Doppelvermietung

Was genau bedeutet Doppelvermietung?

Eine Doppelvermietung liegt vor, wenn ein Vermieter ein und dieselbe Wohnung an zwei verschiedene Mieter vermietet. Das kann auf unterschiedliche Weise passieren. Manchmal schließt der Vermieter schlicht zwei Mietverträge gleichzeitig ab — etwa weil er sich nicht zwischen zwei Interessenten entscheiden konnte. Häufiger entsteht die Situation aber durch ein Missverständnis: Der Vermieter kündigt dem bisherigen Mieter und vermietet die Wohnung weiter, ohne abzuwarten, ob die Kündigung überhaupt wirksam ist. Stellt sich die Kündigung später als unwirksam heraus, bestehen plötzlich zwei gültige Mietverhältnisse über dieselbe Wohnung.

Beide Mietverträge sind wirksam

Juristische Laien vermuten oft, dass einer der beiden Verträge ungültig sein müsse. Das Gegenteil ist der Fall. Bei einer Doppelvermietung sind beide Mietverträge voll wirksam. Jeder der beiden Mieter hat grundsätzlich einen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm die Wohnung überlässt. Das ergibt sich aus § 535 Abs. 1 BGB, wonach der Vermieter dem Mieter den Gebrauch der Mietsache gewähren muss. Das Problem dabei: Der Vermieter kann die Wohnung natürlich nur einmal übergeben. Er kann also nur einen der beiden Verträge tatsächlich erfüllen.

Wer bekommt die Wohnung?

Hier kommt eine für viele überraschende Regel ins Spiel: Es gilt kein Prioritätsprinzip. Wer seinen Mietvertrag zuerst unterschrieben hat, hat deshalb noch kein stärkeres Recht auf die Wohnung. Die schuldrechtlichen Ansprüche beider Mieter stehen gleichrangig nebeneinander. Das bedeutet: Der Vermieter darf grundsätzlich selbst entscheiden, welchen Vertrag er erfüllt.

In der Praxis entscheidet oft der tatsächliche Besitz. Wer die Wohnungsschlüssel als Erster erhält und einzieht, hat die stärkere Position. Denn sobald ein Mieter im rechtmäßigen Besitz der Wohnung ist, wird es für den anderen Mieter nahezu unmöglich, seinen Einzugsanspruch noch durchzusetzen. Der Erfüllungsanspruch des „leer ausgegangenen" Mieters scheitert dann an der sogenannten Unmöglichkeit nach § 275 Abs. 1 BGB.

Die Wohnung ist bereits bewohnt — was nun?

Wohnt bereits jemand in der doppelt vermieteten Wohnung, haben Sie als zweiter Mieter keine Möglichkeit, den Bewohner zu verdrängen. Der bestehende Mietvertrag schützt den dort lebenden Mieter. Für ihn ändert sich durch die Doppelvermietung überhaupt nichts. Sie selbst stehen allerdings vor verschlossener Tür — und zwar im wörtlichen Sinne.

Rechnen Sie in dieser Konstellation nicht damit, die Wohnung noch beziehen zu können. Ihre Ansprüche beschränken sich auf Schadensersatz gegenüber dem Vermieter.

Steht die Wohnung leer — gibt es eine einstweilige Verfügung?

Ist die Wohnung noch nicht bezogen, liegt der Gedanke nahe, per einstweiliger Verfügung zu verhindern, dass der Vermieter sie dem Konkurrenten übergibt. Eine einstweilige Verfügung ist ein gerichtliches Eilverfahren, mit dem Sie vorläufig Ihre Rechte sichern können, ohne erst ein langwieriges Hauptsacheverfahren abwarten zu müssen. Die ganz überwiegende Meinung in Rechtsprechung und juristischer Literatur lehnt eine solche einstweilige Verfügung bei der Doppelvermietung allerdings ab. Der Grund: Sie würde die Hauptsache vorwegnehmen und den Vermieter in seiner Privatautonomie unzulässig einschränken (so u. a. KG Berlin, Az. 8 W 7/07; OLG Koblenz, Az. 5 U 1148/07; OLG Hamm, NJW-RR 2004, 521).

