Anfechtung des Mietvertrages

Was unterscheidet die Anfechtung von der Kündigung?

Viele verwechseln die Anfechtung des Mietvertrages mit einer Kündigung. Dabei könnten die Unterschiede kaum größer sein. Eine Kündigung beendet das Mietverhältnis für die Zukunft. Das heißt: Bis zum Wirksamwerden der Kündigung bleibt der Vertrag gültig, beide Seiten behalten ihre bis dahin erworbenen Rechte und Pflichten.

Die Anfechtung geht deutlich weiter. Sie bewirkt nach § 142 BGB, dass der Mietvertrag rückwirkend als nichtig gilt. Juristisch gesprochen: Der Vertrag wird „ex tunc" beseitigt — also von Anfang an, so als wäre er nie geschlossen worden. Für die Kündigung gelten die besonderen Schutzvorschriften des Mietrechts, etwa Kündigungsfristen und die Sozialklausel. Die Anfechtung richtet sich dagegen nach den allgemeinen Vorschriften des BGB über Willenserklärungen.

Welche Gründe berechtigen zur Anfechtung?

Nicht jede Unzufriedenheit mit dem Mietvertrag berechtigt Sie zur Anfechtung. Das Gesetz nennt in den §§ 119, 120 und 123 BGB abschließend die anerkannten Anfechtungsgründe. Dahinter steckt immer derselbe Grundgedanke: Ihre Willenserklärung — also die Zustimmung zum Mietvertrag — war in einer Weise fehlerhaft, die das Gesetz nicht hinnehmen will.

Anerkannte Anfechtungsgründe sind der Inhaltsirrtum, der Erklärungsirrtum, der Eigenschaftsirrtum, der Übermittlungsirrtum sowie die arglistige Täuschung und die widerrechtliche Drohung.

Irrtum bei Vertragsabschluss — wann liegt er vor?

Ein Irrtum nach § 119 BGB liegt vor, wenn Sie sich bei Abgabe Ihrer Vertragserklärung über deren Inhalt geirrt haben. Das kann verschiedene Formen annehmen.

Beim Erklärungsirrtum haben Sie sich verschrieben oder versprochen und dabei etwas anderes erklärt, als Sie eigentlich wollten. Beim Inhaltsirrtum wussten Sie zwar, was Sie erklärt haben, aber Sie haben sich über die Bedeutung dieser Erklärung geirrt. Und beim Eigenschaftsirrtum haben Sie sich über eine wesentliche Eigenschaft der Mietsache oder der Person des Vertragspartners geirrt — etwa wenn sich der Vermieter über die Zahlungsfähigkeit des Mieters getäuscht sah.

Achtung: Ein bloßer Motivirrtum reicht nicht aus. Haben Sie die Wohnung angemietet, weil Sie dachten, Sie bekämen einen Arbeitsplatz in der Nähe, und das klappt dann nicht — Pech gehabt. Das ist kein Anfechtungsgrund.

Arglistige Täuschung — der häufigste Fall in der Praxis

Der mit Abstand wichtigste Anfechtungsgrund im Mietrecht ist die arglistige Täuschung nach § 123 BGB. Hier hat eine Vertragspartei die andere bewusst in die Irre geführt, um den Vertragsabschluss zu erreichen.

Das kann auf zwei Wegen passieren: durch aktive Falschaussagen oder durch das Verschweigen wesentlicher Umstände. Beim Verschweigen kommt es allerdings darauf an, ob eine Offenbarungspflicht bestand. Grundsätzlich gilt: Wer nicht gefragt wird, muss auch nichts sagen. Eine Pflicht zur unaufgeforderten Aufklärung besteht allerdings dann, wenn Umstände den Vertragszweck erheblich gefährden oder vereiteln können und für die Willensbildung des anderen Teils von offensichtlich erheblicher Bedeutung sind. Das geht über bloße Mängel hinaus — auch verschwiegene Belastungen, erhebliche Nutzungseinschränkungen oder wirtschaftliche Risiken können eine Offenbarungspflicht begründen.

Die Selbstauskunft als typisches Streitfeld

In der Praxis entsteht das Gros der Anfechtungsfälle rund um die Mieter-Selbstauskunft. Als Vermieter dürfen Sie bestimmte Fragen stellen, die für den Vertragsabschluss relevant sind — etwa nach Einkommen, laufenden Insolvenzverfahren oder bestehenden Mietschulden. Beantwortet der Mietinteressent solche zulässigen Fragen bewusst falsch, liegt eine arglistige Täuschung vor. Die Folge: Sie können den Mietvertrag anfechten.

