Nachmieter

Was ist ein Nachmieter?

Ein Nachmieter — auch Ersatzmieter genannt — ist jede Person, die eine Mietwohnung nach Beendigung des vorherigen Mietverhältnisses übernimmt. Das klingt einfach, ist rechtlich aber vielschichtiger, als es auf den ersten Blick erscheint. Denn die entscheidende Frage lautet nicht, wer der neue Mieter ist, sondern unter welchen Voraussetzungen ein Vormieter überhaupt das Recht hat, diesen Nachfolger zu benennen und den Vermieter damit zu binden.

Grundsätzlich kann sowohl der Vermieter als auch der bisherige Mieter nach einem Nachfolger suchen. Im Alltag ist es aber vor allem der Mieter, der einen Nachmieter stellt — meist mit dem Ziel, früher aus dem laufenden Mietvertrag herauszukommen.

Der hartnäckige Irrglaube von den „drei Nachmietern"

Hier lohnt es sich, mit einem Mythos aufzuräumen, der sich seit Jahrzehnten in deutschen Küchen und Fluren hält: dem Drei-Nachmieter-Prinzip. Die Überzeugung, wer dem Vermieter drei geeignete Nachfolgekandidaten präsentiert, sei damit automatisch aus dem Mietvertrag entlassen, entbehrt jeder rechtlichen Grundlage.

Woher dieser Irrglaube stammt, lässt sich nicht mit Sicherheit sagen. Manche Mietrechtsexperten vermuten historische Wurzeln in der staatlichen Wohnraumzuweisung vergangener Jahrzehnte, andere sehen darin schlicht die Weitergabe eines hartnäckigen Gerüchts von Generation zu Generation. Fest steht: Im geltenden deutschen Mietrecht findet sich für das Drei-Nachmieter-Prinzip keine Rechtsgrundlage.

Das hat praktische Konsequenzen: Ohne besondere vertragliche Vereinbarung kann ein Vermieter auch hundert vorgeschlagene Nachmieter ablehnen, ohne dass dies rechtliche Folgen für ihn hätte.

Wann muss der Vermieter einen Nachmieter akzeptieren?

Es gibt genau drei Situationen, in denen der Vermieter einen vom Mieter vorgeschlagenen Nachmieter akzeptieren muss — oder zumindest ernsthaft prüfen sollte.

Klauseln im Mietvertrag: echt oder unecht

Die wichtigste Situation ist die vertragliche: Ein Mietvertrag kann eine sogenannte Nachmieterklausel enthalten. Dabei unterscheidet das Recht zwischen zwei Varianten.

Bei der echten Nachmieterklausel ist der Vermieter ausdrücklich verpflichtet, den vorgeschlagenen Nachmieter zu akzeptieren — vorausgesetzt, dieser ist geeignet und bereit, den Vertrag zu den bisherigen Konditionen fortzuführen. Mit dem Einzug des Nachmieters scheidet der bisherige Mieter aus dem Mietverhältnis aus und alle Rechte und Pflichten gehen auf den Neuen über. Diese Klausel ist für Vermieter wenig attraktiv, findet sich deshalb in der Praxis aber eher selten — am häufigsten bei Mietverträgen mit langen Laufzeiten oder vereinbartem Kündigungsausschluss, wenn der Mieter erhebliche Eigeninvestitionen in die Wohnung vorgenommen hat.

Verbreiteter ist die unechte Nachmieterklausel. Sie räumt dem Mieter lediglich ein Vorschlagsrecht ein. Der Vermieter darf den Vorschlag prüfen und hat das letzte Wort — er kann den Kandidaten ablehnen und selbst einen neuen Mieter suchen. Wichtig für Mieter: Erst wenn der Vermieter tatsächlich einen Nachmieter annimmt, kommt der bisherige Mieter aus dem Vertrag heraus. Einen Anspruch darauf, dass ein bestimmter Kandidat akzeptiert wird, gewährt die unechte Klausel nicht.

Treu und Glauben bei Härtefällen

Fehlt eine Nachmieterklausel, greift ausnahmsweise § 242 BGB — der Grundsatz von Treu und Glauben. Dieser verpflichtet den Vermieter zur Zustimmung, wenn zwei Voraussetzungen gleichzeitig erfüllt sind: Erstens muss der Mieter ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Vertragsbeendigung haben, das das Vermieterinteresse am Fortbestand des Vertrages erheblich überragt. Zweitens muss ein geeigneter und zumutbarer Nachmieter gestellt werden.

