschaft. Bei Letzterer bürgt eine Bank oder Versicherung gegenüber dem Vermieter und übernimmt im Ernstfall die Forderungen. Der Mieter zahlt dafür eine jährliche Gebühr, behält aber sein Kapital. Vermieter sind nicht verpflichtet, eine Bürgschaft anstelle einer Barkaution zu akzeptieren — es bedarf ihrer ausdrücklichen Zustimmung.

Das Übergabeprotokoll: Ihr wichtigstes Dokument

Ob und wie viel der Vermieter von der Kaution einbehalten darf, hängt am Ende oft von einem einzigen Dokument ab: dem Wohnungsübergabeprotokoll. Es hält den Zustand der Wohnung bei Ein- und Auszug fest und ist die wichtigste Beweisgrundlage für beide Seiten. Fehlt das Protokoll beim Auszug oder wurde es nie von beiden Parteien unterschrieben, sitzt der Vermieter als klagender Partei beim Streit um Schadensersatz am kürzeren Hebel — er muss beweisen, dass ein Schaden während des Mietverhältnisses entstanden ist.

Nach § 538 BGB trägt der Vermieter die Kosten für normale Abnutzung — also solche Verschleißspuren, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung unvermeidlich entstehen. Leichte Kratzer auf dem Parkett, verblasste Farben oder abgewohnte Teppiche nach langen Mietverhältnissen fallen darunter. Ersatz verlangen kann der Vermieter nur für echte Substanzschäden: Brandlöcher im Teppich, Rotweinflecken im Laminat, abgeplatzte Fliesen oder mutwillig beschädigte Türen.

Was darf der Vermieter einbehalten?

Der Vermieter darf die Kaution nach Mietende zur Verrechnung mit berechtigten Forderungen verwenden — aber nur mit solchen, die tatsächlich aus dem Mietverhältnis stammen. Das umfasst erstens Mietrückstände, zweitens Schadensersatzansprüche für Beschädigungen, die über die normale Abnutzung hinausgehen, und drittens Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen. Schönheitsreparaturen darf er nur dann mit der Kaution verrechnen, wenn die entsprechende Vertragsklausel wirksam ist — und daran scheitern Vermieter häufig: Starre Renovierungsklauseln, die den Mieter unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung zur Renovierung beim Auszug verpflichten, hat der Bundesgerichtshof in einer langen Urteilsreihe für unwirksam erklärt. Im Zweifelsfall lohnt es sich, eine solche Klausel vor einem Auszug anwaltlich prüfen zu lassen.

Während des laufenden Mietverhältnisses hat der Vermieter grundsätzlich keinen Zugriff auf die Kaution, selbst wenn Mietrückstände bestehen. Das Gesetz hält die Kaution als Sicherheit für die Abwicklung nach Mietende zurück.

Das BGH-Urteil 2024: Ein Paukenschlag

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 10. Juli 2024 (Az. VIII ZR 184/23) die Rechte der Vermieter erheblich gestärkt. Um das Urteil zu verstehen, hilft ein kurzer Blick auf das Grundproblem: Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache verjähren nach § 548 BGB bereits sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung — eine deutlich kürzere Frist als die sonst üblichen drei Jahre. Wer als Vermieter innerhalb dieser Frist seinen Schadensersatzanspruch nicht gegenüber dem Mieter geltend gemacht und gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch aufgerechnet hatte, stand bislang mit leeren Händen da.

Der BGH hat diese Schranke nun gelockert: Solange die Kautionsabrechnung noch aussteht, kann der Vermieter Schadensersatzforderungen wegen Beschädigungen auch nach Ablauf der sechs Monate noch durch Aufrechnung gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters geltend machen. Für den Mieter heißt das konkret: Die Kaution kann unter Umständen auch dann noch einbehalten werden, wenn die sechsmonatige Verjährungsfrist für Schadenersatzansprüche längst abgelaufen ist. Der Deutsche Mieterbund kritisiert das Urteil scharf, weil es die Unsicherheit über den Verbleib der Kaution verlängert. Als Mieter sollten Sie deshalb nach dem Auszug aktiv auf eine schriftliche Kautionsabrechnung bestehen — erst dann beginnt die Uhr für mögliche Aufrechnungen zu laufen.

Bereits 2019 hatte der BGH klargestellt (Az. VIII ZR 141/17), dass eine Kautionsabrechnung auch durch schlüssiges Verhalten des Vermieters erfolgen kann — etwa durch Klageerhebung. Klagt der Vermieter auf Zahlung ohne ausdrückliche Aufrechnung mit der Kaution, kann der Mieter seinerseits aufrechnen und dabei selbst bestimmen, welche Forderungen er tilgt.

Rückzahlung: Was Mieter wissen müssen

Nach dem Ende des Mietverhältnisses muss der Vermieter die Kaution inklusive Zinsen zurückzahlen — sobald er keine Ansprüche mehr geltend machen kann. Eine gesetzliche Frist dafür gibt es nicht. Der BGH hat mehrfach betont (zuletzt VIII ZR 71/05), dass dem Vermieter eine angemessene Überlegungs- und Abrechnungsfrist zusteht, deren Dauer von den Umständen des Einzelfalls abhängt. Als grober Orientierungswert haben sich drei bis sechs Monate in der Praxis etabliert. Doch Vorsicht: Diese Frist kann je nach Lage des Falles auch deutlich länger ausfallen — etwa wenn noch ausstehende Betriebskostenabrechnungen eine abschließende Prüfung unmöglich machen. Steht eine solche Abrechnung noch aus, darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution sogar über diese Zeitspanne hinaus einbehalten.

Als Mieter empfiehlt sich folgendes Vorgehen: Fordern Sie nach dem Auszug schriftlich die Rückzahlung und setzen Sie eine klare Frist — das bringt den Vermieter in Verzug und ist die Grundlage für eventuelle rechtliche Schritte. Ihr Rückzahlungsanspruch verjährt nach § 195 BGB in drei Jahren, beginnend mit dem Schluss des Jahres, in dem er fällig wurde.

Eigentümerwechsel: Die Kaution geht mit

Wird die Immobilie während des Mietverhältnisses verkauft, tritt der neue Eigentümer automatisch in alle Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters ein — einschließlich der Rückzahlungspflicht für die Kaution. Das gilt nach § 566a BGB auch dann, wenn der neue Vermieter die Kaution vom alten tatsächlich nicht erhalten hat. Als Mieter müssen Sie sich darum nicht kümmern: Ihr Ansprechpartner für die Kautionsrückzahlung ist stets der aktuelle Eigentümer zum Zeitpunkt des Auszugs.

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