Instandhaltungspflicht des Vermieters

Was steckt hinter dem Begriff?

Die Instandhaltungspflicht ist eine gesetzlich verankerte Kernpflicht des Vermieters. Sie ergibt sich unmittelbar aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB: Der Vermieter hat die Mietsache nicht nur bei Übergabe in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen, sondern sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Es handelt sich also um eine Dauerverpflichtung, die mit Abschluss des Mietvertrags beginnt und bis zur Rückgabe der Wohnung andauert.

Fachrechtlich wird zwischen zwei Unterkategorien unterschieden: Instandhaltung meint vorbeugende Maßnahmen, die den ordnungsgemäßen Zustand der Mietsache erhalten — etwa Wartungsarbeiten an der Heizungsanlage. Instandsetzung hingegen bezeichnet die Beseitigung bereits eingetretener Schäden, also konkrete Reparaturen. Beide Pflichten treffen nach §§ 535, 538 BGB grundsätzlich den Vermieter. Die Kosten hat er zu tragen.

Was genau umfasst die Instandhaltungspflicht?

Die Pflicht des Vermieters beschränkt sich nicht auf die Wohnräume selbst. Sie erstreckt sich auf alle Teile des Mietgrundstücks, die dem Mietgebrauch — auch nur mittelbar — dienen. Dazu gehören das Treppenhaus, Aufzüge, Gemeinschaftsräume wie die Waschküche, Zuwege sowie alle Ver- und Entsorgungsleitungen. Fällt der Fahrstuhl dauerhaft aus oder ist das Treppenhaus mangelhaft beleuchtet, ist der Vermieter gefordert.

Besonders praxisrelevant: Wer eine Wohnung mit Einbauküche oder mitgemieteten Geräten vermietet, übernimmt automatisch die Instandhaltungspflicht für diese Ausstattung. Geht der mitgemietete Backofen kaputt, ist das eine Sache des Vermieters — nicht des Mieters. Umgekehrt gilt: Für Gegenstände, die der Mieter selbst eingebaut oder von einem Vormieter übernommen hat, besteht keine Vermieterpflicht.

Zur Instandhaltungspflicht gehört auch die sogenannte Verkehrssicherungspflicht. Sie verpflichtet den Vermieter, dafür zu sorgen, dass von der Mietsache keine Gefahren ausgehen — sei es durch lose Dachziegel, defekte Geländer oder glatte Wege im Winter.

Wer zahlt für was — und warum ist das oft strittig?

Als Mieter stehen Sie hier auf solidem Boden: Schäden durch normalen Verschleiß und vertragsgemäßen Gebrauch muss der Mieter nach § 538 BGB nicht vertreten — er haftet dafür also weder auf Schadensersatz noch auf Reparatur. Die Pflicht des Vermieters, solche Schäden auf eigene Kosten zu beheben, ergibt sich unmittelbar aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Tropft ein Wasserhahn nach Jahren des Gebrauchs, ist das gewöhnlicher Verschleiß — der Vermieter muss reparieren lassen.

Anders sieht es aus, wenn der Mieter den Schaden selbst verursacht hat — durch Vorsatz oder Fahrlässigkeit. In diesem Fall entfällt die Instandsetzungspflicht des Vermieters, und der Mieter haftet für die Reparaturkosten. Ein Kratzer im Parkett durch einen fahrlässig fallengelassenen Topf ist beispielsweise Sache des Mieters.

Als Vermieter müssen Sie bei Schäden durch vertragsgemäßen Gebrauch auch dann handeln, wenn Sie das für kostspielig halten. Eine Ausnahme gilt nur bei der sogenannten Opfergrenze: Übersteigt der Reparaturaufwand das Maß, das in einem vernünftigen wirtschaftlichen Verhältnis zum Nutzungsinteresse des Mieters steht, kann die Pflicht entfallen. Als grobe Orientierung gilt: Wenn sich der Aufwand für den Vermieter nicht innerhalb von rund zehn Jahren durch die erzielbare Rendite amortisiert, kann ihm die Instandsetzung unzumutbar sein. Das ist jedoch ein Ausnahmefall und kein Freifahrtschein.

