Eheleute als Mieter und Vermieter

Wer wird eigentlich Vertragspartner?

Die wichtigste Regel klingt simpel: Vertragspartner wird nur, wer im Mietvertrag als Mieter oder Vermieter genannt ist und den Vertrag auch unterschrieben hat. Stehen beide Eheleute im Mietvertragskopf und haben beide unterschrieben, sind auch beide Vertragspartner. Das gilt auf der Mieterseite genauso wie auf der Vermieterseite.

Schwierig wird es, wenn zwar beide Eheleute im Vertragskopf stehen, aber nur einer unterschrieben hat. In diesem Fall ist grundsätzlich nur der Unterzeichner Vertragspartner geworden. Das hat die Rechtsprechung mehrfach klargestellt: Bereits das Landgericht Mannheim (NJW-RR 1994, 274) entschied, dass die Ehefrau nicht Vertragspartnerin wird, wenn nur der Ehemann unterschrieben hat — selbst wenn beide im Kopf des Mietvertrags stehen. Auch der Bundesgerichtshof (BGHZ 125, 175) bestätigt, dass die bloße Nennung im Vertragskopf allein nicht auf ein Handeln im Namen des anderen schließen lässt.

Wann reicht eine einzige Unterschrift für beide?

Ganz so starr ist die Rechtsprechung allerdings nicht. Es gibt Ausnahmen, bei denen auch der nicht unterzeichnende Ehegatte Vertragspartner wird. Das kommt in Betracht, wenn der unterzeichnende Ehegatte den anderen bei Vertragsschluss gemäß § 164 BGB vertreten hat. Dafür braucht es entweder eine ausdrückliche Vollmacht oder Umstände, die auf eine stillschweigende Bevollmächtigung schließen lassen.

Das Oberlandesgericht Schleswig hat hierzu entschieden: Wenn beide Eheleute an den Vertragsverhandlungen beteiligt waren und erkennbar gemeinsam anmieten oder vermieten wollten, spricht ein Anschein dafür, dass der Unterzeichnende auch für den anderen gehandelt hat. Eine weitere Möglichkeit ist die nachträgliche Genehmigung durch den nicht unterzeichnenden Ehegatten gemäß § 177 BGB.

Schlüsselgewalt — greift § 1357 BGB beim Mietvertrag?

Vielleicht haben Sie schon von der sogenannten Schlüsselgewalt gehört. Nach § 1357 BGB darf jeder Ehegatte Geschäfte zur angemessenen Deckung des Lebensbedarfs der Familie mit Wirkung für den anderen abschließen. Das betrifft den Einkauf im Supermarkt, den Abschluss eines Stromvertrags oder den Kauf von Kleidung.

Aber Vorsicht: Der Abschluss eines Mietvertrags fällt nach herrschender Meinung nicht unter die Schlüsselgewalt. Ein Mietvertrag ist ein sogenanntes Grundlagengeschäft — das bedeutet, er verändert die Lebensverhältnisse der Familie grundlegend und auf Dauer. Solche Geschäfte sind typischerweise solche, über deren Abschluss Eheleute sich vorher besprechen sollten. Erst recht gilt das für die Kündigung eines Mietvertrags. Ihr Ehepartner kann den Mietvertrag in der Regel nicht ohne Ihr Wissen kündigen, da Mietverträge als Grundlagengeschäfte nicht unter die Schlüsselgewalt fallen. Ausnahmen sind allerdings denkbar: Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 28.02.2018 (Az. XII ZR 94/17) klargestellt, dass auch Gestaltungsrechte wie Kündigungen unter § 1357 BGB fallen können, wenn besondere Umstände vorliegen. Bei Mietverträgen über die Ehewohnung wird das aber überwiegend abgelehnt.

Eheleute als Mieter: Gesamtschuldnerische Haftung

Sind beide Eheleute als Mieter im Vertrag, haften sie gegenüber dem Vermieter als Gesamtschuldner gemäß § 421 BGB. Das bedeutet: Der Vermieter kann die gesamte Miete von jedem der beiden verlangen — nicht nur die Hälfte. Interne Absprachen zwischen den Eheleuten, wer wie viel zahlt, gehen den Vermieter nichts an. Er darf sich den zahlungskräftigeren Partner aussuchen.

