Hausverkauf und Mietvertrag

Was bedeutet „Kauf bricht nicht Miete"?

Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete" ist in § 566 BGB gesetzlich verankert. Er besagt: Wird eine vermietete Wohnung oder ein vermietetes Haus nach der Überlassung an den Mieter verkauft, tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in das bestehende Mietverhältnis ein — mit allen sich daraus ergebenden Rechten und Pflichten. Der Mietvertrag läuft also unverändert weiter, als wäre nichts geschehen. Miete, Nebenkosten, Kündigungsfristen, Schönheitsreparaturklauseln — alles bleibt so, wie es im ursprünglichen Vertrag geregelt wurde. Auch mündlich vereinbarte Absprachen bleiben grundsätzlich gültig, sofern Sie diese nachweisen können. Sogar ein mündlicher Mietvertrag wird vom neuen Eigentümer übernommen.

Der Hintergrund dieser Regel ist einfach: Ohne sie könnten Mieter theoretisch beim nächsten Eigentümerwechsel auf der Straße stehen. Das Gesetz schützt Sie davor.

Darf der neue Eigentümer einen neuen Mietvertrag verlangen?

Nein — und das ist eine wichtige Botschaft für Sie als Mieter. Der neue Eigentümer hat keinerlei Anspruch darauf, dass Sie einen neuen Mietvertrag unterschreiben oder auch nur einzelne Klauseln des bestehenden Vertrags abändern. Das gilt selbst dann, wenn der alte Vertrag für den neuen Vermieter ungünstige Regelungen enthält.

Lassen Sie sich nicht überreden: Jeder neue Vertrag kann für Sie Nachteile bringen — gerade bei sogenannten Altmietverträgen mit günstiger Miete oder besonders mieterfreundlichen Klauseln.

Wenn der neue Eigentümer Ihnen einen neuen Vertrag präsentiert, empfiehlt es sich, diesen vor der Unterzeichnung von einem Mieterverein oder einem Rechtsanwalt prüfen zu lassen.

Was geht auf den neuen Eigentümer über — und was nicht?

Der Erwerber übernimmt nach § 566 Abs. 1 BGB alle Rechte und Pflichten, die mietrechtlicher Natur sind oder in untrennbarem Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehen. Dazu gehören beispielsweise die Instandhaltungspflichten, bestehende Mängelanzeigen, die Pflicht zur Schönheitsreparatur, das Vermieterpfandrecht und — ganz wichtig — bereits vereinbarte Kündigungsbeschränkungen. Der BGH hat mit Urteil vom 16. Oktober 2013 (Az.: VIII ZR 57/13) klargestellt, dass ein neuer Eigentümer eine mit dem Voreigentümer vereinbarte Kündigungsbeschränkung grundsätzlich mit übernimmt. Solche Klauseln verschärfen dabei die gesetzlichen Voraussetzungen: Das in § 573 Abs. 2 BGB genannte „berechtigte Interesse" reicht dann nicht aus — es muss zusätzlich ein besonderer Ausnahmefall vorliegen, wie er in der Beschränkungsklausel selbst definiert ist.

Nicht automatisch übergehen hingegen Vereinbarungen, die rechtlich selbstständig neben dem Mietvertrag stehen — etwa ein vertraglich vereinbartes Ankaufsrecht des Mieters oder ähnliche Nebenabreden, die nicht als spezifisch mietrechtlich gelten.

An wen zahle ich die Miete?

Viele Mieter sind nach einem Eigentümerwechsel unsicher, wem sie die Miete schulden. Die einfache Regel lautet: Sie zahlen an denjenigen, der nachweislich als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Ein notarieller Kaufvertrag allein reicht nicht aus — Eigentümer wird man erst mit der Grundbucheintragung.

Fordert der neue Eigentümer Sie auf, die Miete künftig an ihn zu zahlen, haben Sie das Recht, sich den Grundbuchauszug vorlegen zu lassen. Erhalten Sie vom bisherigen Vermieter schriftlich die Mitteilung, dass er das Haus verkauft hat, und werden Sie gleichzeitig aufgefordert, die Miete an den neuen Eigentümer zu zahlen, müssen Sie dieser Aufforderung folgen. Haben Sie die Miete für den laufenden Monat bereits an den alten Vermieter gezahlt, als die Mitteilung eintrifft, ist Ihre Zahlungspflicht für diesen Monat erfüllt.

