Indexmiete

Was steckt hinter dem Begriff?

Die Indexmiete ist eine besondere Form der Mietpreisgestaltung, bei der die Kaltmiete nicht dauerhaft festgeschrieben ist, sondern an den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamtes gekoppelt wird. Der VPI misst monatlich, wie sich die Preise für Waren und Dienstleistungen des täglichen Lebens entwickeln – von Lebensmitteln über Energie bis hin zu Kleidung. Steigt dieser Index, darf der Vermieter die Miete entsprechend anpassen. Sinkt er, können Sie als Mieter eine Absenkung verlangen. Die gesetzliche Grundlage findet sich in § 557b BGB, der die zulässigen Voraussetzungen, Fristen und Formvorschriften regelt. Im Unterschied zur Staffelmiete, bei der bereits bei Vertragsabschluss feste Erhöhungsbeträge für die Zukunft vereinbart werden, ist die genaue Höhe der nächsten Mietanpassung bei der Indexmiete im Voraus nicht bekannt – sie hängt davon ab, wie sich die Inflation tatsächlich entwickelt.

Wie funktioniert die Mieterhöhung?

Der Mechanismus ist vergleichsweise transparent. Vermieter und Mieter legen bei Vertragsabschluss die sogenannte Basismiete fest. Diese gilt als Ausgangspunkt für alle späteren Anpassungen. Sobald der Verbraucherpreisindex gegenüber dem Ausgangswert gestiegen ist, darf der Vermieter die Kaltmiete um denselben Prozentsatz erhöhen – frühestens jedoch zwölf Monate nach dem Mietbeginn oder der letzten Anpassung. Zwischen zwei Erhöhungen muss die Miete also mindestens ein Jahr lang unverändert bleiben. Das schreibt § 557b Abs. 2 BGB verbindlich vor. Die Erhöhung tritt auch nicht automatisch ein: Der Vermieter muss sie aktiv geltend machen – und zwar schriftlich, mit konkreten Zahlen.

Was das Erhöhungsschreiben enthalten muss

Erhält man als Mieter ein Mieterhöhungsschreiben, lohnt sich genaues Hinsehen. Gemäß § 557b Abs. 3 BGB muss das Schreiben zwingend in Textform vorliegen und drei Angaben enthalten: den alten Indexwert, den neuen Indexwert sowie die neue Kaltmiete in einem konkreten Geldbetrag. Eine rein prozentuale Angabe reicht nicht aus, eine Beifügung der Indexkurse des Statistischen Bundesamtes ist hingegen nicht zwingend erforderlich – das hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 22. November 2017 (Az. VIII ZR 291/16) klargestellt. Die erhöhte Miete ist erstmals ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang des Schreibens zu zahlen. Enthält das Schreiben auch nur eine der vorgeschriebenen Angaben nicht, ist es formell unwirksam.

Was die Indexmiete ausschließt

Mit der Vereinbarung einer Indexmiete tauschen beide Seiten ein vertrautes Instrument gegen ein anderes. Solange die Indexklausel gilt, ist die klassische Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB vollständig ausgeschlossen. Als Vermieter können Sie also nicht zugleich auf den Mietspiegel verweisen und die Indexklausel nutzen. Auch Mieterhöhungen nach Modernisierungen sind grundsätzlich tabu – es sei denn, der Vermieter ist zu einer baulichen Maßnahme durch Gesetz oder Behördenanordnung verpflichtet und hat diese also nicht selbst zu vertreten. Das kommt zum Beispiel bei vorgeschriebenen Energieeinsparmaßnahmen vor. Anpassen darf der Vermieter hingegen nach wie vor die Betriebskostenvorauszahlungen gemäß § 560 BGB – die bleiben von der Indexbindung unberührt. Ebenfalls nicht kombinierbar sind Indexmiete und Staffelmiete zur gleichen Zeit: Wer eine Indexklausel vereinbart hat, kann nicht gleichzeitig eine gestaffelte Mieterhöhung vereinbaren. Das ist im Wohnraummietrecht unzulässig und ein häufiger Fehler in Vertragswerken, der zur Unwirksamkeit beider Klauseln führen kann.

