Cannabis

Was das Konsumcannabisgesetz für Mietverhältnisse bedeutet

Mit dem Konsumcannabisgesetz (KCanG), das am 1. April 2024 in Kraft getreten ist, hat der Gesetzgeber den privaten Besitz, Konsum und Eigenanbau von Cannabis für Erwachsene teillegalisiert. Volljährige dürfen seitdem bis zu 50 Gramm Cannabis in der Wohnung aufbewahren und bis zu 25 Gramm außerhalb mit sich führen. Der Eigenanbau von bis zu drei weiblichen Pflanzen pro Person ist am eigenen Wohnsitz erlaubt — vorausgesetzt, man ist mindestens 18 Jahre alt und hat seit mindestens sechs Monaten seinen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland.

Das KCanG verändert das Mietrecht unmittelbar: Was vor dem 1. April 2024 noch als vertragswidriges Verhalten galt und Vermietern unter Umständen das Recht zur fristlosen Kündigung einräumte, ist heute als Teil des legalen Alltags zu tolerieren. Der Vermieter hat mit der Überlassung der Wohnung die Nutzungsrechte vollständig auf den Mieter übertragen. Artikel 13 des Grundgesetzes schützt die Unverletzlichkeit der Wohnung — und damit auch das Recht, darin Cannabis zu konsumieren.

Was dürfen Mieter?

Der Konsum von Cannabis in der Mietwohnung ist mietrechtlich wie das Rauchen von Zigaretten zu behandeln. Das hat der Bundesgerichtshof bereits 2006 für das Rauchen grundsätzlich klargestellt (BGH, Urteil v. 28.06.2006, Az. VIII ZR 124/05): Wer in seiner Mietwohnung raucht, verhält sich grundsätzlich nicht vertragswidrig. Diese Rechtsprechung ist unmittelbar auf Cannabis übertragbar. Maßgeblich ist § 535 Abs. 1 BGB, der dem Mieter das Recht gibt, die Wohnung im Rahmen der vertraglichen Vereinbarungen zu nutzen, sowie § 538 BGB, wonach Veränderungen durch den vertragsgemäßen Gebrauch nicht zu ersetzen sind.

Als Mieter dürfen Sie Cannabis in der Wohnung konsumieren. Auf dem Balkon, am offenen Fenster und auf der Terrasse gilt dies grundsätzlich ebenfalls — solange Sie durch Rücksichtnahme Ihre Nachbarn nicht unzumutbar beeinträchtigen. Beachten Sie dabei: Der Konsum ist in einem Radius von 100 Metern um Schulen, Kindertagesstätten und Spielplätze nach § 5 Abs. 2 KCanG untersagt, was im Einzelfall auch Ihren eigenen Balkon treffen kann. Gleiches gilt für den Anbau bis zur gesetzlichen Höchstgrenze von drei Pflanzen pro Person. In einem Haushalt mit zwei Erwachsenen sind entsprechend sechs Pflanzen zulässig.

Grenzen der Vermieterbefugnisse

Ein pauschales Rauchverbot als vorformulierte Vertragsklausel (Allgemeine Geschäftsbedingung) greift in der Regel zu stark in die persönliche Lebensgestaltung des Mieters ein und ist deshalb oft unwirksam. In eng bebauten Mehrfamilienhausanlagen kann ein Rauchverbot für Balkon oder Terrasse jedoch zulässig sein, wenn es dem Schutz der übrigen Hausbewohner dient. Das entscheidende Unterscheidungsmerkmal ist, ob es sich um eine individuell ausgehandelte Vereinbarung handelt: Nach § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB unterliegen Individualvereinbarungen nicht den strengen AGB-Kontrollen des § 307 BGB und sind grundsätzlich wirksam. Als Vermieter können Sie also mit dem Mieter schriftlich vereinbaren, den Cannabiskonsum auf bestimmte Zeiten oder Bereiche zu beschränken — eine solche Abrede, die dem Mietvertrag beigefügt wird, hält einer gerichtlichen Überprüfung stand.

In Gemeinschaftsräumen — also im Treppenhaus, im Flur oder im Fahrradkeller — sieht die Lage anders aus: Hier können Sie als Vermieter per Hausordnung ein Rauchverbot erlassen, das auch für Cannabis gilt. Das Treppenhaus gehört nicht zur angemieteten Wohnung und fällt damit nicht unter die Nutzungsrechte des einzelnen Mieters.

Haftung beim Anbau — eine oft unterschätzte Stolperfalle

Beim Eigenanbau von Cannabis in der Mietwohnung lauern die größten Risiken. Zwar darf der Vermieter den Anbau innerhalb der gesetzlichen Grenzen nicht pauschal untersagen. Entstehen durch die Pflanzenpflege aber Schäden, trägt der Mieter die volle Verantwortung. Schimmel durch übermäßige Bewässerung, Verfärbungen an Decken oder Wänden durch Speziallampen oder Wasserflecken auf dem Boden sind typische Schadensfälle, die weit über normale Schönheitsreparaturen hinausgehen. In solchen Fällen kann der Vermieter Schadensersatz nach § 280 Abs. 1 BGB verlangen.

Als Mieter sollten Sie den Anbau daher sorgfältig planen: geeignete Unterlagen zum Schutz des Bodens, ausreichende Belüftung, und keine Anlagen, die bauliche Eingriffe erfordern. Wer eine regelrechte Cannabis-Plantage aufbaut, die die gesetzlich erlaubte Menge deutlich übersteigt, riskiert eine fristlose Kündigung — das gilt unabhängig von der Legalisierung.

