Tod des Mieters

Der Mietvertrag gehört zum Nachlass

Wer einen Mietvertrag abgeschlossen hat, hinterlässt mit ihm eine vertragliche Verpflichtung. Nach § 1922 BGB geht das gesamte Vermögen einer verstorbenen Person mit dem Tod auf die Erben über — und dazu zählt auch der Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten. Der Gesetzgeber hat für diesen Fall allerdings ein ausgefeiltes System entwickelt, das Hinterbliebene vor dem plötzlichen Verlust ihres Zuhauses schützt. Im Mittelpunkt stehen zwei Gruppen: eintrittsberechtigte Personen auf der einen Seite und Erben auf der anderen.

Wer darf eintreten? Die gesetzliche Rangfolge

§ 563 BGB legt eine klare Reihenfolge fest. An erster Stelle steht der Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner, der mit dem Verstorbenen einen gemeinsamen Haushalt geführt hat. Er tritt automatisch in das Mietverhältnis ein, ohne dass er dafür eine ausdrückliche Erklärung abgeben müsste. Lehnt er den Eintritt ab, kommen als Nächstes die Kinder des Mieters an die Reihe — es reicht laut BGH (Urteil vom 10.12.2014, Az. VIII ZR 25/14), dass das Kind im Haushalt gelebt hat; es muss den Haushalt nicht selbst geführt haben. Treten auch die Kinder nicht ein, folgen andere Familienangehörige oder Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt haben. Darunter fällt zum Beispiel auch ein langjähriger Freund, mit dem gemeinsam eingekauft, gekocht und eine gemeinsame Haushaltskasse geführt wurde — eine ausdrückliche Liebesbeziehung ist nach der Rechtsprechung des LG Berlin nicht erforderlich.

Wichtig für Mitglieder einer Wohngemeinschaft: Eine reine WG gilt als gemeinsames Wohnen, nicht als gemeinsames Haushalten. Wer lediglich Zimmer und Kühlschrank teilt, ohne wirklich eine Haushaltsgemeinschaft zu führen, hat kein Eintrittsrecht nach § 563 BGB. Das Mietverhältnis wird in diesem Fall nach § 563a BGB mit den übrigen Mitmietern fortgesetzt, sofern diese im Mietvertrag stehen.

Ablehnung des Eintritts — und was das bedeutet

Eintrittsberechtigte Personen sind nicht gezwungen, den Mietvertrag zu übernehmen. Das Gesetz unterscheidet hier sorgfältig zwischen zwei verschiedenen Instrumenten, die häufig verwechselt werden.

Wer als Ehegatte, Kind oder anderer Haushaltsangehöriger gar nicht erst in das Mietverhältnis eintreten möchte, lehnt den Eintritt ab. Das geschieht durch eine formlose, am besten schriftliche Erklärung gegenüber dem Vermieter innerhalb eines Monats, nachdem man vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt hat (§ 563 Abs. 3 BGB). Die Rechtsfolge ist klar: Der Eintritt gilt als nie erfolgt. Das Mietverhältnis läuft anschließend mit den Erben weiter. Mit einer „Kündigung" hat das nichts zu tun — wer den Eintritt ablehnt, löst das Mietverhältnis nicht auf, sondern gibt es nur an die nächste Stufe weiter. Für eingetretene Personen gibt es kein Sonderkündigungsrecht; wollen sie nach dem Eintritt ausziehen, stehen ihnen nur die normalen gesetzlichen Kündigungsfristen zur Verfügung.

Das Sonderkündigungsrecht für überlebende Mitmieter und Erben

Wer bereits selbst als Mitmieter im Mietvertrag steht und durch den Tod seines Mitmieters als einziger Mieter übrig bleibt, hat nach § 563a Abs. 2 BGB ein echtes Sonderkündigungsrecht: Er kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod außerordentlich mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen.

Für Erben, auf die das Mietverhältnis nach § 564 Satz 2 BGB übergegangen ist, gilt dasselbe: Sie können innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod und dem Nichteintritt anderer Personen außerordentlich mit dreimonatiger Frist kündigen. Das ist die einmalige Chance für Erben, sich vom Mietvertrag zu lösen, ohne die volle gesetzliche Kündigungsfrist durchlaufen zu müssen. Verpassen sie diese Frist, läuft der Vertrag zu den bisherigen Konditionen weiter.

Die Kündigung durch Erben muss schriftlich erfolgen und von sämtlichen Erben gemeinsam unterzeichnet werden. Sind mehrere Erben vorhanden, ist eine Kündigung, die nur von einem von ihnen stammt, unwirksam. Auf Vermieterseite gilt spiegelbildlich: Eine Kündigung muss an alle eingetretenen Personen gerichtet sein — die Kündigung nur gegenüber einem von mehreren Eingetretenen entfaltet keine Wirkung.

Wenn keine Angehörigen eintreten — die Erben übernehmen

Hat niemand sein Eintrittsrecht wahrgenommen oder lebte der Mieter allein, wird das Mietverhältnis nach § 564 Satz 1 BGB mit den Erben fortgesetzt. Das geschieht automatisch, ohne dass die Erben irgendeine Erklärung abgeben müssen. Ob sie das außerordentliche Sonderkündigungsrecht nutzen oder das Mietverhältnis übernehmen möchten, können sie innerhalb des ersten Monats nach Kenntnisnahme entscheiden.