Eine vereinzelte Gegenposition vertritt das OLG Frankfurt (Az. 2 W 42/21 vom 21.02.2022): Dort entschieden die Richter, dass jeder Mieter bei einer Doppelvermietung eine einstweilige Verfügung erwirken kann, um die Besitzübertragung an den Dritten zu unterbinden. Diese Entscheidung stellt jedoch eine Mindermeinung dar und hat sich bislang nicht durchgesetzt. Verlassen Sie sich als Mieter also nicht darauf, im Eilverfahren Ihr Einzugsrecht durchsetzen zu können.

Schadensersatz: Welche Kosten kann der benachteiligte Mieter geltend machen?

Als Mieter, der bei einer Doppelvermietung das Nachsehen hat, stehen Sie nicht schutzlos da. Der Vermieter haftet Ihnen auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung. Die gesetzliche Grundlage dafür ist § 536a Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 536 Abs. 3 BGB, weil die Doppelvermietung als sogenannter Rechtsmangel eingestuft wird. Von einem Rechtsmangel spricht man, wenn Ihnen als Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung durch das Recht eines Dritten — hier den Mietvertrag des anderen Mieters — ganz oder teilweise entzogen wird.

Anfänglicher oder nachträglicher Rechtsmangel?

Für die juristische Einordnung kommt es darauf an, wann der zweite Mietvertrag geschlossen wurde. Bestand der Mietvertrag mit dem anderen Mieter bereits, als Sie Ihren Vertrag unterschrieben haben, liegt ein anfänglicher Rechtsmangel vor. Der Vermieter haftet Ihnen dann verschuldensunabhängig — also auch dann, wenn er die Doppelvermietung nicht beabsichtigt hat. Wurde der zweite Mietvertrag dagegen erst nach Ihrem Vertragsschluss geschlossen und dem anderen Mieter die Wohnung anschließend übergeben, handelt es sich um einen nachträglichen Rechtsmangel. In diesem Fall muss der Vermieter die Pflichtverletzung zu vertreten haben, was aber bei einer Doppelvermietung praktisch immer der Fall ist.

Konkret können Sie folgende Kosten geltend machen: erstens die Mehrkosten für eine gleichwertige Ersatzwohnung, also die höhere Miete, die Sie anderswo zahlen müssen, zweitens eventuell angefallene Maklerkosten für die Ersatzwohnung, drittens die Kosten für einen vorübergehenden Hotelaufenthalt oder eine Zwischenunterkunft und viertens gegebenenfalls entgangenen Gewinn, falls es sich um eine gewerbliche Anmietung handelt.

Grenzen des Schadensersatzes

Was viele nicht wissen: Sie haben als übergangener Mieter keinen Anspruch auf Herausgabe der Miete, die der Vermieter vom anderen Mieter für die Wohnung kassiert. Ein solcher Anspruch nach § 285 BGB — das sogenannte Surrogat — kommt nur in Betracht, wenn Sie die Wohnung in genau derselben Weise hätten nutzen dürfen wie der andere Mieter. Waren die vertraglichen Konditionen unterschiedlich, geht dieser Anspruch ins Leere.

Der Schadensersatzanspruch entsteht, wenn zwei Voraussetzungen erfüllt sind: Erstens muss feststehen, dass der Vermieter die Wohnung nicht mehr vom besitzenden Mieter zurückerlangen kann — etwa weil eine Kündigung ausscheidet. Zweitens muss Ihnen bereits ein erster (Teil-)Schaden tatsächlich entstanden sein, zum Beispiel durch Mehrkosten für eine Ersatzwohnung oder einen Hotelaufenthalt.

Vorsicht bei der Verjährung

Ein wichtiger Punkt, den viele übersehen: Schadensersatzansprüche wegen Doppelvermietung unterliegen der dreijährigen Regelverjährungsfrist nach § 195 BGB. Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und Sie von der Situation Kenntnis erlangt haben. Das Kammergericht Berlin hat in einem Urteil vom 23.02.2015 (Az. 8 U 52/14) klargestellt, dass der Schaden mit dem erstmaligen Eintritt insgesamt als entstanden gilt — auch hinsichtlich künftiger Schadensfolgen.

