Aufrechnung im Mietrecht

Was genau bedeutet Aufrechnung?

Die Aufrechnung ist ein sogenanntes Erfüllungssurrogat. Das heißt: Sie erfüllen eine Schuld, ohne tatsächlich Geld zu überweisen. Stattdessen stellen Sie Ihre eigene Forderung gegen die Forderung Ihres Vermieters — und beide Seiten sind quitt, soweit sich die Beträge decken.

Ein Beispiel macht das greifbar: Ihr Vermieter schuldet Ihnen aus der letzten Betriebskostenabrechnung ein Guthaben von 350 Euro. Gleichzeitig steht die nächste Monatsmiete von 800 Euro an. Wenn Sie aufrechnen, überweisen Sie nur noch 450 Euro. Die restlichen 350 Euro gelten als bezahlt, weil Ihre Gegenforderung die Mietforderung in dieser Höhe zum Erlöschen bringt.

Gesetzliche Grundlagen der Aufrechnung

Die allgemeinen Regeln zur Aufrechnung finden Sie in den §§ 387 ff. BGB. Für das Wohnraummietrecht kommt eine besonders wichtige Spezialvorschrift hinzu: § 556b Abs. 2 BGB. Diese Vorschrift schützt Sie als Mieter davor, dass Ihnen das Aufrechnungsrecht per Mietvertrag weggenommen wird — jedenfalls bei bestimmten Forderungen.

Damit Sie wirksam aufrechnen können, müssen vier Voraussetzungen gleichzeitig vorliegen. Erstens brauchen Sie eine eigene Gegenforderung gegen Ihren Vermieter. Zweitens muss Ihr Vermieter seinerseits eine Forderung gegen Sie haben — die sogenannte Hauptforderung, also in der Regel die Miete. Drittens müssen beide Forderungen auf Geld gerichtet und damit gleichartig sein. Und viertens muss Ihre Gegenforderung fällig und durchsetzbar sein.

Die Ankündigungspflicht: ein Monat vorher in Textform

Hier lauert die größte Stolperfalle für Mieter. Bevor Sie mit der Miete aufrechnen dürfen, müssen Sie Ihrem Vermieter Ihre Absicht mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete anzeigen. Und zwar in Textform — eine E-Mail oder ein Brief reichen aus, ein Telefonanruf genügt nicht.

Diese Ankündigungspflicht aus § 556b Abs. 2 BGB gilt für Wohnraummietverhältnisse und betrifft insbesondere Forderungen aus Schadensersatz wegen Mängeln (§ 536a Abs. 1 BGB), Aufwendungsersatz für selbst durchgeführte Reparaturen (§ 536a Abs. 2, § 539 BGB) und Rückforderungen wegen zu viel gezahlter Miete (ungerechtfertigte Bereicherung).

Rechnen Sie damit, dass Ihr Vermieter die Aufrechnung nicht einfach hinnimmt. Deshalb: Dokumentieren Sie alles sorgfältig und halten Sie Fristen penibel ein.

Mit welchen Forderungen dürfen Sie aufrechnen?

Nicht jede beliebige Forderung eignet sich zur Aufrechnung gegen die Miete. Im Wohnraummietrecht genießen Sie als Mieter aber einen starken Schutz: Selbst wenn Ihr Mietvertrag die Aufrechnung ausschließt, dürfen Sie nach § 556b Abs. 2 BGB trotzdem aufrechnen, wenn es um bestimmte mietrechtliche Ansprüche geht.

Das betrifft vor allem drei Gruppen von Forderungen. Die erste Gruppe umfasst Schadensersatzansprüche wegen Mängeln der Wohnung, etwa wenn ein Wasserrohrbruch Ihre Möbel beschädigt hat und der Vermieter dafür haftet. Die zweite Gruppe sind Aufwendungsersatzansprüche, wenn Sie einen Mangel auf eigene Kosten behoben haben, nachdem der Vermieter trotz Aufforderung untätig geblieben ist. Und die dritte Gruppe betrifft Rückzahlungsansprüche aus zu viel gezahlter Miete — etwa weil sich herausstellt, dass Sie monatelang eine überhöhte Miete gezahlt haben.

Aufrechnungsverbote im Mietvertrag: Was ist wirksam?

