Besuch in der Mietwohnung

Warum Sie als Mieter das Hausrecht haben

Sobald Sie Ihren Mietvertrag unterschrieben haben und eingezogen sind, geht das Hausrecht an Ihrer Wohnung auf Sie über. Das gilt unabhängig davon, wem die Immobilie gehört. Geschützt wird dieses Recht durch Art. 13 des Grundgesetzes, der die Unverletzlichkeit der Wohnung garantiert. Sie bestimmen also eigenverantwortlich, wem Sie Zutritt gewähren und wem nicht. Nach herrschender Meinung in Rechtsprechung und Literatur gehört das Besuchsrecht zum Kernbereich des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache.

Wen Sie empfangen dürfen — und wann

Grundsätzlich dürfen Sie Besuch so oft und so lange empfangen, wie Sie möchten. Es spielt keine Rolle, ob es sich um Freunde, Verwandte, den Partner oder Bekannte handelt. Ob Ihr Besuch morgens, abends oder nachts kommt, ob er übernachtet oder am Wochenende regelmäßig vorbeischaut — das alles geht Ihren Vermieter nichts an. Die Zeiten, in denen in Mietverträgen stand, dass „Herrenbesuch um 22 Uhr das Haus zu verlassen hat", sind glücklicherweise lange vorbei.

Darf der Vermieter Besuch verbieten?

Kurz und knapp: Nein. Der Vermieter kann Ihnen den Empfang von Gästen nicht generell untersagen. Wen Sie in Ihre vier Wände einladen, ist allein Ihre Privatsache. Die Ansichten des Vermieters oder der Nachbarn zu Ihren Gästen spielen dabei keine Rolle. Auch ein Hausverbot gegen bestimmte Besucher darf der Vermieter nicht einfach aussprechen — jedenfalls nicht ohne triftigen Grund.

Wann der Vermieter ausnahmsweise eingreifen darf

Ganz machtlos ist der Vermieter allerdings nicht. Es gibt Situationen, in denen er berechtigt ist, sich einzuschalten. Das betrifft vor allem drei Konstellationen: Erstens, wenn Ihr Besuch den Hausfrieden stört — also die ungestörte Nutzung der Wohnungen und gemeinschaftlichen Bereiche im Haus beeinträchtigt, etwa durch wiederholte Ruhestörungen oder aggressives Verhalten gegenüber anderen Hausbewohnern. Zweitens, wenn es zu einer Überbelegung Ihrer Wohnung kommt. Und drittens, wenn die Wohnung vertragswidrig genutzt wird, also gegen die im Mietvertrag vereinbarte Nutzung als Wohnraum verstoßen wird — beispielsweise bei gewerblicher Nutzung, Drogenhandel oder Prostitution.

In solchen Fällen kann der Vermieter Sie abmahnen und im Extremfall sogar das Mietverhältnis kündigen — denn als Mieter haften Sie für das Verhalten Ihrer Gäste wie für eigenes.

Ab wann Besuch zur Gebrauchsüberlassung wird

Hier wird es in der Praxis spannend. Denn irgendwann endet der Besuch, und es beginnt eine Gebrauchsüberlassung — also die Übertragung des Rechts, Ihre Wohnung mitzunutzen — die der Vermieter genehmigen muss. Überschreitet der Aufenthalt eines Gastes etwa vier bis sechs Wochen, spricht nach herrschender Meinung vieles dafür, dass es sich nicht mehr um Besuch handelt. Manche Gerichte gewähren auch bis zu acht Wochen. Bei sehr langen Aufenthalten von mehreren Monaten wird in der Regel von einer genehmigungspflichtigen Gebrauchsüberlassung ausgegangen — hier kommt es aber stets auf eine Gesamtabwägung der Umstände an.

