Schriftform

Was bedeutet Schriftform eigentlich?

Die gesetzliche Schriftform ist in § 126 BGB geregelt. Sie verlangt, dass eine Urkunde vom Aussteller eigenhändig mit seiner Namensunterschrift versehen wird. Bei einem Vertrag müssen beide Parteien auf derselben Urkunde unterzeichnen. Alternativ genügt es, wenn jede Seite das für die andere Partei bestimmte Exemplar unterschreibt. Eine eingescannte Unterschrift in einer PDF-Datei oder ein einfaches Fax erfüllen diese Anforderung nicht. Weder eine WhatsApp-Nachricht noch eine gewöhnliche E-Mail entsprechen der gesetzlichen Schriftform.

Davon zu unterscheiden ist die Textform nach § 126b BGB. Sie verlangt lediglich eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, in der die erklärende Person erkennbar ist – also zum Beispiel eine E-Mail oder ein PDF ohne qualifizierte elektronische Signatur. Die Textform ist „weniger" als die Schriftform und ersetzt sie nicht, es sei denn, das Gesetz erlaubt dies ausdrücklich.

Wann greift die Schriftpflicht beim Mietvertrag?

Ein Mietvertrag kann in Deutschland grundsätzlich auch mündlich geschlossen werden. Einen Haken gibt es aber: Soll das Mietverhältnis für länger als ein Jahr befristet sein, schreibt § 550 BGB zwingend die Schriftform vor. Wer diese Pflicht missachtet, verliert nicht den Vertrag selbst – der bleibt wirksam. Aber die vereinbarte Befristung entfällt. Das Mietverhältnis gilt dann als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann von beiden Seiten ordentlich gekündigt werden, frühestens zum Ablauf des ersten Jahres nach Übergabe des Mietobjekts.

Für den Wohnraum spielt die Befristungsfrage in der Praxis eine untergeordnete Rolle, denn befristete Wohnraummietverträge sind nur in engen gesetzlichen Ausnahmefällen zulässig. Die wirtschaftliche Sprengkraft des § 550 BGB entfaltete sich daher vor allem im Gewerbemietrecht – dazu gleich mehr.

Was muss in der Vertragsurkunde stehen?

Damit die Schriftform gewahrt ist, genügt es nicht, irgendein unterschriebenes Papier vorzulegen. Die wesentlichen Vertragsbestandteile müssen vollständig aus der Urkunde hervorgehen. Dazu gehören erstens die Identität der Mietparteien, zweitens das konkret beschriebene Mietobjekt, drittens die Höhe der Miete und viertens die vereinbarte Laufzeit. Fehlt auch nur eines davon – oder ist das Mietobjekt nur unzureichend bezeichnet –, liegt ein Schriftformmangel vor. Das gilt nicht nur für den Ursprungsvertrag, sondern auch für alle späteren Änderungen, die wesentliche Vertragsinhalte betreffen.

Ein häufig unterschätztes Detail ist die genaue Beschreibung des Mietobjekts. Eine Formulierung wie „Ladenlokal in der Hauptstraße" reicht nicht. Nur wenn sich das Objekt eindeutig identifizieren lässt – mit vollständiger Adresse, Stockwerk und gegebenenfalls Flurnummer –, ist die Form gewahrt. Wer sich im Streitfall auf die Einhaltung der Schriftform beruft, trägt dafür auch die Beweislast: Es ist Sache derjenigen Partei nachzuweisen, dass alle Formanforderungen erfüllt waren.

Typische Stolperfallen im laufenden Mietverhältnis

Die Praxis zeigt: Schriftformmängel entstehen selten beim Vertragsschluss selbst, sondern im laufenden Mietverhältnis. Vermieter und Mieter einigen sich mündlich auf eine Mietreduzierung, versenden eine kurze E-Mail über eine geänderte Betriebskostenpauschale oder vereinbaren bei einem Gespräch im Flur eine Nutzungsänderung – und plötzlich droht das gesamte Befristungsgefüge zu kippen.

