Hausordnung im Mietrecht

Was eine Hausordnung überhaupt ist

Eine Hausordnung ist eine Sammlung privatrechtlicher Vorschriften, mit denen Vermieter, Eigentümer oder Hausverwaltungen das Zusammenleben in einem Mehrparteienhaus regeln. Sie soll Reibungspunkte zwischen Nachbarn entschärfen, bevor sie zum Streit eskalieren – also genau dort ansetzen, wo das nackte Mietrecht zu allgemein bleibt: bei Lärm, Sauberkeit, Sicherheit und der Nutzung gemeinsamer Flächen.

Eine gesetzliche Pflicht zur Hausordnung gibt es im Wohnraummietrecht nicht. Existiert aber eine, gilt sie für alle Bewohner des Hauses. Jeder Mieter darf von jedem anderen die Einhaltung verlangen – allerdings nur in Form einer Aufforderung. Echte Sanktionen wie Abmahnung oder Kündigung kann ausschließlich der Vermieter aussprechen. Wer als Mieter mit dem Verhalten eines Nachbarn nicht klarkommt, muss also den Umweg über den Vermieter gehen.

Aushang oder Vertragsbestandteil – ein himmelweiter Unterschied

Ob die Hausordnung wirklich Pflichten begründet, entscheidet sich daran, wie sie Ihnen mitgeteilt wurde. Hier liegt die wichtigste Stolperfalle.

Hängt die Hausordnung lediglich am schwarzen Brett im Treppenhaus, spricht man von einer allgemeinen Hausordnung. Sie darf nur sogenannte „ordnende Hinweise" enthalten – etwa Regelungen zu Ruhezeiten oder zu den Schließzeiten der Haustür. Echte Pflichten, die über das gesetzliche Maß hinausgehen, kann der Vermieter Ihnen auf diesem Weg nicht aufdrücken. Wer Ihnen also per Aushang die Treppenhausreinigung oder den Winterdienst aufbürden will, hat keinen Hebel in der Hand.

Ist die Hausordnung dagegen Bestandteil des Mietvertrags – als Anlage beigefügt oder im Vertragstext ausdrücklich einbezogen –, sieht die Sache anders aus. Dann kann sie auch erweiterte Pflichten festschreiben, etwa die Pflicht zum Putzdienst oder zum Schneeräumen. Damit das funktioniert, müssen Sie als Mieter die Möglichkeit gehabt haben, die Hausordnung bei Vertragsabschluss tatsächlich zur Kenntnis zu nehmen.

Vorsicht ist bei Klauseln geboten, die einfach nur behaupten, „die anliegende Hausordnung ist Bestandteil dieses Vertrags". Solche Formulierungen können nach § 309 Nr. 12b BGB unwirksam sein. Hintergrund: Eine solche Klausel würde die Beweislast umkehren – Sie als Mieter müssten im Streitfall beweisen, dass Ihnen die Hausordnung gar nicht ausgehändigt wurde. Das ist praktisch kaum möglich, und genau deshalb verbietet das Gesetz solche Beweislastumkehren in vorformulierten Verträgen.

Konkretisierung statt neuer Pflichten

Eine wichtige Unterscheidung, die in der Praxis oft untergeht: Die Hausordnung darf bestehende Pflichten konkretisieren, aber keine völlig neuen Pflichten erfinden, die im Mietvertrag nicht angelegt sind.

Ein Beispiel: Steht im Mietvertrag, dass der Mieter den Winterdienst zu übernehmen hat, darf die Hausordnung im Detail festlegen, wann gestreut werden muss, welche Bereiche dazugehören und in welcher Reihenfolge die Mieter dran sind. Das ist Konkretisierung. Steht zum Winterdienst im Mietvertrag dagegen nichts, kann ihn die Hausordnung Ihnen auch nicht nachträglich aufbrummen – das wäre eine neue Pflicht, und die müsste vertraglich vereinbart sein. Diese Linie zieht sich durch die gesamte Rechtsprechung zur Hausordnung.

Wann die Hausordnung wirklich bindet

Die rechtliche Grundlage für die Hausordnung ergibt sich mittelbar aus § 535 BGB, der die gegenseitigen Pflichten von Mieter und Vermieter regelt. Die Hausordnung konkretisiert die Pflicht zum vertragsgemäßen Gebrauch – sie darf das Recht des Mieters aber nur insoweit beschränken, wie es zur Vermeidung unzumutbarer Nachteile für Mitbewohner erforderlich ist.