Diese Zeitrahmen sind allerdings keine starren Grenzen, sondern Vermutungen, die im Einzelfall widerlegt werden können. Auch ein längerer Aufenthalt kann noch als Besuch gelten, etwa bei besonderen Umständen wie einer Notsituation, einem langen Anreiseweg aus dem Ausland oder einer vorübergehenden Pflegebedürftigkeit.

Worauf es bei der Abgrenzung ankommt

Ob jemand noch als Besucher oder schon als Untermieter gilt, hängt von den konkreten Umständen ab. Entscheidend ist das Gesamtbild, und die Rechtsprechung zieht dabei eine Reihe von Indizien heran: Zahlt die Person ein Entgelt für den Aufenthalt? Hat sie eigene Möbel mitgebracht? Ist sie beim Einwohnermeldeamt unter Ihrer Adresse gemeldet? Hält sie sich durchgehend oder nur mit kurzen Unterbrechungen bei Ihnen auf? Steht ihr Name am Tür- oder Briefkastenschild? Hat sie einen eigenen Schlüssel erhalten? Nutzt sie die Adresse als Postanschrift?

Je mehr dieser Indizien zusammenkommen, desto eher spricht das Gesamtbild für eine Gebrauchsüberlassung statt für einen Besuch. Im Streitfall muss der Vermieter darlegen und beweisen, dass eine vertragswidrige Gebrauchsüberlassung vorliegt. Als Mieter können Sie dem durch Vorlage von Indizien entgegentreten — etwa durch eine Meldebescheinigung, die belegt, dass Ihr Gast anderswo seinen Hauptwohnsitz hat.

Informieren Sie den Vermieter bei längerem Aufenthalt

Auch wenn Sie für kürzere Besuche keine Erlaubnis brauchen: Lassen Sie Ihren Vermieter wissen, wenn jemand länger als einige Wochen bei Ihnen zu Gast ist. Der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse daran zu erfahren, wer sich dauerhaft in seinem Haus aufhält. Diese Anzeige ist keine Bitte um Genehmigung, sondern eine Frage der Fairness und des guten Miteinanders. Da kommt Ihnen zu Hilfe, dass Sie mit offener Kommunikation Streitigkeiten von vornherein vermeiden.

Sonderregel für enge Familienangehörige

Für Ehepartner, eingetragene Lebenspartner, Eltern und Kinder gelten großzügigere Regeln. Diese engen Familienangehörigen dürfen Sie ohne zeitliche Begrenzung bei sich aufnehmen, ohne dass es sich um eine Untervermietung handelt. Sie brauchen dafür keine Genehmigung Ihres Vermieters. Allerdings sollten Sie einen dauerhaften Aufenthalt schriftlich mitteilen — und auch hier darf keine Überbelegung entstehen. Für Geschwister und entfernte Verwandte gilt dieses Privileg übrigens nicht. Hier bleibt es bei den üblichen Abgrenzungskriterien zur Gebrauchsüberlassung.

Unwirksame Klauseln im Mietvertrag

Manche Vermieter versuchen, das Besuchsrecht über den Mietvertrag oder die Hausordnung einzuschränken. Haben Sie keine Hemmungen, solche Klauseln zu ignorieren. Ein generelles Besuchsverbot oder ein Verbot von Übernachtungsgästen verstößt gegen Ihr Persönlichkeitsrecht. Zeitliche Beschränkungen wie „kein Besuch nach 22 Uhr" greifen unzulässig in Ihre Privatsphäre ein. Auch eine Übernachtungsgebühr — etwa 15 Euro pro Gast und Nacht — stellt eine unangemessene Benachteiligung nach § 307 BGB dar und ist nichtig. Ebenso wenig darf der Vermieter verlangen, dass Sie Besucher vorher namentlich anmelden oder genehmigen lassen.

Unwirksame Klauseln sind rechtlich so zu behandeln, als stünden sie nicht im Vertrag (§ 306 BGB). Sie müssen den Vermieter nicht einmal darauf hinweisen.

