Mietaufhebungsvertrag

Was ist ein Mietaufhebungsvertrag?

Der Mietaufhebungsvertrag — auch Mietaufhebungsvereinbarung oder Mietauflösungsvertrag genannt — ist eine vertragliche Einigung zwischen Mieter und Vermieter, das bestehende Mietverhältnis zu einem frei gewählten Datum zu beenden. Anders als bei der einseitigen Kündigung bedarf es hier der Zustimmung beider Seiten. Niemand kann zur Unterzeichnung gezwungen werden. Kommt die Einigung zustande, hebt der Aufhebungsvertrag alle im ursprünglichen Mietvertrag festgelegten Regelungen zur Mietdauer und zu den Kündigungsfristen auf.

Die gesetzliche Grundlage bildet § 311 BGB, der die Vertragsfreiheit der Parteien regelt. Ergänzend gelten die allgemeinen Vorschriften zum Mietverhältnis nach §§ 535 ff. BGB. Einen eigenen Paragrafen für den Mietaufhebungsvertrag kennt das Gesetz nicht — die Parteien können den Vertrag daher weitgehend frei gestalten, solange keine Klauseln enthalten sind, die den Mieter unangemessen benachteiligen oder gegen zwingendes Mietrecht verstoßen.

Kündigung oder Aufhebungsvertrag — wo liegt der Unterschied?

Die ordentliche Kündigung eines Wohnraummietvertrags ist an strenge gesetzliche Fristen gebunden. Nach § 573c BGB beträgt die Frist für Mieter stets drei Monate. Für Vermieter gilt zunächst dieselbe Frist — sie verlängert sich jedoch automatisch mit zunehmender Mietdauer: Nach fünf Jahren auf sechs Monate, nach acht Jahren auf neun Monate. Dazu kommen vertragliche Gestaltungen wie Zeitmietverträge oder vereinbarte Kündigungsverzichte, die eine vorzeitige Beendigung durch ordentliche Kündigung völlig ausschließen.

Genau hier setzt der Mietaufhebungsvertrag an. Er ermöglicht es, das Mietverhältnis zu jedem beliebigen Zeitpunkt zu beenden — auch sofort. Während die Kündigung eine einseitige Erklärung ist und gesetzlich geregelten Voraussetzungen genügen muss, handelt es sich beim Aufhebungsvertrag um eine zweiseitige Vereinbarung. Beide Parteien können darin ihre Bedingungen einbringen: Auszugsdatum, Renovierungspflichten, Abfindungen, Kautionsrückzahlung und mehr.

Wann ist ein Mietaufhebungsvertrag sinnvoll?

Auf Mieterseite kommt er besonders dann in Betracht, wenn Sie schneller als in drei Monaten ausziehen möchten — etwa wegen eines Jobwechsels in eine andere Stadt, einer Trennung oder weil Sie unerwartet früh eine neue Wohnung gefunden haben und doppelte Mietzahlungen vermeiden wollen. Auch wenn im Mietvertrag ein Kündigungsverzicht vereinbart wurde, bleibt der Aufhebungsvertrag die einzige Option zum vorzeitigen Ausstieg.

Auf Vermieterseite ist der Aufhebungsvertrag häufig die praktischere Alternative zur Kündigung. Wer Eigenbedarf anmelden will, muss dabei hohe formelle Hürden überwinden — Gerichte schützen insbesondere ältere oder kranke Mieter mit langer Wohndauer vor einer unzumutbaren Härte. Ein Aufhebungsvertrag verbunden mit einer fairen Abfindung ist dann oft der schnellere und kostengünstigere Weg. Dasselbe gilt, wenn die Wohnung leerstehend verkauft oder grundlegend saniert werden soll, ohne langwierige Rechtsstreitigkeiten zu riskieren.

Was muss im Mietaufhebungsvertrag stehen?

Das Gesetz schreibt keinen bestimmten Inhalt vor, doch die Praxis hat klare Standards herausgebildet. Mindestinhalt eines rechtssicheren Aufhebungsvertrags sind Angaben zu den Vertragsparteien mit vollständiger Anschrift, eine genaue Bezeichnung des betreffenden Mietvertrags, das konkrete Beendigungsdatum sowie Regelungen zur Übergabe der Wohnung und zur Rückgabe der Mietkaution.