Denn nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) erfasst das Schriftformerfordernis des § 550 BGB sämtliche Abreden, die nach dem Parteiwillen den Inhalt des Mietvertrags ausmachen sollen. Eine einzige formwidrige Nebenabrede kann ausreichen, um die Schriftform des gesamten Vertrags zu zerstören. Mit dem Ergebnis, dass ein auf zehn Jahre geschlossener Mietvertrag plötzlich mit gesetzlicher Frist kündbar wird. Ein weiteres Risiko lauert, wenn mehrere Personen auf Vermieter- oder Mieterseite stehen: Unterzeichnet nur eine von ihnen, ohne dass die Vertretungsberechtigung für die anderen aus der Urkunde erkennbar ist, fehlt es ebenfalls an der Schriftform.

Auf die gute Nachricht folgt eine Einschränkung: Der BGH hat mit Beschluss vom 15. September 2021 (Az. XII ZR 60/20) klargestellt, dass kurzfristige Vertragsänderungen, die ihrerseits für weniger als ein Jahr gelten, die Schriftform des Hauptvertrags nicht berühren. Die Jahresschwelle des § 550 BGB ist also stets auf die einzelne Abrede zu beziehen, nicht auf eine Addition mehrerer kurzfristiger Ergänzungen.

Die Schriftformfalle: Wenn Formfehler strategisch genutzt werden

Über Jahrzehnte wurde § 550 BGB zu einem Instrument, das mit seinem eigentlichen Schutzgedanken wenig gemein hatte. Der Gesetzgeber wollte ursprünglich Käufer vermieteter Immobilien schützen: Wer eine Immobilie erwirbt, tritt kraft Gesetzes in bestehende Mietverträge ein – da soll er aus dem schriftlichen Vertrag ersehen können, welche Bedingungen für ihn gelten. Doch die Rechtsprechung weitete diesen Schutzgedanken auf die ursprünglichen Vertragsparteien aus. Das Ergebnis: Wirtschaftlich unattraktive Langzeitmieter suchten gezielt nach Schriftformmängeln, um sich vorzeitig von lästigen Verträgen zu lösen – ohne dass dies mit dem ursprünglichen Sinn des Gesetzes noch etwas zu tun hatte.

Schriftformheilungsklausel: Ein verbrauchtes Schutzschild

Die Vertragspraxis versuchte, dieser Gefahr mit sogenannten Schriftformheilungsklauseln zu begegnen. In der Klausel verpflichteten sich beide Seiten, etwaige Formfehler nachträglich zu beseitigen und den Vertrag nicht unter Berufung auf einen Schriftformmangel zu kündigen. Dieser Schutz ist seit dem Grundsatzurteil des BGH vom 27. September 2017 (Az. XII ZR 114/16) Geschichte. Der BGH erklärte Schriftformheilungsklauseln generell für unwirksam – unabhängig davon, ob sie individuell ausgehandelt oder als Allgemeine Geschäftsbedingung vereinbart wurden. Die Begründung: § 550 BGB ist zwingendes Recht und liefe ins Leere, wenn Parteien seine Wirkung vertraglich abbedingen könnten.

Ein Schlupfloch gibt es gleichwohl noch: Das Berufen auf einen Schriftformmangel kann als treuwidrig unzulässig sein, wenn es zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde – etwa wenn eine Partei den Formmangel selbst herbeigeführt hat und die Änderung ausschließlich ihr zugutekam. In der Praxis sind diese Ausnahmefälle aber selten.

Was sich seit Januar 2025 geändert hat

Das Vierte Bürokratieentlastungsgesetz (BEG IV) brachte ab dem 1. Januar 2025 eine wichtige Änderung für das Gewerbemietrecht: Für Mietverträge über Grundstücke und Räume, die keine Wohnräume sind, genügt bei einer Laufzeit von mehr als einem Jahr seither die Textform nach § 126b BGB. Eine eigenhändige Unterschrift ist für Neuabschlüsse und Vertragsänderungen damit nicht mehr erforderlich – eine E-Mail oder ein PDF ohne qualifizierte Signatur reichen aus, sofern der Absender klar erkennbar ist.

