Abflussverstopfung in der Mietwohnung

Wer trägt die Kosten für die Beseitigung?

Die Antwort auf diese Frage klingt erst einmal eindeutig: Ihr Vermieter. Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB muss er die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten. Zu diesem Zustand gehören funktionierende Abwasserleitungen genauso wie dichte Fenster oder eine heile Heizung. Verstopft ein Rohr, fällt die Beseitigung deshalb grundsätzlich unter seine Instandhaltungspflicht.

Das gilt selbst dann, wenn Sie als Mieter die Verstopfung verursacht haben. Auch in diesem Fall muss der Vermieter zunächst dafür sorgen, dass das Rohr wieder frei wird. Allerdings kann er die Kosten anschließend als Schadensersatz von Ihnen zurückfordern — vorausgesetzt, er kann Ihnen ein Verschulden nachweisen.

Vertragsgemäßer Gebrauch oder unsachgemäße Nutzung?

Hier liegt der Knackpunkt fast jeder Auseinandersetzung rund um eine Abflussverstopfung. Es wird zwischen zwei Szenarien unterschieden. Ist die Verstopfung durch den ganz normalen Gebrauch der Wohnung entstanden — also durch Haare, die beim Duschen in den Abfluss gelangen, oder durch Fettspuren beim Abwaschen — liegt ein gewöhnlicher Verschleiß vor. Die Kosten bleiben dann beim Vermieter.

Anders sieht es aus, wenn Sie Dinge in die Toilette oder den Abfluss befördern, die dort schlicht nicht hingehören. Feuchttücher, Damenhygieneartikel, Katzenstreu oder große Mengen Essensreste sind klassische Verursacher. In diesen Fällen handelt es sich um eine unsachgemäße Nutzung, und Sie müssen die Rechnung selbst tragen.

Die Beweislast liegt beim Vermieter

Rechnen Sie damit, dass Ihr Vermieter Ihnen die Rechnung weiterreichen möchte. Doch so einfach ist das nicht. Die Beweislast liegt nämlich grundsätzlich bei ihm. Er muss nachweisen, dass die Verstopfung weder auf einen baulichen Mangel noch auf normale Abnutzung zurückzuführen ist. Erst wenn ihm dieser Nachweis gelingt, müssen Sie sich zu den möglichen Ursachen äußern und gegebenenfalls darlegen, dass die Verstopfung nicht auf Ihr Verhalten zurückzuführen ist.

In der Praxis ist dieser Nachweis oft schwierig. Eine Ausnahme besteht allerdings, wenn bei der Rohrreinigung eindeutig zuordenbare Gegenstände gefunden werden — etwa Babywindeln, Feuchttücher oder Plastikteile. In solchen Fällen kehrt sich die Beweislage faktisch um, weil diese Gegenstände eindeutig auf eine unsachgemäße Nutzung hindeuten. Der beauftragte Handwerker kann hier ein wichtiger Zeuge sein und sollte seine Befunde sorgfältig dokumentieren.

Unterschreiben Sie keinen Arbeitsbericht des Rohrreinigungsunternehmens, der Vermutungen über die Ursache enthält. Eine solche Unterschrift kann als Schuldanerkenntnis gewertet werden und Ihre Position erheblich verschlechtern.

Gilt die Kleinreparaturklausel bei einer Abflussverstopfung?

Viele Mietverträge enthalten eine sogenannte Kleinreparaturklausel. Diese verpflichtet Sie als Mieter, kleinere Reparaturen bis zu einem bestimmten Betrag selbst zu bezahlen. Das klingt nach einem Werkzeug, mit dem der Vermieter die Kosten einer Rohrreinigung elegant auf Sie abwälzen könnte.

