Kündigung bei Mietverhältnissen auf unbestimmte Zeit

Was ist ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit?

Ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit liegt vor, wenn im Mietvertrag kein festes Enddatum vereinbart ist. Der Vertrag beginnt zu einem bestimmten Datum und läuft schlicht so lange weiter, bis eine der beiden Seiten kündigt. Das klingt simpel — und ist es für den Mieter auch meistens. Für den Vermieter hingegen sind die Hürden deutlich höher. Typische Formulierungen im Vertrag lauten: „Das Mietverhältnis beginnt am … und läuft auf unbestimmte Zeit."

Bevor Sie sich auf eine Kündigung einlassen, lohnt sich ein Blick ins Kleingedruckte: Manche Verträge enthalten einen Kündigungsausschluss, der das ordentliche Kündigungsrecht für einen bestimmten Zeitraum — maximal vier Jahre — beidseitig ausschließt. Eine solche Klausel ist nur wirksam, wenn sie für Mieter und Vermieter gleichermaßen gilt und schriftlich vereinbart wurde. Wurde in Ihrem Mietvertrag also ein Kündigungsverzicht vereinbart, können Sie die gesetzlichen Fristen erst nach Ablauf dieser Frist nutzen.

Kündigung durch den Mieter — einfach und grundlos

Als Mieter haben Sie es vergleichsweise leicht. Sie können ein unbefristetes Mietverhältnis jederzeit ohne Angabe von Gründen kündigen — einzige Voraussetzung ist die Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten nach § 573c BGB. Diese Frist gilt unabhängig davon, wie lange Sie schon in der Wohnung wohnen. Ob Sie nach zwei Monaten oder nach zwanzig Jahren kündigen: Es bleiben stets drei Monate.

Damit der laufende Monat mitzählt, muss Ihre Kündigung spätestens am dritten Werktag des Monats beim Vermieter eingegangen sein. Geht sie am vierten Werktag ein, verlängert sich die Frist automatisch um einen Monat. Konkret: Kündigen Sie bis zum dritten Werktag im Januar, endet das Mietverhältnis am 31. März. Kommt der Brief erst am vierten Werktag an, ist der 30. April der letzte Tag.

Die Kündigungsfristen im Detail

Der Stichtag ist dabei entscheidend — und eine häufige Fehlerquelle in der Praxis. Das Gesetz knüpft nicht an das Datum des Poststempels, sondern an den Zugang beim Vermieter. Schicken Sie Ihre Kündigung per Einwurf-Einschreiben, erhalten Sie einen Nachweis darüber, wann das Schreiben zugestellt wurde. Das ist der sicherste Weg — und verschiebt im Streitfall die Beweislast: Der Vermieter müsste dann nachweisen, dass ihm die Kündigung nicht oder zu spät zugegangen ist. Ohne solchen Nachweis müssten Sie als Mieter beweisen, dass das Schreiben rechtzeitig ankam. Alternativ können Sie die Kündigung persönlich übergeben und sich den Empfang quittieren lassen. Am sichersten formulieren Sie dabei: „Hiermit kündige ich das Mietverhältnis fristgerecht zum nächstmöglichen Termin." So vermeiden Sie Rechenfehler beim Kündigungsdatum.

Kündigen mehrere Mieter gemeinsam, müssen alle den Kündigungsbrief unterschreiben. Fehlt auch nur eine Unterschrift, ist die Kündigung unwirksam — ein Fehler, der in Wohngemeinschaften regelmäßig vorkommt. Das gilt auch dann, wenn einzelne Mitmieter gar nicht kündigen wollen. Dann bleibt das Mietverhältnis insgesamt bestehen; ein Mieter kann das Verhältnis nicht allein beenden.

Ein weiteres Missverständnis betrifft den Begriff „dritter Werktag": Werktage sind Montag bis Samstag — Sonn- und gesetzliche Feiertage zählen nicht. Fällt der erste Januar auf einen Sonntag und der zweite auf einen Feiertag, ist der Samstag darauf der dritte Werktag. Wer das nicht beachtet, verliert einen ganzen Monat.

Kündigung durch den Vermieter — ein berechtigtes Interesse ist Pflicht

Als Vermieter sind die Hürden ungleich höher. Gemäß § 573 BGB dürfen Sie ein unbefristetes Mietverhältnis ordentlich nur kündigen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse an der Beendigung haben. Eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ist ausdrücklich ausgeschlossen.

Das Gesetz nennt drei anerkannte Hauptgründe: erstens eine schuldhafte, nicht unerhebliche Verletzung der Vertragspflichten durch den Mieter (z. B. dauerhafter Zahlungsrückstand oder erhebliche Ruhestörungen), zweitens die Nutzung der Wohnung für sich selbst, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige — also Personen, die dauerhaft im gemeinsamen Haushalt des Vermieters leben, etwa ein Pflegebedürftiger oder ein Lebenspartner — die sogenannte Eigenbedarfskündigung — und drittens die Verhinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks, wenn dem Vermieter dadurch erhebliche Nachteile entstehen.

Wichtig: Der Kündigungsgrund muss im Kündigungsschreiben vollständig und nachvollziehbar angegeben werden. Nachträglich neue Gründe einzubringen ist nur möglich, wenn diese nach dem Ausspruch der Kündigung neu entstanden sind. Vergessen Sie außerdem nicht, den Mieter im Schreiben auf sein Widerspruchsrecht nach §§ 574 ff. BGB hinzuweisen — § 568 Abs. 2 BGB schreibt das ausdrücklich vor. Fehlt dieser Hinweis, hat der Mieter einen prozessualen Vorteil: Er kann den Widerspruch dann noch im ersten Termin eines Räumungsrechtsstreits erklären, selbst wenn die reguläre Widerspruchsfrist längst abgelaufen ist. Das kann Ihr Räumungsverfahren erheblich verzögern.