Als anerkannte Härtefälle gelten insbesondere ein unvorhergesehener, beruflich bedingter Umzug in eine andere Stadt, ein Einzug ins Alten- oder Pflegeheim, eine schwere Erkrankung, die das Bewohnen der Wohnung unzumutbar macht, oder ein Familienzuwachs, der die vorhandene Wohnung objektiv zu klein macht. Wer hingegen einfach eine günstigere Wohnung gefunden hat oder Wohnungseigentümer wird, hat keinen Anspruch. Eine wichtige Nuance: Ein Arbeitsplatzwechsel, den der Mieter selbst herbeigeführt hat — also freiwillig und nicht aufgrund äußerer Zwänge —, wird von Gerichten in der Regel nicht als berechtigtes Interesse anerkannt. Die Gründe dürfen auch nicht schon bei Mietvertragsabschluss absehbar gewesen sein.

Wichtig: Diese Ausnahme ist vor allem relevant bei Zeitmietverträgen oder vereinbartem Kündigungsausschluss. Bei einem normalen unbefristeten Mietvertrag beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist für den Mieter nach § 573c BGB ohnehin nur drei Monate — unabhängig von der Wohndauer. Für den Vermieter gilt dasselbe, wobei sich seine Frist bei einer Mietdauer von mehr als fünf Jahren auf sechs und ab acht Jahren auf neun Monate verlängert.

Wer sucht den Nachmieter — und wie?

Der Bundesgerichtshof hat in einem richtungsweisenden Urteil vom 7. Oktober 2015 (Az. VIII ZR 247/14) klargestellt: Wer vom Vermieter nach § 242 BGB vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen werden möchte, trägt die alleinige Pflicht zur Suche nach einem geeigneten Nachmieter. Es obliegt ausschließlich dem Mieter, einen Nachfolger zu finden, den Vermieter über dessen Person aufzuklären und ihm alle nötigen Unterlagen zu beschaffen — inklusive Bonitätsnachweis, Selbstauskunft und Bescheinigung über die Bereitschaft, den Vertrag vorbehaltlos zu übernehmen.

Der Vermieter ist dem BGH zufolge nicht gehalten, aktiv an der Suche mitzuwirken. Er darf vom Nachmieter dieselben Unterlagen verlangen, die einst auch der ausscheidende Mieter bei Vertragsschluss vorgelegt hat. Wer auf Suche ist, muss außerdem selbst Besichtigungstermine organisieren — und das gerne auch noch während der laufenden Mietzeit, solange man noch in der Wohnung lebt.

Wann darf der Vermieter einen Nachmieter ablehnen?

Auch wenn die Pflicht zur Akzeptanz besteht, kann der Vermieter einen vorgeschlagenen Kandidaten ablehnen — allerdings nur aus sachlichen Gründen. Kein Vermieter muss einen Nachmieter akzeptieren, der erkennbar nicht in der Lage ist, Miete und Nebenkosten pünktlich zu zahlen. Gleiches gilt, wenn der Nachmieter die Wohnung gewerblich nutzen möchte, obwohl der Vertrag nur Wohnnutzung vorsieht, oder wenn er den Mietvertrag nur unter geänderten Konditionen übernehmen will.

Was der BGH in einem früheren Urteil (Az. VIII ZR 244/02 vom 22. Januar 2003) betont hat: Persönliche Antipathie, fernliegende Befürchtungen oder eine objektiv nicht begründete Ablehnung bestimmter Personengruppen sind keine zulässigen Gründe. Wer einen Nachmieter ablehnt, weil dieser mit Kindern einzieht, setzt sich dem Vorwurf des Rechtsmissbrauchs aus. Darüber hinaus kann eine Ablehnung wegen bestimmter persönlicher Merkmale — etwa Herkunft, Religion oder Geschlecht — auch Ansprüche nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz (AGG) auslösen, das ausdrücklich für Mietverhältnisse gilt.

Der Vermieter hat zudem das Recht auf eine angemessene Überlegungsfrist, um die Unterlagen des Kandidaten sorgfältig zu prüfen. Die Rechtsprechung hält einen Zeitraum von bis zu drei Monaten für angemessen. Diese Zeit muss er aber erkennbar für die Prüfung nutzen — nicht, um die Entscheidung einfach hinauszuzögern.

