Besichtigungsrecht des Vermieters

Zwei Grundrechte, die aufeinanderprallen

Sobald Sie einen Mietvertrag unterschreiben, geht das Hausrecht auf Sie über. Artikel 13 des Grundgesetzes schützt Ihre Wohnung als unverletzlichen Raum. Gleichzeitig bleibt die Wohnung Eigentum des Vermieters. Er hat ein berechtigtes Interesse daran, sein Eigentum zu erhalten und zu bewirtschaften. Aus diesem Spannungsfeld ergibt sich eine klare Regel: Der Vermieter darf Ihre Wohnung nur betreten, wenn er einen konkreten sachlichen Grund dafür hat. Ein allgemeines Besichtigungsrecht — etwa aus reiner Neugier oder routinemäßiger Kontrolle — gibt es nicht.

Kein anlassloses Betretungsrecht

Der Bundesgerichtshof hat mit seinem Urteil vom 04.06.2014 (Az. VIII ZR 289/13) unmissverständlich klargestellt: Dem Vermieter steht kein periodisches, etwa alle ein bis zwei Jahre zu gewährendes Recht zu, ohne besonderen Anlass den Zustand der Wohnung zu kontrollieren. Ein solches Recht wäre mit dem Schutz des Art. 13 GG nicht vereinbar. Auch Formularklauseln im Mietvertrag, die dem Vermieter ein allgemeines Betretungsrecht „zur Überprüfung des Wohnungszustandes" einräumen, sind nach § 307 BGB unwirksam. Da kommt es also nicht darauf an, was in Ihrem Mietvertrag steht — entscheidend ist die Rechtslage.

Wann darf der Vermieter besichtigen?

Ein Besichtigungsrecht besteht nur dann, wenn ein konkreter sachlicher Anlass vorliegt. Das Gesetz regelt das Besichtigungsrecht nicht ausdrücklich. Die Gerichte haben daher aus dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) Regeln entwickelt, die einen fairen Ausgleich zwischen den Interessen von Vermietern und Mietern schaffen. In der Praxis gibt es eine Reihe anerkannter Gründe. Der Vermieter darf die Wohnung besichtigen, wenn er Mängel prüfen will, die Sie gemeldet haben oder die ihm anderweitig bekannt geworden sind — etwa Feuchtigkeitsschäden oder Schimmelbefall. Ebenso berechtigt ihn die Vorbereitung von Instandhaltungs-, Modernisierungs- oder Sanierungsarbeiten zur Besichtigung, gegebenenfalls zusammen mit Handwerkern, Architekten oder Sachverständigen.

Besichtigung bei Verkauf oder Neuvermietung

Will der Vermieter die Wohnung verkaufen, hat er das Recht, sie Kaufinteressenten oder Maklern zu zeigen. Der BGH hat dies mit seinem Urteil vom 26.04.2023 (Az. VIII ZR 420/21) nochmals ausdrücklich bestätigt. Dasselbe gilt, wenn das Mietverhältnis endet und der Vermieter Mietinteressenten die Räume zeigen möchte. Rechnen Sie allerdings nicht damit, dass Ihr Vermieter Sie mit Massenbesichtigungen überziehen darf. Nach der Rechtsprechung sind etwa ein bis drei Besichtigungstermine pro Monat mit vorausgewählten Interessenten zumutbar. Das Landgericht Frankfurt am Main hat entschieden, dass berufstätige Mieter bei einem Verkauf Besichtigungen dreimal monatlich zwischen 19 und 20 Uhr dulden müssen, wobei ein Termin nicht länger als 45 Minuten dauern darf (LG Frankfurt a. M., 24.05.2002, Az. 2/17 S 194/01).

Weitere anerkannte Besichtigungsgründe

Auch ein begründeter Verdacht auf vertragswidrigen Gebrauch der Wohnung — etwa eine nicht genehmigte Untervermietung oder unerlaubte Tierhaltung — berechtigt den Vermieter zur Besichtigung. Das Gleiche gilt für das Ablesen von Messgeräten (Wasser- und Heizungszähler) im Rahmen der ordnungsgemäßen Betriebs- und Heizkostenabrechnung. In diesem Fall müssen Sie dem Vermieter oder dem beauftragten Ablesedienst den Zugang gewähren. Seit dem BGH-Urteil vom 28.11.2023 (Az. VIII ZR 77/23) steht außerdem fest, dass der Vermieter die Wohnung auch zur Vorbereitung einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete besichtigen darf — etwa in Begleitung eines Sachverständigen, der den Zustand und die Ausstattung der Wohnung bewerten soll.

