Modernisierung

Was zählt rechtlich als Modernisierung?

Nicht jeder Hammer, der an Ihrem Haus schwingt, begründet eine Mieterhöhung. Das Bürgerliche Gesetzbuch zieht in § 555b BGB eine klare Grenze: Modernisierungsmaßnahmen sind ausschließlich bauliche Veränderungen, die den Wohnwert nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern oder Energie beziehungsweise Wasser nachhaltig einsparen.

Das Gesetz nennt acht Varianten: erstens die energetische Modernisierung zur Einsparung von Endenergie, etwa eine Wärmedämmung an Fassade oder Dach. Zweitens Maßnahmen, die nicht erneuerbare Primärenergie einsparen oder dem Klimaschutz dienen, etwa die Installation einer Photovoltaikanlage. Drittens die Reduzierung des Wasserverbrauchs. Viertens die nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts – beispielsweise der Einbau einer einbruchssicheren Hauseingangstür oder eines Aufzugs. Fünftens der erstmalige Glasfaseranschluss. Sechstens die dauerhafte Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse, etwa durch Kinderspielplätze oder Fahrradkeller. Siebtens Maßnahmen, zu denen der Vermieter aufgrund von Umständen verpflichtet ist, die er nicht zu vertreten hat. Achtens die Schaffung neuen Wohnraums, zum Beispiel der Dachgeschossausbau.

Entscheidend: Ob eine Modernisierung vorliegt, richtet sich nicht nach dem persönlichen Geschmack des Mieters, sondern danach, ob ein Durchschnittsmieter in der Maßnahme objektiv eine Wohnwertverbesserung erkennen würde. Nicht umlagefähig sind übrigens Luxusmaßnahmen, die über jeden vernünftigen Rahmen hinausgehen – ein Schwimmbad auf dem Dach oder ein Fitnessraum für ein kleines Mietshaus dürfen Mieter sich nicht in Rechnung stellen lassen.

Modernisierung oder Instandhaltung? Der zentrale Unterschied

Hier steckt der häufigste Zündstoff zwischen Mieter und Vermieter – und auch kein Wunder angesichts der finanziellen Konsequenzen. Denn nur Modernisierungskosten darf der Vermieter auf die Miete umlegen. Instandhaltung und Instandsetzung nach § 555a BGB dienen der Erhaltung oder Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands der Mietsache – diese Kosten trägt der Vermieter allein.

Die Abgrenzung ist in der Theorie klar, in der Praxis aber oft heiß umstritten. Wechselt der Vermieter defekte Fenster gegen gleichwertige aus, ist das schlichte Reparatur. Tauscht er hingegen funktionierende Einfachverglasung gegen moderne Isolierglasfenster mit deutlich besseren Wärmedämmwerten aus, liegt eine Modernisierung vor. Fallen beide Maßnahmen zusammen – man spricht dann von einer modernisierenden Instandsetzung –, muss der Vermieter den Instandhaltungsanteil zwingend von den Gesamtkosten abziehen. Der Bundesgerichtshof hat hierzu 2020 klargestellt (BGH, VIII ZR 81/19): Dieser Abzug gilt sogar dann, wenn die betroffenen Bauteile noch keine Reparatur nötig gehabt hätten. Entscheidend ist allein die altersbedingte Abnutzung der Bauteile.

Als Mieter lohnt es sich daher, bei jeder Modernisierungsmieterhöhung nachzufragen, welcher Anteil der Gesamtkosten auf die Instandhaltung entfällt – und ob der Vermieter diesen korrekt herausgerechnet hat.

Die Modernisierungsankündigung: Was der Vermieter Ihnen schuldet

Bevor die erste Schraube dreht, gilt nach § 555c BGB: Der Vermieter muss die geplanten Maßnahmen spätestens drei Monate vor Beginn in Textform ankündigen. Brief, Fax oder E-Mail sind erlaubt – eine mündliche Mitteilung oder ein Aushang am schwarzen Brett genügen nicht.