Mietpreisbremse und Indexmiete

Ob die Mietpreisbremse greift, ist bei Indexmietverträgen nur auf den ersten Blick eine klare Sache. Sie gilt – soweit in Ihrer Region überhaupt eine entsprechende Landesverordnung besteht – ausschließlich für die Ausgangsmiete bei Vertragsabschluss. Die darf in angespannten Wohnungsmärkten höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Das regelt § 557b Abs. 4 BGB in Verbindung mit § 556d BGB. Für alle späteren Indexanpassungen hingegen greift die Mietpreisbremse nicht mehr. Es ist daher denkbar, dass die Miete nach Jahren der Indexsteigerungen deutlich über das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete geklettert ist – ohne dass die Mietpreisbremse dagegen schützt.

Wenn Inflation zur Belastungsprobe wird

Jahrelang war die Indexmiete für Mieter in Ballungszentren das geringere Übel, denn die örtlichen Mietspiegel stiegen schneller als die allgemeine Inflationsrate. Wer 2010 einen Indexmietvertrag für eine Wohnung in einer Großstadt abschloss, zahlte oft weniger, als er bei regulärer Mieterhöhung nach Vergleichsmiete gezahlt hätte. Das änderte sich schlagartig mit den Inflationsjahren 2022 und 2023: Die Verbraucherpreise stiegen von 2021 bis 2023 im Jahresdurchschnitt um etwa 5,4 Prozent pro Jahr, in der Spitze sogar auf über sieben Prozent. Wer einen solchen Vertrag hatte, trug die volle Inflationslast doppelt – beim täglichen Einkaufen und bei der Miete. Denn eine Kappungsgrenze, wie sie beim regulären Mieterhöhungsrecht nach § 558 Abs. 3 BGB gilt, kennt die Indexmiete nicht. Das hat eine breite politische Diskussion ausgelöst.

Was sich gerade ändert

Das Bundesjustizministerium hat im Februar 2026 den Referentenentwurf „Mietrecht II" vorgelegt. Dieser sieht vor, dass Indexmieterhöhungen in angespannten Wohnungsmärkten auf maximal 3,5 Prozent pro Jahr gedeckelt werden. Damit sollen inflationsbedingte Belastungsspitzen verhindert werden, wie sie 2022 und 2023 aufgetreten sind. Das Gesetz ist zum Stand dieser Veröffentlichung noch nicht verabschiedet – es muss noch Bundestag und Bundesrat passieren. Für Mieter und Vermieter mit bestehenden Indexmietverträgen empfiehlt sich, die weitere Entwicklung im Gesetzgebungsverfahren aufmerksam zu verfolgen.

Was der BGH klargestellt hat

Der Bundesgerichtshof hat sich mit der Indexmiete mehrfach befasst und die Anforderungen an eine wirksame Indexklausel einheitlich geregelt. Im Grundsatzurteil vom 26. Mai 2021 (Az. VIII ZR 42/20) entschied er, dass eine Indexklausel nicht intransparent ist, wenn sie kein Basisjahr des Verbraucherpreisindexes nennt. Auch der Anknüpfungspunkt der Jahresfrist muss nicht ausdrücklich in der Klausel stehen – er ergibt sich durch Auslegung. Wer also als Vermieter eine Standardklausel verwendet, die sich auf § 557b BGB beruft und den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes als Maßstab benennt, steht damit auf solidem rechtlichen Boden.

Unwirksame Klauseln: Diese Fehler kosten die Erhöhung

Nicht jede Indexklausel hält einer gerichtlichen Prüfung stand. Das Landgericht Berlin hat 2024 und 2025 mehrfach Klauseln für unwirksam erklärt, wenn sie einseitig nur Mieterhöhungen bei steigendem Index vorsahen, aber bei sinkendem Index keine entsprechende Mietsenkung. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen und weicht zum Nachteil des Mieters von § 557b Abs. 5 BGB ab – womit sie nichtig ist. Genauso gefährlich ist die Platzierung der Klausel: Versteckt sie sich unter dem Punkt „Sonstige Vereinbarungen" statt im Abschnitt über die Mietzinshöhe, kann sie wegen Verstoßes gegen das Überraschungsgebot und das Transparenzgebot nach § 305c BGB und § 307 BGB unwirksam sein. Vermieter sollten die Indexklausel daher stets prominent im Mietzinsabschnitt des Mietvertrags verankern und sowohl Erhöhungen als auch Senkungen ausdrücklich ansprechen.