Die meisten Formularmietverträge enthalten Klauseln, die das Recht zur Aufrechnung einschränken oder ganz ausschließen sollen. Als Mieter einer Wohnung müssen Sie sich davon aber nicht einschüchtern lassen. Ein pauschales Aufrechnungsverbot — also eine Klausel, die jede Aufrechnung gleich welcher Art verbietet — ist bei der Wohnraummiete unwirksam.

AGB-Kontrolle und § 556b Abs. 2 BGB: Zwei Schutzebenen

Dabei greifen zwei verschiedene Schutzmechanismen. Die erste Ebene ist die AGB-Kontrolle nach § 309 Nr. 3 BGB: Eine Formularklausel, die dem Mieter die Aufrechnung mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen nimmt, ist schon nach allgemeinem AGB-Recht unwirksam. Die zweite Ebene bildet § 556b Abs. 2 BGB: Selbst wenn eine Aufrechnungsbeschränkung der AGB-Kontrolle standhält, darf der Mieter bei bestimmten mietrechtlichen Forderungen trotzdem aufrechnen.

Der Unterschied ist für Sie als Mieter praktisch bedeutsam: Scheitert die Klausel bereits an der Inhaltskontrolle nach § 309 Nr. 3 BGB, fällt sie vollständig weg — Sie können dann mit jeder beliebigen Forderung aufrechnen, ohne die Monatsfrist des § 556b Abs. 2 BGB einhalten zu müssen.

Wirksame Beschränkungen der Aufrechnung

Allerdings gibt es durchaus wirksame Beschränkungen. Eine Klausel, die die Aufrechnung nur mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen erlaubt, hält der gerichtlichen Überprüfung in der Regel stand. Das bedeutet: Wenn Ihr Vermieter Ihre Gegenforderung bestreitet und noch kein Gericht darüber entschieden hat, dürfen Sie mit dieser Forderung nicht aufrechnen.

Aufrechnungsverbote bei der Gewerbemiete

Anders sieht es im Gewerbemietrecht aus. Dort sind vertragliche Einschränkungen der Aufrechnung grundsätzlich weitgehend zulässig. Aber auch hier hat der Bundesgerichtshof klare Grenzen gesetzt. Eine Klausel, die die Aufrechnung von der Zustimmung des Vermieters abhängig macht, ist unwirksam. Denn sie stellt es ins Belieben des Vermieters, ob der Mieter sein Recht ausüben darf — selbst bei völlig unstreitigen Forderungen.

Ebenso unwirksam ist eine Klausel, die die Aufrechnung auf Forderungen „aus dem Mietverhältnis" beschränkt. Der BGH hat entschieden, dass eine solche Einengung die Gegenrechte des Mieters unangemessen verkürzt (BGH, Urteil vom 06.04.2016, Az. XII ZR 30/15). Das Ergebnis: Die gesamte Klausel fällt weg, nicht nur der unwirksame Teil.

So führen Sie die Aufrechnung richtig durch

Wenn Sie als Mieter aufrechnen wollen, gehen Sie am besten Schritt für Schritt vor. Prüfen Sie zunächst, ob Sie eine fällige und durchsetzbare Gegenforderung gegen Ihren Vermieter haben. Schauen Sie dann in Ihren Mietvertrag, ob dort ein Aufrechnungsverbot steht — und ob dieses überhaupt wirksam ist.

Zeigen Sie Ihrem Vermieter Ihre Aufrechnungsabsicht mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete in Textform an. Benennen Sie dabei konkret, gegen welche Mietforderung Sie aufrechnen wollen und individualisieren Sie Ihre Gegenforderung — also Grund, Entstehungszeitpunkt und genaue Höhe. Eine bloße pauschale Ankündigung ohne konkrete Bezifferung reicht nicht aus.

Fristberechnung: Wann muss die Anzeige beim Vermieter sein?

Die Monatsfrist berechnet sich rückwärts vom Fälligkeitstag der Miete. Ist Ihre Miete beispielsweise am 3. eines Monats fällig, muss Ihre Anzeige spätestens am 3. des Vormonats beim Vermieter eingegangen sein. Bewahren Sie eine Kopie des Schreibens und einen Nachweis des Zugangs auf — denn im Streitfall müssen Sie beweisen, dass Sie alles fristgerecht angekündigt haben.

Haben Sie keine Hemmungen, Ihre Rechte durchzusetzen. Aber tun Sie es mit System und lassen Sie sich im Zweifel beraten, bevor Sie weniger Miete überweisen.

