Welche Betriebskosten gibt es?

Betriebskosten sind die laufenden, regelmäßig wiederkehrenden Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch (also dem Betrieb) des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks entstehen. Zu den typischen Betriebskosten zählen unter anderem die Kosten für Heizung und Warmwasser, Wasserversorgung und Abwasserentsorgung, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Hausreinigung, Gartenpflege, Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen, Schornsteinreinigung und Aufzugskosten. Diese Auflistung basiert auf der Betriebskostenverordnung (BetrKV), die die umlagefähigen Kostenarten klar definiert und regelt.

Können auch einmalige Kosten Betriebskosten sein?

Einmalige Kosten können grundsätzlich nicht als Betriebskosten umgelegt werden, da Betriebskosten per Definition regelmäßig anfallen müssen. Typische Betriebskosten sind daher solche, die wiederkehrend sind, wie die monatlichen Müllgebühren oder die jährliche Grundsteuer. Einmalige Kosten, wie sie zum Beispiel durch Reparaturen, Modernisierungen oder Anschaffungen entstehen, zählen nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten und dürfen dem Mieter nicht in Rechnung gestellt werden. Solche Ausgaben müssen vom Vermieter selbst getragen werden.

Sind Verwaltungskosten auch Betriebskosten?

Verwaltungskosten sind keine Betriebskosten und dürfen daher nicht auf die Mieter umgelegt werden. Verwaltungskosten umfassen Ausgaben, die dem Vermieter durch die Verwaltung des Mietobjekts entstehen, wie etwa die Kosten für Bürobedarf, Gehälter der Verwaltungskräfte oder Gebühren für externe Verwaltungsdienstleister (Hausverwaltung). Da diese Kosten nicht direkt mit dem Gebrauch der Mietsache durch die Mieter in Verbindung stehen, sind sie nicht umlagefähig und müssen vom Vermieter selbst getragen werden.

Welche Betriebskosten muss der Mieter tragen?

Der Mieter muss nur diejenigen Betriebskosten tragen, die im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart sind. Dies bedeutet, dass der Mietvertrag entweder die einzelnen Betriebskostenarten aufzählen oder auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV) verweisen muss. Ohne eine solche Vereinbarung im Mietvertrag ist der Mieter nicht verpflichtet, Betriebskosten zu zahlen. Zu den typischerweise umgelegten Betriebskosten zählen Heizung und Warmwasser, Wasserversorgung, Müllabfuhr, Gartenpflege, Hausreinigung und Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen.

Kann der Vermieter Eigenleistungen als Betriebskosten ansetzen?

Ja, der Vermieter kann Eigenleistungen als Betriebskosten ansetzen, sofern diese Leistungen den ortsüblichen Kosten entsprechen, die für vergleichbare Dienstleistungen durch Dritte anfallen würden. Dies bedeutet, dass der Vermieter für selbst erbrachte Leistungen, wie beispielsweise die Gartenpflege oder die Reinigung des Treppenhauses, eine angemessene Vergütung ansetzen darf. Diese Vergütung muss sich jedoch im Rahmen der marktüblichen Preise bewegen und darf nicht überhöht sein.

Kann der Vermieter weitere Betriebskostenarten umlegen, die erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sind?

Neue Betriebskostenarten, die nach Abschluss des Mietvertrages entstehen, können nur umgelegt werden, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde. Eine solche Vereinbarung könnte beispielsweise beinhalten, dass der Mieter auch zukünftige, zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch nicht bekannte Betriebskostenarten trägt. Ohne eine solche Klausel im Mietvertrag ist die Umlage neuer Betriebskostenarten nicht zulässig, es sei denn, der Mieter stimmt einer entsprechenden Anpassung des Mietvertrages zu.

Nach welchem Maßstab dürfen Betriebskosten umgelegt werden?

Betriebskosten dürfen nach verschiedenen Maßstäben umgelegt werden, wie etwa nach der Wohnfläche, der Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen, Anzahl der im Haus befindlichen Wohneinheiten oder dem individuellen Verbrauch. Der im Mietvertrag festgelegte Umlagemaßstab ist verbindlich. Am häufigsten erfolgt die Umlage nach der Wohnfläche, da dies als der gerechteste Maßstab gilt. Bei verbrauchsabhängigen Kosten, wie beispielsweise den Heiz- und Wasserkosten, erfolgt die Umlage in der Regel nach dem tatsächlichen Verbrauch.

Inwiefern muss der Vermieter leerstehenden Wohnungen im gleichen Gebäude bei der Betriebskostenabrechnung berücksichtigen?

