Abstandzahlungen

Was eine Abstandszahlung ist

Unter einer Abstandszahlung – auch kurz „Abstand" genannt – versteht man im Wohnraummietrecht eine einmalige Geldzahlung, die ein Nachmieter an den Vormieter leistet, damit dieser die Wohnung zu einem bestimmten Zeitpunkt räumt. Der Vormieter macht seinen Auszug also von einer Zahlung abhängig, obwohl er ohnehin verpflichtet ist, die Wohnung nach Ende des Mietverhältnisses zurückzugeben.

Der Begriff taucht im Alltag in zwei verschiedenen Zusammenhängen auf. Zum einen – und das ist der häufigere Fall – als Forderung des Vormieters gegenüber dem Nachmieter. Zum anderen als freiwillig vereinbarte Zahlung des Vermieters an den Mieter, wenn der Vermieter das Mietverhältnis einvernehmlich beenden möchte. Diese zweite Variante ist grundsätzlich zulässig. Worum es hier hauptsächlich geht, ist jedoch die erste Variante: das „Schlüsselgeld", mit dem sich Nachmieter auf angespannten Wohnungsmärkten faktisch freikaufen sollen.

Was das Gesetz verbietet

Die rechtliche Einordnung ist eindeutig: Die reine Abstandszahlung für das bloße Räumen einer Wohnung ist nach § 4a Abs. 1 des Wohnungsvermittlungsgesetzes (WoVermG) unwirksam. Weder der Vormieter noch der Vermieter darf von einem Wohnungssuchenden Geld dafür verlangen, dass die Wohnung zum gewünschten Termin frei wird. Eine solche Vereinbarung verstößt gegen ein gesetzliches Verbot und ist damit nichtig.

Das bedeutet: Wer als Nachmieter dennoch gezahlt hat, kann den vollen Betrag zurückfordern. Rechtsgrundlage ist § 812 BGB – die ungerechtfertigte Bereicherung. Der Vormieter hat das Geld ohne rechtlichen Grund erhalten und muss es herausgeben. Auch Drohungen des Vormieters, die Wohnung nicht zu räumen, sofern kein Abstand gezahlt wird, ändern daran nichts: Sie sind wirkungslos. In einem solchen Fall empfiehlt es sich, das direkte Gespräch mit dem Vermieter zu suchen – denn dem ist es in der Regel gleichgültig, ob sein ausziehender Mieter noch ein Geschäft macht oder nicht.

Was erlaubt ist: Ablöse und Umzugskosten

Das Gesetz kennt zwei Ausnahmen, bei denen Zahlungen im Zusammenhang mit einem Mieterwechsel zulässig sind.

Die erste Ausnahme betrifft die Umzugskosten. Zieht der Vormieter früher als vertraglich vorgesehen aus, darf er sich die tatsächlich entstandenen Umzugskosten vom Nachmieter erstatten lassen. Voraussetzung ist eine ausdrückliche schriftliche Vereinbarung. Entscheidend: Der Vormieter trägt die Beweislast und muss jeden einzelnen Kostenpunkt durch Rechnungen oder Quittungen belegen können. Pauschalbeträge ohne Nachweis müssen Sie als Nachmieter nicht akzeptieren. Vereinbaren Sie außerdem vorab eine Kostenobergrenze – dann ist klar, wie weit Ihre Haftung reicht, egal was der Umzug am Ende kostet.

Die zweite Ausnahme ist die Ablösezahlung. Damit ist der Kauf von Einrichtungsgegenständen gemeint, die der Vormieter in der Wohnung zurücklässt – klassischerweise eine Einbauküche, ein Bodenbelag oder eingebaute Schränke. Beim Kauf solcher Gegenstände handelt es sich rechtlich um einen Kaufvertrag, nicht um eine Abstandszahlung. Solche Ablösevereinbarungen sind nach § 4a Abs. 2 WoVermG grundsätzlich zulässig – aber nur, wenn der vereinbarte Preis in einem angemessenen Verhältnis zum tatsächlichen Wert der Gegenstände steht.

