Kündigung bei Zeitmietverträgen

Was ist ein Zeitmietvertrag – und warum kann man ihn nicht einfach kündigen?

Ein Zeitmietvertrag (auch: befristeter Mietvertrag) ist ein Mietverhältnis über Wohnraum, das von vornherein auf eine bestimmte Dauer festgelegt wird. Es endet automatisch zum vereinbarten Datum – ohne Kündigung, ohne weiteres Zutun beider Seiten. Die rechtliche Grundlage findet sich in § 575 BGB.

Das klingt praktisch, hat aber eine schwerwiegende Konsequenz: Während der gesamten Laufzeit ist die ordentliche Kündigung für beide Seiten ausgeschlossen. Der Bundesgerichtshof hat das ausdrücklich bestätigt (BGH, 16.09.2008, Az. VIII ZR 112/08). Weder als Mieter noch als Vermieter können Sie den Vertrag mit der üblichen dreimonatigen Frist kündigen – Sie sind an das vereinbarte Enddatum gebunden.

Das trifft Mieter oft härter als erwartet. Das Leben ändert sich schnell: ein neuer Job in einer anderen Stadt, ein Kind auf dem Weg, ein Pflegeheimumzug. Wer in einem solchen Moment auf einen laufenden Zeitmietvertrag starrt, stellt fest, dass die gesetzlichen Kündigungsregeln schlicht nicht greifen.

Wann ist ein Zeitmietvertrag überhaupt wirksam?

Bevor Sie über Kündigung nachdenken, lohnt sich ein Blick auf eine entscheidendere Frage: Ist Ihr Zeitmietvertrag überhaupt rechtswirksam befristet? Denn das Gesetz erlaubt einen qualifizierten Zeitmietvertrag nur dann, wenn drei Voraussetzungen erfüllt sind.

Erstens muss ein gesetzlich anerkannter Befristungsgrund vorliegen. § 575 Abs. 1 BGB nennt abschließend nur drei zulässige Gründe: Der Vermieter möchte die Wohnung nach Ablauf für sich selbst oder nahe Angehörige nutzen (Eigenbedarf), er plant bauliche Maßnahmen, die durch ein laufendes Mietverhältnis erheblich erschwert würden, oder er will die Wohnung künftig an einen Betriebsangehörigen vermieten (Werkswohnung). Andere Gründe – etwa der bloße Wunsch, sich nicht langfristig zu binden – reichen nicht aus.

Zweitens muss der Befristungsgrund konkret und schriftlich im Mietvertrag oder in einem gesonderten Schreiben bei Vertragsschluss mitgeteilt werden. Eine pauschale Formulierung wie „wegen geplanter Eigennutzung" ist zu unbestimmt; ein wirksamer Hinweis auf Eigenbedarf benennt zumindest die Person, für die die Wohnung vorgesehen ist. Drittens muss der gesamte Vertrag schriftlich abgeschlossen werden.

Fehlt der Befristungsgrund oder ist er zu ungenau formuliert, greift § 575 Abs. 1 S. 2 BGB: Das Mietverhältnis gilt automatisch als unbefristet abgeschlossen. Vermieter, die hier zu lax formulieren, riskieren also, unwissentlich ein Dauermietverhältnis begründet zu haben. Die Beweislast dafür, dass der Befristungsgrund tatsächlich eingetreten ist, trägt in allen Fällen der Vermieter (§ 575 Abs. 3 S. 3 BGB).

Wichtig ist auch: Einen einmal angegebenen Befristungsgrund darf der Vermieter während der Laufzeit nicht gegen einen anderen austauschen – selbst wenn der neue Grund ebenfalls gesetzlich zulässig wäre. Wer also zunächst Eigenbedarf für die Tochter angegeben hat und später auf geplante Baumaßnahmen umschwenken will, kann den Zeitmietvertrag damit nicht „retten". Innerhalb desselben Befristungsgrundes ist hingegen ein gewisser Spielraum erlaubt: Ob nun die Tochter oder der Sohn einziehen soll, bleibt gleichgültig, solange es beim Befristungsgrund „Eigenbedarf" bleibt.

