Energieausweis

Was genau ist ein Energieausweis?

Der Energieausweis ist ein mehrseitiges Dokument, das die Energieeffizienz eines Wohngebäudes steckbriefartig darstellt. Sie finden darin Angaben zum Energieverbrauch oder Energiebedarf, zum eingesetzten Energieträger (etwa Gas, Öl oder Fernwärme), zur Energieeffizienzklasse und zu den CO₂-Emissionen des Gebäudes.

Die Ergebnisse werden auf einer Farbskala von Grün bis Rot dargestellt. Je weiter Richtung Rot, desto schlechter steht es um den Energiestandard des Hauses. Ergänzend können dem Energiepass sogenannte Modernisierungsempfehlungen beigefügt sein, die dem Eigentümer Hinweise zur energetischen Verbesserung geben.

Gesetzliche Grundlage: Das Gebäudeenergiegesetz

Die rechtliche Basis für den Energiepass findet sich im Gebäudeenergiegesetz (GEG), das am 1. November 2020 in Kraft getreten ist und die frühere Energieeinsparverordnung (EnEV) abgelöst hat. Die einschlägigen Vorschriften stehen in den §§ 79–88 GEG. Dort ist unter anderem geregelt, wann ein Energieausweis ausgestellt werden muss, welche Angaben er enthalten muss und welche Pflichten Vermieter treffen.

Seit 2002 ist der Energieausweis bei Neubauten Pflicht. Bestandsgebäude wurden erst mit der EnEV 2007 einbezogen. Ab dem 1. Mai 2021 gelten für neue Energieausweise von Wohngebäuden verschärfte Anforderungen — unter anderem müssen seither auch Angaben zu den Treibhausgas-Emissionen enthalten sein.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis?

Es gibt zwei Varianten des Energiepasses, die sich grundlegend in ihrer Methodik unterscheiden. Beim Bedarfsausweis wird der theoretische Energiebedarf des Gebäudes rechnerisch ermittelt. Fachleute analysieren dafür Baujahr, Dämmstandard, Fensterqualität und Heizungsanlage. Das Ergebnis ist unabhängig vom individuellen Heizverhalten der Bewohner und beschreibt die objektive Gebäudebeschaffenheit. Rechnen Sie mit Kosten von 400 bis 500 Euro.

Der Verbrauchsausweis hingegen basiert auf den tatsächlichen Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre. Er ist günstiger (oft unter 100 Euro), bildet aber das Nutzungsverhalten der Bewohner ab. Wer wenig heizt, drückt den Wert nach unten — was für den nächsten Mieter täuschen kann. Diese Unterscheidung wird später noch wichtig, wenn es um die Frage geht, ob der Energieausweis als zugesicherte Eigenschaft gelten kann.

Wann muss der Vermieter den Energieausweis vorlegen?

Als Vermieter sind Sie gesetzlich verpflichtet, den Energieausweis spätestens bei der ersten Besichtigung unaufgefordert vorzulegen oder gut sichtbar auszuhängen. Darauf können Sie sich als Mietinteressent berufen. Findet keine Besichtigung statt, muss Ihnen der Vermieter den Ausweis oder eine Kopie unverzüglich zugänglich machen — spätestens, wenn Sie ihn einfordern.

Nach Abschluss des Mietvertrages muss der Vermieter Ihnen unverzüglich eine Kopie des Energieausweises übergeben.

Diese Vorlagepflicht gilt bei jeder Neuvermietung. Für bestehende Mietverhältnisse besteht hingegen kein gesetzlicher Anspruch auf Einsicht in den Energiepass. Wer also bereits in der Wohnung wohnt, kann den Vermieter nicht nachträglich zur Vorlage verpflichten.

Pflichtangaben schon in der Wohnungsanzeige

Die Vorlagepflicht beginnt nicht erst bei der Besichtigung. Bereits in der Immobilienanzeige — ob online oder in der Zeitung — muss der Vermieter bestimmte Angaben aus dem Energieausweis nennen, sofern ein gültiger Ausweis vorliegt. Dazu gehören gemäß § 87 GEG die Art des Ausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis), der Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs, der wesentliche Energieträger für die Heizung, das Baujahr des Gebäudes und die Energieeffizienzklasse.

Fehlen diese Angaben, liegt eine Ordnungswidrigkeit vor — und zwar nicht nur für den Vermieter, sondern ausdrücklich auch für den beauftragten Makler.

Was passiert bei einem Verstoß?

Wer den Energieausweis bei der Vermietung nicht vorlegt oder die Pflichtangaben in Anzeigen weglässt, begeht eine Ordnungswidrigkeit nach § 108 GEG. Die zuständige Behörde kann dafür ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro verhängen. Bei mehreren Mietobjekten können sich die Beträge addieren. Auch falsche oder veraltete Angaben im Energieausweis können sanktioniert werden.