Die Ankündigung muss folgende Angaben enthalten: Art und voraussichtlichen Umfang der Maßnahmen, voraussichtlichen Beginn und Dauer der Arbeiten, die zu erwartende Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten. Außerdem muss der Vermieter ausdrücklich auf Form und Frist des Härteeinwands hinweisen. Eine fehlerhafte oder unvollständige Ankündigung hat konkrete Rechtsfolgen: Weicht die spätere Mieterhöhung um mehr als zehn Prozent von der angekündigten Summe ab, kann der Mieter seinen Härteeinwand noch bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahmen geltend machen – obwohl die normale Einwandfrist eigentlich längst abgelaufen wäre. Fehlt in der Ankündigung der Hinweis auf Form und Frist des Härteeinwands, beginnt die Monatsfrist für diesen Einwand nach § 555d Abs. 3 BGB gar nicht zu laufen – der Mieter kann ihn ebenfalls noch bis zum Beginn der Maßnahmen erheben.

Als Vermieter sollten Sie die Ankündigung sehr sorgfältig formulieren. Schon kleine Fehler können teuer werden. Und als Mieter sollten Sie das Schreiben beim Erhalt nicht achtlos zur Seite legen, sondern Punkt für Punkt prüfen.

Duldungspflicht: Müssen Mieter Modernisierungen zulassen?

Grundsätzlich ja. Nach § 555d BGB sind Mieter verpflichtet, angekündigte Modernisierungsmaßnahmen zu dulden – das bedeutet: keine Behinderung der Bauarbeiten, kein Verweigern des Handwerkerzutritts. Eine aktive Mitwirkungspflicht, etwa das Leerräumen von Zimmern, besteht darüber hinaus nicht.

Zwei Ausnahmen können diese Pflicht abmildern oder aufheben. Erstens: persönliche Härtegründe. Ist ein Haushaltsangehöriger bettlägerig krank, steht die Geburt eines Kindes kurz bevor oder sind Bad und Toilette für mehrere Monate nicht nutzbar, besteht das Recht, eine Verschiebung der Bauarbeiten zu verlangen. Diese Härtegründe müssen dem Vermieter fristgerecht mitgeteilt werden: bis zum Ende des Monats, der auf den Zugang der Ankündigung folgt. Wer diese Frist versäumt, verliert seine Einwandmöglichkeit – außer bei Verschulden ohne eigenes Zutun.

Zweitens: Liegt die Wohnung in einem Milieuschutzgebiet, benötigt der Vermieter für bestimmte Modernisierungen eine behördliche Genehmigung. Liegt diese nicht vor, besteht auch mietrechtlich keine Duldungspflicht. Erkundigen Sie sich nach Erhalt der Ankündigung beim zuständigen Bezirksamt.

Das Sonderkündigungsrecht: Wer nicht bleiben will, kann gehen

Möchten Sie die Modernisierung und ihre Folgen nicht hinnehmen, steht Ihnen nach § 555e BGB ein außerordentliches Kündigungsrecht zu. Bis zum Ende des Monats, der auf den Zugangsmonat der Ankündigung folgt, können Sie das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen – ganz ohne Begründung. Gleiches gilt nach Erhalt der Mieterhöhungserklärung nach § 561 BGB.

Wichtig zu wissen: Der Vermieter darf Ihnen wegen der Modernisierung nicht kündigen. Seit 2019 kann es sogar als Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld bis 100.000 Euro geahndet werden, wenn Vermieter Modernisierungen dazu nutzen, Mieter durch gezielte übermäßige Belastungen aus der Wohnung zu treiben.

Mietminderung während der Bauzeit

Lärm, Staub, Handwerker im Hausflur – Modernisierungen sind keine stille Angelegenheit. Erhebliche Beeinträchtigungen des Wohnkomforts berechtigen grundsätzlich zur Mietminderung nach § 536 BGB. Allerdings gilt eine wichtige Einschränkung: Bei energetischen Modernisierungen im Sinne des § 555b Nr. 1 BGB – also etwa einer Fassadendämmung – ist das Minderungsrecht für die ersten drei Monate ausgeschlossen (§ 536 Abs. 1a BGB). Lärm und Schmutz müssen in dieser Zeit entschädigungslos hingenommen werden. Ausgenommen: Wird die Wohnung durch die Bauarbeiten vollständig unbewohnbar, besteht auch innerhalb der drei Monate ein Minderungsrecht.