Sonderfall Eigentumswohnung: Wer eine Eigentumswohnung vermietet, bleibt auch dann als Vermieter in der Pflicht, wenn die Beseitigung eines Mangels Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum erfordert — etwa die Sanierung des Dachs oder der gemeinschaftlichen Heizungsanlage. Der Mieter kann seinen Vermieter auf Herstellung des vertragsgemäßen Zustands in Anspruch nehmen, selbst wenn dieser dafür die Eigentümergemeinschaft oder deren Verwaltung einschalten muss. Grenzen gelten nur dort, wo eine Maßnahme das Interesse der Gesamtgemeinschaft so stark berührt, dass sie wohnungseigentumsrechtlich nicht allein durchgesetzt werden kann.

Die häufigste Streitfalle: Schimmel und Feuchtigkeit

Kaum ein Thema im Mietrecht führt so oft zu Auseinandersetzungen wie Schimmel. Der Vermieter ist grundsätzlich verpflichtet, bauliche Mängel zu beseitigen, die Schimmel begünstigen — undichte Fenster, mangelhafte Wärmedämmung oder fehlerhafte Außenwände liegen klar in seiner Verantwortung. Als Mieter haben Sie guten Grund, hier selbstbewusst aufzutreten: Ein Verschulden auf Ihrer Seite muss der Vermieter erst beweisen.

Der Bundesgerichtshof hat am 5. Dezember 2018 allerdings einen wichtigen Vorbehalt für Altbauten eingeführt (BGH, Az. VIII ZR 67/18 und VIII ZR 271/17): Vermieter haften nicht für Schimmel, der durch Wärmebrücken entsteht, wenn diese zur Bauzeit des Gebäudes — zwischen 1947 und 1978 — üblich waren und den damals geltenden Normen entsprachen. Wer also in einen solchen Altbau zieht, muss von sich aus besonders sorgfältig lüften und heizen. Für Neubauten und sanierte Gebäude gilt dieser Schutzschirm für Vermieter nicht.

Zur Beweislast gilt: Der Vermieter muss darlegen und beweisen, dass der Schimmel auf einem unzumutbaren Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters beruht. Ob das Nutzerverhalten tatsächlich unzumutbar war, lässt sich nicht abstrakt-generell sagen — es kommt auf die konkreten Umstände des Einzelfalls an, insbesondere auf die baulichen Gegebenheiten der Wohnung. Lassen Sie sich also nicht ohne Weiteres einschüchtern.

Kein Ablaufdatum: Das BGH-Grundsatzurteil

Eine für Mieter besonders wichtige Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH, Az. VIII ZR 104/09 vom 17. Februar 2010): Der Anspruch des Mieters auf Mängelbeseitigung ist während der laufenden Mietzeit unverjährbar. Die Instandhaltungspflicht des Vermieters entsteht nach Ansicht des BGH täglich neu — sie ist eine ständig wiederkehrende Dauerverpflichtung, die während des bestehenden Mietverhältnisses begrifflich nicht verjähren kann.

Konkret bedeutet das: Wenn ein Mangel — etwa ein seit Jahren unzureichender Schallschutz oder dauerhaft feuchte Außenwände — nie behoben wurde, können Sie als Mieter die Beseitigung auch noch nach Jahren verlangen. Der Vermieter kann nicht einwenden, der Zustand bestehe schon so lange, dass Ihre Ansprüche längst „verjährt" seien. Solange Ihr Mietvertrag läuft, bleibt die Pflicht bestehen.

Kleinreparaturen — der häufige Stolperstein

Weder für Mieter noch für Vermieter ist die sogenannte Kleinreparaturklausel ein einfaches Terrain. Grundsätzlich trägt der Vermieter sämtliche Reparaturkosten. Eine Klausel im Mietvertrag kann Kleinreparaturen aber anteilig auf den Mieter übertragen — allerdings nur unter sehr engen Voraussetzungen.

Die Klausel ist nur wirksam, wenn sie sich erstens auf Gegenstände beschränkt, die dem häufigen und direkten Zugriff des Mieters unterliegen (Wasserhähne, Lichtschalter, Türverschlüsse, Rollläden). Zweitens muss eine Kostenobergrenze pro Einzelreparatur (derzeit gelten etwa 100 bis 150 Euro als angemessen) und drittens ein Jahreslimit (in der Regel maximal 8 Prozent der jährlichen Nettokaltmiete) ausdrücklich im Vertrag stehen. Fehlt auch nur eine dieser Angaben, ist die gesamte Klausel unwirksam — und der Vermieter trägt automatisch alle Kosten.