Der Mietvertrag selbst bleibt allerdings wirksam. Dass der Vermieter keinen Energiepass vorgelegt hat, macht den Vertrag nicht unwirksam.

Kein Bestandteil des Mietvertrages — aber Ausnahmen möglich

Ein häufiges Missverständnis: Der Energiepass wird nicht zum Bestandteil des Mietvertrages, auch wenn er bei der Neuvermietung vorgelegt werden muss. Der Vermieter erfüllt mit der Vorlage lediglich eine öffentlich-rechtliche Pflicht — er sichert Ihnen damit nicht bestimmte Energiewerte zu.

Das hat weitreichende Folgen: Stimmt der tatsächliche Energieverbrauch nicht mit den Angaben im Energiepass überein, stehen Ihnen als Mieter grundsätzlich keine Mietminderungs- oder Schadensersatzansprüche zu. Allerdings kennt dieses Grundprinzip wichtige Ausnahmen.

Aufklärungspflicht bei extrem hohen Heizkosten

Weist das Gebäude einen extrem schlechten energetischen Zustand auf und verschweigt der Vermieter dies bewusst, kann ihn eine vorvertragliche Aufklärungspflicht treffen. Sie als Mieter haben bei Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse daran, die wesentlichen Eigenschaften der Mietsache zu kennen — dazu gehören auch die zu erwartenden Energiekosten, wenn sie ungewöhnlich hoch ausfallen.

Verletzt der Vermieter diese Pflicht, kommen Schadensersatzansprüche aus §§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB in Betracht. Das kommt etwa dann in Frage, wenn Sie nachweisen können, dass Sie den Mietvertrag bei Kenntnis der tatsächlichen energetischen Verhältnisse nicht abgeschlossen hätten.

Anfechtung bei gefälschtem Energieausweis

Besonders heikel wird es, wenn der Vermieter einen gefälschten oder bewusst unrichtigen Energieausweis vorlegt. Stellt sich heraus, dass die angegebenen Werte vorsätzlich manipuliert wurden, kann Ihnen als Mieter ein Anfechtungsrecht nach §§ 119, 123 BGB zustehen. Bei einer erfolgreichen Anfechtung wegen arglistiger Täuschung gilt der Mietvertrag als von Anfang an nichtig. Daneben kommen auch hier Schadensersatzansprüche in Frage.

Haben Sie den Verdacht, dass Ihr Energieausweis nicht stimmt, sollten Sie die tatsächlichen Verbrauchswerte mit den im Ausweis angegebenen Kennzahlen vergleichen und im Zweifel anwaltlichen Rat einholen.

Wann gilt der Energiepass als zugesicherte Eigenschaft?

Anders als bei der bloßen Vorlage sieht es aus, wenn der Energieausweis ausdrücklich in den Mietvertrag einbezogen wird. Dann kann darin eine sogenannte zugesicherte Eigenschaft liegen. Doch was bedeutet das eigentlich?

Von einer zugesicherten Eigenschaft spricht man im Mietrecht, wenn der Vermieter eine bestimmte Beschaffenheit der Mietsache verbindlich garantiert — und zwar so, dass er für die Einhaltung und die Folgen einer Abweichung verschuldensunabhängig einstehen will. An eine solche Zusicherung stellen die Gerichte hohe Anforderungen. Es genügt nicht, den Energieausweis dem Mietvertrag einfach nur beizufügen oder ihn beiläufig zu erwähnen.

Ein Beispiel: Schreibt der Vermieter im Mietvertrag ausdrücklich „Die Wohnung weist einen Endenergiebedarf von höchstens 80 kWh/(m²a) auf" und übernimmt damit erkennbar eine Garantie, kann das als zugesicherte Eigenschaft gelten.

Bedarfsausweis besser geeignet als Verbrauchsausweis

Bei der Frage, ob der Energiepass eine Sollbeschaffenheit der Mietsache definiert, kommt es auch auf die Art des Ausweises an. Der Bedarfsausweis beschreibt die objektive energetische Qualität des Gebäudes unabhängig vom Nutzerverhalten. Seine Werte lassen sich daher eher als Eigenschaft der Mietsache verstehen.

Der Verbrauchsausweis hingegen spiegelt das individuelle Heizverhalten früherer Bewohner wider. Seine Werte schwanken je nach Nutzung und sind deshalb weniger gut als Eigenschaft der Mietsache zusicherungsfähig. Weicht der tatsächliche Verbrauch von den Werten eines Verbrauchsausweises ab, liegt das häufig schlicht daran, dass Sie anders heizen als der Vormieter.

