Untervermietung

Was sagt das Gesetz?

Die Untervermietung ist im Bürgerlichen Gesetzbuch als „Gebrauchsüberlassung an Dritte" geregelt. Das klingt sperrig, meint aber schlicht: Ein Mieter überlässt die angemietete Wohnung – ganz oder zimmerweise – einer weiteren Person, die dafür zahlt. Die maßgebliche Vorschrift ist § 540 BGB. Danach gilt ein klares Grundprinzip: Ohne Erlaubnis des Vermieters ist jede Form der Weitergabe unzulässig. Das gilt unabhängig davon, ob ein schriftlicher Untermietvertrag vorliegt oder nicht, ob die Wohnung dauerhaft oder nur vorübergehend weitergegeben wird.

Ergänzt wird § 540 BGB für Wohnraummietverhältnisse durch § 553 BGB. Diese Vorschrift ist deutlich mieterfreundlicher: Wenn ein Mieter nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse entwickelt, einen Teil der Wohnung einem Dritten zu überlassen, kann er vom Vermieter die Erlaubnis verlangen – und zwar einklagbar.

Ganz oder nur ein Teil?

Hier liegt eine der zentralen Weichenstellungen im Recht der Untervermietung. Als Mieter sollten Sie den Unterschied kennen, denn er entscheidet darüber, ob Sie den Vermieter zur Zustimmung zwingen können oder nicht.

Möchten Sie die gesamte Wohnung untervermieten, steht Ihnen kein gesetzlicher Anspruch auf Erlaubnis zu. Der Vermieter darf ablehnen – und muss dafür keinen Grund nennen. Tut er es, bleibt Ihnen nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB nur das Sonderkündigungsrecht: Sie dürfen das Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten beenden, auch wenn es befristet ist. Das ist als Druckmittel wenig tauglich, aber immerhin ein Ausweg, wenn die Wohnung finanziell zur Last geworden ist.

Möchten Sie hingegen nur einen Teil der Wohnung untervermieten – ein Zimmer, zwei Zimmer, im Extremfall sogar fast die ganze Wohnung mit Ausnahme eines selbst genutzten Raums –, sieht die Rechtslage ganz anders aus. Hier greift § 553 BGB, und der Vermieter ist an enge Ablehnungsgründe gebunden. Die Rechtsprechung legt den Begriff „Teil der Wohnung" dabei großzügig aus. Es genügt, wenn Sie ein Zimmer für eigene Einrichtungsgegenstände zurückbehalten und gelegentlich dort übernachten. Sogar Einzimmerwohnungen können nach einem BGH-Urteil vom 13. September 2023 (Az. VIII ZR 109/22) teilweise untervermietet werden.

Das berechtigte Interesse – und wann es vorliegt

Den Anspruch auf Erlaubnis zur Teiluntervermietung setzt ein berechtigtes Interesse voraus, das erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden ist. Dieses Interesse muss nicht außergewöhnlich sein. Der Bundesgerichtshof hat bereits 1984 in einem Grundsatzbeschluss (BGH, 03.10.1984, Az. VIII ARZ 2/84) einen breiten Rahmen abgesteckt: Jedes Interesse von nicht ganz unerheblichem Gewicht, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht, reicht aus.

In der Praxis werden folgende Gründe regelmäßig anerkannt: das Einkommen ist nach Vertragsschluss gesunken und die Miete lässt sich alleine nicht mehr stemmen, der Partner oder ein Mitbewohner ist ausgezogen, eine Fernbeziehung oder ein beruflich bedingter Umzug lässt die Wohnung zeitweilig leer stehen, oder ein älterer Mieter möchte nicht allein wohnen. Der BGH hat mit Urteil vom 11. Juni 2014 (Az. VIII ZR 349/13) klargestellt, dass auch ein Auslandsaufenthalt ein solches Interesse begründet – und zwar selbst dann, wenn der Mieter die Wohnung danach nur noch als Nebenwohnsitz nutzt. Mit Urteil vom 27. September 2023 (Az. VIII ZR 88/22) hat der BGH erneut betont, dass der Wunsch des Mieters nach einer Verringerung seiner Mietaufwendungen grundsätzlich als berechtigtes Interesse anerkannt wird. Dennoch steht das Interesse des Mieters nicht unbegrenzt über dem des Vermieters: Dieser darf die Erlaubnis weiterhin verweigern, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum dadurch übermäßig belegt würde oder die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zumutbar ist.

Lehnt der Vermieter trotzdem unberechtigt ab, kann er sogar schadensersatzpflichtig werden. Im Fall, der dem BGH-Urteil von 2014 zugrunde lag, musste der Vermieter 7.475 Euro nebst Zinsen an den Mieter zahlen, weil er die Erlaubnis zu Unrecht verweigert hatte.