Warum Sie schnell handeln müssen

Die praktischen Folgen dieser Regelung sind gravierend. Erfahren Sie etwa im Jahr 2025, dass Ihre Wohnung doppelt vermietet wurde und Sie nicht einziehen können, beginnt die dreijährige Frist am 31. Dezember 2025 zu laufen und endet am 31. Dezember 2028. Bis dahin müssen Sie Ihre Ansprüche gerichtlich geltend gemacht oder den Vermieter zumindest zur Zahlung aufgefordert haben. Warten Sie hingegen ab, bis die vereinbarte Mietzeit abgelaufen ist, um den gesamten Schaden beziffern zu können, riskieren Sie, dass Ihre Ansprüche längst verjährt sind. Haben Sie keine Hemmungen, sich frühzeitig anwaltlich beraten zu lassen — bei der Verjährung ist Abwarten die schlechteste Strategie.

Kann der Vermieter bestraft werden?

Hat der Vermieter die Wohnung vorsätzlich doppelt vermietet, um sich einen finanziellen Vorteil zu verschaffen, kann das sogar strafrechtliche Konsequenzen haben. In diesem Fall kommt eine Strafbarkeit wegen Betrugs nach § 263 StGB in Betracht. Das setzt allerdings voraus, dass der Vermieter von Anfang an wusste, dass er nicht beide Verträge erfüllen kann, und den zweiten Mieter bewusst über die Verfügbarkeit der Wohnung getäuscht hat.

Wie entsteht eine Doppelvermietung in der Praxis?

Die häufigsten Ursachen für eine Doppelvermietung sind ganz alltäglich. Oft vermietet der Vermieter eine Wohnung neu, nachdem er dem bisherigen Mieter gekündigt hat — ohne abzuwarten, ob die Kündigung rechtlich Bestand hat. Erweist sich die Kündigung als unwirksam, existieren zwei gültige Mietverträge gleichzeitig.

Eine weitere typische Falle: Der Vermieter trifft mit einem Interessenten eine mündliche Vereinbarung über die Vermietung, hält diese aber nicht für bindend. Anschließend schließt er einen schriftlichen Mietvertrag mit einem anderen Interessenten ab. Da im Mietrecht aber auch mündliche Vereinbarungen wirksam sind, liegt auch hier eine Doppelvermietung vor.

Praktische Tipps für Mieter und Vermieter

Als Mieter sollten Sie darauf achten, die Wohnung so schnell wie möglich tatsächlich in Besitz zu nehmen. Bestehen Sie auf eine zeitnahe Schlüsselübergabe und dokumentieren Sie den Einzug. Falls Sie den Verdacht haben, dass Ihre Wohnung doppelt vermietet wurde, lassen Sie sich frühzeitig anwaltlich beraten — schon wegen der laufenden Verjährungsfristen.

Als Vermieter gilt: Vermeiden Sie die Doppelvermietung um jeden Preis. Vergeben Sie eine Wohnung erst dann verbindlich an einen neuen Mieter, wenn das bestehende Mietverhältnis nachweislich beendet ist. Bei einer Kündigung bedeutet das: Warten Sie die Kündigungsfrist ab und vergewissern Sie sich, dass der Mieter keinen Widerspruch eingelegt hat. Andernfalls riskieren Sie erhebliche Schadensersatzforderungen.

Vertragliche Absicherung für Vermieter

Lässt sich eine Neuvermietung vor endgültiger Beendigung des Altmietverhältnisses nicht vermeiden, können Sie sich als Vermieter durch eine geschickte Vertragsgestaltung absichern. Eine Möglichkeit besteht darin, im neuen Mietvertrag ein Rücktrittsrecht für den Fall vorzusehen, dass sich das bestehende Mietverhältnis wider Erwarten als nicht beendet herausstellt. Auf diese Weise schaffen Sie eine vertragliche Grundlage, um den neuen Mietvertrag aufzulösen, falls eine Doppelvermietung droht — und reduzieren Ihr Haftungsrisiko erheblich.

Sehen Sie auch unter [Mietvertrag], [Rechtsmangel], [Schadensersatz im Mietrecht] und [Kündigung].