Entstehen durch die Bauarbeiten nachweisliche Kosten – Reinigung, eingelagerte Möbel oder ein zeitweiliges Hotelzimmer – haben Sie Anspruch auf Aufwendungsersatz durch den Vermieter; auf Verlangen auch als Vorschuss.

Die Modernisierungsumlage: Was auf die Miete draufkommen darf

Nach Abschluss der Arbeiten darf der Vermieter nach § 559 BGB die jährliche Kaltmiete um acht Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten erhöhen. Instandhaltungsanteile und erhaltene Fördermittel müssen zuvor abgezogen werden.

Zusätzlich gilt seit dem 1. Januar 2019 eine Kappungsgrenze: Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete infolge von Modernisierungen um höchstens 3 Euro pro Quadratmeter steigen. Bei Mieten unter 7 Euro pro Quadratmeter ist die Erhöhung auf 2 Euro pro Quadratmeter innerhalb dieser Frist begrenzt. Konkret: Bei einer 70-Quadratmeter-Wohnung mit einer Miete von 6 Euro pro Quadratmeter darf die Kaltmiete durch Modernisierungen in sechs Jahren insgesamt um höchstens 140 Euro steigen (2 Euro × 70 qm). Wichtig dabei: Führt der Vermieter mehrere Modernisierungsmaßnahmen nacheinander durch, werden die Mieterhöhungen für die Kappungsgrenze kumuliert. Wer also in einem laufenden Sechsjahreszeitraum bereits eine Erhöhung durchgesetzt hat, muss sich diesen Betrag anrechnen lassen.

Für kleinere Maßnahmen bis 10.000 Euro Gesamtkosten gibt es ein vereinfachtes Verfahren nach § 559c BGB: Der Vermieter darf pauschal 30 Prozent der Kosten als Instandhaltungsanteil abziehen und den Rest umlegen – ohne einzeln nachweisen zu müssen, welche Kosten auf Reparatur und welche auf Modernisierung entfallen. Der Härteeinwand wegen wirtschaftlicher Überforderung ist in diesem vereinfachten Verfahren allerdings ausgeschlossen.

Zum Thema Kostenaufstellung hat der BGH 2022 klargestellt (BGH, VIII ZR 337/21): Eine Gesamtsumme mit prozentualer Angabe des Instandhaltungsanteils reicht formell aus; eine Aufschlüsselung nach einzelnen Gewerken ist grundsätzlich nicht erforderlich. Was das formell vereinfacht, ändert aber nichts an der Darlegungs- und Beweislast: Will der Vermieter die Mieterhöhung nach § 559 BGB durchsetzen, muss er im Streitfall nachweisen, dass es sich um umlagefähige Modernisierungsmaßnahmen handelt und keine Instandhaltungskosten eingeflossen sind. Als Mieter müssen Sie also nicht beweisen, dass die Rechnung falsch ist – es reicht, begründete Zweifel zu äußern.

Fördermittel müssen vom Vermieter transparent ausgewiesen und von den umlagefähigen Kosten abgezogen werden. Verschweigt er erhaltene Zuschüsse, kann die gesamte Mieterhöhungserklärung unwirksam sein – und bereits gezahlte Beträge können zurückgefordert werden.

