Anwesenheitspflichten des Mieters

Keine Pflicht zum Wohnen

Das deutsche Mietrecht kennt keine Gebrauchspflicht für Wohnraummieter. Der Bundesgerichtshof hat das bereits 2010 unmissverständlich klargestellt (BGH, Urteil vom 08.12.2010 – VIII ZR 93/10). Wo Sie Ihren Lebensmittelpunkt begründen, ist allein Ihre Entscheidung. Sie dürfen die Wohnung als Zweitwohnung nutzen, sie monatelang leer stehen lassen oder während eines Auslandssemesters ungenutzt lassen. Ihr Vermieter kann Ihnen deswegen nicht kündigen.

Miete und Nebenkosten laufen weiter

Auch wenn Sie die Wohnung nicht nutzen, bleibt Ihre Zahlungspflicht bestehen. Die Kaltmiete schulden Sie in voller Höhe — eine Herabsetzung wegen geringerer Abnutzung gibt es nicht. Dasselbe gilt für die monatliche Nebenkostenvorauszahlung. Dass Sie in Ihrer Abwesenheit weniger Wasser verbrauchen oder kaum heizen, wirkt sich frühestens bei der jährlichen Betriebskostenabrechnung aus. Dann fällt die Nachzahlung möglicherweise geringer aus oder Sie erhalten eine Rückerstattung — aber die laufenden Vorauszahlungen müssen Sie pünktlich leisten.

Die Obhutspflicht — Ihre wichtigste Nebenpflicht

Hier wird es ernst: Auch als abwesender Mieter trifft Sie eine Obhutspflicht für die Wohnung. Sie müssen alles Zumutbare tun, um Schäden an der Mietsache zu verhindern. Diese Pflicht ergibt sich aus dem Mietvertrag als vertragliche Nebenpflicht und gilt unabhängig davon, ob Sie gerade zu Hause sind oder am anderen Ende der Welt.

Was die Obhutspflicht konkret verlangt

Als Mieter müssen Sie vor einer längeren Abwesenheit Vorkehrungen treffen. Dazu gehört, dass Sie die Wasserzuleitungen zu Spül- und Waschmaschine absperren. Lassen Sie diesen Schritt aus und es kommt zu einem Wasserschaden, stehen Sie mit leeren Händen da. Ebenso sollten Sie dafür sorgen, dass die Wohnung im Winter nicht auskühlt. Frieren Heizungsrohre ein, weil Sie die Thermostate nicht mindestens auf Frostschutz gestellt haben, tragen Sie die Verantwortung. Und auch regelmäßiges Lüften gehört dazu — kommen Sie nach einem halben Jahr in eine verschimmelte Wohnung zurück, können Sie dafür nicht Ihren Vermieter zur Kasse bitten.

Haftung bei Verletzung der Obhutspflicht

Verletzen Sie Ihre Obhutspflicht schuldhaft, sind Sie Ihrem Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet (§ 280 Abs. 1 BGB). Platzt während Ihrer Abwesenheit ein Wasserrohr, weil Sie die Heizung komplett abgestellt haben, müssen Sie für die Reparaturkosten aufkommen. Bei besonders schwerwiegenden Verstößen kann der Vermieter sogar eine Kündigung aussprechen — etwa nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB, wenn durch Ihre Nachlässigkeit die Mietsache erheblich gefährdet wird.

Mängel auch aus der Ferne melden

Auch wenn Sie nicht vor Ort sind, bleibt Ihre Anzeigepflicht nach § 536c BGB bestehen. Erfährt Ihre Vertrauensperson von einem Mangel — etwa einem feuchten Fleck an der Decke oder einem defekten Fenster — müssen Sie das unverzüglich Ihrem Vermieter mitteilen. Unterlassen Sie die Anzeige und der Schaden vergrößert sich dadurch, haften Sie für den zusätzlich entstandenen Schaden nach § 536c Abs. 2 BGB.

Schlüssel hinterlegen und erreichbar bleiben

Nach ständiger Rechtsprechung und Kommentarliteratur müssen Sie Ihrem Vermieter mitteilen, wer in Ihrer Abwesenheit einen Ersatzschlüssel besitzt und im Notfall erreichbar ist. Grundsätzlich können Sie den Schlüssel einer Vertrauensperson Ihrer Wahl geben — Nachbarn, Verwandten oder Freunden. Wenn Sie jedoch niemanden benennen können, der die Wohnung regelmäßig kontrolliert, müssen Sie dem Vermieter eine Kontrollmöglichkeit verschaffen. Das kann unter Umständen auch die Übergabe eines Schlüssels an ihn oder die Hausverwaltung beinhalten. Entscheidend ist, dass Ihr Vermieter weiß, an wen er sich wenden kann, falls ein Rohrbruch oder ein anderer Notfall eintritt.

Vertrauensperson muss nach dem Rechten sehen

Idealerweise kümmert sich eine Vertrauensperson regelmäßig um Ihre Wohnung — empfohlen werden mindestens zwei Besuche pro Woche. Diese Person sollte lüften, den Briefkasten leeren und kontrollieren, ob alles in Ordnung ist. Ein überquellender Briefkasten signalisiert Einbrechern, dass niemand zu Hause ist, und kann auch Ihre Hausratversicherung auf den Plan rufen: Manche Versicherer verweigern im Schadensfall die Zahlung, wenn die Wohnung erkennbar längere Zeit unbeaufsichtigt war.

