Besichtigungen des Vermieters

Muss ich meinem Vermieter die Besichtigung meiner Wohnung gestatten?

Ja, als Mieter sind Sie grundsätzlich verpflichtet, Ihrem Vermieter die Besichtigung der Wohnung zu gestatten, allerdings nur dann, wenn berechtigte Gründe für eine Betretung vorliegen. Die Besichtigung und Betretung durch den Vermieter muss jedoch im Einklang mit Ihren Persönlichkeitsrechten stehen, und es muss sich um einen berechtigten und nachvollziehbar dargelegten Anlass handeln. Zudem muss der Vermieter seine Besichtigungsabsicht und seinen gewünschten Besichtigungstermin mit ausreichender Frist ankündigen.

Darf mein Vermieter einfach so in meine Wohnung kommen?

Nein. Das unangekündigte oder grundlose Betreten der Wohnung stellt eine klare Verletzung der Privatsphäre des Mieters dar und ist rechtswidrig. Das Grundrecht auf Unverletzlichkeit der Wohnung hat einen extrem hohen Stellenwert. Die Wohnung ist ein geschützter "Freiraum eigenverantwortlicher Betätigung", in dem der Mieter sein Leben gestalten kann.

Achten Sie auf Klauseln im Mietvertrag, die dem Vermieter ein jederzeitiges oder pauschales Zutrittsrecht ohne konkreten Anlass einräumen. Solche Klauseln sind nach § 307 BGB wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters grundsätzlich unwirksam.

Aus welchen Gründen darf der Vermieter meine Wohnung besichtigen?

Der Vermieter darf die Wohnung aus verschiedenen berechtigten Gründen besichtigen, darunter:

• Zur Durchführung notwendiger Reparaturen oder Wartungsarbeiten: Wenn Instandhaltungsmaßnahmen erforderlich sind, hat der Vermieter das Recht, die Wohnung zu besichtigen.
• Zur Überprüfung des Wohnungszustandes: In regelmäßigen Abständen kann der Vermieter den Zustand der Wohnung überprüfen, insbesondere wenn der Verdacht besteht, dass die Wohnung nicht vertragsgemäß genutzt wird.
• Vorbereitung von Modernisierungsmaßnahmen: Sollten Modernisierungsarbeiten geplant sein, darf der Vermieter die Wohnung besichtigen, um entsprechende Maßnahmen vorzubereiten.
• Vor einem Verkauf der Wohnung: Bei einem geplanten Verkauf der Wohnung kann der Vermieter die Wohnung besichtigen, um potenziellen Käufern die Immobilie zu zeigen.
• Nach Kündigung des Mietvertrages: Nach der Kündigung des Mietverhältnisses darf der Vermieter die Wohnung besichtigen, um Nachmieter zu finden.

Wie lange vorher muss der Vermieter die Besichtigung ankündigen?

Der Vermieter muss die Besichtigung in der Regel rechtzeitig und unter Angabe des Grundes ankündigen. Eine Vorlaufzeit von mindestens 24 Stunden wird als angemessen betrachtet. Bei dringenden Notfällen, wie einem Wasserrohrbruch, kann diese Frist verkürzt sein. Ansonsten sollten Besichtigungstermine mit ausreichend Vorlaufzeit, idealerweise einige Tage im Voraus, angekündigt werden, um dem Mieter genügend Zeit zur Vorbereitung zu geben. 

Darf der Vermieter Fotos in meiner Wohnung machen?

Der Vermieter darf nur mit Ihrer ausdrücklichen Zustimmung Fotos in Ihrer Wohnung machen. Das Anfertigen von Fotos stellt einen Eingriff in Ihre Privatsphäre dar und bedarf daher Ihrer Zustimmung. Ohne Ihre Erlaubnis sind Aufnahmen grundsätzlich unzulässig, es sei denn, sie sind notwendig, um Schäden oder Mängel zu dokumentieren. Hierbei ist allerdings darauf zu achten, dass die Aufnahmen nur den zur Mängeldokumentation notwenigen Teil der Wohnung enthalten.

Darf der Vermieter meine Wohnung mit Nachmietern besichtigen, wenn der Mietvertrag gekündigt ist?