Wie lange kann ein Zeitmietvertrag laufen?

Eine häufige Fehlannahme: Viele Mieter glauben, Zeitmietverträge seien nur für kurze Zeiträume zulässig. Das stimmt nicht. § 575 BGB sieht keine Höchstlaufzeit vor – in Verbindung mit § 544 BGB sind Befristungen von bis zu 30 Jahren denkbar. Auch ein Zeitmietvertrag über zehn Jahre oder mehr ist grundsätzlich möglich, solange die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Das ist praxisrelevant: Wer einen Zeitmietvertrag über fünf oder mehr Jahre unterschreibt, ist für diese gesamte Zeit ohne ordentliches Kündigungsrecht gebunden. Die Entscheidung will daher besonders gut überlegt sein.

Wenn die Befristung unwirksam ist – was dann?

Ein unwirksamer Zeitmietvertrag macht die Sachlage komplizierter, als es auf den ersten Blick scheint. Die Folge ist nicht zwingend, dass Sie den Vertrag nun jederzeit mit dreimonatiger Frist kündigen können.

Der BGH hat entschieden, dass ein fehlerhaft befristeter Vertrag durch sogenannte ergänzende Vertragsauslegung in einen beiderseitigen Kündigungsausschluss bis zum vereinbarten Endtermin umgedeutet werden kann (BGH, 10.07.2013, Az. VIII ZR 388/12). Das bedeutet: Gerichte schließen die Vertragslücke so, wie die Parteien es vernünftigerweise vereinbart hätten, wenn sie den Fehler beim Abschluss gekannt hätten. Steht im Vertrag etwa eine dreijährige Laufzeit, ohne dass ein Befristungsgrund genannt wird, kann das Ergebnis sein, dass beide Seiten für drei Jahre nicht ordentlich kündigen können – als hätten sie von Anfang an einen Kündigungsausschluss vereinbart.

Diese Umdeutung geschieht nicht automatisch. Sie setzt voraus, dass Anhaltspunkte dafür bestehen, dass beide Seiten tatsächlich eine feste Bindung für diesen Zeitraum wollten. Ob das im Einzelfall der Fall ist, ist häufig streitig. Wer sich auf die Unwirksamkeit der Befristung berufen will, sollte anwaltliche Beratung einholen.

Für den Fall, dass keine Umdeutung gelingt, hat der BGH klargestellt: Mieter können frühestens zum ursprünglich vereinbarten Enddatum kündigen (BGH, 11.12.2013, Az. VIII ZR 235/12). Damit schützt das Gericht den Vermieter davor, dass ein formell fehlerhafter Vertrag zu einer noch früheren Kündigung führt.

Außerordentliche Kündigung: Die wichtigste Ausnahme

Was viele nicht wissen: Der Ausschluss der ordentlichen Kündigung bedeutet nicht, dass jede Kündigung unmöglich ist. Die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund bleibt stets möglich – sie kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden, geregelt in § 543 BGB sowie § 569 BGB.

Als Mieter können Sie außerordentlich fristlos kündigen, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses objektiv unzumutbar ist. Klassische Fälle: Die Wohnung hat erhebliche Mängel – etwa großflächiger Schimmel oder eine dauerhaft defekte Heizung –, die der Vermieter trotz Abmahnung und Fristsetzung nicht beseitigt. Auch eine ernsthafte Gesundheitsgefährdung durch die Wohnung kann eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Unzumutbarer, wiederkehrender Lärm durch Nachbarn, dem der Vermieter nicht entgegentritt, kann im Einzelfall ebenfalls ausreichen.