Darüber hinaus sollte ausdrücklich vereinbart werden, dass § 545 BGB keine Anwendung findet. Dieser Paragraph sieht vor: Wenn der Mieter nach dem vereinbarten Auszugstermin in der Wohnung bleibt, verlängert sich das Mietverhältnis automatisch auf unbestimmte Zeit — es sei denn, der Vermieter widerspricht innerhalb von zwei Wochen. Das kann zu ungewollten Folgen führen, wenn etwa der Auszug sich nur kurz verzögert. Deshalb sollten Sie im Aufhebungsvertrag ausdrücklich vereinbaren, dass § 545 BGB nicht gelten soll. Wichtig: Endet das Mietverhältnis mit sofortiger Wirkung und dem Mieter wird lediglich eine separate Räumungsfrist eingeräumt, ist § 545 BGB von vornherein nicht anwendbar — die Aufnahme der Ausschlussklausel schadet in jedem Fall nicht. Den Räumungsanspruch aus § 546 BGB sollten Sie ebenfalls ausdrücklich aufnehmen. Schließlich empfiehlt es sich, eine Regelung über die Schönheitsreparaturen — insbesondere die Frage, ob eine Endrenovierung geschuldet wird — und eine abschließende Abgeltungsklausel zu vereinbaren, damit beide Parteien nach Vertragsende vor Nachforderungen geschützt sind. Beachten Sie dabei, dass die im Mietvertrag vereinbarte Schriftformklausel nicht automatisch für den Aufhebungsvertrag gilt.

Form des Vertrags: Schriftform dringend empfohlen

Ein Mietaufhebungsvertrag ist formfrei. Er kann theoretisch auch mündlich geschlossen werden. In der Praxis ist davon jedoch dringend abzuraten: Ein mündlich vereinbarter Aufhebungsvertrag ist im Streitfall kaum zu beweisen. Schließen Sie den Vertrag daher immer schriftlich ab und fertigen Sie zwei Exemplare an — eines für jede Partei.

Der Vertrag ist rechtswirksam, sobald beide Parteien unterzeichnet haben. Haben mehrere Personen den ursprünglichen Mietvertrag unterschrieben, müssen grundsätzlich auch alle dieselben Personen den Aufhebungsvertrag unterzeichnen — ein Aufhebungsvertrag, der nur einen von mehreren Hauptmietern erfasst, ist regelmäßig unwirksam. Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 16. März 2005 (Az. VIII ZR 14/04) allerdings eine wichtige Einschränkung aus § 242 BGB formuliert: Nutzt ein verbleibender Mitmieter die Wohnung nach dem Auszug des anderen allein weiter, muss er sich nach Treu und Glauben so behandeln lassen, als habe er der Entlassung des ausziehenden Mieters zugestimmt — sofern er keine schutzwürdigen eigenen Interessen geltend machen kann. Im Zweifel sollten Sie dennoch immer die Zustimmung aller Mietvertragsparteien einholen.

Abfindung: Wann und wie viel?

Einen gesetzlichen Anspruch auf eine Abfindung hat keine der Parteien. Ob eine Ausgleichszahlung vereinbart wird, ist reine Verhandlungssache. In der Praxis zahlt typischerweise die Partei, die ein stärkeres Interesse an der vorzeitigen Beendigung hat.

Geht die Initiative vom Vermieter aus, sollten Sie als Mieter die Verhandlung selbstbewusst führen. Rechnen Sie zusammen, was der Umzug tatsächlich kostet: Umzugsfirma, Maklergebühren für die neue Wohnung, Renovierungskosten und die Mietdifferenz, die Sie in Ihrem neuen Zuhause möglicherweise zahlen müssen. Abfindungen in Höhe von mehreren Nettokaltmieten sind keineswegs unüblich, wenn der Vermieter auf den Auszug angewiesen ist. Steuerlich kann die empfangene Abfindung beim Mieter einkommensteuerpflichtig sein — die genaue Einordnung hängt vom Einzelfall ab und sollte mit einem Steuerberater geklärt werden. Für Vermieter gilt umgekehrt: Eine an den Mieter gezahlte Abfindung lässt sich unter bestimmten Voraussetzungen als Werbungskosten oder Betriebsausgabe steuerlich geltend machen.

Veranlasst der Mieter die Aufhebung, kann der Vermieter seinerseits Ausgleich für entgehende Mieteinnahmen verlangen — insbesondere wenn das Objekt nicht sofort weitervermietet werden kann. Die vereinbarte Pauschale muss sich jedoch an realen Kosten orientieren.

Typische Stolperfallen

Auf den ersten Blick wirkt der Mietaufhebungsvertrag unkompliziert. Doch gerade im Detail lauern Fallstricke, die Sie kennen sollten. Der Berliner Mieterverein warnt ausdrücklich vor vagen Formulierungen: Fehlen konkrete Fälligkeitstermine, eindeutige Zahlungswege und ein ausdrückliches Aufrechnungsverbot, kann der Vermieter eine vereinbarte Abfindung mit eigenen Gegenforderungen verrechnen — und der erhoffte finanzielle Ausgleich bleibt aus. Einmal erklärt, ist die Aufrechnung kaum zu stoppen.