Da Hausordnungen praktisch immer vorformuliert sind und für alle Mieter im gleichen Wortlaut gelten, behandelt die Rechtsprechung sie als Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne der §§ 305 ff. BGB. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind vorformulierte Vertragsklauseln, die der Vermieter für eine Vielzahl von Mietverträgen verwendet. Weil sie einseitig vom Vermieter aufgestellt wurden, unterliegen sie besonderen Schutzregeln: Sie dürfen Sie nicht unangemessen benachteiligen und müssen klar und verständlich formuliert sein. Klauseln, die zu schwammig sind oder Sie über Gebühr belasten, fallen bei einer gerichtlichen Prüfung durch – auch dann, wenn Sie unterschrieben haben.

Transparenz und Überraschung – die zweite Hürde

Zwei weitere Kontrollmaßstäbe machen vielen Hausordnungsklauseln das Leben schwer. Das Transparenzgebot aus § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangt, dass jede Klausel so formuliert ist, dass Sie als Mieter ohne juristische Vorkenntnisse erkennen können, was von Ihnen verlangt wird. Eine Klausel, die pauschal verlangt, „jedes unnötige und störende Geräusch" zu vermeiden, scheitert an dieser Hürde – was unnötig und störend ist, lässt sich nicht objektiv messen.

Das sogenannte Überraschungsverbot aus § 305c Abs. 1 BGB wiederum schließt Klauseln aus, mit denen ein normaler Mieter beim Lesen des Mietvertrags schlicht nicht rechnen musste. Versteckt der Vermieter etwa ein Übernachtungsverbot für Besucher in einem Abschnitt zur Mülltrennung, gilt diese Klausel als überraschend und damit als gar nicht erst Vertragsbestandteil geworden.

Ruhezeiten als Kernstück

Den größten Raum nehmen in fast jeder Hausordnung die Ruhezeiten ein. Üblich sind die Nachtruhe zwischen 22 und 6 Uhr und eine Mittagsruhe zwischen 13 und 15 Uhr. Während dieser Zeiten sollen Sie auf Zimmerlautstärke achten, also keine Geräusche verursachen, die außerhalb Ihrer Wohnung deutlich wahrnehmbar sind.

Die Nachtruhe ist dabei kein Erfindungsstück der Hausordnung, sondern ergibt sich aus den Immissionsschutzgesetzen der Bundesländer. Eine bundeseinheitliche Mittagsruhe gibt es dagegen seit Jahren nicht mehr – sie muss durch örtliche Verordnung oder eben die Hausordnung festgelegt werden. Die Hausordnung darf die gesetzlichen Ruhezeiten in maßvollem Umfang ausweiten, etwa die Nachtruhe auf 21 Uhr vorziehen, sie aber nicht unangemessen verschärfen.

Nach gefestigter Rechtsprechung ist die Festlegung solcher Ruhezeiten grundsätzlich zulässig, dabei kommt es aber stets auf die Umstände des Einzelfalls an. In einer Seniorenwohnanlage gilt also ein anderer Maßstab als in einem Studentenwohnheim. Pauschale Verschärfungen, die nur noch vereinzelte Geräusche dulden, halten dagegen vor Gericht nicht stand.

Wäschewaschen und Haushaltsgeräte

Ein Dauerbrenner in Hausordnungen sind Klauseln, die den Betrieb von Waschmaschine und Trockner auf bestimmte Tage oder enge Zeitfenster beschränken. Die Rechtsprechung sieht das überwiegend kritisch. Mehrere Gerichte haben entschieden, dass Waschmaschinen grundsätzlich auch sonntags laufen dürfen – das Wäschewaschen gehört zum normalen Wohngebrauch.

Die Grenze zieht die Nachtruhe: Während der Zeit zwischen 22 und 6 Uhr sollten die Geräte ruhen, weil sie Mitbewohner stören können. Eine Hausordnung, die Ihnen vorschreibt, wann genau Sie tagsüber Wäsche waschen dürfen, kann Sie also außerhalb der Nachtruhe in der Regel nicht binden. Auch das Wäschetrocknen in der Wohnung oder auf dem Balkon kann Ihnen die Hausordnung nicht verbieten – das gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch.

Kinderwagen, Rollatoren und Co. im Hausflur

Ein pauschales Verbot, Kinderwagen oder Rollatoren im Treppenhaus abzustellen, ist nach ständiger Rechtsprechung unwirksam, solange ausreichend Platz bleibt und niemand behindert wird. Die Gerichte halten es schlicht für unzumutbar, dass Eltern neben ihrem Kind auch noch den Kinderwagen die Treppen hochschleppen – und ähnlich sieht es bei Mietern aus, die auf eine Gehhilfe angewiesen sind. Selbst wenn die Hausordnung etwas anderes behauptet: Diese Klausel müssen Sie nicht hinnehmen.

