Einzug in die Mietwohnung

Was „Einzug" im Mietrecht bedeutet

Im juristischen Sinne bezeichnet der Einzug den Zeitpunkt, an dem Sie als Mieter die gemieteten Räume tatsächlich in Besitz nehmen. Das muss nicht deckungsgleich mit dem Mietvertragsbeginn sein. Entscheidend ist der Moment, in dem Sie die Schlüssel erhalten und die Wohnung nutzen können. Ab diesem Zeitpunkt treffen Sie sämtliche Pflichten aus dem Mietverhältnis — allen voran die Mietzahlungspflicht nach § 535 Abs. 2 BGB. Umgekehrt muss Ihr Vermieter Ihnen die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand übergeben und während der gesamten Mietzeit instand halten (§ 535 Abs. 1 BGB).

Die Wohnungsübergabe: Ihr wichtigster Termin

Die Wohnungsübergabe markiert den offiziellen Start Ihres Mietverhältnisses. Sie findet in der Regel am ersten Tag des Mietvertrags statt, sofern Sie mit Ihrem Vermieter keinen anderen Termin vereinbart haben. Planen Sie diesen Termin am besten tagsüber und an einem Werktag. Bei Tageslicht lassen sich Mängel viel besser erkennen — und falls es doch ein Problem gibt, können Sie unter der Woche schneller Abhilfe schaffen.

Das Übergabeprotokoll: Ihre Versicherung auf Papier

Rechnen Sie damit, dass Ihr Vermieter beim Auszug genau hinschauen wird. Deshalb ist das Übergabeprotokoll bei Einzug Ihr wichtigstes Dokument. Es hält den Zustand der Wohnung schwarz auf weiß fest und schützt Sie davor, später für Schäden geradestehen zu müssen, die schon vor Ihrem Einzug da waren. Ein gesetzliches Muss ist das Protokoll zwar nicht — es hat aber vor Gericht erhebliche Beweiskraft und ist deshalb dringend zu empfehlen. Haben Sie das Protokoll einmal unterschrieben, müssen Sie im Streitfall konkret darlegen und beweisen, dass die Angaben darin unzutreffend waren. Unterschreiben Sie daher nur, wenn Sie wirklich sicher sind, dass alle Punkte stimmen.

Gehen Sie gemeinsam mit dem Vermieter Raum für Raum durch die Wohnung. Halten Sie dabei den Zustand von Böden, Wänden, Fenstern, Türen und sanitären Anlagen fest. Notieren Sie jeden Kratzer, jede gesprungene Fliese und jeden Fleck so genau wie möglich. Statt „Fleck an der Küchentür" besser: „Schwarzer Fleck, ca. 5 cm, auf der Rückseite der Küchentür unter der Klinke." Ergänzen Sie Ihre Notizen unbedingt durch Fotos — die haben im Streitfall eine deutlich größere Beweiskraft als bloße Beschreibungen.

Was ins Übergabeprotokoll gehört

Das Protokoll sollte die Anschrift der Wohnung, das Datum der Übergabe, die Namen beider Parteien und die Zählerstände für Strom, Gas und Wasser enthalten. Notieren Sie außerdem Art und Anzahl aller übergebenen Schlüssel — Haustür, Wohnungstür, Briefkasten, Keller und gegebenenfalls Garage. Am Ende unterschreiben beide Seiten. Bewahren Sie Ihr Exemplar gut auf — am besten über die gesamte Mietdauer und darüber hinaus. Die reguläre Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche beträgt nach § 195 BGB drei Jahre. Aber Vorsicht: Für bestimmte Ansprüche gelten kürzere Fristen. Haben Sie beispielsweise Mängel auf eigene Kosten beseitigt, verjährt Ihr Aufwendungsersatzanspruch bereits sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses (§ 548 Abs. 2 BGB). Dasselbe gilt für Ersatzansprüche Ihres Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung.

Mängel bei Einzug: Sofort handeln

Entdecken Sie bei der Übergabe gravierende Mängel wie Schimmelbefall, defekte Heizungen oder kaputte Stromleitungen, sollten Sie Ihren Vermieter unverzüglich schriftlich auffordern, diese zu beseitigen. Setzen Sie ihm dafür eine angemessene Frist. Ihr Vermieter ist nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet, die Wohnung in einem gebrauchstauglichen Zustand zu übergeben. Tut er das nicht, stehen Ihnen unter Umständen Mietminderung nach § 536 BGB und sogar Schadenersatz zu.

Die Mietkaution: Erste Rate bei Einzug fällig

Haben Sie im Mietvertrag eine Barkaution vereinbart, wird die erste Teilzahlung am Tag des Einzugs fällig. Die gute Nachricht: Sie dürfen die Kaution in drei gleichen Monatsraten zahlen. Die zweite und dritte Rate überweisen Sie zusammen mit den folgenden beiden Monatsmieten. Die Kaution darf insgesamt höchstens drei Nettokaltmieten betragen — so regelt es § 551 BGB. Ihr Vermieter muss das Geld getrennt von seinem eigenen Vermögen und zinsbringend anlegen. Haben Sie keine Hemmungen, das auch einzufordern.

