Aufzugsnutzung im Mietrecht

Was rechtlich hinter dem Aufzug steckt

Der Aufzug – juristisch meist Personen- oder Lastenaufzug genannt – gehört zu den gemeinschaftlichen Einrichtungen eines Mietshauses. Ist er vorhanden und sicher zugänglich, dürfen ihn alle Mieter nutzen, deren Wohnung er erschließt. Mit Ihrer Wohnung mieten Sie automatisch das Recht mit, die gemeinschaftlichen Anlagen des Hauses zu gebrauchen. Rechtsgrundlage ist der allgemeine Anspruch auf den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache aus § 535 BGB. Der Vermieter schuldet Ihnen also nicht nur die Wohnung, sondern auch deren funktionierende Erschließung über den Aufzug, sofern dieser zur Wohnanlage gehört. Das Oberlandesgericht Frankfurt hat ausdrücklich klargestellt: Ist der Fahrstuhl Bestandteil der Vermietung, muss der Vermieter ihn ständig betriebsbereit halten – willkürliche Abschaltzeiten in der Nacht oder am Wochenende sind unzulässig.

Wer die laufenden Betriebskosten trägt

Die Aufzugskosten dürfen auf die Mieter umgelegt werden, wenn der Mietvertrag eine Umlage der Betriebskosten vorsieht. Eine pauschale Klausel reicht dafür aus. Die Einzelheiten regelt § 2 Nr. 7 der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Umlagefähig sind die wiederkehrenden Kosten für den Betriebsstrom, die regelmäßige Wartung, die TÜV-Prüfung, die Reinigung von Kabine und Schacht sowie die Kosten der Notrufbereitschaft, die heute den früheren Aufzugswärter ersetzt. Selbst die einmalige Befreiung aus einem steckengebliebenen Aufzug zählt zu den umlagefähigen Posten – obwohl sie nur sporadisch anfällt, ist sie dem laufenden Betrieb zuzurechnen.

Reparaturen sind Vermietersache

Eine klare Linie zieht das Gesetz bei Reparatur- und Instandsetzungskosten: Diese muss der Vermieter selbst tragen. Geht der Spiegel in der Kabine zu Bruch, fällt ein Motor aus oder muss ein Ersatzteil eingebaut werden, hat das in Ihrer Nebenkostenabrechnung nichts verloren. Die Erhaltungspflicht für die Mietsache liegt grundsätzlich beim Vermieter, und dazu gehört auch die Reparatur der gemeinschaftlichen Anlagen. Auch die einmaligen Kosten eines Stördienstes – also nicht der Notruf, sondern der echte Reparatureinsatz – sind nicht umlagefähig.

Vorsicht beim Vollwartungsvertrag

Ein heikler Punkt sind sogenannte Vollwartungsverträge. Hier zahlt der Vermieter eine Pauschale, die nicht nur die Wartung, sondern auch bestimmte Reparaturen abdeckt. Solche Verträge dürfen Sie als Mieter nicht ungekürzt mittragen. Der Vermieter muss den Reparaturanteil herausrechnen – die Rechtsprechung verlangt eine pauschale Kürzung von etwa 20 bis 50 Prozent, je nach Vertragsgestaltung. Lässt sich der Reparaturanteil nicht aus dem Vertrag ablesen, ist er zu schätzen. Maßstab ist der konkrete Leistungsumfang: Je mehr Reparaturen die Pauschale abdeckt, desto höher fällt der Abzug aus. Die meisten Aufzugfirmen beziffern den Instandhaltungsanteil selbst mit etwa 22 Prozent oder mehr – ein realistischer Mindestwert für die Schätzung. Rechnen Sie damit, dass Ihr Vermieter diesen Schritt gerne übersieht. Ein genauer Blick in die Betriebskostenabrechnung lohnt sich daher, ebenso die Belegeinsicht: Sie haben das Recht, sich die Originalverträge zeigen zu lassen. Ob ein Vollwartungsvertrag vorliegt, ist aus der Abrechnung selbst oft nicht erkennbar – nehmen Sie sich diese Zeit, denn hier verstecken sich häufig dreistellige Beträge.