Kein Sonderkündigungsrecht

Als Mieter steht Ihnen bei einer Indexmieterhöhung kein Sonderkündigungsrecht zu. Das unterscheidet die Indexmiete von regulären Mieterhöhungen nach § 558 BGB, bei denen der Mieter nach Zugang einer Erhöhungserklärung das Mietverhältnis mit verkürzter Frist beenden kann. § 561 BGB ist auf Indexmieterhöhungen nach einhelliger Auffassung nicht anwendbar. Das klingt zunächst nach einem Nachteil – bedeutet aber zugleich, dass das Mietverhältnis stabil bleibt und der Vermieter bei einer Indexerhöhung keine Zustimmung einholen muss.

Was Mieter tun sollten

Kommt ein Mieterhöhungsschreiben ins Haus, rechnen Sie unbedingt nach. Die aktuellen Verbraucherpreisindizes sind auf der Website des Statistischen Bundesamtes (destatis.de) kostenlos abrufbar. Die Formel lautet: (neuer Indexwert ÷ alter Indexwert × 100) – 100 = prozentuale Veränderung. Ein konkretes Beispiel: Lag der VPI bei Ihrem Einzug bei 105,0 Punkten und steht er heute bei 115,5 Punkten, ergibt das eine Steigerung von 10 Prozent. Bei einer Kaltmiete von 900 Euro darf der Vermieter auf 990 Euro erhöhen. Hat er sich verrechnet und zu viel verlangt, können Sie den überzahlten Betrag nach § 812 BGB zurückfordern. Achten Sie dabei auf die dreijährige Verjährungsfrist nach § 195 BGB: Sie beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem Sie von der Überzahlung Kenntnis erlangt haben. Wer also zu lange wartet, verliert den Rückforderungsanspruch.

Ebenfalls oft übersehen: Wenn der Verbraucherpreisindex sinkt, haben Sie als Mieter aktiv das Recht, eine entsprechende Mietsenkung zu verlangen – und zwar durch eine eigene Erklärung in Textform mit denselben Pflichtangaben wie bei einer Erhöhung. Das klingt akademisch, ist es aber nicht: Im zweiten Halbjahr 2020 lag der VPI in mehreren Monaten unter dem Vorjahreswert. Wer in diesem Zeitraum einen Indexmietvertrag hatte, wäre berechtigt gewesen, eine Senkung geltend zu machen. Die meisten Mieter haben das nicht getan – aus Unkenntnis. Wer vor dem Abschluss eines Indexmietvertrags steht, sollte zudem die Indexklausel auf Einseitigkeit und Platzierung prüfen lassen. Ein Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht hilft dabei, versteckte Fallen rechtzeitig zu erkennen.

Worauf Vermieter beim Vertragsabschluss achten sollten

Als Vermieter bietet Ihnen die Indexmiete Planungssicherheit, solange die Inflation moderat bleibt. Sie müssen keine aufwendige Begründung über Mietspiegel oder Vergleichswohnungen erbringen – die Erhöhung ergibt sich schlicht aus den amtlichen Zahlen. Dafür verzichten Sie auf das Recht, die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anzuheben, solange die Indexklausel gilt. Besonders im Neubau ist die Indexmiete verbreitet, weil dort in den ersten Jahren keine Modernisierungen anstehen, deren Kosten Sie ohnehin nicht umlegen dürften. Achten Sie darauf, die Indexklausel klar und transparent im Mietvertrag zu verankern, beide Anpassungsrichtungen explizit zu regeln und das Erhöhungsschreiben vollständig zu formulieren. Denn fehlt auch nur eine der Pflichtangaben, ist die Erhöhung formell unwirksam – und dem Mieter steht Nachbesserungszeit zu.

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