Mietpreisbremse

Was regelt die Mietpreisbremse genau?

Der Begriff „Mietpreisbremse" taucht im Gesetz selbst nicht auf — er hat sich schlicht im Sprachgebrauch durchgesetzt. Gemeint sind die Vorschriften der §§ 556d bis 556g BGB, die seit dem 1. Juni 2015 gelten. § 556d BGB legt die Kernregel fest: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die vereinbarte Miete zu Mietbeginn die ortsübliche Vergleichsmiete (ermittelt auf Basis der letzten sechs Jahre, geregelt in § 558 BGB) um nicht mehr als 10 Prozent überschreiten.

Das Bundesverfassungsgericht hat die Regelung mehrfach als verfassungskonform bestätigt — zuletzt im Januar 2026 (Az. 1 BvR 183/25), nachdem es bereits 2019 (Az. 1 BvL 1/18 u. a.) klargestellt hatte, dass die Mietpreisbremse weder die Eigentumsgarantie noch die Vertragsfreiheit verletzt. Auch der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 18. Dezember 2024 (Az. VIII ZR 16/23) die verlängerten Berliner Mietpreisbegrenzungsverordnungen als wirksam bestätigt.

Wo gilt die Mietpreisbremse?

Nicht überall in Deutschland, sondern nur dort, wo die jeweilige Landesregierung ein Gebiet per Rechtsverordnung als angespannten Wohnungsmarkt ausgewiesen hat. Die Kriterien dafür: überdurchschnittliches Bevölkerungswachstum, unterdurchschnittliche Leerstandsquoten, stark gestiegene Mieten oder eine hohe Mietbelastung der Haushalte. Aktuell haben 13 der 16 Bundesländer entsprechende Verordnungen erlassen; Saarland, Sachsen-Anhalt und Schleswig-Holstein nicht.

Eine Stolperfalle besteht darin, dass manche Landesverordnungen in der Vergangenheit gerichtlich für unwirksam erklärt wurden, weil die Begründung nicht ausreichend war — so geschehen etwa in Bayern und Niedersachsen. Als Mieter sollten Sie daher prüfen, ob die für Ihre Stadt geltende Verordnung tatsächlich rechtswirksam ist.

Wie lange gilt die Mietpreisbremse?

Befristet — das ist ein Grundprinzip der Regelung. Der Bundestag hat die Mietpreisbremse am 26. Juni 2025 um vier weitere Jahre bis zum 31. Dezember 2029 verlängert; Bundesrat und Bundesregierung stimmten zu. Die erste Fassung galt ursprünglich nur bis 2020, wurde 2020 bis 2025 verlängert und gilt nun in dieser nochmaligen Verlängerung bis Ende 2029. Spätestens dann tritt die gesetzliche Grundlage außer Kraft, sofern der Gesetzgeber nicht erneut tätig wird.

Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die rechnerische Grundlage, auf die die 10-Prozent-Grenze aufsetzt. Sie fasst zusammen, was für vergleichbaren Wohnraum — gleiche Größe, Lage, Ausstattung und Baujahr — in den letzten sechs Jahren in der jeweiligen Gemeinde gezahlt worden ist. Der einfachste Weg, sie zu ermitteln, führt über den lokalen Mietspiegel. Gibt es keinen qualifizierten Mietspiegel, können auch Gutachten, Mietdatenbanken oder Vergleichswohnungen herangezogen werden.

Als Mieter stehen Sie hier vor einer praktischen Herausforderung: Die korrekte Einordnung Ihrer Wohnung im Mietspiegel nach Lage, Ausstattungsmerkmal und Baujahr ist fehleranfällig. Im Zweifel hilft ein Mieterverein weiter.

Wann gilt die Mietpreisbremse nicht?

§ 556f BGB nennt zwei wichtige Ausnahmen, bei denen die Mietpreisbremse schlicht nicht greift. Erstens: Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals bezogen und vermietet wurden. Zweck dieser Ausnahme ist es, Investitionen in neuen Wohnraum nicht zu bremsen. Zweitens: Wohnungen, die nach einer umfassenden Modernisierung erstmals neu vermietet werden. Als umfassend gilt eine Modernisierung, wenn die Kosten mindestens ein Drittel des Aufwands für einen vergleichbaren Neubau erreichen — so hat der BGH mit Urteil vom 11. November 2020 (Az. VIII ZR 369/18) klargestellt.

Dazu kommt eine dritte Ausnahme aus § 556e BGB: Hat der Vormieter bereits eine Miete gezahlt, die über der 10-Prozent-Grenze lag, darf der Vermieter diese Vormiete beibehalten — nicht mehr, aber auch nicht weniger. Diese Bestandsschutzregelung hat den Haken, dass sie dort keine Erleichterung bringt, wo bereits zuvor zu viel verlangt wurde.

Außerdem: Möblierte Wohnungen unterliegen zwar grundsätzlich der Mietpreisbremse, doch Vermieter dürfen einen Möblierungszuschlag vereinbaren, der außerhalb der Deckelung steht. In der Praxis wird das gelegentlich genutzt, um die Mietpreisbremse faktisch zu umgehen. Auch Ferienwohnungen und vorübergehend vermietete Unterkünfte fallen nicht unter die Regelung.

Auskunftspflicht des Vermieters

Seit dem 1. Januar 2019 gilt: Vermieter, die sich auf eine der genannten Ausnahmen berufen wollen, um eine höhere Miete zu verlangen, müssen den künftigen Mieter vor Abschluss des Mietvertrags unaufgefordert und in Textform darüber informieren — so regelt es § 556g Abs. 1a BGB. Kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht nach, kann er sich auf die Ausnahme erst zwei Jahre nach dem Nachbereichen der Auskunft berufen. Das bedeutet im Klartext: Wer als Vermieter schweigt, zahlt — im wahrsten Sinne — drauf.