Lehnt der Vermieter einen objektiv geeigneten Nachmieter ohne sachlichen Grund ab, hat das spürbare Folgen: Ab dem Zeitpunkt, zu dem der Nachmieter hätte einziehen können, entfällt die Mietzahlungspflicht des bisherigen Mieters.

Was gilt für den Nachmieter beim Einzug?

Der Nachmieter — gleich ob auf Grundlage einer Klausel oder per Kulanz akzeptiert — tritt in der Regel in den bestehenden Mietvertrag zu denselben Konditionen ein. Miethöhe, Nebenkosten und alle sonstigen Vereinbarungen bleiben unverändert. Dieser Grundsatz schützt den Nachmieter vor einem opportunistischen Vermieter, der die Situation für eine Mieterhöhung nutzen möchte. Wer seine Zustimmung zur Nachmieterstellung von einer Mieterhöhung abhängig macht, verstößt nach herrschender Rechtsprechung gegen den Grundsatz von Treu und Glauben nach § 242 BGB.

Nimmt der Vermieter den Nachmieter hingegen freiwillig und ohne Nachmieterklausel an, schließt er einen völlig neuen Mietvertrag ab. Dann gilt die volle Vertragsfreiheit — allerdings innerhalb der gesetzlichen Grenzen. In Städten und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt, für die das jeweilige Bundesland eine entsprechende Rechtsverordnung erlassen hat, greift die Mietpreisbremse nach § 556d BGB: Sie begrenzt die Neuvermietungsmiete auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Ob die Mietpreisbremse am jeweiligen Wohnort gilt, lässt sich über das zuständige Wohnungsamt oder einen Mieterverein erfragen.

Für die Kaution gilt: Diese wird nicht automatisch übertragen. Der Vermieter zahlt dem alten Mieter seine Kaution zurück — in der Praxis aber oft erst, nachdem der Nachmieter seine eigene Kaution vollständig hinterlegt hat, damit keine Sicherheitslücke entsteht. Der Nachmieter hinterlegt also eine neue, eigenständige Kaution; eine direkte Übernahme der Kaution des Vormieters ist ohne ausdrückliche Zustimmung des Vermieters nicht möglich.

Praxistipps für Mieter

Als Mieter, der einen Nachmieter stellen möchte, sollten Sie alles schriftlich dokumentieren. Holen Sie sich vom Nachmieter eine unterzeichnete Erklärung, dass er bereit ist, den Mietvertrag zu unveränderten Bedingungen zu übernehmen — mit Datum und konkretem Einzugstermin. Legen Sie dem Vermieter vollständige Bonitätsunterlagen vor: Einkommensnachweis, Selbstauskunft, Schufa-Auskunft. Kommunizieren Sie nur schriftlich, am besten per Einschreiben oder E-Mail, damit Sie im Streitfall alles beweisen können. Haben Sie keine Hemmungen, den Vermieter direkt um eine kurze Eingangsbestätigung zu bitten.

Denken Sie daran: Die Beweislast liegt vollständig bei Ihnen. Sie müssen im Streitfall nachweisen können, erstens dass ein Härtefall vorlag, zweitens dass Ihr Nachmieter alle Kriterien der Eignung erfüllte und sich bereit erklärt hatte, den Vertrag unverändert zu übernehmen, und drittens dass der Vermieter diesen Kandidaten ohne sachlichen Grund abgelehnt hat. Mündliche Absprachen helfen dabei nicht — dokumentieren Sie jeden Schritt.

Praxistipps für Vermieter

Als Vermieter empfiehlt es sich, bei langfristigen Mietverträgen oder vereinbartem Kündigungsausschluss aktiv eine Nachmieterklausel in den Mietvertrag aufzunehmen. Das vermeidet spätere Streitereien über das Vorliegen eines berechtigten Interesses. Wenn ein Mieter einen Nachmieter vorschlägt, prüfen Sie dessen Bonität gründlich — und dokumentieren Sie Ihre Entscheidung sachlich und nachvollziehbar. Eine unbegründete Ablehnung kann Sie teuer zu stehen kommen: Im schlimmsten Fall verlieren Sie den Anspruch auf Mietzahlungen ab dem geplanten Einzugstermin des Nachmieters.