Auch das Erdgeschoss zahlt mit

Eine Frage erhitzt die Gemüter besonders: Müssen Mieter im Erdgeschoss überhaupt Aufzugskosten zahlen, wenn sie den Lift nie nutzen? Der Bundesgerichtshof hat das mehrfach bejaht (BGH, Urteil vom 20.09.2006, VIII ZR 103/06). Entscheidend ist nicht die tatsächliche Nutzung, sondern die theoretische Zugangsmöglichkeit. Wer den Aufzug benutzen könnte – etwa um in den Keller, auf den Dachboden oder zum Wäscheraum zu fahren – muss sich an den Kosten beteiligen. Eine generalisierende Umlage auf alle Mietparteien ist dem Vermieter ausdrücklich erlaubt, weil ihm nicht zugemutet werden kann, für jede Wohnung individuelle Verteilerschlüssel zu führen.

Wann Sie als Mieter ausnahmsweise nicht zahlen müssen

Die Grenze ist erst dort erreicht, wo Sie den Aufzug objektiv überhaupt nicht erreichen können. Wohnen Sie etwa im Hinterhaus, während der Aufzug nur im Vorderhaus steht, dürfen die Kosten nicht auf Sie umgelegt werden. Der BGH hat eine entsprechende Mietvertragsklausel als unangemessene Benachteiligung verworfen (BGH, Urteil vom 08.04.2009, VIII ZR 128/08). Das gleiche Prinzip greift, wenn der Aufzug nur bestimmte Stockwerke anfährt und Ihre Wohnung gar nicht angebunden ist. In solchen Fällen sollten Sie der Abrechnung widersprechen und auf die einschlägige Rechtsprechung verweisen.

Mietminderung bei defektem Aufzug

Steht der Aufzug länger still, kann das einen Mietmangel im Sinne von § 536 BGB darstellen, der zur Mietminderung berechtigt. Voraussetzung: Der Aufzug ist Teil der vereinbarten Wohnqualität – das ist regelmäßig der Fall, wenn Sie für ihn Betriebskosten zahlen. Bagatellausfälle von wenigen Stunden oder ein angekündigter Wartungstag rechtfertigen noch keine Kürzung. Wichtig ist außerdem, dass Sie den Defekt dem Vermieter schriftlich anzeigen und ihm eine angemessene Frist zur Reparatur setzen. Ohne diese Mängelanzeige läuft jede Selbsthilfe ins Leere.

Welche Quoten die Gerichte zubilligen

Die Höhe der Minderungsquote hängt vor allem von Ihrer Etage, der Ausfalldauer und Ihren persönlichen Lebensumständen ab. Wer mit dem Kinderwagen in den fünften Stock muss oder gehbehindert ist, sitzt am längeren Hebel als jemand im ersten Obergeschoss. Die Rechtsprechung gibt grobe Richtwerte: Das Amtsgericht Nürnberg sprach einem Mieter im zweiten Obergeschoss rund 4,5 Prozent zu, das Amtsgericht Berlin-Mitte bei einem 16-tägigen Ausfall im sechsten Stock 15 Prozent und im zehnten Stock 20 Prozent. Bei Dachgeschosswohnungen liegen die zugesprochenen Quoten oft im zweistelligen Bereich. In besonders krassen Fällen – etwa bei einer schwerbehinderten Mieterin im vierten Obergeschoss – haben Gerichte sogar deutlich höhere Kürzungen anerkannt. Berechnet wird die Minderung übrigens immer von der Bruttomiete einschließlich Betriebskostenvorauszahlungen.

Nachträglicher Einbau als Modernisierung

Viele Eigentümer rüsten ältere Mehrfamilienhäuser inzwischen mit einem Aufzug nach. Für Mieter ist das ein zweischneidiges Schwert: Einerseits steigt der Wohnkomfort, andererseits droht eine spürbare Mieterhöhung. Der erstmalige Einbau eines Aufzugs gilt rechtlich fast immer als Modernisierung im Sinne von § 555b BGB, weil er den Gebrauchswert der Wohnung erhöht. Die Folge: Sie sind grundsätzlich zur Duldung der Bauarbeiten verpflichtet. Die Maßnahme muss Ihnen mindestens drei Monate vorher in Textform angekündigt werden, mit Angaben zu Art, Umfang, voraussichtlicher Dauer und der zu erwartenden Mieterhöhung.