Als Mieter verlieren Sie mit Ihrer Unterschrift außerdem den gesetzlichen Kündigungsschutz. Bei einer Vermieterkündigung stünde Ihnen das Widerspruchsrecht nach § 574 BGB zu — der sogenannte Sozialklausel-Schutz. Beim Mietaufhebungsvertrag gibt es dieses Widerspruchsrecht nicht. Auf diesen Umstand sollte der Vertrag ausdrücklich hinweisen. Haben Sie keine Hemmungen, diesen Punkt vor der Unterzeichnung anzusprechen — und lassen Sie sich im Zweifel von einem Mieterverein oder einem Anwalt für Mietrecht beraten.

Möchten die Parteien eine Vertragsstrafe für den Fall eines verspäteten Auszugs vereinbaren, ist Vorsicht geboten: § 555 BGB schränkt solche Klauseln ein; unverhältnismäßige Vertragsstrafen sind unwirksam. Wer als Hauptmieter Untermieter in der Wohnung hat, sollte schließlich beachten, dass ein Aufhebungsvertrag, der die Rechte der Untermieter beeinträchtigt, ohne sachlichen Grund sittenwidrig sein kann.

Widerruf und Anfechtung: Nur in engen Ausnahmen möglich

Ein unterzeichneter Mietaufhebungsvertrag ist bindend. Ein allgemeines Widerrufsrecht — wie es etwa bei Online-Käufen gilt — kennt das Mietrecht nicht. Das hat das Landgericht Berlin (Beschluss vom 19. Mai 2016, Az. 65 S 151/16) ausdrücklich bestätigt: Das bloße Freimachen einer Wohnung gilt nicht als „Zahlung eines Preises" im Sinne von § 312 BGB, sodass das Verbraucher-Widerrufsrecht nicht greift.

Eine Ausnahme besteht jedoch: Wenn der Vermieter Sie unangemeldet in Ihrer Wohnung aufsucht und dort unvorbereitet einen Aufhebungsvertrag vorlegt, handelt es sich um ein sogenanntes Haustürgeschäft. In diesem Fall können Sie den Vertrag gemäß § 312 BGB i.V.m. § 355 BGB innerhalb von 14 Tagen widerrufen. Darüber hinaus ist eine Anfechtung möglich, wenn Sie den Vertrag unter arglistiger Täuschung, widerrechtlichem Druck oder einem wesentlichen Irrtum unterzeichnet haben. Die Voraussetzungen sind eng und müssen nachgewiesen werden.

Anspruch auf einen Mietaufhebungsvertrag: Wann haben Mieter ihn?

Grundsätzlich hat niemand einen Anspruch darauf, dass die andere Partei einem Aufhebungsvertrag zustimmt. Ausnahmsweise kann sich jedoch nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB ein solcher Anspruch ergeben. Der BGH hat in seinem Urteil vom 22. Januar 2003 (Az. VIII ZR 244/02) klargestellt: Wenn Mieter ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Entlassung aus dem Mietverhältnis haben — etwa wegen schwerer Krankheit — und dem Vermieter einen geeigneten und zumutbaren Nachmieter stellen, kann der Vermieter zur Zustimmung verpflichtet sein. Das berechtigte Interesse des Mieters muss das Bestandsinteresse des Vermieters dabei ganz erheblich überwiegen.

Praxistipps auf einen Blick

Als Mieter sollten Sie grundsätzlich Bedenkzeit einfordern und den Vertrag nicht sofort unterschreiben. Klären Sie vor der Unterzeichnung, ob alle Nebenansprüche — ausstehende Betriebskostenabrechnung, Kautionsrückzahlung, Einbauten — vollständig geregelt sind. Vereinbaren Sie ausdrücklich ein Aufrechnungsverbot für vereinbarte Zahlungen. Und vergessen Sie nicht: Ein guter Mietrechtsanwalt oder ein Mieterverein können in kurzer Zeit einschätzen, ob die Konditionen fair sind.

Als Vermieter sollten Sie den Vertrag stets schriftlich aufsetzen, die Ausschlussklausel zu § 545 BGB aufnehmen und sicherstellen, dass alle im Mietvertrag genannten Mieter unterzeichnen. Kalkulieren Sie eine etwaige Abfindung realistisch — sie muss tatsächlichen Kosten des Mieters entsprechen. Bedenken Sie zudem: Ein einvernehmlicher Aufhebungsvertrag ist in vielen Fällen günstiger und schneller als ein Räumungsrechtsstreit mit ungewissem Ausgang.

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