Räumung und Räumungsfristen

Was bedeutet „Räumung" im Mietrecht?

Im Mietrecht bezeichnet Räumung die vollständige Rückgabe der Mietsache an den Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses. „Geräumt" ist eine Wohnung dann, wenn der Mieter alles, was er im Rahmen des Wohnens eingebracht hat — Möbel, persönliche Gegenstände, selbst montierte Einbauten — entfernt, sämtliche Schlüssel zurückgegeben und dem Vermieter den uneingeschränkten Besitz verschafft hat. Das klingt einfacher, als es in der Praxis oft ist.

Das Gesetz unterscheidet zwei Wege: die freiwillige Räumung, bei der Mieter und Vermieter einvernehmlich einen Übergabetermin vereinbaren, und die Zwangsräumung, die das letzte Mittel des Staates ist, wenn ein Mieter trotz rechtswirksamer Kündigung in der Wohnung bleibt.

Die gesetzliche Pflicht zur Rückgabe

Die Grundlage aller Räumungspflichten findet sich in § 546 BGB: Danach ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben — und zwar unmittelbar nach dem Ende des Mietverhältnisses. Zurückgeben bedeutet dabei nicht nur, die Wohnung zu verlassen, sondern auch, sie in dem Zustand zu übergeben, der vertraglich geschuldet wird. Wer seine Einbauten nicht zurückbaut oder geschuldete Schönheitsreparaturen nicht erledigt, hat seine Räumungspflicht noch nicht vollständig erfüllt.

Als Mieter sollten Sie die Wohnungsübergabe niemals auf die leichte Schulter nehmen. Vereinbaren Sie einen gemeinsamen Übergabetermin mit dem Vermieter und lassen Sie ein schriftliches Übergabeprotokoll anfertigen. Was dokumentiert ist, kann später nicht mehr bestritten werden.

Was passiert bei verspäteter Rückgabe?

Wer die Wohnung nicht rechtzeitig räumt, muss mit finanziellen Konsequenzen rechnen. § 546a BGB räumt dem Vermieter für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses einen Entschädigungsanspruch in Höhe der bisherigen Miete ein — mindestens. Überschreitet der Marktwert die bisherige Miete, kann der Vermieter sogar die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Wer also nach Ablauf der Kündigungsfrist noch in der Wohnung bleibt, zahlt dafür — auch ohne gesonderte Vereinbarung.

Als Vermieter sollten Sie der Weiternutzung der Wohnung nach Fristablauf umgehend widersprechen. Dulden Sie die Nutzung, kann das Mietverhältnis nach § 545 BGB als stillschweigend verlängert gelten — der Widerspruch muss spätestens zwei Wochen nach Eintritt der Fortsetzung erklärt sein.

Wann kommt es zur Räumungsklage?

Verweigert der Mieter die freiwillige Räumung nach Erhalt einer rechtswirksamen Kündigung, hat der Vermieter nur einen einzigen legalen Weg: Er muss beim zuständigen Amtsgericht eine Räumungsklage einreichen. Zuständig ist stets das Gericht, in dessen Bezirk sich die Wohnung befindet.

Auslöser für eine Räumungsklage sind in der Praxis häufig Mietrückstände von zwei oder mehr Monatsmieten (§ 543 BGB), eine Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) oder erhebliche Vertragsverletzungen wie dauerhafte Störung des Hausfriedens. In jedem Fall muss die Kündigung vorausgegangen sein — und der Mieter muss trotzdem in der Wohnung geblieben sein.

Im schriftlichen Vorverfahren muss der Mieter innerhalb von zwei Wochen nach Zustellung der Klage (§ 276 Abs. 1 ZPO) beim Gericht anzeigen, ob er sich verteidigen will. Ein formloser Satz genügt zunächst — versäumt man diese Frist, kann der Vermieter ein Versäumnisurteil beantragen und erhält so den Räumungstitel, ohne dass der Mieter gehört wurde.

Der Weg zur Zwangsräumung

Im besten Fall beendet ein Räumungsurteil den Streit: Der Mieter muss ausziehen. Zieht er dennoch nicht, erhält der Vermieter einen vollstreckbaren Räumungstitel — das gerichtliche Dokument, das die Zwangsräumung erst möglich macht. Ohne diesen Titel ist kein Gerichtsvollzieher zur Räumung befugt.