Anders sieht es bei unzulässigen Fragen aus. Fragen nach Religionszugehörigkeit, Kinderwunsch, sexueller Orientierung oder Parteizugehörigkeit verletzen das Persönlichkeitsrecht des Mieters. Hier hat der Mietinteressent ein sogenanntes „Recht zur Lüge" — falsche Antworten auf solche Fragen begründen kein Anfechtungsrecht.

Welche Fristen gelten für die Anfechtung?

Bei der Anfechtung kommt es auf Schnelligkeit an. Versäumen Sie die Frist, ist Ihr Anfechtungsrecht unwiderruflich verloren.

Beim Irrtum nach § 119 BGB müssen Sie gemäß § 121 BGB unverzüglich anfechten — also ohne schuldhaftes Zögern, nachdem Sie den Irrtum bemerkt haben. Die Rechtsprechung gibt Ihnen dafür wenige Tage bis maximal zwei Wochen. Bei der arglistigen Täuschung haben Sie nach § 124 BGB etwas mehr Luft: Hier beträgt die Frist ein Jahr ab dem Zeitpunkt, an dem Sie die Täuschung entdeckt haben. Allerdings gilt eine absolute Obergrenze von zehn Jahren ab Vertragsabschluss.

Wie muss die Anfechtung erklärt werden?

Die Anfechtungserklärung muss gegenüber dem Vertragspartner abgegeben werden und den Willen unzweideutig erkennen lassen, das Rechtsgeschäft gerade wegen des Willensmangels nicht bestehen zu lassen, sondern rückwirkend zu beseitigen. Eine bestimmte Form schreibt das Gesetz nicht vor — theoretisch reicht sogar eine mündliche Erklärung. Praktisch sollten Sie die Anfechtung aber unbedingt schriftlich erklären und den Zugang nachweisen können, etwa per Einschreiben mit Rückschein.

Wer muss was beweisen?

Im Streitfall tragen Sie als Anfechtender die volle Beweislast für sämtliche Voraussetzungen der Anfechtung. Bei der arglistigen Täuschung nach § 123 BGB bedeutet das konkret: Sie müssen die Täuschungshandlung, die Arglist des Täuschenden, den Kausalzusammenhang zwischen Täuschung und Vertragsabschluss sowie die Rechtswidrigkeit der Täuschung nachweisen. Beim Irrtum nach § 119 BGB müssen Sie den Irrtum selbst und die Unverzüglichkeit Ihrer Anfechtungserklärung belegen. Schriftliche Selbstauskünfte mit Unterschrift des Bewerbers sind dabei als Beweismittel von besonders hoher Bedeutung. Ohne sorgfältige Dokumentation wird die nachträgliche Beweisführung oft schwierig oder sogar unmöglich.

Was passiert nach einer erfolgreichen Anfechtung?

Ist die Anfechtung wirksam, gilt der Mietvertrag nach § 142 BGB als von Anfang an nichtig. Das hat weitreichende Konsequenzen für beide Seiten. Der Vertrag muss rückabgewickelt werden. Bereits gezahlte Mieten sind nach den Regeln des Bereicherungsrechts (§§ 812 ff. BGB) grundsätzlich zurückzuerstatten. Im Gegenzug schuldet der Mieter Wertersatz für die Nutzung der Wohnung nach § 818 BGB.

Wie wird der Wertersatz berechnet?

Die Höhe des Wertersatzes richtet sich nicht nach der vertraglich vereinbarten Miete, sondern nach dem objektiven Verkehrswert der Gebrauchsvorteile. Maßgeblich ist die Miete, die auf dem örtlichen Markt für vergleichbare Objekte erzielt wird. Das kann für den Mieter im Einzelfall günstiger oder teurer werden als die ursprüngliche Vertragsmiete. Ein Beispiel: Hatten Sie vertraglich 900 Euro Kaltmiete vereinbart, der Marktmietspiegel für vergleichbare Wohnungen liegt aber bei 1.050 Euro, schulden Sie als Mieter den höheren Betrag als Wertersatz — für jeden Monat, den Sie die Wohnung genutzt haben.

Für den Mieter bedeutet die Anfechtung außerdem: Er muss die Wohnung räumen, da ihm ohne gültigen Mietvertrag kein Besitzrecht mehr zusteht.

Anfechtung auch nach dem Einzug möglich?

Lange war umstritten, ob ein Mietvertrag auch noch angefochten werden kann, nachdem der Mieter bereits eingezogen ist. Der Bundesgerichtshof hat diese Frage mit Urteil vom 6. August 2008 (Az: XII ZR 67/06) grundsätzlich bejaht. Die Anfechtung ist demnach auch nach Überlassung der Mietsache wirksam möglich und vernichtet das Mietverhältnis rückwirkend. Das Gericht betonte, dass insbesondere bei einer arglistigen Täuschung der Getäuschte ein schutzwürdiges Interesse an der rückwirkenden Beseitigung seiner Willenserklärung hat.

