Möblierte Wohnung

Was ist eine möblierte Wohnung?

Von einer möblierten Wohnung spricht man, wenn der Vermieter den Wohnraum ganz oder überwiegend mit wesentlichen Einrichtungsgegenständen ausstattet. Das bedeutet konkret: Bett, Schrank, Tisch, Stühle, eine Küchenausstattung mit Herd und Kühlschrank sowie grundlegende Beleuchtung sollten vorhanden sein. Auch Lampen, Gardinen, Teppiche und Bettwäsche zählen zur typischen Ausstattung. Nicht zur Möblierung gehört hingegen der klassische Hausrat — also Geschirr, Besteck und Töpfe. Diese müssen Mieter auch in einer vollmöblierten Wohnung selbst mitbringen.

Wichtig zu wissen: Das Gesetz kennt den Begriff „möblierte Wohnung" nicht ausdrücklich. § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB spricht lediglich von Wohnraum, der „überwiegend mit Einrichtungsgegenständen" ausgestattet ist. Als Faustregel gilt: Stellt der Vermieter mehr als die Hälfte der für eine Haushaltsführung erforderlichen Gegenstände, liegt eine Möblierung im Rechtssinne vor. Entscheidend ist dabei nicht, ob die Möbel neu oder alt, günstig oder hochwertig sind — sondern ob der Vermieter nach dem Mietvertrag zur Möblierung verpflichtet ist.

Für welche Mieter ist das relevant?

Möblierte Wohnungen sprechen vor allem Menschen an, die vorübergehend an einem Ort wohnen: Studierende im ersten Semester, Berufspendler, Monteure, Beschäftigte auf Zeitprojekten oder Menschen, die nach einem Umzug zunächst flexibel bleiben wollen. Das Angebot ist zuletzt deutlich gestiegen — in den fünf größten deutschen Städten ist nach Auswertungen des Portals ImmoScout24 mittlerweile jede dritte angebotene Wohnung möbliert. Der Hauptgrund: Mit Möblierung lässt sich erheblich mehr Miete erzielen als ohne. Im bundesweiten Schnitt liegen möblierte Wohnungen rund 45 bis 60 Prozent über dem Preisniveau vergleichbarer unmöblierter Objekte.

Gilt das allgemeine Mietrecht auch hier?

Grundsätzlich ja. Eine möblierte Wohnung ist normaler Wohnraum, und es gelten dieselben Vorschriften wie bei einer unmöblierten Wohnung — das schließt §§ 535 ff. BGB ebenso ein wie die Regelungen zum Kündigungsschutz, zur Mietpreisbremse und zu Mieterhöhungen. Als Mieter genießen Sie also grundsätzlich denselben Schutz, den das soziale Mietrecht vorsieht.

Zwei Ausnahmen aber sind in der Praxis besonders bedeutsam und sollte man kennen.

Die wichtige Ausnahme: Möbliertes Zimmer in der Vermieterwohnung

Wer ein möbliertes Zimmer in einer Wohnung mietet, in der der Vermieter selbst lebt, befindet sich in einer rechtlich anderen Situation. Nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB greifen in diesem Fall die Schutzvorschriften über Mieterhöhungen und den Kündigungsschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht. Der Vermieter kann das Mietverhältnis also ohne die sonst erforderlichen Gründe des § 573 BGB beenden — praktisch kein Kündigungsschutz.

Diese Ausnahme gilt allerdings nicht, wenn der Wohnraum dem Mieter zum dauerhaften Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt. Was darunter fällt, ist weit zu verstehen: Dazu zählen Ehepaare und eingetragene Lebenspartner ebenso wie eheähnliche Gemeinschaften, dauerhafte Wohngemeinschaften älterer Menschen oder andere Personen, die einen echten gemeinsamen Haushalt auf Dauer führen wollen. Wer also ein Zimmer für sich allein mietet — etwa als Pendler oder Student — genießt in der Regel keinen Kündigungsschutz, wenn der Vermieter selbst in der Wohnung lebt. Wer dagegen einzieht, um dauerhaft mit seiner Partnerin zusammenzuwohnen, fällt unter den normalen Mieterschutz.

Als Mieter in dieser Konstellation sollten Sie sich der eingeschränkten Schutzlage bewusst sein, bevor Sie den Vertrag unterschreiben. Die Kündigung kann in diesem Fall sogar bis zum 15. eines Monats zum Ablauf desselben Monats ausgesprochen werden — eine deutlich kürzere Frist als die sonst üblichen drei Monate.