Hier lauert eine häufig unterschätzte Stolperfalle: Der Räumungstitel muss alle Personen namentlich nennen, die ein Besitzrecht an der Wohnung haben. Dazu zählen Ehegatten auch dann, wenn sie den Mietvertrag nicht unterschrieben haben, sowie volljährige Mitbewohner und Untermieter. Fehlt auch nur ein Name, kann der Gerichtsvollzieher die Vollstreckung verweigern — ein teurer Fehler für den Vermieter. Ein Titel gegen den Hauptmieter allein reicht für eine Vollstreckung gegen den Untermieter nicht aus; gegen diesen ist ein gesonderter Titel erforderlich.

Die eigentliche Zwangsvollstreckung nach § 885 ZPO führt der Gerichtsvollzieher durch: Er setzt den Mieter aus dem Besitz, beauftragt ein Umzugsunternehmen, das den Hausrat ausräumt, und übergibt dem Vermieter die Schlüssel. Das gesamte Verfahren von der Kündigung bis zur Zwangsräumung dauert in einfach gelagerten Fällen erfahrungsgemäß zwischen sechs und zwölf Monaten — bei angespannten Gerichten auch länger.

Die Berliner Räumung als kostengünstigere Alternative

Die klassische Zwangsräumung kann für Vermieter schnell mehrere Tausend Euro kosten: Gerichts- und Anwaltskosten, Gerichtsvollziehergebühren, Speditionskosten und Lagergebühren summieren sich rasch auf 3.000 bis 6.000 Euro — Geld, das der Vermieter zunächst vorstrecken muss, auch wenn der Mieter es theoretisch schuldet.

Eine Alternative bietet die sogenannte Berliner Räumung nach § 885a ZPO: Hier verlangt der Gerichtsvollzieher lediglich die Herausgabe der Wohnung — praktisch umgesetzt durch den Austausch der Schlösser. Die Gegenstände des Mieters verbleiben zunächst in der Wohnung. Der Vermieter übt dabei sein Vermieterpfandrecht nach § 562 BGB an den eingebrachten Gegenständen aus. Der Mieter hat dann einen Monat Zeit, seine Sachen abzuholen. Nicht abgeholtes Gut darf der Vermieter im Rahmen des Pfandrechts verwerten.

Diese Methode spart vor allem Speditions- und Lagerkosten erheblich — und ist daher in der Praxis das am häufigsten genutzte Räumungsmodell. Zu beachten ist allerdings: Die Berliner Räumung setzt voraus, dass tatsächlich ein Vermieterpfandrecht besteht. Ist unstreitig kein pfändbares Gut vorhanden, ist sie nicht anwendbar.

Die kalte Räumung: Ein teures Missverständnis

Was viele Vermieter in ihrer Not als pragmatische Lösung betrachten, ist rechtlich ein gravierendes Eigentor: die sogenannte kalte Räumung, also die eigenmächtige Inbesitznahme der Wohnung ohne gerichtlichen Räumungstitel. Wer die Schlösser eigenhändig austauscht, den Hausrat des Mieters herausschafft oder gar entsorgt — ohne vorher einen Räumungstitel erwirkt zu haben — begeht eine verbotene Eigenmacht im Sinne von § 858 BGB und eine unerlaubte Selbsthilfe nach § 229 BGB.

Der Bundesgerichtshof hat in einem wegweisenden Urteil (Az. VIII ZR 45/09 vom 14. Juli 2010) entschieden, dass der Vermieter in solchen Fällen verschuldensunabhängig haftet — nach § 231 BGB. Das gilt selbst dann, wenn der Mieter verschwunden ist und sein Aufenthalt unbekannt ist. Wer eigenmächtig räumt, ohne Bestandsverzeichnis und ohne Wertschätzung des Inventars, trägt zudem die Beweislast: Er muss beweisen, dass die vom Mieter behaupteten Gegenstände gar nicht vorhanden waren oder einen geringeren Wert hatten. Das ist in der Praxis oft schlicht unmöglich. Die Schadensersatzforderungen können dabei schnell in den fünfstelligen Bereich gehen. Strafrechtlich kommt zusätzlich ein Hausfriedensbruch in Betracht.

Kurz: Ohne Räumungstitel darf der Vermieter nicht räumen — und zwar selbst dann nicht, wenn die Kündigung rechtswirksam ist, der Mieter verschwunden ist und seit Monaten keine Miete zahlt.

Die Räumungsfrist: Zeit zum Atemholen

Nach einem Räumungsurteil ist die Wohnung nicht sofort zu räumen. Das Gericht kann — von Amts wegen oder auf Antrag — dem Mieter nach § 721 ZPO eine Räumungsfrist gewähren, die ihm Zeit gibt, eine Ersatzwohnung zu finden und sich auf den Auszug vorzubereiten. In der Praxis beträgt diese Frist häufig drei Monate, orientiert sich aber an den Umständen des Einzelfalls: Familiengröße, Situation auf dem lokalen Wohnungsmarkt, Gesundheitszustand.