Cannabisgeruch und das Gebot der Rücksichtnahme

Das Rücksichtnahmegebot ist die wichtigste Schranke des ansonsten weit reichenden Konsumrechts. Als Mieter dürfen Sie Cannabis konsumieren — Sie müssen sich dabei aber so verhalten, dass Ihre Nachbarn nicht unzumutbar beeinträchtigt werden. Dringt der Geruch dauerhaft ins Treppenhaus oder in benachbarte Wohnungen, verlässt er den Schutzbereich Ihrer eigenen Wohnung. Der BGH hat in einem Urteil zum Rauchen auf Balkonen grundsätzlich entschieden, dass Mieter bei wesentlichen Beeinträchtigungen einen Unterlassungsanspruch gegenüber ihren Nachbarn haben (BGH, Urteil v. 16.01.2015, Az. V ZR 110/14). Diese Grundsätze gelten für Cannabis ebenso.

Fühlen sich Nachbarn durch dauerhaften Cannabisgeruch erheblich beeinträchtigt, können sie beim Vermieter eine Abhilfe verlangen. Bleibt diese aus, kommt eine Mietminderung nach § 536 BGB in Betracht. Geruchsbelästigungen durch Rauch rechtfertigen nach der Rechtsprechung Minderungsquoten zwischen 3 und 10 Prozent — abhängig von der Intensität und Häufigkeit der Beeinträchtigung. Wer als betroffener Mieter eine Minderung geltend machen möchte, muss den Mangel zunächst schriftlich beim Vermieter anmelden.

Wann darf der Vermieter kündigen?

Der bloße Cannabiskonsum innerhalb der eigenen Wohnung ist seit dem 1. April 2024 kein Kündigungsgrund mehr. Das hat das Amtsgericht Brandenburg in einer der ersten Entscheidungen nach der Legalisierung ausdrücklich bestätigt (AG Brandenburg, Urteil v. 30.04.2024, Az. 30 C 196/23). Eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 569 Abs. 2 BGB ist nur dann gerechtfertigt, wenn die Störung so schwerwiegend ist, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses schlicht nicht mehr zumutbar ist. Das ist etwa dann der Fall, wenn Cannabisgeruch dauerhaft und gesundheitsbeeinträchtigend ins Treppenhaus dringt — insbesondere wenn dort Kinder entlanglaufen müssen —, wenn der Mieter Nachbarn bedroht oder beleidigt, wenn es zu wiederholten Polizeieinsätzen kommt oder wenn der Mieter neben Cannabis auch illegale Betäubungsmittel in der Wohnung aufbewahrt.

Im selben Urteil wurde die Kündigung letztendlich als wirksam eingestuft — aber nicht wegen des Cannabiskonsums allein, sondern wegen einer Kombination aus monatelangen Bedrohungen, wiederholten Hausordnungsverstößen und dem Besitz illegaler Substanzen. Als Vermieter müssen Sie solche Verstöße lückenlos dokumentieren: Führen Sie ein Beschwerdebuch, notieren Sie Datum, Uhrzeit und Art der Beeinträchtigung, sichern Sie Zeugenaussagen und speichern Sie schriftliche Beschwerden betroffener Nachbarn. Ohne stichhaltige Nachweise wird eine Kündigung wegen Cannabiskonsums vor Gericht scheitern. In der Regel ist zudem eine vorherige Abmahnung erforderlich, es sei denn, das Vertrauensverhältnis ist bereits so schwerwiegend zerrüttet, dass auch eine Verhaltensänderung daran nichts mehr ändern würde.

Kinder im Haushalt — Jugendschutz geht vor

Wohnen Kinder oder Jugendliche unter 18 Jahren im Haus, gelten besondere Sorgfaltspflichten. § 5 Abs. 1 KCanG verbietet den Konsum von Cannabis nicht nur in unmittelbarer Gegenwart von Minderjährigen, sondern bereits in deren Anwesenheit — der Gesetzgeber zieht hier eine klare Linie. Zudem ist der Konsum nach § 5 Abs. 2 KCanG in einem Radius von 100 Metern um Schulen, Kindertagesstätten, Spielplätze und andere Jugendeinrichtungen untersagt — was im Einzelfall auch den eigenen Balkon treffen kann, wenn dieser in Sichtweite eines Spielplatzes im Innenhof liegt. Das ist keine theoretische Randnotiz, sondern ein Punkt, an dem sich in Zukunft weitere Rechtsprechung entwickeln wird. Angebaute Pflanzen und geerntetes Cannabis müssen in jedem Fall durch abschließbare Schränke oder Räume vor dem Zugriff Minderjähriger geschützt werden.

Tipps für ein friedliches Miteinander

Als Mieter, der Cannabis konsumiert, sollten Sie proaktiv handeln: Ein Luftreiniger mit Aktivkohlefilter reduziert den Cannabisgeruch erheblich und verhindert, dass er ins Treppenhaus zieht. Rauchen Sie bei geschlossenen Fenstern oder vereinbaren Sie mit Nachbarn, auf den Balkon-Konsum zu bestimmten Zeiten zu verzichten. Sprechen Sie Konflikte frühzeitig an — ein offenes Gespräch ist immer besser als ein Brief vom Anwalt.

Als Vermieter sollten Sie pauschale Cannabis-Verbote im Mietvertrag gar nicht erst versuchen. Setzen Sie stattdessen auf Individualvereinbarungen für konkrete Einschränkungen und regeln Sie Gemeinschaftsflächen klar über die Hausordnung. Wer Beschwerden von Mietern erhält, muss diesen nachgehen — die unterlassene Reaktion kann dazu führen, dass betroffene Nachbarn die Miete mindern.

Sehen Sie auch unter Störung des Hausfriedens, Mietminderung, Kündigung und Schönheitsreparaturen.