Information über den Eigentümerwechsel

Der bisherige Vermieter ist nicht verpflichtet, Sie vorab über einen geplanten Verkauf zu informieren. Nach Abschluss des Kaufs muss Sie der neue Eigentümer jedoch über den Eigentümerwechsel informieren und seinen Namen sowie seine Kontaktdaten mitteilen. Der BGH hat in seinem Urteil vom 28. Mai 2008 (Az.: VIII ZR 133/07) zudem entschieden, dass Mieter über die Grundbucheintragung des neuen Eigentümers in Kenntnis gesetzt werden müssen, damit sie Ansprüche gegen den Alteigentümer noch innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist geltend machen können. Das Landgericht Berlin hat jüngst (Az.: II-67 T 37/24) ergänzend klargestellt, dass ein Vermieter, der diese Informationspflicht verletzt, im Streitfall die Prozesskosten trägt.

Für den bisherigen Vermieter hat die Mitteilung noch eine weitere Bedeutung: Nach § 566 Abs. 2 BGB haftet er wie ein Bürge, wenn der neue Eigentümer seinen Vermieterpflichten nicht nachkommt. Von dieser Haftung kann er sich nur befreien, indem er Ihnen den Eigentumsübergang schriftlich mitteilt — die sogenannte Vermietermitteilung. Sobald Sie eine solche Mitteilung erhalten haben, müssen Sie diese nach § 566e BGB wie eine zutreffende Information behandeln und die Miete entsprechend an den genannten neuen Eigentümer zahlen. Wichtig dabei: Diese Mitteilung kann der bisherige Vermieter nicht einseitig widerrufen — das geht nur gemeinsam mit dem neuen Eigentümer.

Was passiert mit der Kaution?

Ihre Mietkaution ist durch den Verkauf sicher. Nach § 566a BGB geht die Verpflichtung zur Rückzahlung der Kaution automatisch auf den neuen Eigentümer über — und zwar unabhängig davon, ob dieser die Kautionssumme vom Alteigentümer tatsächlich erhalten hat. Sollte der neue Eigentümer zahlungsunfähig werden, haftet der bisherige Vermieter weiterhin für die Rückzahlung.

Bewahren Sie Ihren ursprünglichen Mietvertrag, alle Überweisungsbelege zur Kaution und eventuelle Mitteilungen über den Eigentümerwechsel sorgfältig auf — im Streitfall sind diese Dokumente Gold wert.

Kann der neue Eigentümer kündigen?

Ein Sonderkündigungsrecht allein aufgrund des Eigentümerwechsels gibt es nicht. Der neue Vermieter kann nur unter denselben Voraussetzungen kündigen, die auch dem Alteigentümer zustanden. Das heißt: Er braucht einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund nach § 573 BGB. In der Praxis ist die häufigste Situation die Eigenbedarfskündigung: Der neue Eigentümer möchte die Wohnung für sich selbst, ein Familienmitglied oder einen Angehörigen seines Haushalts nutzen. Dieser Bedarf muss aber nachvollziehbar und tatsächlich vorhanden sein — vorgetäuschter Eigenbedarf berechtigt Sie zu Schadensersatz.

Kündigungsfristen: Hier zählt die gesamte Mietdauer

Ein häufig unterschätzter Punkt: Die Kündigungsfrist bemisst sich unabhängig vom Eigentümerwechsel nach der gesamten Dauer des Mietverhältnisses, gerechnet ab der Überlassung der Wohnung an den Mieter — egal, wie oft das Haus zwischenzeitlich verkauft wurde. Die gestaffelten Fristen nach § 573c BGB gelten für alle ordentlichen Kündigungen des Vermieters: bis zu fünf Jahren Mietdauer drei Monate, ab fünf Jahren sechs Monate und ab acht Jahren neun Monate. Hat jemand also seit 2010 in der Wohnung gelebt und der neue Eigentümer kündigt 2025, bemisst sich die Frist nach 15 Jahren Mietdauer — neun Monate.