Doch da kommt Ihnen zu Hilfe, dass diese Klausel nur für Gegenstände gilt, die Ihrem häufigen und direkten Zugriff unterliegen — Türklinken, Wasserhähne, Lichtschalter zum Beispiel. Abwasserleitungen zählen nicht dazu. Sie haben auf die Rohre hinter der Wand keinen direkten Zugriff. Die Umlage der Kosten über die Bagatellklausel ist deshalb in der Regel unzulässig.

Mietminderung bei verstopftem Abfluss

Beseitigt Ihr Vermieter die Verstopfung nicht zeitnah, haben Sie unter Umständen Anspruch auf eine Mietminderung nach § 536 BGB. Voraussetzung ist, dass die Verstopfung einen erheblichen Mangel darstellt, der die Nutzung Ihrer Wohnung spürbar einschränkt — und dass Sie die Verstopfung nicht selbst verschuldet haben.

Die Höhe der Minderung hängt vom Ausmaß der Beeinträchtigung ab. Gerichte haben in der Vergangenheit ganz unterschiedliche Quoten angesetzt — meist im Bereich von 5 bis 30 Prozent. Diese Werte sind Richtwerte aus Einzelfallentscheidungen und keine festen Regeln. Ihr konkreter Fall kann anders liegen.

Können Sie wegen einer verstopften Dusche nicht mehr duschen, sind bis zu 30 Prozent Mietminderung möglich. Bei besonders schweren Beeinträchtigungen, etwa wenn durch eine defekte Installation Fäkalien aus Toilette oder Badewanne austreten, haben Gerichte in Einzelfällen bis zu 38 Prozent zugesprochen (AG Groß-Gerau, Az. 21 C 1336/78, WuM 1980, 128). Bei einem nur gelegentlichen Fäkalienrückfluss in der Toilette liegt die Quote dagegen eher bei 5 Prozent (AG Schöneberg, GE 1991, 527). Ist die einzige Toilette der Wohnung dauerhaft unbenutzbar, kann die Minderung im Extremfall bis zu 50 Prozent betragen — schließlich zählt die Toilettennutzung zum Kernbereich des Wohngebrauchs. Bei einem verstopften Badewannenabfluss haben Gerichte Quoten zwischen 3 und 7,5 Prozent als angemessen angesehen (LG Potsdam, Az. 2 C 484/89; AG Berlin-Schöneberg, Az. 5 C 72/90).

Bevor Sie die Miete mindern, müssen Sie Ihrem Vermieter den Mangel schriftlich anzeigen und ihm eine angemessene Frist zur Beseitigung einräumen. Mindern Sie ohne vorherige Mängelanzeige, riskieren Sie eine Kündigung wegen Mietrückständen.

Was tun bei einer Abflussverstopfung? Pflichten als Mieter

Entdecken Sie eine Verstopfung, sind Sie verpflichtet, Ihren Vermieter unverzüglich darüber zu informieren. Diese sogenannte Mängelanzeige nach § 536c BGB schützt Sie vor Schadensersatzansprüchen, die entstehen können, wenn sich der Schaden durch Ihre Untätigkeit vergrößert.

Am besten informieren Sie Ihren Vermieter schriftlich — per E-Mail oder Messenger mit Zeitstempel. Machen Sie außerdem Fotos oder Videos vom Zustand, besonders wenn bereits Wasser ausgetreten ist. Diese Dokumentation kann später entscheidend sein.

Geben Sie Ihrem Vermieter dann eine angemessene Frist, um den Mangel zu beheben. Erst wenn er innerhalb dieser Frist nicht reagiert, kommt die sogenannte Ersatzvornahme in Betracht: Sie beauftragen selbst eine Fachfirma und fordern die Kosten vom Vermieter zurück.

Darf ich einen Notdienst rufen?

Hier ist Vorsicht geboten. Einen Rohrreinigungs-Notdienst dürfen Sie auf Kosten des Vermieters nur dann beauftragen, wenn tatsächlich Gefahr im Verzug besteht — etwa eine drohende Überschwemmung — und Sie Ihren Vermieter nicht erreichen können. Reagieren Sie vorschnell, bleiben Sie auf den oft erheblichen Notdienstzuschlägen sitzen.