Die Räumungsfrist darf insgesamt nicht mehr als ein Jahr betragen (§ 721 Abs. 5 ZPO) — eine Verlängerung über diese Höchstgrenze hinaus ist ausgeschlossen. Die Entscheidung über Ob und Dauer der Frist liegt im pflichtgemäßen Ermessen des Gerichts, das die Interessen beider Seiten gegeneinander abwägt: Familiengröße, Gesundheitszustand, Situation auf dem Wohnungsmarkt und die Dringlichkeit des Vermieterinteresses spielen dabei eine Rolle. In extremen Härtefällen — etwa bei Suizidgefahr oder schwerer Erkrankung — kann nach § 765a ZPO sogar ein vorübergehender Vollstreckungsschutz beantragt werden, der über die Jahresfrist hinausgehen kann. Während der gesamten Räumungsfrist bleibt die Pflicht zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Höhe der Miete bestehen. Zahlt der Mieter diese nicht, ist eine Räumungsfrist dem Vermieter in der Regel nicht zumutbar.

Als Mieter sollten Sie den Antrag auf Räumungsfrist spätestens bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung stellen — danach ist es zu spät.

Schutzrechte des Mieters

Das deutsche Mietrecht räumt Mietern auch gegen eine drohende Räumung erhebliche Schutzinstrumente ein. Das wichtigste ist der Widerspruch nach § 574 BGB, auch Sozialklausel oder Härteklausel genannt: Wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter oder seine Familie eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeutet, kann er der ordentlichen Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Der Widerspruch muss schriftlich und spätestens zwei Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses beim Vermieter eingehen. Wer diese Frist versäumt, verliert das Recht — es sei denn, der Vermieter hat im Kündigungsschreiben nicht auf die Widerspruchsmöglichkeit hingewiesen, dann kann der Widerspruch auch noch im ersten Gerichtstermin erklärt werden.

Als anerkannte Härtegründe gelten hohes Alter und tiefe Verwurzelung am Ort, schwere Erkrankung, Pflegebedürftigkeit, Suizidgefahr, Schwangerschaft sowie die fehlende Verfügbarkeit angemessenen Ersatzwohnraums. Der BGH hat in einem Urteil vom April 2024 (Az. VIII ZR 114/22) unmissverständlich klargestellt, dass Gerichte bei ernsthaft geltend gemachten gesundheitlichen Härtegründen verpflichtet sind, Sachverständigengutachten einzuholen — ein pauschales Übergehen von ärztlichen Attesten verletzt das rechtliche Gehör.

Wer wegen Mietrückständen fristlos gekündigt wurde, hat noch eine zweite Chance: Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB wird die fristlose Kündigung unwirksam, wenn sämtliche Rückstände innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage vollständig beglichen werden. Das ist die sogenannte Schonfristzahlung — eine Regelung, die das Mietrecht allerdings nur einmal in zwei Jahren gewährt. Maßgeblich ist dabei die Leistungshandlung des Mieters, also etwa die Erteilung des Überweisungsauftrags — nicht der Zeitpunkt, zu dem das Geld auf dem Konto des Vermieters eingeht. Wer also rechtzeitig überweist, ist auch dann auf der sicheren Seite, wenn die Gutschrift erst wenige Tage nach Fristablauf erfolgt.

Was kostet eine Räumung?

Die Kosten eines vollständigen Räumungsverfahrens schrecken auch hartgesottene Vermieter ab. Der Streitwert einer Räumungsklage richtet sich nach der Jahresbruttokaltmiete, woraus sich Gerichts- und Anwaltskosten nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz errechnen. Bei einer monatlichen Kaltmiete von 800 Euro liegt der Streitwert also bei 9.600 Euro. Hinzu kommen bei einer Zwangsräumung Gerichtsvollziehergebühren von 300 bis 800 Euro sowie Speditions- und Lagerkosten, die bei einer durchschnittlichen Dreizimmerwohnung schnell 2.000 bis 3.000 Euro erreichen. Den Kostenvorschuss muss der Vermieter vorstrecken — auf die spätere Erstattung durch den Mieter ist im Zweifel wenig Verlass.

Einvernehmliche Lösungen — etwa ein Vergleich vor Gericht oder eine Abstandszahlung gegen freiwilligen Auszug — sind deshalb in der Praxis oft die wirtschaftlich klügere Wahl für beide Seiten.

Sehen Sie auch unter Räumungsklage, Kündigung, Räumungsfrist, Nutzungsentschädigung und Berliner Räumung.