Rechnen Sie damit, dass diese gesamtschuldnerische Haftung auch nach einer Trennung weiterbesteht, solange beide noch im Mietvertrag stehen. Selbst wenn ein Ehegatte auszieht, bleibt er gegenüber dem Vermieter zur Mietzahlung verpflichtet.

Kündigung nur gemeinsam möglich

Als Mieter-Ehepaar können Sie den Mietvertrag nur gemeinsam kündigen. Beide müssen die Kündigung unterschreiben. Umgekehrt muss auch der Vermieter seine Kündigung an beide Eheleute richten. Eine Kündigung, die nur an einen der beiden Mieter adressiert ist, ist unwirksam.

Dasselbe gilt auf der Vermieterseite: Sind beide Eheleute Vermieter, müssen auch beide die Kündigung aussprechen — oder eine wirksame Originalvollmacht des anderen vorlegen. Ein Gericht erklärte eine Eigenbedarfskündigung für unwirksam, weil sie nur im Namen eines Ehegatten ausgesprochen wurde, obwohl beide als Vermieter im Vertrag standen. Ganz so einfach ist die Rechtslage allerdings nicht immer: Bilden die Eheleute eine Bruchteilsgemeinschaft, kann ein Ehegatte unter Umständen über § 745 Abs. 2 BGB eine Neuregelung der Verwaltung verlangen — und damit auch die Mitwirkung des anderen an einer Kündigung durchsetzen. Das zeigt: Auch auf der Vermieterseite lohnt sich anwaltlicher Rat, bevor Sie vorschnell handeln.

Einzug des Ehegatten nach Mietbeginn

Steht nur ein Ehepartner im Mietvertrag, darf der andere trotzdem einziehen. Die Aufnahme des Ehegatten in die gemeinsame Wohnung gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Sie müssen den Vermieter darüber informieren, brauchen aber keine formelle Genehmigung. Eine Mieterhöhung allein wegen des Einzugs Ihres Ehepartners ist nicht zulässig.

Der einziehende Ehegatte wird dadurch allerdings nicht automatisch zum Mitmieter. Er hat kein eigenes Mietrecht und kann den Vertrag weder kündigen noch Ansprüche gegen den Vermieter geltend machen. Wer diese Rechte auch für den anderen Ehegatten begründen möchte, muss eine ausdrückliche Vertragsänderung mit dem Vermieter vereinbaren.

Was passiert bei Trennung und Scheidung?

Trennung und Scheidung bringen erhebliche mietrechtliche Komplikationen mit sich. Sind beide Eheleute Mieter, stellt sich die Frage: Wer darf bleiben, und wer zieht aus?

Während der Trennungszeit regelt § 1361b BGB die vorläufige Zuweisung der Ehewohnung. Ein Ehegatte kann vom anderen verlangen, die Wohnung zu überlassen, wenn das Zusammenleben eine unbillige Härte darstellt. Diese Regelung ist aber nur vorläufig und soll die Möglichkeit einer Versöhnung offenhalten.

Wohnungszuweisung nach der Scheidung

Nach rechtskräftiger Scheidung greift § 1568a BGB. Sind sich die Eheleute einig, genügt eine gemeinsame Mitteilung an den Vermieter, dass das Mietverhältnis nur noch mit einem der beiden fortgesetzt wird. Der Vermieter kann das nicht ablehnen. Ihm steht allerdings ein Sonderkündigungsrecht gemäß § 1568a Abs. 3 BGB in Verbindung mit § 563 Abs. 4 BGB zu — allerdings nur, wenn in der Person des verbleibenden Ehegatten ein wichtiger Grund vorliegt. Allein die Tatsache, dass der verbleibende Ehegatte weniger zahlungskräftig ist, genügt dafür nach der Rechtsprechung noch nicht. Ein wichtiger Grund wird nur im Ausnahmefall angenommen, etwa bei besonders ungebührlichem Verhalten gegenüber dem Vermieter oder Nachbarn oder bei dauerhafter und offensichtlicher Zahlungsunfähigkeit.