Als Mieter lohnt es sich, die Kleinreparaturklausel in Ihrem Vertrag anwaltlich prüfen zu lassen. Viele ältere Klauseln sind wegen veralteter Betragsangaben oder unklarer Formulierungen längst nichtig. Ist die Klausel unwirksam, müssen Sie gar nichts selbst bezahlen — nicht einmal anteilig.

Welche Rechte haben Mieter, wenn der Vermieter untätig bleibt?

Kommt der Vermieter seiner Pflicht nicht nach, stehen Ihnen als Mieter mehrere Rechtsmittel zur Verfügung. Das erste und wichtigste: die Mietminderung nach § 536 BGB. Solange ein erheblicher Mangel besteht, der den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung beeinträchtigt, sind Sie berechtigt, die Kaltmiete anteilig zu kürzen. Voraussetzung ist stets eine vorherige, nachweisbare Mängelanzeige beim Vermieter.

Darüber hinaus können Sie nach § 536a BGB Schadensersatz verlangen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug geraten ist oder ein bereits bei Vertragsschluss vorhandener Mangel vorliegt. In dringenden Fällen — etwa einem Heizungsausfall im Winter, bei dem der Vermieter nicht erreichbar ist — dürfen Sie sogar auf eigene Faust einen Handwerker beauftragen und die Kosten vom Vermieter erstattet verlangen (Ersatzvornahme nach § 536a Abs. 2 BGB). Bei besonders schwerwiegenden Dauermängeln kommt schließlich auch eine fristlose Kündigung in Betracht.

So gehen Mieter richtig vor

Der häufigste Fehler ist der folgenreichste: die mündliche Mängelanzeige. Teilen Sie Ihrem Vermieter jeden Mangel schriftlich mit — per Einschreiben oder zumindest per E-Mail mit Lesebestätigung. Beschreiben Sie das Problem so genau wie möglich und setzen Sie eine angemessene Frist zur Beseitigung. Bei akuten Gefahren wie einem Heizungsausfall im Winter gelten 2 bis 3 Tage als zumutbare Reaktionszeit; bei weniger dringenden Mängeln sind 2 bis 3 Wochen üblich. Ohne diese korrekte Anzeige verlieren Sie wichtige Rechte, darunter das Recht auf Mietminderung. Lassen Sie sich nicht einschüchtern, wenn der Vermieter behauptet, Sie hätten den Schimmel selbst verschuldet — das muss er Ihnen erst darlegen und beweisen.

Was Vermieter proaktiv beachten sollten

Als Vermieter empfiehlt sich ein vorausschauender Umgang mit der Instandhaltungspflicht. Warten Sie nicht, bis der Mieter Mängel anzeigt. Kontrollieren Sie regelmäßig den Zustand der Wohnung, der Gemeinschaftseinrichtungen und der Heizungsanlage. Beachten Sie dabei: Ein Recht auf anlasslose Wohnungsbesichtigung steht Ihnen nicht zu. Ein Zutrittsrecht besteht nur bei konkretem sachlichem Anlass — etwa zur Überprüfung eines gemeldeten Mangels — und nach rechtzeitiger Vorankündigung. Nicht angekündigte Kontrollen verletzen das Hausrecht des Mieters.

Reagieren Sie auf Mängelanzeigen konsequent und innerhalb angemessener Fristen — bei akuten Gefahren (Heizungsausfall, Wasserschaden) ist sofortiges Handeln gefragt. Verzögerungen führen unweigerlich zum Verzug und eröffnen dem Mieter das Recht, auf Ihre Kosten selbst einen Handwerker zu beauftragen.

Überprüfen Sie außerdem Ihre Kleinreparaturklausel. Viele Mietverträge enthalten Formulierungen, die gerichtlich schon längst als unwirksam eingestuft wurden. Eine unwirksame Klausel zu ignorieren und den Mieter dennoch zur Kasse zu bitten, schafft rechtliches Risiko. Änderungen an der Klausel sind im laufenden Mietverhältnis nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Mieters möglich.

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