Staffelmiete

Was ist eine Staffelmiete?

Eine Staffelmiete (auch: Staffelmietvertrag) ist eine besondere Form der Mietpreisvereinbarung: Statt die Miete erst Jahre nach Einzug über ein aufwendiges Erhöhungsverfahren anzupassen, wird die zukünftige Mietentwicklung gleich zu Beginn des Mietverhältnisses schriftlich vereinbart. Die einzelnen Erhöhungsschritte heißen „Staffeln". Typischerweise steigt die Nettokaltmiete – das ist die Miete ohne Betriebskosten- und Heizkostenvorauszahlungen – jedes Jahr oder alle zwei Jahre um einen festen Betrag. Ein Beispiel: 800 Euro ab Mietbeginn, 840 Euro ab dem zweiten Jahr, 880 Euro ab dem dritten Jahr.

Geregelt ist das Ganze in § 557a BGB. Die Vorschrift erlaubt es, die Miete „für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich zu vereinbaren". Die Norm ist Teil des allgemeinen Mieterhöhungsrechts nach § 557 BGB, der Staffel- und Indexmiete als die beiden zulässigen Formen der vertraglichen Mieterhöhung nebeneinanderstellt.

Vier Voraussetzungen für eine wirksame Staffelmiete

Nicht jede Staffelklausel im Mietvertrag ist automatisch rechtsgültig. § 557a Abs. 1 BGB nennt klare Wirksamkeitsvoraussetzungen.

Erstens muss die Vereinbarung die gesetzliche Schriftform einhalten – beide Vertragsparteien müssen eigenhändig unterschreiben (§ 126 BGB). Zulässig ist auch die elektronische Form nach § 126a BGB, bei der beide Seiten eine qualifizierte elektronische Signatur verwenden. Eine einfache E-Mail oder eine mündliche Abrede reicht hingegen nicht aus. Auch wenn nur einer von zwei gemeinsam eingetragenen Mietern unterschreibt, ist die Klausel unwirksam.

Zweitens muss jede Staffel einen konkreten Eurobetrag ausweisen. Der Mietvertrag muss ausdrücklich benennen, auf welchen Betrag die Miete steigt – oder um welchen Betrag sie sich erhöht. Prozentangaben wie „die Miete steigt jährlich um drei Prozent" sind ausdrücklich unzulässig und führen nach anerkannter höchstrichterlicher Rechtsprechung zur Gesamtunwirksamkeit der Staffelvereinbarung. Dasselbe gilt für Angaben pro Quadratmeter oder vage Formulierungen wie „usw.".

Drittens muss zwischen zwei aufeinanderfolgenden Staffeln mindestens ein Jahr liegen (§ 557a Abs. 2 BGB). Diese Jahresfrist wird in der Praxis besonders häufig verletzt: Wer zum 15. Mai einzieht und die erste Staffel schon zum 1. Mai des Folgejahres vorsieht, hat die Frist um zwei Wochen unterschritten – und damit die gesamte Staffelvereinbarung zu Fall gebracht. Selbst ein einziger fehlender Tag genügt, um die Klausel unwirksam zu machen.

Viertens muss mindestens eine Staffel vereinbart sein. Ein Vertrag, der nur die Ausgangsmiete festlegt, ist kein Staffelmietvertrag.

Folgen einer unwirksamen Staffelvereinbarung

Liegt auch nur einer dieser Fehler vor, ist die Staffelmietvereinbarung insgesamt nichtig – der Mietvertrag selbst bleibt davon unberührt. Als Mieter schulden Sie dann nur noch die bei Vertragsabschluss vereinbarte Ausgangsmiete. Beträge, die Sie auf Grundlage der unwirksamen Staffeln bereits gezahlt haben, können Sie nach den Grundsätzen der ungerechtfertigten Bereicherung zurückfordern. In der Praxis ist das allerdings nicht immer einfach, da dieser Rückforderungsanspruch juristische Fallstricke birgt. Im Zweifel empfiehlt sich die Beratung durch einen Fachanwalt für Mietrecht oder den örtlichen Mieterverein.