Mietpreisbremse: Ein weit verbreitetes Missverständnis

Viele glauben, möblierte Wohnungen seien generell von der Mietpreisbremse ausgenommen. Das ist falsch. Genau genommen gilt: Die Mietpreisbremse greift auch bei möblierten Wohnungen — aber nur dann, wenn für das jeweilige Gebiet überhaupt eine Gebietsverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB erlassen wurde, die den Wohnungsmarkt als angespannt einstuft. Das ist in vielen Großstädten und Ballungsräumen der Fall, aber nicht bundesweit. Liegt eine solche Verordnung vor und wird die Wohnung unbefristet vermietet, darf die Miete bei Neuvermietung nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Bei einem Verstoß dagegen haben Mieter nach § 556g BGB einen Anspruch auf Rückzahlung der zu viel gezahlten Beträge.

Ausgenommen von der Mietpreisbremse sind nur zwei eng gefasste Konstellationen: Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB), sowie das möblierte Zimmer in der Wohnung des Vermieters. Bei einer Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch muss das baldige Ende des Mietverhältnisses von vornherein für beide Seiten feststehen — der Anlass für die Anmietung muss also in der Sphäre des Mieters liegen, etwa ein befristetes Arbeitsprojekt oder ein Auslandssemester. Wer nur deshalb eine kurze Mietdauer vereinbart, um die Mietpreisbremse zu umgehen, und anschließend den Vertrag stillschweigend verlängert, betreibt eine rechtlich angreifbare Umgehung. Ein Referentenentwurf des Bundesjustizministeriums vom Februar 2026 („Mietrecht II") sieht vor, dass Mietverhältnisse ab sechs Monaten künftig nicht mehr automatisch als vorübergehender Gebrauch gelten — die Beweislast würde dann auf den Vermieter verlagert.

Der Möblierungszuschlag — und seine Tücken

Als Vermieter dürfen Sie auf die ortsübliche Vergleichsmiete einen Möblierungszuschlag aufschlagen. Dieser soll den Wertverlust und die Abnutzung der Einrichtung ausgleichen — keine Pauschale, sondern ein Aufschlag, der sich am tatsächlichen Wert der Möbel orientieren muss. Für die Berechnung gibt es keine gesetzlich festgelegte Methode, aber zwei Modelle haben sich in der Praxis durchgesetzt. Das sogenannte Berliner Modell — basierend auf einem Urteil des Landgerichts Berlin (Az. 63 S 365/01) — sieht einen monatlichen Zuschlag von etwa zwei Prozent des aktuellen Zeitwerts der Möbel vor. Vereinfacht gesagt: Haben die Möbel zum Einzugszeitpunkt noch einen Wert von 5.000 Euro, wären das monatlich 100 Euro Zuschlag. Das Hamburger Modell rechnet mit einer Nutzungsdauer von sieben Jahren und berücksichtigt zusätzlich eine Kapitalverzinsung. In beiden Fällen gilt: Je älter die Möbel, desto geringer der zulässige Zuschlag.

Als Mieter haben Sie nach § 556g Abs. 3 BGB das Recht, vom Vermieter Auskunft über Anschaffungskosten und Anschaffungszeitpunkt der einzelnen Einrichtungsgegenstände zu verlangen. Davon sollten Sie Gebrauch machen — denn nur so lässt sich prüfen, ob der Zuschlag angemessen ist. Wird die Mietpreisbremse verletzt, haben Mieter nach § 556g BGB einen Anspruch auf Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete.

Praxistipp für Mieter: Fordern Sie vor Vertragsabschluss schriftlich die Aufschlüsselung der Gesamtmiete in Nettokaltmiete und Möblierungszuschlag an. Verweigert der Vermieter die Auskunft, ist das ein Warnsignal.

In der Praxis ist der Möblierungszuschlag ein besonders streitanfälliges Feld — denn bisher müssen Vermieter den Zuschlag nicht gesondert im Mietvertrag ausweisen. Damit ist kaum nachvollziehbar, welcher Teil der Miete auf die Möbel entfällt. Die Politik hat das Problem erkannt: Im Februar 2026 wurde ein Referentenentwurf vorgelegt (sog. „Mietrecht II"), der Vermieter künftig zur getrennten Ausweisung von Nettokaltmiete und Möblierungszuschlag verpflichten soll. Der Gesetzentwurf durchläuft derzeit noch das parlamentarische Verfahren.