Einzug vor Mietvertragsbeginn: Vorsicht geboten

Es klingt verlockend, schon ein paar Tage vor dem offiziellen Mietbeginn die ersten Kartons in die neue Wohnung zu bringen. Rechtlich hat das Konsequenzen, die Sie kennen sollten. Überlässt Ihnen der Vermieter die Wohnung nach Vertragsschluss, aber vor dem vereinbarten Mietbeginn, wird das Mietverhältnis in der Regel zeitlich vorverlegt. Ihre vertraglichen Rechte und Pflichten bleiben dabei grundsätzlich erhalten. Ohne gegenteilige Vereinbarung kann der Vermieter für diesen Zeitraum kein zusätzliches Mietentgelt verlangen. Schäden, die Sie beim Umzug verursachen, müssen Sie aber in jedem Fall ersetzen. Klären Sie mit Ihrem Vermieter deshalb schriftlich ab, ob und unter welchen Bedingungen eine vorzeitige Nutzung möglich ist — insbesondere, ob für die Übergangszeit Miete anfällt.

Die Wohnungsanmeldung: 14 Tage nach Einzug

Nach dem Einzug läuft die Uhr. Sie sind nach § 17 Bundesmeldegesetz (BMG) verpflichtet, sich innerhalb von zwei Wochen beim zuständigen Einwohnermeldeamt anzumelden. Für diese Anmeldung benötigen Sie eine Wohnungsgeberbestätigung — ein Dokument, das Ihr Vermieter nach § 19 BMG ausstellen muss. Ein Mietvertrag allein reicht der Behörde nicht aus.

Die Wohnungsgeberbestätigung: Pflicht für Ihren Vermieter

Ihr Vermieter muss Ihnen die Wohnungsgeberbestätigung innerhalb der gleichen Zweiwochenfrist ausstellen. Am besten bitten Sie ihn schon bei der Schlüsselübergabe darum. Die Bescheinigung enthält den Namen und die Anschrift des Vermieters, das Einzugsdatum, die Wohnungsadresse und die Namen aller einziehenden Personen. Verweigert oder vergisst Ihr Vermieter die Ausstellung, droht ihm ein Bußgeld von bis zu 1.000 Euro. Bei Scheinanmeldungen, also wenn ein Einzug bestätigt wird, der nie stattfand, können sogar bis zu 50.000 Euro fällig werden.

Wenn der Partner einziehen möchte

Steht später der Einzug Ihres Partners an, müssen Sie Ihren Vermieter darüber informieren. Hier kommt es darauf an, um wen es sich handelt. Ehepartner und eingetragene Lebenspartner gelten als Familienangehörige und dürfen ohne gesonderte Zustimmung des Vermieters bei Ihnen einziehen. Bei anderen Partnern — etwa der Lebensgefährtin oder dem Lebensgefährten — sieht es etwas anders aus: Nach § 553 BGB müssen Sie die Erlaubnis Ihres Vermieters einholen. Der Vermieter ist aber in den meisten Fällen verpflichtet, zuzustimmen. Ablehnen darf er nur bei triftigen Gründen — etwa einer Überbelegung der Wohnung. In der Praxis werden mindestens acht bis zehn Quadratmeter Wohnfläche pro Person angesetzt. Persönliche Vorbehalte gegen den Partner spielen dabei keine Rolle.

Ihre Pflichten ab dem ersten Tag

Mit dem Einzug beginnen Ihre vertraglichen Pflichten als Mieter. Die pünktliche Mietzahlung steht dabei an erster Stelle — sie ist spätestens am dritten Werktag eines jeden Monats fällig (§ 556b Abs. 1 BGB). Daneben trifft Sie die sogenannte Obhutspflicht: Sie müssen die Wohnung pfleglich behandeln, Schäden vermeiden und entdeckte Mängel unverzüglich Ihrem Vermieter melden (§ 536c BGB). Auch die Hausordnung ist ab sofort für Sie verbindlich.

Ihre Rechte in der neuen Wohnung

Als Mieter sitzen Sie aber keineswegs am kürzeren Hebel. Ab dem Einzug steht Ihnen das Hausrecht nach § 535 BGB zu. Sie bestimmen, wer Ihre Wohnung betreten darf — und wer nicht. Ihr Vermieter darf die Wohnung nur mit Ihrer Zustimmung und nach rechtzeitiger Ankündigung betreten. Treten Mängel auf, die den Gebrauch der Wohnung einschränken, haben Sie Anspruch auf Mängelbeseitigung und unter Umständen auf Mietminderung. Und am Ende des Mietverhältnisses bekommen Sie Ihre Kaution zurück — vorausgesetzt, es stehen keine berechtigten Forderungen Ihres Vermieters im Raum.

Renoviert oder unrenoviert übernommen?

Achten Sie beim Einzug genau darauf, ob Sie die Wohnung renoviert oder unrenoviert übernehmen. Das hat nämlich weitreichende Folgen für den Auszug. Haben Sie eine unrenovierte Wohnung bezogen, können Sie beim Auszug in der Regel nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet werden — selbst wenn der Mietvertrag eine entsprechende Klausel enthält. Im Streitfall liegt die Darlegungs- und Beweislast allerdings bei Ihnen: Sie müssen belegen, dass die Wohnung bei Übernahme tatsächlich unrenoviert war. Halten Sie den Zustand der Wohnung bei Einzug deshalb besonders sorgfältig im Übergabeprotokoll fest und ergänzen Sie es durch aussagekräftige Fotos. Das kann Ihnen beim Auszug bares Geld sparen.

Wer beim Einzug sorgfältig dokumentiert, hat beim Auszug die besseren Karten.

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