Was § 557a BGB noch regelt

Während der Laufzeit einer Staffelmiete sind alle anderen Mieterhöhungen ausgeschlossen. Das bedeutet konkret: Ihr Vermieter kann weder eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB verlangen, noch eine Modernisierungsmieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB durchsetzen. Ausgenommen sind lediglich Betriebskostenerhöhungen nach § 560 BGB sowie – als neuere Ausnahme – die Mieterhöhung nach § 559e BGB beim Einbau einer neuen Heizungsanlage gemäß dem Gebäudeenergiegesetz, die auf maximal 0,50 Euro je Quadratmeter monatlich gedeckelt ist.

Als Mieter haben Sie während der Staffellaufzeit also eine Art „Rundum-Schutz" vor überraschenden Zusatzforderungen. Das ist der Kern des Planungssicherheitsversprechens, das die Staffelmiete auszeichnet.

Mietpreisbremse und Staffelmiete

Die Mietpreisbremse gilt auch für Staffelmietverträge – und zwar für jede einzelne Staffel (§ 557a Abs. 4 BGB). In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, in denen eine entsprechende Landesverordnung gilt, darf weder die Ausgangsmiete noch eine spätere Staffel mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Dabei ist bei jeder neu eintretenden Staffel der Mietspiegel zum Zeitpunkt der Erhöhung maßgeblich – nicht der des Vertragsabschlusses.

Je länger ein Staffelmietvertrag läuft, desto wahrscheinlicher wird es, dass eine spätere Staffel gegen die Mietpreisbremse verstößt.

Als Mieter empfiehlt es sich, mit jeder eintretenden Staffel zu prüfen, ob die neue Miete die Grenze von zehn Prozent über der aktuellen Vergleichsmiete überschreitet. Ist das der Fall, können Sie die Erhöhung schriftlich rügen – eine bestimmte Form ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, aus Beweisgründen ist die Schriftform aber dringend ratsam. Wichtig dabei: Eine wirksam erhobene Rüge wirkt nach anerkannter höchstrichterlicher Rechtsprechung auch für alle nachfolgenden Staffeln fort. Das bedeutet: Wer einmal Widerspruch erhebt, muss das bei der nächsten Erhöhung nicht noch einmal tun – die Rüge gilt automatisch weiter.

Außerhalb von Gebieten mit Mietpreisbremse gilt die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB nicht für Staffelmieten. Diese spezielle 20-Prozent-Grenze, die bei klassischen Vergleichsmietenerhöhungen eine Steigerung von mehr als 20 Prozent innerhalb von drei Jahren verbietet, ist bei der Staffelmiete ohne Bedeutung – weil das Vergleichsmietenverfahren während der Staffellaufzeit ohnehin ausgeschlossen ist. Als allgemeine Schranken bleiben jedoch zwei Vorschriften bestehen: das Verbot der Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG, das greift, wenn die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 Prozent übersteigt und gleichzeitig nachweisbarer Wohnungsmangel herrscht, sowie die Sittenwidrigkeit nach § 138 BGB, die bei besonders extremen Mietwucherfällen eingreifen kann. In der Praxis ist der Nachweis beider Tatbestände für Mieter allerdings kaum zu führen.

Kündigung im Staffelmietvertrag

Für die ordentliche Kündigung gelten bei Staffelmietverträgen grundsätzlich die normalen gesetzlichen Fristen. Als Mieter können Sie mit dreimonatiger Frist kündigen – es sei denn, im Vertrag wurde ein Kündigungsausschluss vereinbart. § 557a Abs. 3 BGB erlaubt es, das Kündigungsrecht des Mieters für maximal vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung auszuschließen.

Diese Vierjahresfrist ist eine harte Grenze. Der Bundesgerichtshof hat in ständiger Rechtsprechung klargestellt: Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss, der diesen Zeitraum auch nur geringfügig überschreitet, ist insgesamt unwirksam – nicht nur für den übersteigenden Zeitraum. Als Mieter können Sie in diesem Fall jederzeit mit der gesetzlichen Frist kündigen.

Ebenso wichtig: Die Vierjahresfrist beginnt mit dem Datum des Vertragsabschlusses, nicht erst mit dem tatsächlichen Einzug. Wer am 1. März einen Mietvertrag mit Staffelmiete unterschreibt, aber erst am 1. Mai einzieht, wird bereits am 1. März des vierten Folgejahres aus dem Kündigungsausschluss entlassen – und nicht erst am 1. Mai.