Weicht die tatsächliche energetische Qualität erheblich von einer wirksam zugesicherten Eigenschaft ab, stehen Ihnen als Mieter Ansprüche auf Mietminderung und Schadensersatz nach §§ 536, 536a BGB zu. Rechnen Sie damit, dass viele Vermieter genau aus diesem Grund darauf achten, den Energieausweis eben nicht zum Vertragsbestandteil zu machen.

Ausnahmen von der Energieausweispflicht

Nicht für jedes Gebäude muss ein Energiepass erstellt werden. Ausgenommen sind Baudenkmäler, bei denen energetische Veränderungen oft nicht möglich oder gewünscht sind. Ebenfalls befreit sind kleine Gebäude mit einer Nutzfläche von weniger als 50 Quadratmetern — etwa Gartenhäuser oder Wochenendhäuser. Auch Gebäude, die weniger als vier Monate im Jahr genutzt werden oder deren Energieverbrauch unter 25 Prozent des Ganzjahresverbrauchs liegt, fallen unter diese Ausnahme.

Gültigkeit und Kosten

Ein Energieausweis ist zehn Jahre gültig. Nach Ablauf muss ein neues Dokument erstellt werden — eine Verlängerung ist nicht möglich. Die Kosten für die Erstellung trägt der Eigentümer. Als Mieter können die Kosten nicht auf Sie umgelegt werden, auch nicht über die Betriebskostenabrechnung.

Für eine WEG-Gemeinschaft gilt: Wenn ein einzelner Wohnungseigentümer seine Wohnung verkaufen oder vermieten will, hat er einen Anspruch gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf rechtzeitige Bereitstellung des Energieausweises. Die Kosten trägt die Gemeinschaft.

Geplante Änderungen durch die EU-Gebäuderichtlinie

Die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie (EPBD), die 2024 als Richtlinie (EU) 2024/1275 verabschiedet wurde, sieht weitere Neuerungen vor. Die Mitgliedstaaten müssen sie bis spätestens Mai 2026 in nationales Recht umsetzen. Geplant ist unter anderem eine EU-weite Vereinheitlichung der Energieeffizienzklassen — künftig soll eine Skala von A bis G statt der bisherigen Einteilung von A+ bis H gelten.

Wie genau die nationale Umsetzung in Deutschland aussehen wird, steht allerdings noch nicht abschließend fest. Diskutiert wird etwa eine Ausweitung der Energieausweispflicht auf weitere Anlässe. Bis zur konkreten Umsetzung in deutsches Recht bleibt abzuwarten, welche Regelungen tatsächlich kommen. Als Vermieter sollten Sie die Entwicklung im Blick behalten und auf die Aktualität Ihres Energiepasses achten.

Praxistipps für Mieter

Als Mieter sollten Sie den Energieausweis bereits bei der Wohnungsbesichtigung aktiv einfordern, wenn er Ihnen nicht vorgelegt wird. Achten Sie auf die Farbskala und die Effizienzklasse — sie geben Ihnen einen ersten Anhaltspunkt für die zu erwartenden Heizkosten. Lassen Sie sich aber nicht allein von den Werten im Energiepass leiten: Ihr individuelles Heizverhalten, die Lage der Wohnung im Gebäude und die Qualität der Fenster spielen ebenfalls eine große Rolle.

Stellen Sie nach dem Einzug fest, dass Ihre Heizkosten extrem von den Werten im Energieausweis abweichen, sollten Sie zunächst prüfen, ob der Vermieter den Ausweis zum Vertragsbestandteil gemacht hat oder ob eine bewusste Täuschung vorliegen könnte. In beiden Fällen können Ihnen rechtliche Ansprüche zustehen. Holen Sie sich im Zweifel anwaltliche Unterstützung — gerade bei erheblichen finanziellen Abweichungen lohnt sich eine fachliche Einschätzung.

Praxistipps für Vermieter

Als Vermieter tun Sie gut daran, den Energieausweis als festen Bestandteil Ihres Vermietungsprozesses zu betrachten. Legen Sie ihn bereits bei der ersten Besichtigung vor und nehmen Sie eine Kopie in die Übergabeunterlagen auf. So dokumentieren Sie die Erfüllung Ihrer gesetzlichen Pflicht und vermeiden unangenehme Bußgelder.

Achten Sie darauf, dass der energetische Zustand Ihres Gebäudes den Angaben im Energieausweis zumindest im Wesentlichen entspricht. Verschweigen Sie bewusst erhebliche energetische Mängel, riskieren Sie nicht nur Bußgelder, sondern auch Schadensersatzforderungen Ihrer Mieter wegen Verletzung der vorvertraglichen Aufklärungspflicht.

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