Auch der Vermieter kann außerordentlich kündigen – dann jedoch nur bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen des Mieters. Am häufigsten in der Praxis: erheblicher Zahlungsverzug (in der Regel zwei aufeinanderfolgend nicht gezahlte Monatsmieten oder ein Gesamtrückstand von mehr als zwei Monatsmieten) sowie anhaltende Störung des Hausfriedens nach Abmahnung.

Wichtig: Eine außerordentliche Kündigung ist immer schriftlich zu erklären, und der Kündigungsgrund muss darin klar benannt werden. Ohne vorherige Abmahnung ist die Kündigung in den meisten Fällen unwirksam – außer beim Zahlungsverzug.

Sonderkündigungsrechte für Mieter

Neben der außerordentlichen Kündigung gibt es spezifische gesetzliche Sonderkündigungsrechte, die beim Zeitmietvertrag greifen können. Diese Rechte bestehen nicht exklusiv für Zeitmietverträge, sondern sind allgemeine gesetzliche Rechte, die auch im befristeten Mietverhältnis nicht abbedungen werden können.

Erhöht der Vermieter die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB, steht dem Mieter nach § 561 BGB generell – also bei jedem Mietvertrag, befristet wie unbefristet – das Recht zu, das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung erfolgen und wird zum Ende des übernächsten Monats wirksam. Das gleiche gilt bei einer Modernisierungsankündigung nach § 555e BGB oder einer Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB.

Verweigert der Vermieter unberechtigterweise die Erlaubnis zur Untervermietung, kann das ebenfalls als wichtiger Grund für eine vorzeitige Kündigung angeführt werden. Beruflich bedingte Umsetzungen oder eine krankheitsbedingt notwendige Umsiedlung in ein Pflegeheim werden von Gerichten bei der Abwägung regelmäßig zugunsten des Mieters berücksichtigt – ein automatisches Kündigungsrecht entsteht daraus jedoch nicht. Gerichte wägen im Einzelfall ab, ob das Interesse des Mieters das Interesse des Vermieters an der Vertragserfüllung überwiegt.

Was gilt kurz vor Vertragsende?

Vier Monate vor Ablauf des Zeitmietvertrags räumt § 575 Abs. 2 BGB dem Mieter ein wichtiges Recht ein: Sie können vom Vermieter verlangen, dass er innerhalb eines Monats mitteilt, ob der ursprüngliche Befristungsgrund noch besteht. Fällt der Grund weg – weil beispielsweise die Tochter, für die Eigenbedarf angemeldet wurde, nun doch nicht einzieht – können Sie nach § 575 Abs. 3 BGB die Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen.

Antwortet der Vermieter erst nach Ablauf der Monatsfrist, können Sie entsprechend länger wohnen bleiben. Aber Achtung: Diese Verlängerung passiert nicht automatisch. Sie müssen Ihr Verlängerungsinteresse gegenüber dem Vermieter aktiv und ausdrücklich geltend machen – schweigen Sie, endet der Vertrag zum vereinbarten Termin. Das gilt auch dann, wenn der Befristungsgrund längst entfallen ist. Eine Pflicht des Vermieters, Sie von sich aus über den Wegfall zu informieren, besteht nicht.

Wenn kein Weg an der Laufzeit vorbeiführt: Aufhebungsvertrag und Nachmieter

Liegt kein rechtlicher Kündigungsgrund vor und endet der Vertrag nicht von selbst, bleibt als letzter Ausweg die einvernehmliche Lösung: der Mietaufhebungsvertrag. Beide Seiten einigen sich schriftlich auf eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses. Einen rechtlichen Anspruch darauf hat der Mieter nicht – er ist auf das Entgegenkommen des Vermieters angewiesen.

In der Praxis zeigen sich Vermieter oft kooperativer, wenn der Mieter einen geeigneten Nachmieter präsentiert, der bereit ist, in die restliche Vertragslaufzeit einzutreten. Das erspart dem Vermieter Leerstand und Aufwand. Eine mündliche Zusage genügt hier nie – bestehen Sie auf einer schriftlichen Vereinbarung.

