Videoüberwachung

Was genau bedeutet Videoüberwachung im Mietrecht?

Als Videoüberwachung gilt jede Beobachtung von Personen durch optisch-elektronische Einrichtungen. Das umfasst sowohl die reine Videobeobachtung – also die Live-Übertragung auf einen Monitor ohne Speicherung – als auch die Videoaufzeichnung, bei der Aufnahmen gespeichert und später ausgewertet werden können. Sobald einzelne Personen auf den Bildern identifizierbar sind, handelt es sich um die Verarbeitung personenbezogener Daten im Sinne von Art. 4 Nr. 1 DSGVO. Die Datenschutz-Grundverordnung und das deutsche Datenschutzrecht greifen dann in vollem Umfang.

Wichtig ist von Anfang an die Unterscheidung zwischen offener und heimlicher Überwachung. Offene Videoüberwachung ist durch gut sichtbare Kameras und deutliche Hinweisschilder gekennzeichnet. Sie ist unter engen Voraussetzungen ausnahmsweise zulässig. Die heimliche Überwachung hingegen – also das verdeckte Filmen ohne jeden Hinweis – ist im Mietverhältnis stets und ohne Ausnahme rechtswidrig.

Im Verhältnis zwischen Mietern und Vermieter treffen zwei grundrechtlich geschützte Interessen aufeinander: Das Recht des Vermieters auf Eigentumsschutz nach Art. 14 Abs. 1 Grundgesetz und das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Mieters aus Art. 2 Abs. 1 GG in Verbindung mit Art. 1 Abs. 1 GG. Dieses Recht schützt die informationelle Selbstbestimmung – also das Recht eines jeden Menschen, selbst zu bestimmen, wer wann wo erfährt, wann er das Haus verlässt, wen er besucht und wie er sich verhält. Gerichte gewichten dieses Recht im Wohnbereich besonders hoch.

Die entscheidende Rechtsgrundlage: Art. 6 DSGVO und das berechtigte Interesse

Wer eine Videokamera im Mietshaus betreibt, braucht zwingend eine datenschutzrechtliche Rechtsgrundlage. In der Praxis kommt für Vermieter fast ausschließlich Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO in Betracht – das sogenannte berechtigte Interesse. Diese Rechtsgrundlage setzt dreierlei voraus: Erstens muss ein konkretes, tatsächlich vorhandenes Interesse des Vermieters vorliegen, etwa der Schutz vor Einbrüchen, deren Vorgeschichte belegbar ist. Zweitens muss die Überwachung zur Erreichung dieses Zwecks geeignet und erforderlich sein. Drittens dürfen die entgegenstehenden Rechte der Mieter nicht überwiegen. Diese Interessenabwägung muss der Vermieter schriftlich dokumentieren, bevor er die erste Kamera montiert.

Viele Vermieter greifen stattdessen zur Einwilligung als vermeintlich einfache Lösung. Das ist jedoch ein fataler Irrtum. Im Mietverhältnis – mit seinem typischen Ungleichgewicht zwischen Mieter und Vermieter, besonders auf angespannten Wohnungsmärkten – ist eine echte, freiwillige Einwilligung kaum darstellbar. Außerdem gilt: Die Einwilligung kann jederzeit widerrufen werden. Sobald nur ein einziger Mieter sie zurückzieht, muss die Kamera abgeschaltet werden. Hinzu kommt das sogenannte Kopplungsverbot nach Art. 7 Abs. 4 DSGVO – eine Einwilligung zur Videoüberwachung darf nicht mit dem Abschluss des Mietvertrags verknüpft werden. Eine unter Druck erteilte Zustimmung ist von Anfang an unwirksam.

Wann ist Videoüberwachung ausnahmsweise zulässig?

Videoüberwachung von Gemeinschaftsflächen in einem Mietshaus ist in Deutschland eine absolute Ausnahme. Ein allgemeines Bedürfnis nach mehr Sicherheit oder das Argument des vorbeugenden Einbruchsschutzes reicht nicht aus. Erforderlich sind konkrete, objektivierbare Anhaltspunkte für eine erhöhte Gefährdungslage – etwa nachgewiesene Einbrüche, Raubüberfälle oder schwere Sachbeschädigungen, die sich in der Vergangenheit tatsächlich ereignet haben und lückenlos dokumentiert wurden.

Selbst dann gilt der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit mit besonderer Strenge: Der Vermieter muss zunächst alle milderen Maßnahmen ausschöpfen und deren Scheitern ebenfalls dokumentieren. Dazu zählen erstens eine verbesserte Außenbeleuchtung der Zugangsbereiche, zweitens einbruchsichere Türen und Fenster, drittens regelmäßige Kontrollgänge durch einen Hausmeister (dessen Kosten nach § 2 Nr. 14 BetrKV umlagefähig sind), viertens Schlösserwechsel nach Mieterwechsel und fünftens Zutrittskontrollsysteme wie Videosprechanlagen. Erst wenn alle diese Schritte erfolglos geblieben sind, kommt eine Kamera überhaupt in Frage. Selbst dann dürfen Wohnungstüren, Fenster, Balkone, Briefkästen und eindeutig zuordenbare Stellplätze nie im Bildausschnitt liegen. Tonaufnahmen sind grundsätzlich unzulässig.

