Abmahnungen im Mietrecht

Was genau ist eine Abmahnung?

Eine Abmahnung im Mietrecht ist die förmliche Beanstandung eines vertragswidrigen Verhaltens. Der Vermieter teilt Ihnen damit mit, dass er eine bestimmte Pflichtverletzung nicht länger dulden will. Gleichzeitig fordert er Sie auf, dieses Verhalten künftig zu unterlassen oder einen bestimmten Zustand zu beseitigen. Rechtlich betrachtet handelt es sich dabei nicht um eine Willenserklärung, sondern um eine sogenannte geschäftsähnliche Handlung. Das bedeutet: Die Abmahnung begründet oder verändert kein Recht, sondern ist eine Aufforderung, an die das Gesetz bestimmte Rechtsfolgen knüpft. Für Sie als Mieter heißt das konkret: Die Abmahnung allein ändert noch nichts an Ihrem Mietverhältnis. Sie begründet kein eigenes Rechtsverhältnis und entfaltet keine eigenständige materiell-rechtliche Wirkung. Der Vermieter muss im späteren Rechtsstreit die Pflichtverletzung trotz Abmahnung in vollem Umfang beweisen.

Welche Funktionen erfüllt die Abmahnung?

Die Abmahnung erfüllt gleich drei wichtige Aufgaben. Erstens die Hinweisfunktion: Sie erfahren konkret, welches Verhalten der Vermieter beanstandet. Zweitens die Warnfunktion: Ihnen wird deutlich gemacht, dass bei Fortsetzung des Verhaltens Konsequenzen drohen — bis hin zur fristlosen Kündigung. Drittens die Dokumentationsfunktion: Der Vermieter hält die Pflichtverletzung schriftlich fest, was bei einem späteren Rechtsstreit relevant werden kann. Die Abmahnung dient also in erster Linie Ihrem Schutz als Mieter. Sie sollen die Gelegenheit bekommen, Ihr Verhalten zu korrigieren, bevor der Vermieter zu drastischeren Mitteln greift.

Typische Gründe für eine Abmahnung

Die Anlässe für eine Abmahnung durch den Vermieter sind vielfältig. Besonders häufig geht es um Ruhestörungen — laute Musik zur Nachtzeit, regelmäßige Partys oder Renovierungslärm außerhalb der zulässigen Zeiten. Ebenso verbreitet ist die unerlaubte Untervermietung, also die Überlassung Ihrer Wohnung an Dritte ohne Zustimmung des Vermieters. Auch die nicht genehmigte Tierhaltung spielt eine große Rolle. Die Haltung kleiner Tiere wie Hamster oder Zierfische wird in der Regel eher geduldet als Hunde oder Katzen. Aber auch hier kommt es auf den Einzelfall an — etwa bei einer sehr großen Anzahl von Tieren, bei Allergien anderer Hausbewohner oder bei wirksamen vertraglichen Ausschlussklauseln. Weitere häufige Gründe sind die verspätete Mietzahlung, bauliche Veränderungen ohne Genehmigung, die Vernachlässigung von Reinigungspflichten im Treppenhaus oder die gewerbliche Nutzung einer Mietwohnung.

Die gesetzliche Grundlage: §§ 541 und 543 BGB

Die Abmahnung hat ihren gesetzlichen Platz vor allem in zwei Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Nach § 541 BGB muss der Vermieter Sie erst abmahnen, bevor er eine Unterlassungsklage wegen vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache erheben kann. Und nach § 543 Abs. 3 BGB ist die Abmahnung in den meisten Fällen Voraussetzung für eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund. Das Gesetz verlangt also vom Vermieter, Ihnen zunächst die Möglichkeit zur Besserung zu geben — erst wenn diese Chance ungenutzt bleibt, darf er fristlos kündigen.

Abmahnung bei der ordentlichen Kündigung

Anders sieht es bei der ordentlichen Kündigung wegen schuldhafter Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB aus. Hier ist eine Abmahnung gesetzlich nicht vorgeschrieben. Der BGH hat das unmissverständlich klargestellt. Trotzdem kann die Abmahnung in der Praxis eine wichtige Rolle spielen: Wenn eine Pflichtverletzung für sich genommen noch kein großes Gewicht hat — etwa ein schlichtes Versehen —, kann erst die Missachtung der Abmahnung dem Verstoß die nötige Erheblichkeit verleihen. Die Abmahnung ist also kein zwingendes Muss, aber häufig der Schlüssel, um einer Pflichtverletzung das erforderliche Gewicht zu geben.