Leerstehende Wohnungen müssen bei der Betriebskostenabrechnung berücksichtigt werden. Der Vermieter darf die auf leerstehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten nicht auf die bewohnten Wohnungen umlegen. Dies bedeutet, dass der Vermieter die Kosten, die auf die leerstehenden Wohnungen entfallen, selbst tragen muss. Eine Umlage der gesamten Betriebskosten auf die bewohnten Wohnungen wäre unzulässig und würde zu einer unangemessenen Belastung der Mieter führen.

Dürfen bei der Betriebskostenabrechnung unterschiedliche Verteilerschlüssel kombiniert werden?

Ja, unterschiedliche Verteilerschlüssel dürfen bei der Betriebskostenabrechnung kombiniert werden, wenn dies im Mietvertrag klar geregelt ist. Beispielsweise können die Heizkosten nach dem tatsächlichen Verbrauch und die Wasserkosten nach der Anzahl der Bewohner umgelegt werden. Die Kombination verschiedener Verteilerschlüssel muss jedoch transparent und nachvollziehbar sein, damit die Mieter die Abrechnung überprüfen können. Eine willkürliche Kombination ohne vertragliche Grundlage ist unzulässig.

Darf der Vermieter den vereinbarten oder einmal angewandten Verteilungsschlüssel in der folgenden Betriebskostenabrechnung ändern?

Der Vermieter darf den vereinbarten oder einmal angewandten Verteilungsschlüssel nur ändern, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde oder der Mieter der Änderung zustimmt. Eine einseitige Änderung des Verteilungsschlüssels durch den Vermieter ist unzulässig. Änderungen des Verteilungsschlüssels müssen transparent und nachvollziehbar sein und dürfen nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führen. Es ist jedoch möglich, dass eine Änderung der Verteilungsschlüssel durch schlüssiges Verhalten herbeigeführt wird, wenn der Vermieter bestimmte Schlüssel über Jahre hinweg anwendet und der Mieter dies unwidersprochen hinnimmt.

Wie darf der Abrechnungszeitraum für die Betriebskostenabrechnung sein?

Der Abrechnungszeitraum für die Betriebskostenabrechnung muss 12 Monate betragen. Dies ist gesetzlich vorgeschrieben und dient der Transparenz und Nachvollziehbarkeit der Abrechnung. Der Vermieter ist verpflichtet, die Betriebskostenabrechnung jährlich zu erstellen und dem Mieter zuzuleiten. Eine kürzere oder längere Abrechnungsperiode ist unzulässig, es sei denn, es handelt sich um eine abweichende Regelung im Einzelfall, die vertraglich vereinbart wurde.

Bis wann muss der Vermieter spätestens die Betriebskostenabrechnung abgerechnet haben?

Der Vermieter muss die Betriebskostenabrechnung spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums (in der Regel entspricht der Abrechnungszeitraum dem Kalenderjahr) erstellen und dem Mieter zukommen lassen. Diese Frist ist gesetzlich vorgeschrieben und dient der Rechtssicherheit. Verpasst der Vermieter diese Frist, kann er keine Nachforderungen mehr geltend machen. Der Mieter hat jedoch weiterhin Anspruch auf ein etwaiges Guthaben, auch wenn die Abrechnung verspätet erstellt wird.

Was muss ich als Mieter tun, wenn der Vermieter die Betriebskostenabrechnung nicht abrechnet?

Wenn der Vermieter die Betriebskostenabrechnung nicht rechtzeitig erstellt, sollten Sie als Mieter den Vermieter schriftlich zur Erstellung der Abrechnung auffordern und eine angemessene Frist setzen. Erfolgt auch dann keine Abrechnung, haben Sie das Recht, die Vorauszahlungen für die Betriebskosten zu kürzen oder auszusetzen, bis die Abrechnung vorliegt. Ist das Mietverhältnis bereits beendet und können Sie deshalb keine künftigen Vorauszahlungen einbehalten, können Sie sogar alle gezahlten Nebenkostenvorauszahlungen vom Vermieter zurückverlangen. Es ist ratsam, diese Schritte schriftlich und nachweisbar (zum Beispiel per Einschreiben) durchzuführen. Geht die Betriebskostenabrechnung erst nach der Abrechnungsfrist zu und weißt diese eine Nachzahlung aus, können Sie die Zahlung verweigern.

Welche Mindestanforderungen sind an die Betriebskostenabrechnung zu stellen?