Was Vermieter wissen sollten

Als Vermieter haben Sie bei der Teiluntervermietung tatsächlich wenig Spielraum. Der Vermieter darf die Erlaubnis nach § 553 Abs. 1 BGB nur verweigern, wenn die Aufnahme des konkreten Untermieters aus in seiner Person liegenden Gründen unzumutbar ist, wenn die Wohnung dadurch übermäßig belegt würde, oder wenn sonstige nachvollziehbare Gründe gegen die Überlassung sprechen – etwa eine geplante gewerbliche Nutzung. Pauschale Ablehnungen wie „keine Wohngemeinschaften" oder Vorbehalte wegen Herkunft oder Hautfarbe zählen vor keinem Gericht. Lehnen Sie vorschnell ab, riskieren Sie Schadensersatzforderungen.

Sie haben allerdings das Recht, vom Mieter Auskunft zu verlangen: Name, Beruf und geplante Dauer des Untermietverhältnisses sind Pflichtangaben, ohne die der Mieter keinen Anspruch auf Ihren Bescheid hat. Nach § 553 Abs. 2 BGB dürfen Sie Ihre Erlaubnis zudem von einer angemessenen Mieterhöhung – einem sogenannten Untermietzuschlag – abhängig machen, wenn Ihnen die Untervermietung ohne diesen Ausgleich nicht zuzumuten ist. Das kommt vor allem dann in Betracht, wenn eine Inklusivmiete vereinbart wurde und durch den Untermieter erwartungsgemäß höhere Nebenkosten entstehen. Stimmt der Mieter dem Zuschlag nicht zu, darf er nicht untervermieten – aber auch Sie dürfen die Erlaubnis dann nicht erteilen. Liegt eine reguläre Nettokaltmiete mit separater Nebenkostenabrechnung vor, besteht für einen solchen Zuschlag in der Regel kein Anlass. Eine allgemeine Gewinnbeteiligung des Vermieters am Untermietverhältnis sieht das Gesetz nicht vor – das hat der BGH in seiner Entscheidung vom 28. Januar 2026 ausdrücklich klargestellt.

BGH-Urteil 2026: Gewinnerzielung über die Kosten hinaus ist kein berechtigtes Interesse

Der Bundesgerichtshof hat am 28. Januar 2026 ein wegweisendes Urteil zur Untervermietung gesprochen (Az. VIII ZR 228/23, BGH-Pressemitteilung Nr. 024/2026). Der Fall spielte in Berlin: Ein Mieter zahlte monatlich 460 Euro Kaltmiete und vermietete die Wohnung während eines Auslandsaufenthalts ohne Erlaubnis für 962 Euro weiter – mehr als das Doppelte. Die Vermieterin kündigte, der BGH bestätigte die Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB als wirksam.

Die Entscheidung enthält zwei Leitsätze, die sich gegenseitig ergänzen. Zunächst das Mieterfreundliche: Der Wunsch nach einer Verringerung der Mietaufwendungen ist grundsätzlich als berechtigtes Interesse im Sinne von § 553 Abs. 1 BGB anzuerkennen – unabhängig davon, ob der Mieter wirtschaftlich darauf angewiesen ist. Dann die Grenze: Eine Gewinnerzielung, die über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgeht, ist von diesem Interesse nicht mehr umfasst. Wer also mehr verlangt, als er selbst an Miete und Nebenkosten zahlt, hat keinen Anspruch auf die Erlaubnis. Das Besitzrecht des Mieters an der Wohnung schützt ihn vor dem Verlust des Zuhauses – nicht davor, mit fremdem Eigentum Gewinne zu erzielen.

Für Mieter heißt das in der Praxis: Die Untermiete darf so bemessen sein, dass sie die eigenen Kosten deckt – anteilige Miete, Nebenkosten, ein angemessener Möblierungszuschlag. Eine darüber hinausgehende Gewinnerzielung begründet keinen Anspruch auf Erlaubnis.

Hinweis zur Mietpreisbremse: Der BGH hat in dieser Entscheidung ausdrücklich offengelassen, ob eine Untermiete, die gegen die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) verstößt, das berechtigte Interesse eigenständig ausschließt. Im Berliner Fall war diese Frage nicht mehr entscheidungserheblich, weil schon die Gewinnerzielung als solche das berechtigte Interesse entfallen ließ.

Schritt für Schritt zur Erlaubnis

Als Mieter, der untervermieten möchte, sollten Sie sich nicht einfach mit einem kurzen Anruf abspeisen lassen. Holen Sie die Untervermietungserlaubnis schriftlich ein – per Einschreiben oder über einen Boten, damit Sie den Zugang nachweisen können. Setzen Sie dem Vermieter eine angemessene Frist, damit Stillschweigen nicht als Ablehnung ausgelegt wird. Teilen Sie im Antrag alle wesentlichen Informationen mit: den vollständigen Namen und Beruf des geplanten Untermieters, den Zeitraum der Untervermietung und die konkreten Gründe, die Ihr berechtigtes Interesse begründen.

Ist Ihr Einkommensverlust der Anlass, legen Sie ruhig eine Gehaltsabrechnung bei. Ist es ein Auslandsaufenthalt, nennen Sie Dauer und Grund. Je vollständiger Ihre Angaben, desto weniger Anlass hat der Vermieter, die Entscheidung hinauszuzögern oder pauschal abzulehnen.