Für das Wohnraummietrecht ändert sich durch das BEG IV nichts. Die Schriftformpflicht gilt dort weiter unverändert, soweit sie überhaupt einschlägig ist. Gewerbliche Altmietverträge, die vor dem 1. Januar 2025 geschlossen wurden, unterlagen übergangsweise bis zum 31. Dezember 2025 noch dem alten Schriftformerfordernis. Seit dem 1. Januar 2026 gilt auch für sie die neue Textformregelung. Ein konkretes Beispiel: Ein Gewerbemietvertrag, der am 1. Juni 2024 mit handschriftlicher Unterschrift geschlossen wurde, musste bis zum 31. Dezember 2025 weiterhin nach den alten Regeln beurteilt werden. Seit dem 1. Januar 2026 reicht für eine Änderung dieses Vertrags eine E-Mail aus.

Die neue Textformfalle: alter Wein, neue Schläuche?

Die Absenkung auf die Textform löst das Grundproblem des § 550 BGB nicht vollständig. Wer im Gewerbemietrecht die Textform nicht einhält, riskiert weiterhin dieselbe vorzeitige Kündbarkeit wie früher bei Schriftformmängeln. Aus der alten „Schriftformfalle" ist eine Textformfalle geworden.

Hinzu kommt ein neues praktisches Risiko: Identität und Autorenschaft einer E-Mail sind leichter anzuzweifeln als eine eigenhändige Unterschrift auf Papier. In Streitigkeiten über den Vertragsinhalt kann das zu Beweisproblemen führen. Wer sich auf eine per E-Mail vereinbarte Vertragsänderung beruft, muss notfalls nachweisen, wer die E-Mail tatsächlich verfasst und versendet hat. Schon deshalb lohnt es sich, auch im Zeitalter der Textform auf eine klare, vollständige Dokumentation aller Vertragsänderungen zu achten.

Schriftform bei der Kündigung

Für die Kündigung eines Mietvertrags gilt unabhängig von der Vertragsart eine eigene Schriftformregel: § 568 BGB verlangt zwingend die Schriftform nach § 126 BGB, also die eigenhändige Unterschrift. Das gilt für Mieter und Vermieter gleichermaßen. Eine Kündigung per E-Mail, Fax oder SMS ist unwirksam – selbst wenn der Empfänger sie liest und versteht und selbst wenn sie einen eingescannten Unterschriftszug enthält.

Sind mehrere Mieter im Vertrag, müssen grundsätzlich alle unterschreiben. Fehlt auch nur eine Unterschrift, ist die gesamte Kündigung ungültig. Eine wichtige Ausnahme gibt es: Hat ein Mieter die anderen schriftlich bevollmächtigt, reicht die Unterschrift des Bevollmächtigten aus – die Originalvollmacht muss dann der Kündigung im Original beiliegen. Ohne diesen Nachweis darf der Vermieter die Kündigung zurückweisen. Diese Schriftformpflicht für Kündigungen ist durch das BEG IV unangetastet geblieben.

Tipps für die Praxis

Als Mieter sollten Sie Kündigungen immer per Einwurf-Einschreiben oder persönlich mit Empfangsnachweis zustellen. Der sichere Nachweis des Zugangs ist mindestens ebenso wichtig wie die korrekte Form. Mündliche Absprachen mit dem Vermieter – über Mietreduzierungen, Umbauarbeiten oder geänderte Nutzungen – sollten Sie konsequent schriftlich bestätigen lassen, damit kein Streit über den genauen Inhalt entsteht.

Als Vermieter gilt: Jede Änderung eines langfristigen Mietvertrags, die wesentliche Vertragsinhalte berührt – Mietfläche, Miethöhe, Laufzeit, Nutzungszweck, Parteien –, sollte schriftlich oder bei Gewerberaum ab 2025 zumindest in Textform fixiert werden. Lieber einen Nachtrag mehr aufsetzen als auf eine formlose Absprache im Flur vertrauen. Bei Parteimehrheit auf beiden Seiten stets prüfen, ob alle Beteiligten unterzeichnet haben und Vertretungsverhältnisse klar erkennbar sind.

Wer ab 2025 gewerbliche Mietverträge in Textform schließt oder ändert, sollte außerdem im Vertrag die maßgeblichen E-Mail-Adressen beider Parteien ausdrücklich festhalten. Das schafft Klarheit darüber, von welchen Absenderadressen rechtsverbindliche Erklärungen zu erwarten sind – und erleichtert im Streitfall den Nachweis, dass eine E-Mail tatsächlich von der berechtigten Person stammt.

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