Vertragliche Pflichten gelten auch in Ihrer Abwesenheit

Haben Sie sich im Mietvertrag zur Treppenhausreinigung, zum Winterdienst oder zum Laubfegen verpflichtet, befreien Sie sich davon nicht durch Ihre Abwesenheit. Sie müssen selbst für Ersatz sorgen — sei es durch einen Nachbarn, eine Freundin oder ein beauftragtes Unternehmen. Versäumen Sie diese Pflichten, darf Ihr Vermieter die Arbeiten auf Ihre Kosten erledigen lassen. Und falls durch die unterlassene Schneeräumung jemand stürzt, haften Sie gegenüber Ihrem Vermieter unmittelbar für den entstandenen Schaden.

Anwesenheit bei Besichtigungen und Handwerkerterminen

Etwas anders liegt der Fall bei Wohnungsbesichtigungen und Handwerkerterminen. Hier trifft Sie zwar keine Pflicht, persönlich anwesend zu sein — Sie dürfen durchaus jemanden beauftragen, die Tür zu öffnen. Aber Sie müssen den Zugang ermöglichen. Bei Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB haben Sie eine gesetzliche Duldungspflicht: Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten müssen Sie grundsätzlich zulassen. Ihr Vermieter muss solche Termine rechtzeitig ankündigen. Das Gesetz schreibt dabei keine genauen Fristen vor — die Rechtzeitigkeit richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls, insbesondere nach Art, Umfang und Dringlichkeit der Maßnahme. In der Praxis werden je nach Situation mindestens 10 bis 14 Tage als angemessen angesehen. Bei akuten Notfällen — etwa einem Wasserrohrbruch — entfällt die Ankündigungspflicht.

Termine absagen — aber nicht endlos

Sie dürfen einen ungünstigen Termin absagen und einen Ersatztermin vorschlagen. Rechnen Sie aber damit, dass Ihr Vermieter nicht endlos Geduld hat. Sagen Sie einen bereits fest vereinbarten Termin kurzfristig ab oder sind Sie einfach nicht da, wenn der Handwerker vor der Tür steht, können Ihnen die Anfahrtskosten in Rechnung gestellt werden. Verweigern Sie den Zugang dauerhaft, riskieren Sie sogar eine fristlose Kündigung — denn die Verletzung der Duldungspflicht ist nach § 543 BGB ein Kündigungsgrund, den Gerichte ernst nehmen.

Besichtigungen durch den Vermieter

Auch für reguläre Wohnungsbesichtigungen durch Ihren Vermieter — etwa um Kaufinteressenten die Wohnung zu zeigen oder Mängel zu begutachten — müssen Sie den Zugang ermöglichen. Ein allgemeines Besichtigungsrecht hat Ihr Vermieter allerdings nicht. Er braucht immer einen konkreten Anlass, wie der BGH 2014 klargestellt hat (BGH, Urteil vom 04.06.2014 – VIII ZR 289/13). Eine Klausel im Mietvertrag, die ihm ein turnusmäßiges Besichtigungsrecht alle ein bis zwei Jahre einräumt, ist unwirksam. Für den Besichtigungstermin selbst besteht übrigens keine Anwesenheitspflicht des Mieters — Sie dürfen eine Vertrauensperson damit beauftragen, den Zugang zu gewähren.

Wenn ein Freund auf die Wohnung aufpasst

Quartiert sich eine Freundin oder ein Freund für einige Wochen in Ihrer Wohnung ein, um nach dem Rechten zu sehen, kann Ihr Vermieter das nicht verbieten — solange diese Person keine Miete zahlt. Sie sollten Ihren Vermieter aber darüber informieren. Schließlich handelt es sich um sein Eigentum, und er hat ein berechtigtes Interesse daran zu erfahren, wer sich in seiner Immobilie aufhält. Für Schäden, die Ihre Vertretung verursacht, haften allerdings Sie.

Wann wird es wirklich kritisch?

Problematisch wird Ihre Abwesenheit erst dann, wenn Sie Ihre Obhutspflicht grob verletzen. Eine Kündigung kommt dabei nur bei erheblichen Verstößen in Betracht — etwa wenn Sie monatelang ohne erreichbare Kontaktmöglichkeit abwesend sind und dadurch erhebliche Schäden an der Wohnung entstehen. Allein die Tatsache, dass die Wohnung leer steht, genügt für eine Kündigung allerdings nicht.

Zweckentfremdungsverbote bei Leerstand

In einigen Bundesländern gibt es Zweckentfremdungsverbote, die den dauerhaften Leerstand von Wohnraum untersagen. In Berlin stuft das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz einen Leerstand von mehr als drei Monaten als Zweckentfremdung ein. In Hamburg verbietet das Hamburgische Wohnraumschutzgesetz das Leerstehenlassen von Wohnraum über vier Monate hinaus. Ähnliche Regelungen gibt es in weiteren Großstädten. Diese Vorschriften betreffen primär den Vermieter als Eigentümer und können zu empfindlichen Bußgeldern führen. Allerdings können sie auch Auswirkungen auf das Mietverhältnis haben, wenn der Vermieter aufgrund behördlicher Auflagen zum Handeln gezwungen wird.

Merken Sie sich: Eine Anwesenheitspflicht gibt es im deutschen Wohnraummietrecht nicht. Wohl aber eine umfassende Sorgfaltspflicht, die Sie auch aus der Ferne erfüllen müssen.

Sehen Sie auch unter [Obhutspflicht], [Duldungspflicht des Mieters], [Untervermietung] und [Nebenkostenabrechnung].