Die verbotenen Zonen im Mietshaus

Treppenhaus, Aufzug, Hausflur, Innenhof, Müllplatz und Gemeinschaftsgarten sind in der Rechtsprechung als besonders schutzwürdige Bereiche eingestuft. Der Mieter kann diesen Stellen auf dem Weg zu seiner Wohnung nicht ausweichen – das macht die Überwachung dort in der Regel unzumutbar. Bereits das bloße Wissen um eine Kamera erzeugt nach Ansicht vieler Gerichte einen unzulässigen Überwachungsdruck. Das Amtsgericht Neukölln hat in einem viel zitierten Urteil (Urt. vom 16. Juli 2014, Az. 20 C 295/13) klargestellt, dass eine Löschung der Aufnahmen nach 24 Stunden diesen Eingriff nicht auf ein gerechtfertigtes Maß reduziert.

Das Landgericht München I hat 2022 (Beschluss vom 7. Juni 2022, Az. 14 S 2185/22) sogar entschieden, dass die überwiegende Mehrheitszustimmung der Mieter nicht ausreicht, wenn auch nur ein einziger Bewohner widerspricht. Das Persönlichkeitsrecht ist kein Mehrheitsprinzip. Außerhalb der eigentlichen Wohnanlage gilt: Nachbargrundstücke, öffentliche Gehwege und Kinderspielplätze dürfen unter keinen Umständen im Erfassungsbereich liegen. Eine Softwarelösung, die Personen auf dem Nachbargrundstück verpixelt, wurde vom Landgericht Berlin (Urt. vom 23. Juli 2015, Az. 57 S 215/14) ausdrücklich als unzureichend eingestuft.

Heimliche Überwachung: Ein Beweisverwertungsverbot droht

Besonders folgenreich ist ein Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofs vom 12. März 2024 (Az. VI ZR 1370/20). Eine landeseigene Berliner Wohnungsbaugesellschaft hatte eine Privatdetektivin beauftragt, versteckte Kameras im Treppenhaus gegenüber Wohnungstüren anzubringen, um eine mutmaßliche unerlaubte Untervermietung zu beweisen. Der BGH urteilte unmissverständlich: Heimliche Videoaufnahmen im nicht-öffentlichen Raum verletzen das Persönlichkeitsrecht der Betroffenen schwerwiegend. Das Beweisverwertungsverbot erfasste dabei nicht nur die Aufnahmen selbst, sondern auch sämtliche daraus gewonnenen Erkenntnisse – etwa Überwachungsprotokolle der Detektivin. Die Räumungsklage der Vermieterin wurde abgewiesen. Erschwerend wertete der BGH, dass mildere Beweismittel – Zeugenbefragungen in der Nachbarschaft, eine testweise Scheinanmietung – ohne Weiteres zur Verfügung gestanden hätten. Zudem hätten die vier Wochen Videoüberwachung ohnehin nur ein Indiz, keinen Beweis für die Untervermietung geliefert.

Für Vermieter bedeutet das: Wer heimlich filmt, riskiert nicht nur eine Datenschutzklage, sondern verliert möglicherweise auch einen Mietrechtsstreit, den er eigentlich gewinnen könnte.

Was ist mit Kameraattrappen?

Auch Kameraattrappen entziehen sich nicht dem Rechtsstreit. Die Rechtsprechung ist hier nicht einheitlich, tendiert aber klar zum Schutz der Mieter. Entscheidend ist die objektive Wahrnehmbarkeit der Überwachungssituation – nicht die Frage, ob tatsächlich Aufnahmen entstehen. Das Amtsgericht Schöneberg hat im Jahr 2012 (Urt. vom 8. Juni 2012, Az. 19 C 166/12) entschieden, dass selbst eine Attrappe einen unzulässigen Überwachungsdruck erzeugen kann, weil sie die Mieter in ein Gefühl des Beobachtetseins versetzt. Das Amtsgericht Berlin-Lichtenberg sah sogar in der bloßen Androhung einer Überwachung im Eingangsbereich eine Beeinträchtigung der allgemeinen Handlungsfreiheit (Beschluss vom 24. Januar 2008, Az. 10 C 156/07). Kurz gesagt: Wer hofft, mit einer Dummy-Kamera den gleichen Abschreckungseffekt bei deutlich geringerem Rechtsrisiko zu erzielen, kann sich irren.

