Gartennutzung im Mietrecht

Was die Gartennutzung im Mietrecht überhaupt bedeutet

Mit Gartennutzung ist das Recht gemeint, einen zur Wohnung gehörenden Garten oder Gartenanteil tatsächlich zu betreten, sich dort aufzuhalten und ihn im üblichen Rahmen zu gebrauchen. Einen eigenen Paragraphen für den Garten kennt das Bürgerliche Gesetzbuch nicht. Die Grundlage liefert § 535 BGB: Der Vermieter muss Ihnen die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand überlassen – und was zur Mietsache gehört, ergibt sich aus dem Mietvertrag. Genau hier liegt der entscheidende Punkt: Der Garten ist nur dann mitvermietet, wenn er Teil dieser Vereinbarung ist.

Einfamilienhaus oder Mehrfamilienhaus – ein gewaltiger Unterschied

Mieten Sie ein Einfamilienhaus, eine Doppelhaushälfte oder ein Reihenhaus, sieht die Sache komfortabel aus: Der Garten gilt nach der Verkehrsanschauung als mitvermietet, auch wenn er im Vertrag mit keinem Wort erwähnt wird. So hat es das OLG Köln in einer bis heute prägenden Entscheidung festgehalten (Urteil vom 05.11.1993, Az. 19 U 132/93). Der Begriff Verkehrsanschauung klingt sperriger, als er ist – gemeint ist schlicht das, was im normalen Geschäftsleben üblich und erwartbar ist. Wer ein ganzes Haus mietet, geht vernünftigerweise davon aus, dass auch das umliegende Grundstück dazugehört.

Ganz anders bei der Mietwohnung im Mehrfamilienhaus: Hier ist der Garten gerade nicht automatisch dabei. Selbst wenn Ihre Wohnung im Erdgeschoss liegt und die Terrassentür direkt ins Grüne führt, haben Sie kein automatisches Nutzungsrecht. Es muss entweder im Mietvertrag, in der Hausordnung oder in einer ausdrücklichen Zusatzvereinbarung schwarz auf weiß stehen.

Vorsicht bei mündlichen Zusagen – die Falle der „Leihe"

Eine besonders heikle Situation entsteht, wenn der Vermieter die Gartennutzung nur mündlich gestattet. Was nett gemeint ist, kann sich rechtlich als Bumerang entpuppen: Eine bloß geduldete oder mündlich erlaubte Gartennutzung wird juristisch nicht als Mitvermietung gewertet, sondern als unentgeltliche Leihe im Sinne von § 598 BGB. Das ist das rechtliche Wort für das unentgeltliche Ausleihen einer Sache – mit der unschönen Folge, dass der Verleiher, also Ihr Vermieter, die Sache jederzeit zurückfordern kann.

Auf ein Gewohnheitsrecht dürfen Sie sich übrigens nicht verlassen, auch wenn Sie den Garten seit zehn Jahren pflegen. So etwas gibt es im Mietrecht schlicht nicht. Im Streitfall liegt die Beweislast bei Ihnen als Mieter: Sie müssen darlegen, dass der Garten Bestandteil der Mietsache ist. Holen Sie sich jede Zusage daher schriftlich – am besten als Ergänzung zum Mietvertrag.

Was zur „bestimmungsgemäßen Nutzung" gehört

Steht Ihnen die Gartennutzung vertraglich zu, dürfen Sie den Garten bestimmungsgemäß gebrauchen. Das klingt nach Juristendeutsch, meint aber alles, was man vernünftigerweise in einem Garten so macht: Sonnen, Lesen, mit den Kindern spielen, Wäsche aufhängen, Obst von den vorhandenen Bäumen ernten und – sofern nicht ausdrücklich verboten – auch grillen. Sie dürfen Gartenmöbel, eine Hängematte, einen Sandkasten, Schaukeln, Spielhäuser oder eine Hundehütte aufstellen. Auch ein aufblasbares Planschbecken für die Kinder gehört nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Kerpen (Az. 20 C 443/01) zum vertragsgemäßen Gebrauch. Zur vertragsgemäßen Ausstattung eines mitvermieteten Gartens zählt im Übrigen auch ein funktionsfähiger Wasseranschluss – ohne Wasserhahn lässt sich der Garten nicht sinnvoll nutzen.