Ablöse: Die legale Schwester des Abstands

Hier liegt die wichtigste Stolperfalle in der Praxis: Die Grenze zwischen einer erlaubten Ablöse und einem verbotenen Abstand ist fließend. Nicht selten wird über den Umweg einer Ablöse faktisch ein Abstand eingefordert – indem für alte oder wertlose Möbel Mondpreise verlangt werden.

Das Gesetz setzt dem eine klare Grenze. Laut dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 23. April 1997 (Az. VIII ZR 212/96) liegt ein auffälliges Missverhältnis vor, wenn der geforderte Preis den tatsächlichen Zeitwert eines Gegenstands um mehr als 50 Prozent überschreitet. Konkret: Beträgt der Zeitwert einer Einbauküche noch 1.000 Euro, darf höchstens 1.500 Euro verlangt werden. Alles darüber ist teilweise unwirksam, und der Nachmieter kann den überzahlten Betrag zurückfordern.

Wichtig ist dabei, den Zeitwert korrekt zu ermitteln. Dieser berechnet sich aus dem Neupreis, dem Alter und dem aktuellen Zustand des Gegenstands. Als Faustregel in der Praxis wird angenommen, dass der Wert im ersten Jahr um rund 24 Prozent sinkt und anschließend um etwa 4 Prozent pro weiteres Jahr – eine gesetzliche Vorgabe gibt es dafür nicht, aber diese Orientierung hat sich in Rechtsprechung und Beratungspraxis weitgehend durchgesetzt. Eine zehn Jahre alte Küche ist also kaum noch etwas wert – auch wenn der Vormieter anderes behauptet.

Dass Ablösevereinbarungen in der Praxis zum Druckmittel werden können, liegt auf der Hand: Wer die Wohnung haben will, gibt nach. Rechtlich sind Sie dazu jedoch nicht verpflichtet. Der Vormieter muss seine Möbel im Zweifel selbst ausbauen und mitnehmen.

Ablöse für eine Einbauküche: Der häufigste Streitfall

Die Einbauküche ist in der Praxis der mit Abstand häufigste Gegenstand einer Ablösevereinbarung. Viele Vormieter möchten ihre Küche weder ausbauen noch entsorgen und bieten sie dem Nachmieter zum Kauf an. Das ist grundsätzlich erlaubt – birgt aber erhebliches Konfliktpotenzial.

Zu beachten ist erstens, dass der Nachmieter die Küche keinesfalls übernehmen muss. Es besteht keine gesetzliche Pflicht, sich auf eine Ablösevereinbarung einzulassen. Verweigert der Nachmieter die Übernahme, muss der Vormieter die Küche auf eigene Kosten ausbauen und mitnehmen. Zweitens spielt der Wertverlust eine zentrale Rolle. Als Faustregel in der Praxis wird angenommen, dass Küchen nach dem Einbau schnell an Wert verlieren: im ersten Jahr um rund 24 Prozent, danach etwa 4 Prozent pro weiteres Jahr. Für eine acht Jahre alte Küche, die ursprünglich 5.000 Euro kostete, ergibt sich damit ein Zeitwert von ungefähr 2.600 Euro – und der zulässige Höchstpreis bei 50-prozentigem Aufschlag läge dann bei rund 3.900 Euro.

Drittens lauert eine typische Stolperfalle bei der Eigentumsfrage: Nicht selten haben Vermieter die Küche selbst angeschafft und als Bestandteil der Mietsache mitvermietet. Zahlt der Nachmieter dem Vormieter für eine solche Küche, kauft er etwas, das dem Vormieter gar nicht gehört. Das Geld wäre dann vollständig zurückzufordern – und bei arglistiger Täuschung, also wenn der Vormieter das Eigentum bewusst falsch dargestellt hat, können zusätzlich Schadensersatzansprüche nach § 823 BGB in Betracht kommen. Deshalb gilt: Klären Sie vor jeder Ablösevereinbarung beim Vermieter, wem die Küche tatsächlich gehört. Ein Blick in das Übergabeprotokoll vom damaligen Einzug des Vormieters kann hier hilfreich sein.