Wann ist eine Abmahnung entbehrlich?

Nicht in jedem Fall muss der Vermieter abmahnen, bevor er kündigt. Bei Zahlungsverzug mit mehr als zwei Monatsmieten darf er direkt fristlos kündigen — ganz ohne vorherige Abmahnung. Dasselbe gilt, wenn eine Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, etwa weil Sie offen angekündigt haben, Ihr Verhalten nicht zu ändern. Auch bei besonders schwerwiegenden Pflichtverletzungen kann der Vermieter sofort zur Kündigung greifen. Denken Sie an Bedrohungen oder schwere Beleidigungen gegenüber dem Vermieter oder Mitbewohnern, an körperliche Angriffe, schwere Sachbeschädigungen an der Mietsache oder strafbare Handlungen in der Wohnung wie etwa Drogenhandel. In solchen Fällen gilt das Vertrauensverhältnis als derart zerrüttet, dass eine Warnung nichts mehr bringen würde.

Welche Form muss die Abmahnung haben?

Hier kommt Ihnen zu Hilfe, dass das Gesetz keine bestimmte Form vorschreibt. Eine Abmahnung kann grundsätzlich auch mündlich erfolgen und ist dann genauso wirksam. In der Praxis entscheiden sich Vermieter aber fast immer für die Schriftform — und zwar aus gutem Grund. Denn im Streitfall trägt der Vermieter die volle Beweislast — sowohl für den Zugang als auch für den Inhalt der Abmahnung. Ein mündlicher Hinweis unter vier Augen lässt sich vor Gericht schwer nachweisen. Deshalb empfiehlt sich der Versand per Einwurfeinschreiben oder die persönliche Übergabe gegen Empfangsbestätigung. Wirksam wird die schriftliche Abmahnung, sobald sie Ihnen zugeht — also in Ihren Briefkasten eingeworfen wird.

Was muss eine wirksame Abmahnung enthalten?

Damit eine Abmahnung ihren Zweck erfüllt, muss sie bestimmte inhaltliche Anforderungen erfüllen. An erster Stelle steht die konkrete Beschreibung der Pflichtverletzung. Der Vermieter muss genau benennen, welches Verhalten er beanstandet — mit Datum, Uhrzeit und Art des Verstoßes. Eine pauschale Rüge wie „Sie stören den Hausfrieden" reicht nicht aus. Das Landgericht Berlin hat klargestellt, dass die beanstandeten Störungen nach Art, Ort und Zeitpunkt so greifbar beschrieben sein müssen, dass Sie als Mieter nachvollziehen können, was genau gemeint ist. Außerdem muss die Abmahnung eine Aufforderung zur Unterlassung oder Verhaltensänderung enthalten. Und schließlich muss deutlich werden, dass bei Fortsetzung des Verhaltens vertragliche Konsequenzen drohen.

Muss der Vermieter eine Kündigung androhen?

Diese Frage beschäftigt Gerichte seit langem. Nach einem Urteil des BGH vom 12. Oktober 2011 (Az. VIII ZR 3/11) reicht es aus, dem Mieter deutlich zu machen, dass ihm bei weiteren Verstößen vertragliche Konsequenzen drohen. Der Vermieter muss nicht ausdrücklich die Kündigung androhen. Rechnen Sie aber damit, dass kluge Vermieter genau das tun — denn eine qualifizierte Abmahnung mit Kündigungsandrohung ist in jedem Fall wirksamer und vermeidet spätere Streitigkeiten über die Wirksamkeit.

Mehrere Mieter — wer wird abgemahnt?

Stehen mehrere Personen als Mieter im Mietvertrag, sollte die Abmahnung grundsätzlich an alle Mieter gerichtet sein — das gilt vor allem dann, wenn der Vermieter eine spätere Kündigung vorbereiten will. Denn die übrigen Mieter müssen sich das Verhalten des störenden Mitbewohners zurechnen lassen. In der Praxis reicht eine Abmahnung an den störenden Mieter allein jedoch oft aus, um ihren Warnzweck zu erfüllen. Um Streitigkeiten von vornherein zu vermeiden, fahren Vermieter mit einer Abmahnung an alle Mietvertragsparteien aber auf der sicheren Seite. Genauso verhält es sich umgekehrt auf Vermieterseite: Gibt es mehrere Vermieter, müssen alle die Abmahnung unterzeichnen — oder einer handelt mit Vollmacht der anderen.