Ausnahmen: Wohnheime und Zimmer in der Vermieterwohnung

In bestimmten Sonderfällen können Einschränkungen des Besuchsrechts allerdings zulässig sein. Bei Wohnheimen kann sich aus dem Heimzweck ergeben, dass Besuchszeiten geregelt oder beschränkt werden dürfen. Und wenn Sie ein Zimmer innerhalb der Wohnung des Vermieters mieten, kann eine individualvertragliche Regelung zum Besuch wirksam sein — denn hier prallen die Persönlichkeitsrechte beider Seiten unmittelbar aufeinander. Diese Ausnahmen betreffen jedoch nur sehr spezielle Konstellationen und ändern nichts am grundsätzlich weitreichenden Besuchsrecht in normalen Mietwohnungen.

Besuchsrecht in WG und Untermiete

Das Besuchsrecht gilt unabhängig davon, ob Sie Hauptmieter, Mitglied einer Wohngemeinschaft oder Untermieter sind. Auch als Untermieter dürfen Sie Gäste im gleichen Umfang empfangen wie ein Hauptmieter. Klauseln im Untermietvertrag, die das Besuchsrecht einschränken oder ausschließen, sind genauso unwirksam wie im Hauptmietvertrag. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn Ihre Gästegruppe so groß ist, dass die Räumlichkeiten eine Aufnahme nicht mehr erlauben. Wann diese Grenze erreicht ist, hängt aber stets vom Einzelfall ab.

Besucher und die Nebenkosten

Einen Besuchszuschlag auf die Miete kann der Vermieter nicht verlangen. Mit der monatlichen Mietzahlung ist der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung abgegolten — und dazu gehört das Empfangen von Gästen. Anders sieht es bei den Nebenkosten aus: Bei einer pauschalen Nebenkostenabrechnung kann ein dauerhafter Besuch durchaus zu höheren Verbrauchswerten führen, etwa bei Wasser oder Heizung. Ein Recht auf eine angemessene Mieterhöhung nach § 553 Abs. 2 BGB hat der Vermieter nur dann, wenn der Gast tatsächlich zum dauerhaften Bewohner geworden ist und eine genehmigte Untervermietung vorliegt.

Haftung für Ihren Besuch

Diesen Punkt sollten Sie nicht unterschätzen: Als Mieter haften Sie für das Verhalten Ihrer Gäste, als hätten Sie den Schaden selbst verursacht. Beschädigt Ihr Besuch die Mietsache, das Treppenhaus oder Gemeinschaftseinrichtungen, müssen Sie dafür geradestehen. Verstößt Ihr Gast gegen die Hausordnung, kann der Vermieter Sie abmahnen.

Was tun bei einer Abmahnung wegen Besuchs?

Erhalten Sie eine Abmahnung, weil Ihr Vermieter Ihren Besuch beanstandet, sollten Sie dieser schriftlich entgegnen. Legen Sie dar, warum es sich um erlaubnisfreien Besuch handelt — etwa indem Sie auf die Hauptwohnung Ihres Gastes oder die begrenzte Aufenthaltsdauer hinweisen. Lassen Sie sich im Zweifelsfall rechtlich beraten, bevor Sie auf Kündigungsdrohungen reagieren oder gar eine Kündigung akzeptieren. Oft genügt ein sachliches Antwortschreiben, um den Vermieter von der Rechtmäßigkeit Ihres Besuchs zu überzeugen.

Besuch mit Hund: Was gilt?

Selbst wenn in Ihrem Mietvertrag die Hundehaltung nicht erlaubt ist, dürfen Ihre Gäste ihren Hund mitbringen. Das Tier wird wie ein normaler Besucher behandelt. Das läuft den Interessen mancher Vermieter zuwider, ist aber rechtlich so. Die Grenze ist allerdings erreicht, wenn der Hund regelmäßig in kurzen Abständen mitgebracht wird oder sogar dauerhaft in der Wohnung bleibt. Dann kann der Vermieter zu Recht einwenden, dass es sich faktisch um Tierhaltung handelt.

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