Was ist der Unterschied zum Kündigungsausschluss?

Zeitmietvertrag und Kündigungsausschluss klingen ähnlich, sind es aber nicht. Beim unbefristeten Mietvertrag mit Kündigungsausschluss verzichten beide Seiten für eine bestimmte Zeit schriftlich auf ihr ordentliches Kündigungsrecht. Nach Ablauf dieser Frist läuft das Mietverhältnis automatisch als unbefristetes weiter – ohne dass jemand etwas unternehmen muss. Beim Zeitmietvertrag dagegen endet das Mietverhältnis mit Fristablauf, und der Mieter muss aktiv eine Verlängerung verlangen, wenn er weiter wohnen möchte.

Für Formularverträge gilt die vom BGH gesetzte Grenze: Ein per Standardklausel vereinbarter Kündigungsverzicht darf höchstens vier Jahre umfassen (BGH, 06.04.2005, Az. VIII ZR 27/04; bestätigt BGH, 08.12.2010, Az. VIII ZR 86/10). Längere Ausschlüsse in Formularmietverträgen sind unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligen. Anders sieht es bei einer individuell ausgehandelten Vereinbarung aus: Wer den Kündigungsausschluss nicht aus einem Formular übernimmt, sondern Punkt für Punkt mit dem Vermieter verhandelt, kann auch einen längeren Verzichtszeitraum rechtswirksam vereinbaren. Voraussetzung ist, dass die Klausel tatsächlich individuell ausgehandelt – und nicht lediglich als Sonderfall in einen Standardvertrag eingefügt – wurde.

Was Mieter vor der Unterschrift prüfen sollten

Ein Zeitmietvertrag ist keine Kleinigkeit. Als Mieter sollten Sie vor dem Abschluss genau prüfen, ob der angegebene Befristungsgrund tatsächlich konkret und gesetzlich zulässig ist. Pauschale Formulierungen oder fehlende Angaben sind ein Signal: Lassen Sie prüfen, ob der Vertrag als Zeitmietvertrag überhaupt Bestand hat.

Bedenken Sie auch: § 575 BGB sieht keine Höchstlaufzeit vor. Ein Zeitmietvertrag über zehn Jahre ist rechtlich möglich – und bindet Sie entsprechend lang ohne Kündigungsmöglichkeit. Denken Sie außerdem voraus: Wenn ein Jobwechsel in eine andere Stadt oder eine gesundheitliche Veränderung absehbar ist, sichern Sie diesen Fall direkt im Mietvertrag ab – durch eine individuell vereinbarte, schriftliche Kündigungsklausel. Mündliche Zusagen des Vermieters helfen nicht, wenn die Wohnung irgendwann verkauft wird und ein neuer Eigentümer auf Sie trifft.

Was Vermieter beachten sollten

Als Vermieter sichert der Zeitmietvertrag Ihnen Planungssicherheit – aber nur dann, wenn er rechtlich wasserdicht ist. Formulieren Sie den Befristungsgrund so konkret wie möglich: Bei Eigenbedarf nennen Sie die Person, die einziehen soll. Bei Baumaßnahmen skizzieren Sie zumindest die Art der Arbeiten. Floskeln genügen vor Gericht nicht und können dazu führen, dass aus Ihrem Zeitmietvertrag ein unbefristetes Mietverhältnis wird – mit allen Konsequenzen für eine spätere Kündigung.

Denken Sie auch daran: Die Beweislast für den tatsächlichen Eintritt des Befristungsgrundes und etwaige Verzögerungen liegt bei Ihnen (§ 575 Abs. 3 S. 3 BGB). Wenn Sie auf Nachfrage des Mieters nicht fristgerecht antworten, verlängert sich der Mietvertrag um den Verzögerungszeitraum.

Sehen Sie auch unter Ordentliche Kündigung, Außerordentliche Kündigung, Aufhebungsvertrag und Kündigungsschutz.