So reagieren Sie als Mieter richtig

Haben Sie eine Abmahnung erhalten, bewahren Sie zunächst Ruhe. Prüfen Sie sachlich, ob der Vorwurf berechtigt ist. Ist er es, ändern Sie Ihr Verhalten umgehend. Damit erfüllt die Abmahnung ihren Zweck und die Angelegenheit ist in der Regel erledigt. Halten Sie den Vorwurf für unbegründet, können Sie der Abmahnung schriftlich widersprechen und Ihre Sicht der Dinge darlegen. Haben Sie keine Hemmungen, hier nachzufragen — eine sachliche Gegendarstellung kann verhindern, dass der Vermieter aus einer unberechtigten Abmahnung später Kapital schlägt. In jedem Fall lohnt es sich, Beweise zu sichern. Fotos, Protokolle und Zeugenaussagen können Ihnen bei einem späteren Rechtsstreit entscheidend helfen.

Wie lange wirkt eine Abmahnung?

Eine Abmahnung wirkt nicht unbegrenzt. Verhält sich der abgemahnte Mieter über einen längeren Zeitraum vertragstreu, verliert die Abmahnung an Kraft. Zahlt etwa ein wegen unpünktlicher Mietzahlung abgemahnter Mieter anschließend zwei Jahre lang pünktlich, kann der Vermieter bei einer erneuten Verspätung nicht einfach auf die alte Abmahnung verweisen und sofort kündigen. Er müsste erneut abmahnen. Wie lange genau eine Abmahnung nachwirkt, hängt vom Einzelfall ab — eine starre Verjährungsfrist gibt es nicht.

Zeitnah abmahnen — sonst verfällt das Recht

Auch in die andere Richtung spielt die Zeit eine Rolle. Eine Abmahnung muss zeitnah nach Kenntnis des Verstoßes ausgesprochen werden. Wartet der Vermieter zu lange — in der Rechtsprechung werden Zeiträume von etwa sechs Monaten diskutiert —, kann sein Schweigen als stillschweigende Duldung gewertet werden. Die Abmahnung verliert dann ihre Wirkung als Grundlage für weitere Schritte. Für Sie als Mieter bedeutet das: Ein Vermieter, der monatelang einen Verstoß hinnimmt und erst dann abmahnt, steht auf deutlich dünnerem Eis.

Erst abmahnen, dann abwarten — das Entweder-Oder-Prinzip

Ein häufiger Fehler in der Praxis: Der Vermieter mahnt ab und spricht gleichzeitig oder unmittelbar danach die fristlose Kündigung aus. Das funktioniert so nicht. Die Abmahnung gibt Ihnen als Mieter gerade die Gelegenheit, Ihr Verhalten zu ändern. Kündigt der Vermieter sofort nach der Abmahnung, ohne dass Sie erneut vertragswidrig gehandelt haben, ist die Kündigung regelmäßig unwirksam. Erst wenn Sie nach der Abmahnung erneut gegen Ihre Pflichten verstoßen, darf der Vermieter den nächsten Schritt gehen.

Kann auch der Mieter den Vermieter abmahnen?

Absolut. Das Recht zur Abmahnung steht beiden Seiten zu. Als Mieter können Sie Ihren Vermieter abmahnen, wenn er seinen vertraglichen Pflichten nicht nachkommt. Das betrifft vor allem die Beseitigung von Mängeln wie Schimmel, eine defekte Heizung oder undichte Fenster. Setzen Sie dem Vermieter eine angemessene Frist und weisen Sie auf mögliche Konsequenzen hin — etwa Mietminderung, Schadensersatz oder im Extremfall eine eigene fristlose Kündigung. Auch hier empfiehlt sich die Schriftform, damit Sie im Streitfall einen Nachweis in der Hand haben.

Abmahnung und fristlose Kündigung — der Zusammenhang

Die Abmahnung ist in den meisten Fällen die notwendige Vorstufe zur fristlosen Kündigung. Erst wenn der Mieter trotz Abmahnung sein vertragswidriges Verhalten fortsetzt, darf der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich beenden. Je mehr Abmahnungen ein Vermieter dokumentiert hat, desto stärker steht er im Fall einer Räumungsklage da. Für Sie als Mieter gilt deshalb: Nehmen Sie jede Abmahnung ernst. Sie ist nicht nur ein Stück Papier, sondern kann den Weg zu einem Verlust Ihrer Wohnung ebnen — wenn Sie nicht rechtzeitig gegensteuern.

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