Der Untermietvertrag – Ihr wichtigstes Schutzinstrument

Sobald die Erlaubnis vorliegt, schließen Sie mit Ihrem Untermieter einen schriftlichen Untermietvertrag ab. Das Gesetz schreibt keine Schriftform vor – mündliche Absprachen sind theoretisch wirksam –, aber im Streitfall zählt nur, was auf Papier steht. Vereinbaren Sie ausdrücklich: die genaue Lage und Ausstattung der untervermieteten Räume, die monatliche Miete und Nebenkosten, Beginn und Ende des Mietverhältnisses mit Rückgabegrund, die Höhe einer Kaution sowie Regelungen zur Hausordnung. Nehmen Sie auch eine Klausel auf, die das Ende des Untermietvertrages für den Fall der Beendigung Ihres Hauptmietverhältnisses regelt – sonst müssen Sie im schlimmsten Fall Ihren Untermieter eigenständig zur Räumung auffordern.

Vergessen Sie nicht: Sie als Hauptmieter haften dem Vermieter gegenüber für alle Schäden, die Ihr Untermieter an der Wohnung verursacht (§ 540 Abs. 2 BGB). Vereinbaren Sie deshalb eine Kaution mit dem Untermieter und erstellen Sie ein detailliertes Übergabeprotokoll.

Pflichten des Hauptmieters

Als Hauptmieter werden Sie im Verhältnis zu Ihrem Untermieter selbst zum Vermieter – mit allen Rechten und Pflichten. Sie müssen die untervermieteten Räume im vertragsgemäßen Zustand übergeben und Mängel beseitigen. Gleichzeitig obliegt es Ihnen, dem Untermieter eine Wohnungsgeberbestätigung auszustellen, damit er sich beim Einwohnermeldeamt anmelden kann. Das ist nicht bloß eine bürokratische Pflicht: Der Untermieter ist nach dem Bundesmeldegesetz verpflichtet, sich innerhalb von zwei Wochen nach Einzug umzumelden. Kommt er dem nicht nach, kann der Vermieter unter Umständen sogar die Erlaubnis widerrufen. Sorgen Sie also aktiv dafür, dass Ihr Untermieter diese Formalität erledigt.

Sonderfall Airbnb und Kurzzeitvermietung

Die Vermietung über Plattformen wie Airbnb fällt zwar unter den Begriff der Untervermietung, folgt aber eigenen Regeln. Der entscheidende Unterschied zur klassischen Untermiete liegt im häufigen Mieterwechsel: Eine allgemeine Untermieterlaubnis, die der Vermieter erteilt hat, deckt die wiederholte Kurzzeitvermietung an wechselnde Feriengäste in der Regel nicht ab. Das hat der BGH bereits 2014 klargestellt (Az. VIII ZR 210/13). Wer seine Wohnung über Plattformen an Touristen vermieten möchte, braucht dafür eine gesonderte, ausdrückliche Erlaubnis. Der Vermieter darf eine solche Nutzung verweigern – und gute Gründe hat er dafür: häufiger Bewohnerwechsel, erhöhte Abnutzung, mögliche Konflikte mit anderen Hausbewohnern und in vielen Städten zusätzlich kommunale Zweckentfremdungsverbote, die für die Nutzung als Ferienwohnung eine behördliche Genehmigung vorschreiben. Wer ohne diese Erlaubnis handelt, riskiert Abmahnung und Kündigung – und seit dem BGH-Urteil vom 28. Januar 2026 steht fest, dass gewinnbringende Kurzzeitvermietungen das berechtigte Interesse ohnehin nicht begründen.

Steuern nicht vergessen

Einnahmen aus der Untervermietung sind Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG und grundsätzlich steuerpflichtig. Aus Vereinfachungsgründen verzichtet das Finanzamt auf die Besteuerung, wenn die Einnahmen pro Kalenderjahr unter 520 Euro bleiben. Überschreiten Sie diese Freigrenze, müssen Sie die gesamten Einnahmen in Ihrer Steuererklärung angeben. Positiv: Die anteilige Miete für die untervermieteten Räume, Nebenkosten und Möblierungskosten können Sie als Werbungskosten gegenstellen. Der zu versteuernde Gewinn ist häufig deutlich geringer als die bloßen Mieteinnahmen. Wer über Airbnb vermietet, sollte wissen: Seit 2023 sind Plattformen verpflichtet, Einnahmen ab bestimmten Schwellenwerten automatisch an die Finanzbehörden zu melden.

Was passiert ohne Erlaubnis?

Wer ohne Erlaubnis untervermietet, verletzt seine Pflichten aus dem Mietvertrag. Der Vermieter wird dann zunächst eine Abmahnung aussprechen und den Mieter auffordern, die Untervermietung zu beenden. Bleibt der Mieter uneinsichtig, kann der Vermieter nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB fristlos kündigen. Wichtig zu wissen: Hätte der Vermieter die Erlaubnis eigentlich erteilen müssen – weil ein berechtigtes Interesse vorlag –, bleibt eine solche Kündigung in der Regel unwirksam. Das Risiko liegt also vor allem dort, wo kein berechtigtes Interesse besteht: bei gewinnbringender Untervermietung oder bei der vollständigen Überlassung der Wohnung.

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