Zustimmung aller – und das mit jeder neuen Mietpartei

Möchte ein Vermieter eine Videoüberwachung einführen und stützt er sich dabei auf die Einwilligung, braucht er die schriftliche Zustimmung sämtlicher Mieter – lückenlos und freiwillig erteilt. Die Einwilligung muss für einen bestimmten, konkreten Zweck erteilt werden und kann jederzeit widerrufen werden. Lehnt auch nur eine einzige Mietpartei ab, ist die Installation unzulässig. Das gilt auch bei Mieterwechsel: Zieht eine neue Mietpartei ein, muss diese vor Vertragsunterzeichnung ausdrücklich informiert werden. Verweigert sie ihr Einverständnis, muss die laufende Überwachung beendet werden – das betrifft auch Systeme, die zum Zeitpunkt des Einzugs bereits installiert, aber noch nicht in Betrieb genommen wurden.

Formale Anforderungen: Was das Hinweisschild leisten muss

Selbst bei einer rechtmäßig installierten Kamera scheitern viele Vermieter an den formalen Pflichten. Ein einfaches Kamerasymbol reicht nicht aus. Das Hinweisschild muss den Transparenzanforderungen der DSGVO – insbesondere nach Art. 5 Abs. 1 lit. a DSGVO und Art. 12 DSGVO sowie § 4 BDSG – entsprechen und mindestens folgende Angaben enthalten: den Umstand der Beobachtung, Name und Kontaktdaten des Verantwortlichen, den konkreten Überwachungszweck, die Rechtsgrundlage (Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO) sowie die Speicherdauer. Das Schild muss so angebracht sein, dass Betroffene es lesen können, bevor sie den überwachten Bereich betreten. Ein unvollständiges Schild begründet einen eigenständigen Datenschutzverstoß – unabhängig davon, ob die Kamera selbst zulässig wäre.

Wie lange dürfen Aufnahmen gespeichert werden?

Als Faustregel empfehlen Datenschutzbehörden, Aufzeichnungen nach 24 bis 48 Stunden zu löschen. Speicherfristen über 72 Stunden bedürfen nach den Leitlinien des Europäischen Datenschutzausschusses einer besonders intensiven Begründung. In Einzelfällen – etwa wenn ein konkreter Vorfall erst am Montag bemerkt wird, der sich am Freitagabend ereignete – können auch etwas längere Fristen gerechtfertigt sein. Eine pauschale „Vorratsspeicherung" von zwei Wochen oder einem Monat ist in jedem Fall unzulässig. Wer dauerhaft speichert, ohne Anlassbezug, verstärkt den Eingriff in das Persönlichkeitsrecht und riskiert behördliche Maßnahmen.

Was Vermieter mit den Kosten machen können

Die laufenden Betriebskosten einer Videoüberwachungsanlage sind dem Grunde nach als sonstige Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV umlagefähig – jedoch nur dann, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich und einzeln vereinbart wurden. Ein allgemeiner Hinweis auf die Betriebskostenverordnung genügt dafür nicht. Die Rechtsprechung verlangt zusätzlich, dass die Videoüberwachung eine praktische Notwendigkeit für das konkrete Objekt darstellt. Fehlt eine entsprechende Klausel im Vertrag, trägt der Vermieter die Kosten allein. Das gilt sowohl für die laufenden Wartungskosten als auch für die Kosten eines damit beauftragten Sicherheitsdienstes.

Welche Konsequenzen drohen bei Verstößen?

Die Konsequenzen einer unzulässigen Videoüberwachung sind für Vermieter erheblich. Als Mieter haben Sie erstens den Beseitigungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB analog in Verbindung mit Art. 1 Abs. 1 GG und Art. 2 Abs. 1 GG – der Vermieter muss die Kamera entfernen. Zweitens können Sie nach § 823 Abs. 1 BGB Schadensersatz geltend machen, sofern Ihnen durch die Überwachung ein Schaden entstanden ist. Drittens ist bei einem schwerwiegenden Eingriff in die Privatsphäre eine Mietminderung denkbar, solange der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch den Überwachungsdruck beeinträchtigt ist. Viertens können Datenschutzbehörden empfindliche Bußgelder nach Art. 83 DSGVO verhängen. Fünftens – und das ist das vielleicht wirkungsvollste Instrument – unterliegen rechtswidrig erlangte Aufnahmen einem Beweisverwertungsverbot: Versucht der Vermieter, sie in einem späteren Rechtsstreit zu nutzen, kann er damit seinen gesamten Prozess verlieren, wie das BGH-Urteil von 2024 eindrücklich belegt.

Was tun als Mieter?

Entdecken Sie eine Kamera, die Sie für unzulässig halten, empfiehlt sich ein klares Vorgehen: Fotografieren Sie die Kamera und deren Standort zur Beweissicherung. Fordern Sie den Vermieter dann schriftlich und unter Fristsetzung zur Auskunft über Zweck, Rechtsgrundlage und Speicherdauer auf. Bleibt er untätig oder ist die Antwort unzureichend, können Sie sich an die zuständige Landesdatenschutzbehörde wenden – diese kann die Abschaltung anordnen. In dringenden Fällen ist eine einstweilige Verfügung möglich. Haben Sie keine Hemmungen, diese Wege zu gehen: Die Gerichte stellen sich im Wohnraumbereich regelmäßig auf die Seite der Mieter.

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