Bei der Bepflanzung haben Sie weitgehend freie Hand: Blumenbeete, Kräuterspiralen oder ein kleines Gemüsebeet sind in der Regel kein Problem. Selbst gepflanzte Sträucher dürfen Sie beim Auszug wieder mitnehmen, solange sie sich noch ausgraben lassen. Was der Vermieter selbst angepflanzt hat, ist hingegen tabu – Bäume oder Sträucher dürfen Sie nicht eigenmächtig entfernen.

Wo die Freiheit aufhört: bauliche Veränderungen

Sobald es ans Eingemachte geht, brauchen Sie die Zustimmung des Vermieters. Das gilt für alles, was sich nicht ohne Weiteres rückgängig machen lässt: ein Gartenhaus mit Fundament, eine gepflasterte Terrasse, ein einbetoniertes Klettergerüst oder ein fest installiertes Schwimmbecken. Das OLG Frankfurt hat etwa ein betoniertes Schwimmbecken ohne Vermieterzustimmung als unzulässigen Eingriff in die Substanz der Mietsache gewertet (Urteil vom 09.08.2018, Az. 2 U 9/18). Ganz anders sieht es bei Dingen aus, die Sie beim Auszug einfach wieder mitnehmen können – etwa einem aufblasbaren Pool, einem Pavillon ohne Fundament, einer Hollywoodschaukel oder Blumenkübeln. Faustregel: Was sich beim Auszug spurlos entfernen lässt, dürfen Sie meist auch ohne Erlaubnis aufstellen. Alles andere sollte vorher genehmigt sein – schriftlich.

Gartenpflege: Wer schwitzt, wer zahlt?

Eng verbunden mit der Nutzung ist die Gartenpflege. Beim Einfamilienhaus liegt sie im Normalfall beim Mieter, beim Mehrfamilienhaus grundsätzlich beim Vermieter – jeweils, sofern der Mietvertrag nichts anderes regelt. Üblicherweise wird die Pflege vertraglich auf den Mieter übertragen. Wichtig zu wissen: Ohne ausdrückliche Klausel sind nur einfache Arbeiten geschuldet, also Rasenmähen, Unkrautjäten und Laubharken. Das hat das OLG Düsseldorf klargestellt (Az. I-10 U 70/04). Maßstab ist nach Treu und Glauben (§ 242 BGB), ob für die Tätigkeit weder besondere Fachkenntnisse noch ein besonderer Zeit- oder Kostenaufwand erforderlich sind. Das Fällen von Bäumen, professioneller Heckenschnitt oder das Vertikutieren großer Flächen gehören nicht dazu – diese aufwendigen Arbeiten bleiben Vermietersache.

Betriebskosten: Auch wer nichts vom Garten hat, zahlt mit

Hier kommt ein Punkt, der viele Mieter wundert: Selbst wenn Sie den Garten nicht nutzen dürfen, kann der Vermieter die Gartenpflegekosten als Betriebskosten auf Sie umlegen. Das hat der Bundesgerichtshof grundsätzlich entschieden (BGH, Urteil vom 26.05.2004, Az. VIII ZR 135/03). Die Begründung: Eine gepflegte Außenanlage steigert das Wohnumfeld und kommt damit allen Bewohnern zugute. Rechtsgrundlage ist § 556 BGB in Verbindung mit § 2 Nr. 10 Betriebskostenverordnung.