Inventarliste: Der unterschätzte Schutz

Einer der häufigsten Konflikte beim möblierten Wohnen entsteht am Ende des Mietverhältnisses — wenn Vermieter Schäden an der Einrichtung geltend machen und Mieter bestreiten, diese verursacht zu haben. Hier hilft nur eins: eine detaillierte Inventarliste, die beim Einzug von beiden Parteien unterschrieben wird.

Als Mieter sollten Sie beim Einzug jeden Gegenstand in der Liste prüfen, vorhandene Schäden dokumentieren und fotografisch festhalten. Grundsätzlich trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass ein Schaden erst während der Mietzeit entstanden ist — eine gemeinsam unterzeichnete Inventarliste macht diesen Beweis für beide Seiten deutlich einfacher. Schäden, die bereits bei Übernahme vorhanden waren und dokumentiert wurden, müssen Sie nicht ersetzen. Als Vermieter schützt eine sorgfältige Inventarliste vor bösen Überraschungen bei der Wohnungsrückgabe; sie sollte jeden Gegenstand mitsamt Zustand und möglichst auch Anschaffungspreis enthalten.

Praxistipp für Mieter: Bestehen Sie beim Einzug auf eine vollständige, von beiden Seiten unterschriebene Inventarliste. Machen Sie Fotos von jedem vorhandenen Schaden und schicken Sie diese noch am Einzugstag per E-Mail an den Vermieter — so haben Sie einen datierten Nachweis.

Normale Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch ist keine Beschädigung und begründet keinen Schadensersatzanspruch. Wenn der Tisch nach drei Jahren leichte Gebrauchsspuren hat, müssen Sie dafür als Mieter nicht aufkommen. Wer dagegen die Spülmaschine durch falschen Gebrauch beschädigt, haftet — gegebenenfalls nach Abzug von Wertverlust und Alter des Geräts (sog. „Neu für Alt").

Was die Rechtsprechung klargestellt hat

Der Bundesgerichtshof hat in einer für Mieter wichtigen Entscheidung (BGH, Az. VIII ZR 209/10, 02.03.2011) klargestellt: Ist die Wohnfläche einer möblierten Wohnung um mehr als zehn Prozent kleiner als im Mietvertrag angegeben, darf der Mieter in vollem Umfang die Miete mindern — genauso wie bei einer unmöblierten Wohnung. Das Berufungsgericht hatte zuvor argumentiert, die Möblierung kompensiere die geringere Fläche teilweise. Dem erteilte der BGH eine klare Absage.

Eine ebenso klare Grenze zog der BGH in einer aktuellen Entscheidung (Az. VIII ZR 228/23, 28.01.2026): Wer eine Wohnung mit Gewinnerzielungsabsicht untervermieten will, kann vom Vermieter keine Erlaubnis dazu verlangen. Eine gewinnbringende Untervermietung ist kein berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 BGB. Im entschiedenen Fall hatte der Mieter für die Wohnung eine Untermiete von 962 Euro verlangt — bei einer eigenen Hauptmiete von 460 Euro, also mehr als dem Doppelten. Das, so der BGH, geht zu weit. Untervermietung dient dazu, die eigene Wohnung in einer Lebensphase zu halten, in der man sie vorübergehend nicht selbst bewohnt — nicht dazu, auf Kosten Wohnungssuchender Gewinn zu erzielen. Wer trotzdem ohne Erlaubnis gewinnbringend untervermietet, riskiert die ordentliche Kündigung durch den Vermieter wegen vertragswidrigen Gebrauchs der Wohnung.

Kündigungsfristen: Kein Sonderrecht für möblierte Wohnungen

Ein verbreiteter Irrtum: Die Kündigungsfristen für möblierte Wohnungen entsprechen grundsätzlich denen für unmöblierte Wohnungen. Es gelten die gesetzlichen Fristen des § 573c BGB — für Mieter also drei Monate, für Vermieter je nach Mietdauer bis zu neun Monate. Eine Ausnahme gilt erneut nur für das möblierte Zimmer in der Wohnung des Vermieters, bei dem eine Kündigungsfrist von nur 15 Tagen zum Monatsende gilt.

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