Härtefall bei der Mieterhöhung: Wann das Gesetz Mieter schützt

Überfordert die Mieterhöhung Sie finanziell, können Sie nach § 559 Abs. 4 BGB einen Härteeinwand erheben. Als grobe Richtschnur gilt: Beläuft sich die neue Miete auf mehr als 30 bis 40 Prozent Ihres Haushaltsnettoeinkommens, liegt ein finanzieller Härtefall nahe. Das ist jedoch nur eine Richtschnur – im Einzelfall spielen weitere Umstände eine Rolle, etwa eine langjährige Verwurzelung in der Wohnung, ein hoher Lebensalter oder eine schwere Erkrankung. Dieser Einwand greift allerdings nicht, wenn der Vermieter die Wohnung lediglich in einen allgemein üblichen Zustand versetzt hat oder zur Modernisierung ohne eigenes Verschulden verpflichtet war.

Der Bundesgerichtshof hat 2019 gestärkt, dass Mieter beim finanziellen Härteeinwand nicht einfach auf eine kleinere Wohnung verwiesen werden dürfen (BGH, VIII ZR 21/19). Es kommt auf alle Umstände des Einzelfalls an – unter anderem die langjährige Verwurzelung in der Wohnung, der gesundheitliche Zustand der Bewohner und ihr Eigentumsschutz aus Art. 14 Abs. 1 Grundgesetz. Auch hier gilt: Den Härteeinwand müssen Sie dem Vermieter spätestens bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahmen mitteilen.

Heizungsmodernisierung nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Seit dem 1. Januar 2024 gilt das novellierte Gebäudeenergiegesetz. Tauscht der Vermieter die Heizungsanlage gegen eine aus, die zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben wird, gelten Sonderregeln im neu eingeführten § 559e BGB. Nimmt er staatliche Fördermittel in Anspruch, darf er zehn Prozent der um Fördermittel und eine pauschale Erhaltungskosten-Quote bereinigten Investitionskosten umlegen. Hierfür gilt eine eigene Kappungsgrenze von 50 Cent pro Quadratmeter und Monat innerhalb von sechs Jahren.

Zum energetischen Modernisierungsrecht hat der BGH im März 2025 eine wichtige Entscheidung getroffen (BGH, VIII ZR 283/23): Für die Mieterhöhung nach einer energetischen Modernisierung genügt eine technisch fundierte Prognose über die erwartete Energieeinsparung. Ein Nachweis des tatsächlich gesunkenen Verbrauchs ist nicht erforderlich – da das Nutzerverhalten den Verbrauch stark beeinflusst, wäre das auch kaum zumutbar.

Praxistipps: Was Sie in beiden Rollen beachten sollten

Als Mieter sollten Sie die Modernisierungsankündigung nie achtlos zur Seite legen. Prüfen Sie, ob alle Pflichtangaben vorhanden sind. Legen Sie sich einen Ordner mit Schriftverkehr, Fotos und einem Lärmprotokoll an – dieser wird wertvoll, wenn Sie die Mieterhöhung später anfechten wollen. Liegt Ihre Wohnung in einem Milieuschutzgebiet, fragen Sie beim Bezirksamt nach der behördlichen Genehmigung.

Besondere Vorsicht gilt bei der Modernisierungsvereinbarung nach § 555f BGB. Vermieter schlagen solche Verträge häufig vor, um die Baumaßnahmen reibungslos abzuwickeln. Was harmlos klingt, kann weitreichende Folgen haben: Eine Modernisierungsvereinbarung kann das gesetzliche Sonderkündigungsrecht ausschließen, Widerspruchsfristen verkürzen und andere Schutzvorschriften zu Ihren Lasten verändern. Unterzeichnen Sie ein solches Dokument daher nie ohne vorherige rechtliche Beratung.

Als Vermieter gilt: Fehler bei der Ankündigung kosten bares Geld oder verschieben die Mieterhöhung um Monate. Lassen Sie Instandhaltungsanteile sorgfältig ermitteln und dokumentieren. Fördermittel müssen transparent ausgewiesen und von den umlagefähigen Kosten abgezogen werden – verschweigen Sie sie, kann die Mieterhöhungserklärung unwirksam sein. Und: Ein frühzeitiges Gespräch mit dem Mieter und das Angebot einer einvernehmlichen Vereinbarung erspart oft langwierigen Streit vor dem Amtsgericht.

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