Es gibt aber zwei wichtige Ausnahmen. Erstens: Wenn der Garten ausschließlich dem Vermieter oder bestimmten Mietern vorbehalten ist, dürfen die ausgeschlossenen Mieter nicht an den Kosten beteiligt werden. Zweitens: Wird die Grünfläche der Öffentlichkeit gewidmet, fehlt der Bezug zur Mietsache – auch dann fallen die Kosten weg (BGH, Urteil vom 10.02.2016, Az. VIII ZR 33/15). Entscheidend ist dabei nicht, wem das Grundstück gehört, sondern ob die Fläche tatsächlich der Allgemeinheit offensteht; selbst ein eingezäunter Bereich kann öffentlich gewidmet sein. Und: Hat der Mieter die Pflege bereits vertraglich übernommen, darf der Vermieter nicht zusätzlich Pflegekosten als Betriebskosten abrechnen. Beides geht nicht – das ist allgemeine Auffassung in Rechtsprechung und Kommentarliteratur zu § 556 BGB und § 2 Nr. 10 BetrKV.

Wenn der Garten zur Baustelle wird: Mietminderung

Ist der Garten Bestandteil Ihrer Mietsache, schuldet der Vermieter Ihnen einen vertragsgemäßen Zustand. Lässt er ihn verwildern, lagert dort Baumaterial oder ist die Fläche schlicht unbenutzbar, liegt ein Mangel vor – und Sie können nach § 536 BGB die Miete mindern. Die Quoten richten sich immer nach dem Einzelfall; feste Tabellenwerte gibt es nicht. Als grober Anhaltspunkt aus der Rechtsprechung: Bei einem ungepflegten oder über lange Zeit vernachlässigten Garten gelten rund 10 Prozent als angemessen, bei vollständiger Zweckentfremdung als Lagerfläche hat das LG Osnabrück sogar deutlich höhere Quoten zugesprochen. Was im konkreten Fall durchsetzbar ist, hängt vom Ausmaß der Beeinträchtigung ab. Vergessen Sie nicht: Ohne Mängelanzeige beim Vermieter geht es nicht. Schreiben Sie also rechtzeitig und konkret, was nicht stimmt.

Streit im Mehrfamilienhaus: Wer hat hier eigentlich Sonderrechte?

Eine Dauerbaustelle für Konflikte sind Gemeinschaftsgärten. Erdgeschossmieter glauben oft, sie hätten besondere Rechte – das Gegenteil ist richtig. Bei einer gemeinschaftlichen Nutzung darf niemand einen Bereich für sich abzäunen oder dauerhaft mit eigenen Möbeln blockieren. Auch das ständige Aufstellen von Sonnenliegen an immer derselben Stelle kann der Vermieter untersagen. Hier hilft am Ende nur eines: Reden Sie mit den Mitbewohnern, halten Sie Absprachen schriftlich fest und schauen Sie in die Hausordnung. Dort darf der Vermieter Verhaltensregeln aufstellen, etwa zu Grillzeiten, Spielgeräten oder dem Wegräumen von Zubehör.

Praxistipps für Mieter und Vermieter

Als Mieter sollten Sie vor dem Einzug einen Blick in den Mietvertrag werfen und prüfen, ob die Gartennutzung dort tatsächlich erwähnt ist. Verlassen Sie sich nicht auf wohlwollende Worte bei der Besichtigung – was nicht im Vertrag steht, gilt im Zweifel nicht. Lassen Sie sich auch die Art der Nutzung beschreiben: zur alleinigen Nutzung oder zur Mitbenutzung? Pflicht zur Pflege ja oder nein?

Als Vermieter fahren Sie am besten, wenn Sie die Gartennutzung von Anfang an klar regeln: Wer darf was, wer pflegt, wer trägt welche Kosten? Eine eindeutige Klausel im Mietvertrag und eine ergänzende Regelung in der Hausordnung ersparen Ihnen später jede Menge Ärger. Rechnen Sie damit, dass aus jeder Unklarheit irgendwann ein Streitpunkt wird – und dass Gerichte Unklarheiten gerne zulasten desjenigen auslegen, der den Vertrag formuliert hat.

Sehen Sie auch unter Bestimmungsgemäßer Gebrauch, Betriebskosten, Mietminderung und Hausordnung.