Gerichte bewerten den Begriff „Notfall" deutlich nüchterner als die meisten Mieter. Eine verstopfte Toilette am Wochenende, während eine funktionierende Gästetoilette vorhanden ist, rechtfertigt in aller Regel keinen sofortigen Notdiensteinsatz. Die Rechtsprechung verlangt von Ihnen, bis zum nächsten Werktag zu warten.

Haftung für Folgeschäden

Kommt es durch die Verstopfung zu einem Wasserschaden — etwa weil Schmutzwasser ausgetreten ist und den Bodenbelag beschädigt hat — richtet sich die Haftung ebenfalls nach der Verursachung. Hat der Vermieter die Verstopfung zu verantworten, muss er auch für die Folgeschäden aufkommen. Das gilt ebenso, wenn er auf Ihre Mängelanzeige nicht reagiert hat und der Schaden deshalb größer geworden ist.

Umgekehrt haften Sie als Mieter für Folgeschäden, wenn Sie die Verstopfung selbst verschuldet haben. Besondere Vorsicht ist auch bei Selbsthilfeversuchen geboten: Verursachen Sie bei dem Versuch, die Verstopfung eigenhändig zu beseitigen, einen Wasserschaden in der Nachbarwohnung, müssen Sie für diesen Schaden aufkommen. In seltenen Ausnahmefällen haben Gerichte sogar Schmerzensgeld zugesprochen. Das AG Hannover (Az. 559 C 3475/08) bejahte einen Schmerzensgeldanspruch von 250 Euro, nachdem eine über 80-jährige Mieterin wegen einer dauerhaft unbenutzbar verstopften Toilette unter erheblichen psychischen Beeinträchtigungen bis hin zur Schlaflosigkeit litt. Solche Fälle sind allerdings absolute Ausnahmen und setzen eine nachweisbare Gesundheitsverletzung im Sinne des § 253 Abs. 2 BGB voraus.

Unwirksame Klauseln im Mietvertrag

Manche Mietverträge enthalten Regelungen, wonach sich alle Mieter eines Hauses anteilig an den Kosten einer Verstopfung beteiligen müssen, wenn der Verursacher nicht ermittelt werden kann. Solche Formularklauseln sind unwirksam. Im Mietrecht kann nur derjenige Mieter für einen Schaden haften, den er auch tatsächlich zu vertreten hat. Eine Art Kollektivhaftung gibt es nicht.

Auch die Kosten einer Rohrreinigung können nicht über die Nebenkostenabrechnung auf Sie umgelegt werden. Es handelt sich um Instandsetzungskosten, und die gehören nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten. Das gilt übrigens auch für vorbeugende Rohrreinigungen: Selbst wenn der Vermieter die Leitungen regelmäßig spülen lässt, um Verstopfungen zu verhindern, darf er diese Kosten nicht auf die Mieter umlegen.

So beugen Sie einer Abflussverstopfung vor

Auch wenn der Vermieter in vielen Fällen zahlen muss — Ärger und Streit vermeiden Sie am besten, indem Sie es gar nicht erst zur Verstopfung kommen lassen. Speisereste gehören in den Biomüll, Fette und Öle sollten Sie erkalten lassen und im Restmüll entsorgen. Entfernen Sie Haare regelmäßig aus Dusche und Waschbecken. Und spülen Sie niemals Hygieneartikel, Feuchttücher oder Katzenstreu in die Toilette.

Achten Sie außerdem auf erste Warnsignale: Gluckernde Geräusche oder ein auffällig langsamer Abfluss deuten darauf hin, dass sich eine Verstopfung anbahnt. Reagieren Sie frühzeitig, lässt sich Schlimmeres oft noch verhindern.

Sehen Sie auch unter [Mietminderung], [Instandhaltungspflicht], [Mängelanzeige] und [Kleinreparaturklausel].