Vorsicht: Risiken einer fehlerhaften Aufrechnung

Eine voreilige oder fehlerhafte Aufrechnung kann gefährliche Folgen haben. Wenn Sie einfach weniger Miete zahlen, ohne dass die Voraussetzungen für die Aufrechnung vorliegen, geraten Sie in Zahlungsverzug. Und der kann Ihrem Vermieter einen Grund für eine fristlose Kündigung liefern — schlimmstenfalls verlieren Sie Ihre Wohnung.

Ob Ihre Aufrechnung berechtigt war oder nicht, klärt oft erst ein Gericht — unter Umständen Monate oder Jahre später. Wird dann festgestellt, dass Ihre Aufrechnung unzulässig war, stehen die aufgelaufenen Mietrückstände im Raum. Besonders riskant ist das bei streitigen Forderungen, etwa wenn Sie wegen eines Mangels Schadensersatz verlangen, der Vermieter den Anspruch aber bestreitet.

Aufrechnung bei Vermieterwechsel

Ein Sonderfall, der in der Praxis häufiger vorkommt als gedacht: Der Vermieter verkauft die Immobilie, und ein neuer Eigentümer tritt in das Mietverhältnis ein. Hier stellt sich die Frage, ob Sie gegen die Mietforderung des neuen Vermieters mit einer Forderung aufrechnen können, die Ihnen noch gegen den alten Vermieter zusteht.

§ 566d BGB gibt Ihnen dieses Recht — allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen. Sie dürfen aufrechnen, solange Sie Ihre Gegenforderung vor Kenntnis des Eigentumswechsels erworben haben. Sobald Sie wissen, dass die Immobilie den Besitzer gewechselt hat, können Sie neue Forderungen gegen den alten Vermieter nicht mehr gegen die Mietzahlungen an den neuen Vermieter aufrechnen.

Aufrechnung mit verjährten Forderungen

Was viele nicht wissen: Auch mit einer bereits verjährten Forderung können Sie unter Umständen noch aufrechnen. § 215 BGB erlaubt die Aufrechnung, wenn die Aufrechnungslage — also das gleichzeitige Bestehen beider Forderungen — bereits vor Eintritt der Verjährung bestanden hat. Entscheidend ist also nicht, ob Ihre Forderung heute noch durchsetzbar wäre, sondern ob sie es zu dem Zeitpunkt war, als sich beide Forderungen erstmals aufrechenbar gegenüberstanden.

Das ist besonders im Kautionsrückforderungsprozess relevant. Wenn der Vermieter nach Mietende die Kaution einbehält und mit eigenen Forderungen aufrechnet, können Sie als Mieter unter Umständen mit längst verjährten Gegenforderungen dagegenhalten — vorausgesetzt, die Aufrechnungslage bestand rechtzeitig.

Aufrechnung und fristlose Kündigung

Die Aufrechnung kann im Zusammenhang mit einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs eine entscheidende Rolle spielen. Hat Ihr Vermieter Ihnen wegen Mietrückständen fristlos gekündigt, können Sie diese Kündigung unter Umständen noch unwirksam machen — indem Sie mit einer eigenen Forderung aufrechnen und so den Rückstand beseitigen.

Aufrechnungslage und Aufrechnungserklärung unterscheiden

Hier kommt es auf einen wichtigen Unterschied an: Die Aufrechnungslage — also das gleichzeitige Bestehen von Forderung und Gegenforderung — muss bereits im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung bestanden haben. Die Aufrechnungserklärung selbst müssen Sie dann unverzüglich, also ohne schuldhaftes Zögern, nach Erhalt der Kündigung abgeben (§ 543 Abs. 2 Satz 3 BGB). Wer zu lange wartet, verliert diese Möglichkeit.

Teilaufrechnung reicht nicht zur Kündigungsabwehr

Verlassen Sie sich dabei nicht auf halbherzige Teilaufrechnungen. Die Rechtsprechung verlangt eine vollständige Befreiung von der Mietschuld durch die Aufrechnung, damit die fristlose Kündigung unwirksam wird. Eine nur teilweise Aufrechnung, die den Rückstand lediglich verringert, reicht zur Abwehr der Kündigung regelmäßig nicht aus.

Sehen Sie auch unter [Mietminderung], [Zurückbehaltungsrecht], [Betriebskostenabrechnung] und [Zahlungsverzug].