Die gestaffelten Fristen für Vermieter

Auch bei den Kündigungsfristen sitzt der Vermieter am kürzeren Hebel. Gemäß § 573c BGB verlängert sich die Frist mit der Dauer des Mietverhältnisses: Bei einer Wohndauer von unter fünf Jahren beträgt sie drei Monate, ab fünf Jahren sechs Monate und ab acht Jahren neun Monate. Maßgeblich ist dabei der Tag der tatsächlichen Wohnraumüberlassung, nicht das Datum der Vertragsunterzeichnung.

Rechnen Sie also: Hat Ihre Mieterin die Wohnung seit sieben Jahren inne und Sie möchten wegen Eigenbedarfs kündigen, haben Sie bis zum dritten Werktag eines Monats Zeit, die Kündigung zuzustellen — sie wird dann erst sechs Monate später wirksam.

Der BGH hat in einem Urteil vom 10. April 2024 (Az. VIII ZR 286/22) klargestellt, dass eine ordentliche Kündigung keinen Termin nennen muss. Nennt der Vermieter einen zu frühen Kündigungstermin, gilt die Kündigung dennoch zum nächstmöglichen rechtlich zulässigen Termin — sofern der Wille zur Beendigung des Mietverhältnisses erkennbar ist.

Besondere Fallen bei der Eigenbedarfskündigung

Die Eigenbedarfskündigung ist der mit Abstand häufigste Streitfall bei unbefristeten Mietverhältnissen. Mieter fechten sie regelmäßig an — zu Recht, denn Gerichte prüfen den geltend gemachten Bedarf genau. Als Familienangehörige im Sinne des Mietrechts gelten nur Personen, denen ein Zeugnisverweigerungsrecht nach § 383 ZPO zusteht: Ehegatten, eingetragene Lebenspartner, Verwandte in gerader Linie (Eltern, Kinder, Großeltern), Geschwister sowie Verwandte bis zum dritten Grad in der Seitenlinie. Der BGH hat am 10. Juli 2024 (Az. VIII ZR 276/23) klargestellt, dass Cousins und Cousinen diesen Kreis nicht erfüllen und eine Eigenbedarfskündigung zu ihren Gunsten daher unzulässig ist.

Eine weitere wichtige Grenze hat der BGH in einem Urteil vom 4. Februar 2015 (Az. VIII ZR 154/14) gezogen: Vermietet jemand eine Wohnung auf unbestimmte Zeit, obwohl er zu diesem Zeitpunkt bereits konkret plant, sie alsbald selbst zu nutzen, und verschweigt dies dem Mieter, kann eine spätere Eigenbedarfskündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam sein. Bloße Vorhersehbarkeit eines künftigen Bedarfs reicht dafür allerdings nicht aus.

Fristlose Kündigung — Wann ist sie möglich?

Neben der ordentlichen Kündigung gibt es die außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 BGB. Sie ist möglich, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der es der kündigenden Partei unzumutbar macht, an der Kündigungsfrist festzuhalten. Für den Vermieter kommen vor allem erheblicher Zahlungsverzug (Rückstand von zwei Monatsmieten) oder schwerwiegende Vertragspflichtverletzungen in Betracht. Als Mieter können Sie fristlos kündigen, wenn der Wohnraum eine erhebliche Gesundheitsgefahr darstellt oder der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung nicht gewährt wird.

Eine Abmahnung ist in den meisten Fällen zwingend erforderlich. Nur in zwei Ausnahmen kann ohne Abmahnung fristlos gekündigt werden: wenn der Verstoß so schwerwiegend ist, dass eine Abmahnung offensichtlich nutzlos wäre, oder wenn der Mieter mit zwei Monatsmieten in Rückstand geraten ist — hier entfällt die Abmahnpflicht nach § 543 Abs. 3 BGB kraft Gesetzes. In allen anderen Fällen ist eine Kündigung ohne vorangegangene Abmahnung unwirksam. Der BGH hat am 29. November 2023 (Az. VIII ZR 211/22) zudem klargestellt, dass eine bloße Zerrüttung des Mietverhältnisses allein keine fristlose Kündigung rechtfertigt. Hinzukommen muss, dass der andere Vertragsteil die Zerrüttung durch eigenes pflichtwidriges Verhalten mitverursacht hat.

Schutzrechte des Mieters: Widerspruch und Sozialklausel

Erhalten Sie als Mieter eine Kündigung, sind Sie nicht schutzlos. Das Gesetz gibt Ihnen das Recht, der Kündigung zu widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen — wenn die Beendigung eine unzumutbare Härte für Sie, Ihre Familie oder andere Haushaltsmitglieder darstellt. Das regelt die Sozialklausel nach § 574 BGB. Anerkannte Härtefälle sind etwa schwere Erkrankungen, hohes Alter in Kombination mit starker sozialer Verwurzelung am Wohnort oder bevorstehendes Abitur eines Kindes.

Achtung: Der Widerspruch muss nach § 574b BGB spätestens zwei Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses schriftlich beim Vermieter eingehen. Verpassen Sie diese Frist, können Sie den Widerspruch in der Regel noch im ersten Termin eines Räumungsrechtsstreits erklären — allerdings nur dann, wenn der Vermieter Sie nicht rechtzeitig auf das Widerspruchsrecht hingewiesen hat.

Sehen Sie auch unter Eigenbedarfskündigung, Kündigungsfrist, Sozialklausel und Zeitmietvertrag.