Zutritt oder Besichtigung — ein wichtiger Unterschied

Nicht jeder Besuch des Vermieters ist gleich eine vollständige Wohnungsbesichtigung. Die Rechtsprechung unterscheidet zwischen dem bloßen Zutrittsrecht und dem eigentlichen Besichtigungsrecht. Das Zutrittsrecht beschränkt sich auf einzelne Räume — etwa wenn ein Ablesedienst nur den Keller betreten muss, um den Heizungszähler abzulesen, oder ein Handwerker eine bestimmte Leitung im Bad prüfen soll. Das Besichtigungsrecht hingegen erstreckt sich auf die gesamte Wohnung. Für Sie als Mieter macht das einen praktischen Unterschied: Ein kurzes Betreten einzelner Räume ist weniger belastend als eine umfassende Wohnungsbegehung und deshalb auch eher zumutbar.

Ankündigungspflicht und Fristen

Egal aus welchem Grund — der Vermieter muss die Besichtigung rechtzeitig und schriftlich ankündigen. In der Ankündigung muss er den Grund für die Besichtigung klar benennen. Steht der Vermieter, ein Makler oder ein Kaufinteressent überraschend vor Ihrer Tür, brauchen Sie niemanden hereinzulassen. Bei normalen Besichtigungen sollten Sie mit mindestens einer Woche Vorlaufzeit rechnen. Nur in echten Notfällen — etwa bei einem Wasserrohrbruch oder akuter Gefahr für die Bausubstanz — kann der Vermieter kurzfristiger kommen.

Sie bestimmen den Termin mit

Wenn der Vermieter einen Termin vorschlägt, der Ihnen nicht passt, können Sie diesen ablehnen und ihm stattdessen zwei bis drei alternative Termine nennen, die für Sie zumutbar sind. Der Vermieter muss Ihnen dafür eine Reihe objektiv zumutbarer Terminoptionen anbieten. Sie haben dabei nicht nur das Recht, sondern sogar die Pflicht, sich zu den Terminvorschlägen des Vermieters zu äußern und Alternativen zu benennen. Reagieren Sie also auf eine Besichtigungsankündigung — schweigen kann als Zustimmung oder als Verweigerung gewertet werden, und beides kann Ihnen zum Nachteil gereichen.

Zu welchen Uhrzeiten darf besichtigt werden?

Feste gesetzliche Vorgaben zu Uhrzeiten gibt es nicht. Die Besichtigung muss aber zu zumutbaren Zeiten stattfinden. In der Praxis bedeutet das werktags zwischen 10 und 13 Uhr oder zwischen 15 und 18 Uhr. Bei berufstätigen Mietern verschiebt sich das Zeitfenster häufig auf 18 bis 21 Uhr. An Sonn- und Feiertagen müssen Sie grundsätzlich keine Besichtigung dulden. Der Vermieter muss auf Ihre Arbeits- und Urlaubszeiten Rücksicht nehmen.

Wer darf mitkommen?

Der Vermieter darf zur Besichtigung die Personen mitbringen, die für den jeweiligen Zweck erforderlich sind: Kaufinteressenten, Makler, Handwerker, Sachverständige oder Architekten. Diese Personen dürfen die Wohnung auch ohne Anwesenheit des Vermieters besichtigen — allerdings nur, wenn der Vermieter ihren Besuch zuvor angekündigt hat oder sie eine Originalvollmacht vorlegen können. Als Mieter haben Sie das Recht, bei jeder Besichtigung anwesend zu sein oder sich durch eine Vertrauensperson vertreten zu lassen.

Fotografieren in der Mietwohnung

Besondere Vorsicht ist beim Thema Fotos geboten. Fotografien der Wohnung sind nur zulässig, wenn sie durch den konkreten Besichtigungszweck geboten sind — etwa zur Dokumentation von Schäden. In diesem Fall darf der Vermieter die betroffenen Stellen fotografieren, nicht aber willkürlich die gesamte Wohnung. Fotografien der Inneneinrichtung zum Zwecke der Erstellung eines Verkaufs- oder Vermietungsinserats sind nur mit Ihrer ausdrücklichen Erlaubnis zulässig. Das Fotografieren Ihrer Wohnung ohne konkreten Anlass greift in Ihr Persönlichkeitsrecht ein. Die Rechtsprechung verlangt, dass der Vermieter darlegen kann, aus welchen Gründen Fotografien angefertigt werden sollen. Fehlt eine solche Begründung, haben Sie das Recht, das Fotografieren zu untersagen.

Was passiert, wenn Sie die Besichtigung verweigern?

Lehnen Sie als Mieter eine berechtigte Besichtigung ab, sitzen Sie nicht am längeren Hebel. Der BGH hat bereits entschieden, dass eine unberechtigte Verweigerung dem Vermieter das Recht zur fristlosen Kündigung geben kann (BGH, 05.10.2010, Az. VIII ZR 221/09). Allerdings muss der Vermieter in der Regel zunächst eine Abmahnung aussprechen. Bei besonders schwerwiegenden oder wiederholten Pflichtverletzungen kann eine fristlose Kündigung aber auch ohne vorherige Abmahnung möglich sein. Eigenmächtig darf der Vermieter Ihre Wohnung aber niemals betreten — sonst begeht er Hausfriedensbruch nach § 123 StGB.