Wann die Modernisierungsumlage trägt – und wann nicht

Den Bau bezahlt zwar der Vermieter, doch er darf jährlich bis zu acht Prozent der Modernisierungskosten dauerhaft auf die Jahresmiete aufschlagen (§ 559 BGB). Ein Rechenbeispiel macht das greifbar: Entfallen auf Ihre 100-Quadratmeter-Wohnung anteilig 50.000 Euro Modernisierungskosten, darf der Vermieter daraus 4.000 Euro pro Jahr auf Sie umlegen – das sind rund 333 Euro mehr Kaltmiete im Monat oder 3,33 Euro pro Quadratmeter. Und zwar dauerhaft, nicht nur bis zur Refinanzierung. In einem Mehrfamilienhaus verteilen sich die Gesamtkosten natürlich auf mehrere Parteien, sodass der Anteil Ihrer Wohnung entsprechend kleiner ausfällt. Eine solche Modernisierungsmieterhöhung ist allerdings nur zulässig, wenn der Aufzug für Ihre Wohnung tatsächlich einen Gebrauchsvorteil bringt. Hält der Lift nicht auf Ihrer Etage, sondern nur im Halbgeschoss, lehnen Gerichte eine Mieterhöhung ab: Das Landgericht Berlin hat mehrfach entschieden, dass kein Vorteil besteht, wenn die Wohnung weder vor noch nach dem Einbau barrierefrei erreichbar ist und auch nach dem Aussteigen weiter Treppen genommen werden müssen. Auch im Erdgeschoss gibt es Streit: Die meisten Gerichte bejahen einen Vorteil, sofern der Aufzug zumindest den Keller oder Dachboden erschließt.

Die Kappungsgrenze nach § 559 Abs. 3a BGB

Selbst wenn die acht Prozent rechnerisch durchgehen, ist nach oben hin eine harte Grenze gesetzt. § 559 Abs. 3a BGB deckelt die Modernisierungsmieterhöhung: Innerhalb eines Zeitraums von sechs Jahren darf sich Ihre Monatsmiete durch sämtliche Modernisierungsumlagen zusammen um höchstens drei Euro pro Quadratmeter erhöhen. Lag Ihre Ausgangsmiete unter sieben Euro pro Quadratmeter, sind es sogar nur zwei Euro. Zurück zu unserem Rechenbeispiel: Die rechnerischen 333 Euro (3,33 €/m²) aus der 8-Prozent-Umlage überschreiten die Kappungsgrenze – zulässig wären in sechs Jahren maximal 300 Euro pro Monat (3 €/m² × 100 m²). Der Vermieter muss seine Forderung also entsprechend reduzieren. Diese Kappung gilt unabhängig davon, ob nur der Aufzug eingebaut oder noch weitere Modernisierungen durchgeführt wurden. Sie ist einer der wichtigsten Schutzmechanismen vor Verdrängung durch Modernisierung.

Härteeinwand gegen die Mieterhöhung

Wenn die Modernisierungsumlage Sie finanziell überfordert, können Sie einen Härteeinwand geltend machen – also den Einwand, dass die Mieterhöhung Sie unzumutbar belastet. Maßstab ist nicht die Modernisierung selbst, die müssen Sie seit der Mietrechtsreform 2013 grundsätzlich dulden, sondern allein die spätere Mieterhöhung. Eine wirtschaftliche Härte liegt typischerweise vor, wenn die neue Miete mehr als 30 bis 40 Prozent Ihres Haushaltsnettoeinkommens auffrisst. Ein einfaches Beispiel: Bei einem Nettoeinkommen von 2.000 Euro und einer neuen Gesamtmiete von 600 Euro liegen Sie mit 30 Prozent gerade noch im erträglichen Rahmen – schon bei 800 Euro (40 Prozent) wird es kritisch. Den Einwand müssen Sie nach § 555d Abs. 3 bis 5 BGB schriftlich bis zum Ende des Monats erheben, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt – sonst ist er verspätet und wird vom Gericht nicht mehr berücksichtigt. Eine Ausnahme gilt nur, wenn der Vermieter Sie in der Ankündigung nicht ausdrücklich auf Form und Frist hingewiesen hat. Persönliche Härtegründe wie hohes Alter, Krankheit oder ein gerade erst auf eigene Kosten umgebautes Bad können zusätzlich gegen die Duldungspflicht sprechen.

Praxistipp für die Abrechnung

Prüfen Sie jede Jahresabrechnung gezielt auf den Posten Aufzug. Stellen Sie sich drei Fragen: Sind nur laufende Betriebskosten enthalten? Wurde bei einem Vollwartungsvertrag der Reparaturanteil herausgerechnet? Stimmt der Verteilerschlüssel mit dem überein, was im Mietvertrag steht? Auffälligkeiten sollten Sie innerhalb der zwölfmonatigen Einwendungsfrist beim Vermieter beanstanden – danach sind Korrekturen kaum noch durchzusetzen.

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