Als Erbe stehen Sie nun in den Schuhen des verstorbenen Mieters. Das bedeutet: Sie sind für die laufenden Mietzahlungen verantwortlich, schulden dem Vermieter die Rückgabe der Wohnung in ordnungsgemäßem Zustand und haften für Verbindlichkeiten, die noch zu Lebzeiten entstanden sind — rückständige Mieten, fällige Betriebskostennachzahlungen, Schäden an der Wohnung.

Haftung — wer zahlt für was?

Hier lohnt sich ein genauer Blick, denn die Haftungsfrage ist komplex. Nach § 563b BGB haften eingetretene Personen und Erben gesamtschuldnerisch für alle Verbindlichkeiten des Verstorbenen aus dem Mietverhältnis bis zum Todestag. Der Vermieter kann sich also aussuchen, an wen er sich wendet — jeder Schuldner haftet für die volle Summe.

Für Verbindlichkeiten, die nach dem Tod entstehen, haftet hingegen nur, wer das Mietverhältnis tatsächlich fortsetzt. Der BGH hat in einem richtungweisenden Urteil (25.9.2019, Az. VIII ZR 122/18) klargestellt: Kündigt der Erbe fristgerecht nach § 564 BGB, bleiben alle bis zum Ende der Kündigungsfrist fälligen Forderungen reine Nachlassverbindlichkeiten — der Erbe haftet also nur mit dem Nachlass, nicht mit seinem eigenen Vermögen.

Als Erbe können Sie die Haftung außerdem durch eine Erbschaftsausschlagung beim Nachlassgericht vollständig vermeiden. Dafür haben Sie nach § 1942 ff. BGB sechs Wochen Zeit ab Kenntnis des Erbfalls. Mit der Ausschlagung verlieren Sie aber auch jeden Zugriff auf Wertgegenstände oder Erinnerungsstücke in der Wohnung — eine sorgfältige Abwägung lohnt sich daher in jedem Fall.

Das Sonderkündigungsrecht des Vermieters

Auch der Vermieter bleibt nicht tatenlos. Treten Haushaltsangehörige in das Mietverhältnis ein, kann er gemäß § 563 Abs. 4 BGB innerhalb eines Monats nach Kenntnis des Eintritts kündigen, wenn in der Person des Eintretenden ein wichtiger Grund vorliegt — zum Beispiel, wenn erkennbar ist, dass die Person die Miete dauerhaft nicht zahlen kann oder eine persönliche Feindschaft mit dem Vermieter besteht (BGH, 31.1.2018, Az. VIII ZR 105/17). Ohne solchen Grund hat der Vermieter gegenüber eintrittsberechtigten Personen kein Sonderkündigungsrecht.

Gegenüber Erben ist die Lage anders: Hier kann der Vermieter nach § 564 BGB innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod und dem Nichteintritt anderer Personen ohne Angabe von Gründen außerordentlich kündigen. Diese Chance sollten Vermieter zügig nutzen — wer die Frist verstreichen lässt, muss das Mietverhältnis zu den bisherigen, möglicherweise günstigen Konditionen fortführen.

Typische Stolperfallen

Sowohl auf Mieter- als auch auf Vermieterseite lauern in der Praxis einige Fallen, in die man leicht tappt. Die häufigste ist das Verpassen der Einmonatsfrist: Nutzen Erben das Sonderkündigungsrecht nach § 564 Satz 2 BGB nicht innerhalb eines Monats nach Kenntnisnahme, können sie das Mietverhältnis anschließend nur noch mit den normalen gesetzlichen Fristen beenden — oder es ungewollt auf unbestimmte Zeit fortführen.

Auf Vermieterseite passiert es immer wieder, dass die Kündigung an den Verstorbenen adressiert wird. Diese ist formal unwirksam — die Kündigung muss zwingend an die Erben gerichtet sein. Ebenfalls gefährlich: der Griff zur Wohnungstür. Der Vermieter darf die Wohnung nach dem Tod des Mieters nicht eigenmächtig betreten. Das Hausrecht geht auf Erben oder eintrittsberechtigte Personen über; unbefugtes Betreten ist strafbarer Hausfriedensbruch nach § 123 StGB. Eine weitere Tücke: Viele Mieter haben Daueraufträge für die Mietzahlung eingerichtet. Stammen diese Zahlungen aus Rentenleistungen, kann der Rentenversicherungsträger nach dem Tod Rückforderungen gegen den Vermieter stellen, wenn das Konto des Verstorbenen keine ausreichende Deckung für die Rückzahlung bietet.

Wenn es gar keine Erben gibt

Sind die Erben unbekannt oder schlagen alle Erben die Erbschaft aus, fällt der Nachlass an den Staat. Als Vermieter stehen Sie dann zunächst ohne Ansprechpartner da. Der Weg aus diesem Dilemma führt über die Nachlasspflegschaft: Beim zuständigen Amtsgericht (Nachlassgericht) können Sie als Gläubiger einen Nachlasspfleger beantragen — und das kostenfrei, sofern die Kosten aus dem Nachlass gedeckt werden. Der Nachlasspfleger übernimmt die Verwaltung des Nachlasses, kündigt das Mietverhältnis, regelt offene Mietzahlungen und veranlasst die Räumung. Wichtig: Solange kein Nachlasspfleger bestellt ist, dürfen Sie die Wohnung weder betreten noch räumen. Eigenmächtiges Handeln kann Sie teuer zu stehen kommen.

Sehen Sie auch unter Sonderkündigungsrecht, Erbschaft ausschlagen, Mietkaution und Eintrittsrecht.