Wie der Vermieter sein Recht durchsetzt

Will der Vermieter das Besichtigungsrecht gegen Ihren Willen durchsetzen, bleibt ihm nur der Gang vor Gericht. Er muss eine sogenannte Duldungsklage erheben — ein Verfahren, in dem das Gericht prüft, ob die Besichtigung im konkreten Fall berechtigt ist. Der Streitwert einer solchen Klage liegt in der Regel bei nicht mehr als 600 €, sodass das Amtsgericht zuständig ist. Eine einstweilige Verfügung kommt nur ganz ausnahmsweise in Betracht, etwa wenn der Vermieter dringend Instandsetzungsarbeiten durchführen muss und Gefahr im Verzug ist. Verweigern Sie die Besichtigung wiederholt und ohne triftigen Grund, riskieren Sie neben der fristlosen Kündigung auch eine Schadensersatzpflicht — etwa wenn dem Vermieter durch die Verzögerung ein Verkauf platzt.

Besichtigungsrecht schonend ausüben

Auch wenn dem Vermieter ein Besichtigungsrecht zusteht, muss er es schonend ausüben. Liegen mehrere Gründe für eine Besichtigung vor, ist der Vermieter gehalten, diese zu bündeln und — soweit praktisch möglich — in einem einzigen Termin zu erledigen (AG Hamburg, 23.02.2006, Az. 49 C 513/05). Das läuft den Interessen vieler Vermieter zuwider, die am liebsten bei jedem neuen Anlass erneut vor der Tür stehen würden. Die Rechtsprechung stellt aber klar: Es verstößt gegen das Gebot der schonenden Rechtsausübung, wenn eine Vielzahl von Besichtigungsgründen in kurzer Folge zum Gegenstand immer neuer Besichtigungsbegehren gemacht wird. Die Wohnung darf nur so oft betreten werden, wie es nach dem Stand der Technik unbedingt erforderlich ist.

Wenn die Besichtigung zur Gesundheitsgefahr wird

Der BGH hat klargestellt, dass das Besichtigungsrecht eingeschränkt sein kann, wenn der Mieter durch die Besichtigung der Gefahr schwerwiegender Gesundheitsbeeinträchtigungen oder gar einer Lebensgefahr ausgesetzt wäre (BGH, 26.04.2023, Az. VIII ZR 420/21). Allerdings trägt der Mieter hier eine Mitwirkungspflicht: Er muss alle zumutbaren Maßnahmen ergreifen, um Hindernisse aus seiner Sphäre zu beseitigen. Das kann bedeuten, dass er sich bei der Besichtigung durch eine Vertrauensperson oder einen Rechtsanwalt vertreten lässt, anstatt die Besichtigung vollständig zu verweigern. Auch virtuelle Rundgänge oder Videoaufnahmen durch eine Vertrauensperson können als Alternativlösung in Betracht kommen. Als Mieter sollten Sie dem Vermieter in solchen Fällen also aktiv eine tragbare Lösung anbieten — ein pauschales Nein reicht nicht aus.

Unwirksame Klauseln im Mietvertrag

Haben Sie keine Hemmungen, vertragliche Besichtigungsklauseln kritisch unter die Lupe zu nehmen. Viele Standardklauseln in Formularmietverträgen halten einer rechtlichen Prüfung nicht stand. Eine Klausel, die dem Vermieter ein Betretungsrecht „zu bestimmten Zeiten" oder „in angemessenen Abständen" einräumt, ohne den Anlass zu konkretisieren, ist zu unbestimmt und damit unwirksam. Ebenso unwirksam ist eine Regelung wie „Der Vermieter kann die Mieträume werktäglich von 10 bis 13 Uhr und 15 bis 18 Uhr zur Prüfung ihres Zustandes betreten". Solche Klauseln benachteiligen Sie als Mieter unangemessen und verstoßen gegen § 307 BGB. Das Besichtigungsrecht ergibt sich stattdessen aus der gesetzlichen Nebenpflicht — und diese verlangt immer einen konkreten Anlass.

Das Wichtigste auf einen Punkt gebracht

Als Mieter müssen Sie dem Vermieter den Zutritt zu Ihrer Wohnung gewähren, wenn er einen konkreten sachlichen Grund hat und die Besichtigung rechtzeitig ankündigt. Ein anlassloses Kontrollrecht gibt es nicht. Verweigern Sie eine berechtigte Besichtigung aber nicht leichtfertig — das kann im schlimmsten Fall zur fristlosen Kündigung führen.

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