Die Betriebskostenabrechnung muss klar und verständlich sein. Sie muss eine detaillierte Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des Umlagemaßstabs, die Berechnung des auf den Mieter entfallenden Anteils und den Abzug der geleisteten Vorauszahlungen enthalten. Der Saldo (Nachzahlung oder Guthaben) muss eindeutig hervorgehen. Die Abrechnung muss so gestaltet sein, dass der Mieter die Entstehung der Kosten und deren Verteilung nachvollziehen kann.

Welche Einwendungen kann der Mieter geltend machen?

Als Mieter können Sie Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung geltend machen, jedoch müssen diese Einwendungen präzise und substanzielle Gründe beinhalten. Ein pauschales Bestreiten der Abrechnung genügt nicht, sondern es ist erforderlich, dass Sie konkret auf einzelne Positionen der Abrechnung eingehen. Beispielsweise können Sie darlegen, dass eine bestimmte Position gemäß den mietvertraglichen Vereinbarungen nicht umlagefähig ist oder dass nach Einsicht in die Abrechnungsunterlagen festgestellt wurde, dass der angesetzte Betrag zu hoch erscheint. Es ist essenziell, dass Sie Ihre Einwände nachvollziehbar und mit sachlichen Argumenten untermauern.

Wer rechnet bei einem Vermieterwechsel die Betriebskostenabrechnung ab?

Bei einem Vermieterwechsel rechnet in der Regel der neue Vermieter die Betriebskosten ab. Der neue Vermieter tritt in die Rechte und Pflichten des alten Vermieters ein und ist somit auch für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung zuständig. Der alte Vermieter muss dem neuen Vermieter alle relevanten Unterlagen und Informationen zur Verfügung stellen, damit dieser die Abrechnung korrekt und fristgerecht durchführen kann.

Darf der Vermieter die Nebenkostenvorauszahlungen einfach erhöhen?

Der Vermieter darf die Betriebskostenvorauszahlungen anpassen, wenn die Abrechnung eine Nachzahlung ergibt und deshalb zu erwarten ist, dass die aktuelle Vorauszahlung nicht ausreicht, um die zu erwartenden Betriebskosten decken. Die Anpassung muss angemessen sein und auf der Grundlage der tatsächlichen Betriebskosten erfolgen. Der Vermieter darf die Vorauszahlungen nur so weit erhöhen, wie es erforderlich ist, um die voraussichtlichen Kosten zu decken. Eine Erhöhung der Vorauszahlungen muss dem Mieter schriftlich mitgeteilt und nachvollziehbar begründet werden, damit dieser die Anpassung nachvollziehen kann.

Kann eine Betriebskostenabrechnung nachträglich abgeändert werden?

Ja, eine Betriebskostenabrechnung kann nachträglich abgeändert werden, solange die Korrektur innerhalb der gesetzlichen Abrechnungsfrist erfolgt. Diese Frist ist in § 556 Abs. 3 BGB geregelt und beträgt grundsätzlich zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums. Innerhalb dieser Frist ist der Vermieter berechtigt, eine fehlerhafte Abrechnung zu korrigieren und dem Mieter eine neue, berichtigte Abrechnung zukommen zu lassen. Dies kann erforderlich sein, wenn beispielsweise versehentlich zu geringe Beträge angesetzt oder bestimmte Positionen übersehen wurden.

Eine nachträgliche Änderung der Abrechnung ist auch dann zulässig, wenn sie zulasten des Mieters geht. Das bedeutet, dass der Vermieter trotz einer bereits erfolgten Auszahlung eines sich aus der ursprünglichen Abrechnung ergebenden Guthabens weiterhin berechtigt ist, eine korrigierte Abrechnung zu erstellen. Die Auszahlung des Guthabens stellt in diesem Zusammenhang kein verbindliches Schuldanerkenntnis dar, das den Vermieter daran hindern würde, eine Berichtigung vorzunehmen.

Welche Pflichten hat der Vermieter bei der Erfassung von Wärme und Warmwasser?

Der Vermieter ist verpflichtet, den anteiligen Verbrauch der Mieter an Wärme und Warmwasser zu erfassen und die entsprechenden Räumlichkeiten mit geeigneten Verbrauchserfassungssystemen auszustatten. Diese Pflicht ergibt sich aus § 4 der Heizkostenverordnung (HeizkostenV), die den Vermieter dazu verpflichtet, die Verbrauchserfassung so vorzunehmen, dass eine gerechte und nachvollziehbare Abrechnung der Heizkosten gewährleistet ist.