Als Vermieter sollten Sie die Auskunft am besten direkt mit dem Mietvertragsentwurf erteilen und schriftlich dokumentieren. Eine E-Mail genügt als Textform, ein Anhang zum Mietvertrag ist aber praktikabler.

Gilt die Mietpreisbremse bei Staffel- und Indexmiete?

Ja — mit Einschränkungen. Bei der Staffelmiete gilt die Mietpreisbremse für jede einzelne Mietstaffel separat. Das bedeutet: Nicht nur die erste vereinbarte Miete, sondern auch jede spätere Mieterhöhung darf die ortsübliche Vergleichsmiete zum jeweiligen Zeitpunkt des Inkrafttretens um nicht mehr als 10 Prozent übersteigen (geregelt in § 557a Abs. 4 BGB). Der BGH hat mit mehreren Urteilen aus dem Sommer 2023 (u. a. Az. VIII ZR 60/22 vom 12. Juli 2023) zudem klargestellt, dass der Auskunftsanspruch des Mieters mit jeder neuen Staffelstufe erneut entsteht.

Bei der Indexmiete gilt die Mietpreisbremse hingegen nur für die Ausgangsmiete — also den Ausgangsbetrag zu Mietbeginn (§ 557b Abs. 4 BGB). Die späteren Anpassungen an den Verbraucherpreisindex unterliegen ihr nicht, was bei hoher Inflation zu erheblichen Mietsteigerungen führen kann.

So setzen Sie als Mieter die Mietpreisbremse durch

Die Mietpreisbremse ist kein Selbstläufer. Niemand überwacht von Amts wegen, ob Vermieter sie einhalten. Als Mieter müssen Sie selbst aktiv werden — und das in drei Schritten.

Zuerst: Prüfen Sie Ihre Miete anhand des aktuellen Mietspiegels. Liegt sie mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, und greift keine Ausnahme? Dann schreiben Sie Ihrem Vermieter eine qualifizierte Rüge in Textform (Brief oder E-Mail). Die Rüge muss keinen Roman enthalten — ein klarer Hinweis, dass Sie die Miete für überhöht halten, und die von Ihnen ermittelte zulässige Höchstmiete reichen aus. Wollen Sie sichergehen, schicken Sie den Brief als Einwurf-Einschreiben.

Wichtig ist die Frist: Rügen Sie innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn, können Sie die zu viel gezahlte Miete rückwirkend ab dem ersten Tag des Mietverhältnisses zurückfordern. Rügen Sie später, erstattet der Vermieter nur die Miete, die nach Ihrer Rüge fällig wird — die Vergangenheit bleibt verloren.

Falls Sie nicht wissen, ob eine Ausnahme greift — etwa weil Sie nicht wissen, wie hoch die Vormiete war oder ob eine Modernisierung stattgefunden hat — steht Ihnen nach § 556g Abs. 3 BGB ein Auskunftsanspruch zu. Der BGH hat mit Urteilen vom 12. Juli 2023 (Az. VIII ZR 375/21 u. a.) klargestellt, dass dieser Anspruch erst mit dem Zeitpunkt verjährt, an dem der Mieter Auskunft verlangt — er beginnt also nicht schon mit Vertragsschluss zu laufen.

Vorsicht: Kürzen Sie niemals eigenmächtig Ihre Miete auf Basis selbst gerechneter Zahlen. Liegt Ihre Berechnung daneben, entsteht ein Mietrückstand, der Ihren Vermieter zur Kündigung berechtigen kann. Sicherer ist es, unter Rückforderungsvorbehalt zu zahlen und parallel Unterstützung bei einem Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht zu suchen.

Was Vermieter wissen müssen

Als Vermieter sind Sie in der Pflicht, sich zu informieren, ob Ihre Wohnung in einem Gebiet mit Mietpreisbremse liegt. Unwissenheit schützt nicht. Verlangen Sie zu viel und rügt der Mieter das, müssen Sie überzahlte Beträge erstatten. Bisher sieht das Gesetz für Verstöße gegen die 10-Prozent-Grenze der Mietpreisbremse keine Geldbuße vor — anders als bei Mietwucher nach § 5 WiStrG, der erst ab einer Überschreitung von mehr als 20 Prozent über den üblichen Entgelten greift. Doch das könnte sich bald ändern: Im Koalitionsvertrag 2025 haben CDU/CSU und SPD vereinbart, bis zum 31. Dezember 2026 eine Expertengruppe einzusetzen, die konkrete Vorschläge für eine Bußgeldbewehrung speziell für Mietpreisbremsen-Verstöße erarbeiten soll. Wer die Mietpreisbremse heute ignoriert, riskiert also künftig mehr als nur Rückzahlungsansprüche.

Berufen Sie sich auf eine Ausnahme — Neubau, umfassende Modernisierung oder Vormiete — müssen Sie das dem Mieter vor Vertragsschluss mitteilen. Holen Sie die Auskunft erst nach Vertragsabschluss nach, darf die höhere Miete erst zwei Jahre nach der nachgeholten Information gefordert werden. Das kann teuer werden. Und: Bei Staffelmietverträgen müssen Sie jede einzelne Staffel auf die Einhaltung der 10-Prozent-Grenze prüfen — eine einmalige Überprüfung zum Vertragsbeginn reicht nicht.

Sehen Sie auch unter Ortsübliche Vergleichsmiete, Mietspiegel, Kappungsgrenze und Staffelmiete.