Ja, der Vermieter darf Ihre Wohnung mit potenziellen Nachmietern besichtigen, wenn der Mietvertrag gekündigt ist. Dies dient dazu, die Wohnung nach Ihrem Auszug schnell wieder vermieten zu können. Auch hier gilt, dass die Besichtigung rechtzeitig angekündigt und in Absprache mit Ihnen erfolgen muss.

Wie oft muss ich eine Besichtigung mit Nachmietern dulden?

Sie sind verpflichtet, Besichtigungen mit Nachmietern in einem zumutbaren Rahmen zu dulden. Eine genaue Anzahl ist gesetzlich nicht festgelegt, jedoch sollte der Vermieter Rücksicht auf Ihre Lebensumstände nehmen und die Besichtigungstermine in einem angemessenen Rahmen halten. Üblicherweise sind ein bis zwei Besichtigungen pro Woche als zumutbar anzusehen.

An welchen Tagen und zu welchen Uhrzeiten sind Besichtigungen erlaubt?

Besichtigungen müssen zu den "üblichen Verkehrszeiten" stattfinden. Als Richtwert gelten hier werktags (Montag bis Freitag) zwischen 10:00 und 13:00 Uhr sowie zwischen 15:00 und 18:00 Uhr.

Als Mieter müssen Sie keine Termine am späten Abend, an Sonn- oder Feiertagen akzeptieren. Der Grundsatz ist die gegenseitige Rücksichtnahme. Wenn Sie als Mieter jedoch nur am Wochenende Zeit haben und dies anbieten, können sich die Parteien selbstverständlich auf einen solchen Termin einigen.

Ihr Vermieter kann nicht verlangen, dass Sie sich für eine Besichtigung Urlaub nehmen. Bei der Terminfindung muss auf Ihre berufliche Situation Rücksicht genommen werden.

Kann der Vermieter auch eine Besichtigung an Sonn- und Feiertagen verlangen?

Besichtigungen an Sonn- und Feiertagen sollten vermieden werden, da dies in der Regel als unzumutbar gilt. Das gleiche gilt für späte Abendstunden. Besichtigungstermine sollten an Werktagen und zu üblichen Geschäftszeiten stattfinden, um die Privatsphäre und Ruhezeiten des Mieters zu respektieren. Nur in absoluten Ausnahmefällen und mit Ihrer Zustimmung können Besichtigungen an Sonn- und Feiertagen vereinbart werden.

Was ist, wenn ich zum vorgeschlagenen Termin keine Zeit habe?

Sie dürfen einen vom Vermieter vorgeschlagenen Termin aus einem wichtigen Grund (z.B. Krankheit, ein unaufschiebbarer beruflicher Termin oder Urlaub) absagen. Sie sind dann aber verpflichtet, dem Vermieter alternative Termine vorzuschlagen.

Der Vermieter schlägt einen Termin für Mittwochnachmittag vor, Sie sind aber auf einer Dienstreise. In diesem Fall sollten Sie dem Vermieter dies umgehend mitteilen und beispielsweise zwei alternative Termine für die darauffolgende Woche anbieten.

Eine generelle Ablehnung aller Terminvorschläge ohne das Anbieten von Alternativen ist nicht erlaubt. Ein solches Verhalten kann als unberechtigte Verweigerung des Zutritts gewertet werden und rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.

Darf der Vermieter einen Zweitschlüssel zu meiner Wohnung haben?

Nein. Mit der Übergabe der Wohnung geht das alleinige Besitzrecht und damit das Hausrecht auf Sie als Mieter über. Der Vermieter muss Ihnen bei Einzug alle vorhandenen Schlüssel aushändigen und darf keinen für sich zurückbehalten.

Dies ist die direkte Konsequenz aus dem in der Einleitung zitierten Grundsatz des Bundesverfassungsgerichts: Die Wohnung ist ein geschützter Raum, und der alleinige Besitz aller Schlüssel ist die physische Manifestation dieses Schutzes. Sie können dem Vermieter oder einer Vertrauensperson (z.B. einem Nachbarn) freiwillig einen Schlüssel für Notfälle überlassen, sind dazu aber unter keinen Umständen verpflichtet.

Ein Vermieter, der ohne Ihre Erlaubnis einen Schlüssel einbehält und damit Ihre Wohnung betritt, begeht Hausfriedensbruch. Dies ist eine Straftat und kann eine fristlose Kündigung des Mietvertrags durch den Mieter rechtfertigen.