Können sich die Eheleute nicht einigen, kann das Familiengericht im Rahmen eines Wohnungszuweisungsverfahrens entscheiden, wer die Wohnung bekommt. Dabei spielt das Wohl der Kinder eine zentrale Rolle.

Der ausgezogene Ehegatte haftet weiter

Auch kein Wunder, dass diese Situation für den ausgezogenen Ehegatten zur Belastung wird: Solange der gemeinsame Mietvertrag nicht aufgelöst ist, haftet der Ausgezogene weiterhin für die Miete — und zwar gegenüber dem Vermieter in voller Höhe. Im Innenverhältnis zwischen den Eheleuten bestimmt § 426 BGB, dass grundsätzlich jeder die Hälfte trägt. Ob der in der Wohnung Verbliebene dem Ausgezogenen dessen Anteil erstatten muss, ist eng mit dem Unterhaltsrecht verknüpft und hängt vom Einzelfall ab.

Entlassung aus dem Mietvertrag anstreben

Für den ausgezogenen Ehegatten gibt es aber einen Ausweg. Mehrere Oberlandesgerichte — darunter das OLG Hamm, das OLG Köln und das OLG Karlsruhe — erkennen an, dass Eheleute nach Rechtskraft der Scheidung ein schützenswertes Interesse haben, in ihren Angelegenheiten wieder eigenständig zu werden. Das bedeutet: Der ausgezogene Ehegatte kann vom in der Wohnung verbliebenen Ehegatten verlangen, an einer Kündigung des gemeinsamen Mietvertrags mitzuwirken. Dieser Anspruch auf Mitwirkung kommt nach der Rechtsprechung jedenfalls dann in Betracht, wenn das erste Trennungsjahr abgelaufen ist und die Ehe als endgültig gescheitert anzusehen ist. Während der laufenden Trennungszeit ist ein solcher Anspruch in der Regel noch nicht gegeben, da § 1361b BGB nur vorläufige Regelungen vorsieht und die Möglichkeit einer Versöhnung nicht durch irreversible Rechtsfolgen erschwert werden soll.

Eheleute auf der Vermieterseite

Gehört die vermietete Immobilie beiden Eheleuten, bilden sie in der Regel eine Bruchteilsgemeinschaft gemäß § 741 BGB. Beide treten als Vermieter auf. Alternativ können Eheleute auch eine GbR (Ehegattengrundstücksgesellschaft) gründen, um gemeinsam zu vermieten.

Für die Praxis bedeutet das: Alle rechtserheblichen Erklärungen — insbesondere Kündigungen, Mieterhöhungsverlangen und Abmahnungen — müssen von beiden Vermietern gemeinsam abgegeben werden. Als Mieter sollten Sie bei Erhalt einer Kündigung genau prüfen, ob tatsächlich alle Vermieter die Kündigung ausgesprochen haben. Fehlt eine Unterschrift und wird keine Originalvollmacht vorgelegt, können Sie die Kündigung mit einer Vollmachtsrüge zurückweisen.

Praxistipp: Klarheit im Mietvertrag schaffen

Haben Sie keine Hemmungen, schon bei Vertragsschluss für klare Verhältnisse zu sorgen. Stellen Sie sicher, dass alle Personen, die Vertragspartner werden sollen, namentlich im Vertrag aufgeführt sind und den Vertrag auch persönlich unterschreiben. Soll ein Ehegatte für den anderen unterschreiben, muss dies durch den Zusatz „i.V." (in Vertretung) kenntlich gemacht werden. Eine schriftliche Vollmacht ist in diesem Fall dringend zu empfehlen.

Für Vermieter-Ehepaare gilt: Regeln Sie bereits im Vorfeld, wer im Verhältnis zum Mieter Erklärungen entgegennehmen und abgeben darf. Eine gegenseitige Bevollmächtigung im Mietvertrag kann spätere Formprobleme vermeiden.

Sehen Sie auch unter [Mietvertrag], [Kündigung des Mietvertrages], [Gesamtschuldnerische Haftung] und [Ehewohnung bei Trennung und Scheidung].