Besonderheit bei Wohnraummietverhältnissen

Beachten Sie allerdings: Die genannte BGH-Entscheidung erging ausdrücklich zu einem Geschäftsraummietvertrag. Der BGH hat offengelassen, ob bei Wohnraummietverhältnissen aufgrund der besonderen sozialen Schutzvorschriften Einschränkungen gelten könnten. In der mietrechtlichen Fachliteratur wird diskutiert, dass soziale Belange des Wohnraummieters im Einzelfall dazu führen könnten, dass die Anfechtung nur mit Wirkung für die Zukunft (ex nunc) und nicht rückwirkend wirkt. Diese Frage ist höchstrichterlich noch nicht abschließend geklärt.

Anfechtung und Kündigung — warum beides zusammen sinnvoll ist

Ein kluger Schachzug: Wenn Sie als Vermieter wegen einer arglistigen Täuschung anfechten wollen, sollten Sie gleichzeitig eine fristlose Kündigung nach § 543 BGB aussprechen. Beide Rechte schließen sich nicht gegenseitig aus — in der Fachliteratur und in Formularsammlungen wird diese doppelte Absicherung ausdrücklich als Standardempfehlung gegeben. Das hat einen praktischen Hintergrund: Scheitert die Anfechtung aus formalen Gründen, greift möglicherweise noch die Kündigung — und umgekehrt. Rechnen Sie damit, dass die Gegenseite die Anfechtung anficht. Mit der doppelten Absicherung sind Sie auf der sicheren Seite.

Schadensersatz neben der Anfechtung

Die Anfechtung ist nicht Ihr einziges Werkzeug. Neben dem Anfechtungsrecht können Schadensersatzansprüche bestehen — aus vorvertraglicher Pflichtverletzung nach §§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2 BGB (sogenannte culpa in contrahendo) oder aus unerlaubter Handlung nach §§ 823, 826 BGB. Das ist besonders dann relevant, wenn die Anfechtungsfrist bereits verstrichen ist. Der Schadensersatzanspruch verjährt nach den allgemeinen Regeln und kann Ihnen als Vermieter eine zweite Chance eröffnen, zumindest finanziell entschädigt zu werden — etwa für die Kosten einer erneuten Mietersuche oder für erlittene Mietausfälle.

Wann ist eine Anfechtung ausgeschlossen?

Nicht in jedem Fall können Sie sich auf die Anfechtung berufen. Wer einen Mietvertrag unterschreibt, ohne ihn gelesen zu haben, kann sich später nicht auf einen Irrtum über den Vertragsinhalt berufen. Der Grund: Wer bewusst darauf verzichtet, sich mit dem Inhalt einer Erklärung vertraut zu machen, irrt sich nicht über diesen Inhalt — er nimmt ihn schlicht in Kauf. Es fehlt damit am erforderlichen Irrtum im Sinne des § 119 BGB. Dasselbe gilt für die Blankounterzeichnung eines Vertrags: Wer ein noch nicht vollständig ausgefülltes Dokument unterschreibt, akzeptiert damit das Risiko, dass der spätere Inhalt nicht seinen Vorstellungen entspricht. Auch ein sprachunkundiger Mieter, der einen deutschsprachigen Vertrag unterschreibt, kann daraus keinen Anfechtungsgrund ableiten — er hätte sich vor der Unterschrift um eine Übersetzung bemühen müssen.

Darüber hinaus kann die Anfechtung nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) ausgeschlossen sein, wenn die Berufung auf den Anfechtungsgrund unter den konkreten Umständen rechtsmissbräuchlich erscheint.

Praktische Tipps für Mieter und Vermieter

Als Vermieter sollten Sie die Selbstauskunft des Mietinteressenten immer schriftlich einholen und die Antworten sorgfältig dokumentieren. Unterschriebene Selbstauskünfte sind im Streitfall Ihr wichtigstes Beweismittel. Prüfen Sie die Angaben nach Möglichkeit vor Vertragsabschluss — etwa durch einen Abgleich mit Einkommensnachweisen oder einer SCHUFA-Auskunft.

Als Mieter gilt umgekehrt: Beantworten Sie zulässige Fragen immer wahrheitsgemäß. Eine Lüge bei der Selbstauskunft kann Sie nicht nur den Mietvertrag kosten, sondern auch Schadensersatzansprüche des Vermieters aus culpa in contrahendo oder Deliktsrecht auslösen — und diese Ansprüche bestehen unabhängig davon, ob die Anfechtungsfrist noch läuft. Und holen Sie sich vor einer Anfechtung unbedingt anwaltlichen Rat — der falsche Weg kann teuer werden.

Sehen Sie auch unter [Kündigung des Mietvertrages], [Selbstauskunft], [Mietvertrag] und [Arglistige Täuschung im Mietrecht].