Stolperfalle: Vergessene Erhöhung

In der Praxis kommt es erstaunlich häufig vor, dass eine vereinbarte Staffelerhöhung von beiden Seiten schlicht vergessen wird. Der Dauerauftrag läuft weiter wie bisher, der Vermieter mahnt nicht, und irgendwann bemerkt jemand den Fehler. Grundsätzlich kann der Vermieter die entgangenen Erhöhungsbeträge rückwirkend für bis zu drei Jahre nachfordern – die reguläre Verjährungsfrist greift.

Ausnahmsweise kann dieser Anspruch verwirkt sein. Das setzt allerdings zwei Dinge voraus: Zum einen muss geraume Zeit verstrichen sein, ohne dass der Vermieter die Erhöhung geltend gemacht hat. Zum anderen müssen besondere Umstände hinzukommen, die den Mieter berechtigt zu der Annahme gemacht haben, der Vermieter werde die Beträge nicht mehr fordern. Die bloße Untätigkeit des Vermieters allein reicht dafür nicht aus. Ein solcher Ausnahmefall wurde von den Gerichten etwa dann bejaht, wenn der Vermieter eine Einzugsermächtigung für das Konto des Mieters hatte und die Erhöhungsbeträge über Jahre hinweg nicht abgebucht hatte – denn dann durfte der Mieter darauf vertrauen, dass der Vermieter auf die höhere Miete verzichtet hat.

Als Mieter empfiehlt es sich daher, den Staffelmietvertrag aktiv im Kalender zu vermerken und den Dauerauftrag rechtzeitig vor jedem Erhöhungstermin anzupassen. Bestehen Zweifel, ob die Vereinbarung wirksam ist, ist es ratsam, die erhöhte Miete zunächst unter dem ausdrücklichen Vorbehalt der Rückforderung zu zahlen.

Hinweise für Mieter vor der Unterschrift

Bevor Sie einen Staffelmietvertrag unterschreiben, lohnt sich ein nüchterner Blick auf die Zahlen. Es empfiehlt sich, im Mietspiegel der zuständigen Stadt oder Gemeinde zu prüfen, ob die Ausgangsmiete ortsüblich ist, und die zukünftigen Staffelbeträge zu berechnen, um einschätzen zu können, wie sich die Miete über die Vertragslaufzeit entwickelt. Liegt die Wohnung in einem Gebiet mit Mietpreisbremse, ist es ratsam, zusätzlich zu prüfen, ob die geplanten Staffeln die Zehn-Prozent-Grenze einhalten – sowohl heute als auch in den Folgejahren.

Bedenken Sie auch den möglichen Kündigungsausschluss: Bis zu vier Jahre an eine Wohnung gebunden zu sein ist kein Problem, wenn Sie dort langfristig wohnen möchten. Ändern sich Ihre Pläne – etwa durch einen Jobwechsel oder eine veränderte Familiensituation –, kann das zur Klemme werden. Bei Unsicherheiten ist eine Beratung durch den örtlichen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht empfehlenswert, bevor die Unterschrift geleistet wird.

Hinweise für Vermieter bei der Vertragsgestaltung

Als Vermieter profitieren Sie von der Staffelmiete vor allem durch den geringeren Verwaltungsaufwand: keine Begründungspflicht, keine Ankündigung, keine Zustimmung des Mieters für jede einzelne Erhöhung. Doch einmal vereinbart, ist die Staffelung auch für Sie bindend – nachträgliche Korrekturen sind nicht möglich. Tritt etwa unerwarteter Eigenbedarf ein oder werden kostspielige Modernisierungen notwendig, stehen Sie unter Umständen mit dem kürzeren Hebel.

In der Praxis bewährt es sich, die Staffeln so zu kalkulieren, dass sie sich an der erwarteten Marktentwicklung orientieren und die Mietpreisbremse auch in den Folgejahren noch einhalten. Sobald eine Staffel die Zehn-Prozent-Grenze über der dann geltenden Vergleichsmiete überschreitet, kann der Mieter die Erhöhung rügen und auf das zulässige Niveau drücken. Besondere Sorgfalt verdient die Datierung der ersten Staffel: Zwischen Mietbeginn und dem ersten Erhöhungsdatum müssen tatsächlich zwölf volle Monate liegen. Ein Rechenfehler um wenige Tage kann die gesamte Vereinbarung zu Fall bringen.

Sehen Sie auch unter Indexmiete, Mietpreisbremse, Mieterhöhung und ortsübliche Vergleichsmiete.