Ein letzter Hinweis zur regionalen Praxis: In manchen Regionen Norddeutschlands ist es üblicher, dass Einbauküchen zur Grundausstattung der Wohnung gehören und damit dem Vermieter zuzuordnen sind. In süddeutschen Bundesländern hingegen bringen Mieter ihre Küche häufiger selbst mit. Das ändert zwar nichts an der gesetzlichen Rechtslage, macht aber eine individuelle Klärung im konkreten Fall umso wichtiger.

Praxistipp: Vor der Zahlung prüfen

Als Nachmieter sollten Sie einige Dinge im Blick haben. Fragen Sie beim Vermieter nach, welche der in der Wohnung verbliebenen Gegenstände tatsächlich dem Vormieter gehören – und nicht zur Mietsache des Vermieters zählen. Es gibt Fälle, in denen Nachmietern Küchen oder Einbauten „verkauft" wurden, die in Wirklichkeit dem Vermieter gehörten.

Lassen Sie sich außerdem den Zustand der zu übernehmenden Gegenstände gut dokumentieren – Fotos sind im Streitfall Gold wert. Halten Sie eine Ablösevereinbarung schriftlich fest und vereinbaren Sie den Kaufpreis erst, nachdem der Mietvertrag unterschrieben ist. Dann sitzt der Vormieter am kürzeren Hebel, weil er keine Möglichkeit mehr hat, seine Forderungen durchzusetzen.

Haben Sie bereits zu viel gezahlt, haben Sie nach § 195 BGB drei Jahre Zeit, den überzahlten Betrag zurückzufordern. Die Frist beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem die Zahlung erfolgte.

Abstandszahlung vom Vermieter an den Mieter

Die umgekehrte Konstellation ist weniger bekannt, aber durchaus praxisrelevant: der Vermieter, der dem Mieter eine Abstandszahlung anbietet. Das geschieht regelmäßig im Rahmen eines Mietaufhebungsvertrags – etwa wenn der Vermieter die Wohnung selbst nutzen möchte, aber keine wirksame Kündigung aussprechen kann.

Da der Mieter dem Aufhebungsvertrag freiwillig zustimmen muss, kann er eine finanzielle Gegenleistung verlangen. Die Höhe ist frei verhandelbar und hängt von der Mietdauer, dem Wohnwert und der Stärke der Verhandlungsposition ab. Diese Form der Abstandszahlung ist grundsätzlich zulässig.

Ein wichtiger Hinweis für Mieter: Nimmt man einen Mietaufhebungsvertrag mit einer Abstandszahlung an, kann das unter Umständen als stillschweigender Verzicht auf Schadensersatzansprüche gewertet werden – etwa wenn sich der vom Vermieter geltend gemachte Eigenbedarf später als vorgetäuscht herausstellt. Wer sichergehen will, sollte im Aufhebungsvertrag ausdrücklich festhalten, dass auf etwaige Schadensersatzansprüche nicht verzichtet wird.

Vertragsklauseln mit „Abstandszahlung" sind kritisch

Manchmal versuchen Vermieter, durch Klauseln im Mietvertrag eine Art Abstandszahlung für den Fall einer vorzeitigen Kündigung durch den Mieter zu vereinbaren – etwa als „Pauschalabgeltung für den erhöhten Verwaltungsaufwand". Das Amtsgericht Dresden hat 2017 (Az. 142 C 2327/16) klargestellt, dass solche Klauseln als unzulässige Vertragsstrafe nach § 555 BGB unwirksam sind, wenn sie keine konkrete Bezifferung der tatsächlichen Vermögenseinbuße des Vermieters enthalten. Als Mieter müssen Sie eine solche Klausel also nicht akzeptieren.

Sehen Sie auch unter Ablösezahlung, Mietaufhebungsvertrag und Kaution.