Stolperfallen rund um Eigenbedarf

Eigenbedarfskündigungen sind eine der häufigsten Streitquellen nach einem Hausverkauf. Mieter sollten wissen: Die Kündigung muss den Eigenbedarf konkret und nachvollziehbar begründen. Eine pauschale Begründung reicht nicht. Als Mieter haben Sie außerdem das Recht, der Kündigung zu widersprechen und sich auf die Sozialklausel nach § 574 BGB zu berufen, wenn ein Umzug für Sie eine unzumutbare Härte bedeutet. Das Gericht wägt dann das berechtigte Interesse des Vermieters gegen Ihre Härtegründe ab — typische Beispiele sind hohes Alter, schwere Krankheit, sehr lange Wohndauer mit starker sozialer Verwurzelung oder das Fehlen einer zumutbaren Ersatzwohnung. Den Widerspruch müssen Sie schriftlich einlegen, und zwar bis spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist (§ 574b BGB). Haben Sie diese Frist verpasst, kann das Gericht den Widerspruch zwar trotzdem noch berücksichtigen — das ist aber das Ausnahme und kein verlässlicher Rettungsanker. Lassen Sie sich im Zweifel frühzeitig anwaltlich beraten. Für potenzielle Käufer birgt die Eigenbedarfskündigung ein erhebliches Risiko: Viele Fälle landen vor Gericht, was zu einer wirtschaftlichen Doppelbelastung führen kann — gleichzeitig Hauskredit und Miete für die bisherige Wohnung.

Besichtigungen vor dem Verkauf

Entschließt sich der Vermieter zum Verkauf, sind Sie als Mieter verpflichtet, Besichtigungstermine zuzulassen — schließlich liegen diese im berechtigten Interesse des Eigentümers. Gesetzlich sind die Modalitäten nicht abschließend geregelt, aber das Hausrecht des Mieters ist zu respektieren. Üblich und empfehlenswert ist eine schriftliche Ankündigung mindestens 24 Stunden im Voraus, bei Berufstätigen eher vier Tage. Besichtigungen außerhalb der ortsüblichen Zeiten oder unzumutbar häufig — mehrmals pro Woche — müssen Sie nicht dulden.

Das Vorkaufsrecht des Mieters

Ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach § 577 BGB steht Ihnen nur in einem bestimmten Fall zu: wenn Ihre Mietwohnung nach Ihrem Einzug in eine Eigentumswohnung umgewandelt und erstmals an einen Dritten verkauft wird. In diesem Fall muss Ihnen der Vermieter den Kaufvertrag vorlegen und Sie über Ihr Vorkaufsrecht informieren. Sie haben dann zwei Monate Zeit, sich zu entscheiden, ob Sie die Wohnung zu denselben Konditionen kaufen möchten. Beim Verkauf des gesamten Hauses an einen einzigen Käufer besteht dieses Vorkaufsrecht in aller Regel nicht.

Sperrfristen bei umgewandelten Wohnungen

Hat Ihre Wohnung während Ihres Mietverhältnisses die Umwandlung von einer Miet- in eine Eigentumswohnung erlebt und wurde sie dann verkauft, greift die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB. Der neue Eigentümer darf in diesem Fall für mindestens drei Jahre keine Eigenbedarfskündigung aussprechen. In Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt — darunter viele Großstädte — kann diese Frist per Landesverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert sein. Diese Sperrfrist ist nicht verhandelbar: Sie kann weder durch einen neuen Mietvertrag noch durch sonstige Vereinbarungen verkürzt werden. Der BGH hat mit Urteil vom 21. März 2018 (Az.: VIII ZR 104/17) zudem klargestellt, dass die Sperrfrist auch dann gilt, wenn eine Personengesellschaft oder Miteigentümer Eigenbedarf anmelden.

Eine wichtige Ausnahme: Die Sperrfrist gilt nach § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB nicht, wenn die Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören. Verkaufen Eltern die umgewandelte Wohnung also an ein Kind, das im gemeinsamen Haushalt lebt, entfällt der besondere Sperrfristschutz.

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