Grillen auf Balkon und Terrasse

Das Grillen ist eines der streitanfälligsten Themen überhaupt – und die Rechtsprechung dazu ist alles andere als einheitlich. Eine Hausordnung darf das Grillen einschränken, etwa indem sie Holzkohlegrills auf Balkonen wegen der Rauchentwicklung untersagt und nur Elektro- oder Gasgrills erlaubt. Ein vollständiges Grillverbot ist dagegen in der Regel unwirksam, weil es den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung unangemessen einschränkt. Sinnvoll sind klare Zeitfenster und Mengenbegrenzungen, die alle Beteiligten kennen.

Was die Hausordnung sonst nicht regeln darf

Hier wird es spannend, denn viele Hausordnungen schießen weit über das Ziel hinaus. Eine ganze Reihe von Klauseln, die sich in Mustertexten hartnäckig halten, sind schlicht unwirksam – Sie müssen sich daran nicht halten.

Klassiker ist das Bade- oder Duschverbot zur Nachtzeit: Nächtliche Körperpflege gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung und kann Ihnen nicht verboten werden. Auch ein generelles Verbot der Tierhaltung ist unwirksam, denn Kleintiere wie Wellensittiche oder Hamster dürfen Sie immer halten. Ebenfalls vom Tisch: Besuchs- oder Übernachtungsverbote, ein vollständiges Musizierverbot und Klauseln, die Ihnen vorschreiben, welches Putzmittel Sie verwenden müssen.

Grenzen der Regelungsmacht: Kinder und Musik

Besonders heikel ist der Umgang mit Kinderlärm. Hier hat der Bundesgerichtshof in einer Reihe von Entscheidungen klare Pflöcke eingeschlagen: Lärm als Begleiterscheinung kindlichen und jugendlichen Freizeitverhaltens ist in höherem Maße hinzunehmen als anderer Alltagslärm. Eine Hausordnung kann Kindern das Spielen also nicht verbieten – und auch von der Mittagsruhe nimmt die Rechtsprechung sie weitgehend aus. Diese Privilegierung ist mittlerweile auch in § 22 Abs. 1a BImSchG ausdrücklich verankert.

Ähnliches gilt für das Musizieren. Das Spielen eines Instruments gehört nach gefestigter Rechtsprechung zu den üblichen Formen der Freizeitgestaltung und muss in maßvollen Grenzen geduldet werden – als Faustregel bewegt sich das im Bereich von zwei bis drei Stunden werktags und ein bis zwei Stunden an Sonn- und Feiertagen, jeweils außerhalb der Ruhezeiten. Ein vollständiges Musizierverbot ist unzulässig.

Heizen und Lüften als Mieterpflicht

Manche Hausordnungen widmen sich auch der Pflicht, ausreichend zu heizen und zu lüften. Das ist kein lästiger Eingriff in Ihre Privatsphäre, sondern eine Konsequenz Ihrer Obhutspflicht – also der Pflicht, sorgsam mit der Mietsache umzugehen und Schäden von ihr abzuwenden. Wer über längere Zeit so wenig heizt, dass Feuchtigkeit oder Schimmel entstehen, verletzt seine mietvertraglichen Pflichten und riskiert nach Abmahnung sogar die Kündigung. Die Hausordnung darf Sie also durchaus an diese Pflicht erinnern, ohne deshalb unwirksam zu sein.

Was bei Verstößen droht

Verstoßen Sie gegen eine wirksam vereinbarte Hausordnung, ist das ein Verstoß gegen Ihre mietvertraglichen Pflichten. Der Vermieter wird in der Regel zunächst eine Abmahnung aussprechen – formlos möglich, aber aus Beweisgründen meist schriftlich. Die Abmahnung ist nach § 543 BGB Voraussetzung für eine spätere Kündigung und soll Ihnen die Chance geben, Ihr Verhalten zu ändern.

Bessern Sie sich nicht und wiederholen sich die Verstöße in einigem Gewicht, kann der Vermieter das Mietverhältnis nach § 573 BGB ordentlich kündigen. Eine fristlose Kündigung kommt nur bei besonders schwerwiegenden Störungen des Hausfriedens in Betracht – einmaliges Vergessen der Treppenhausreinigung reicht dafür nicht. Beruht der Vorwurf dagegen auf einer unwirksamen Klausel, geht jede Abmahnung und jede Kündigung ins Leere.

Ersatzvornahme: Wenn der Vermieter selbst zur Tat schreitet

Speziell bei der Treppenhausreinigung haben Vermieter noch einen weiteren Hebel: die sogenannte Ersatzvornahme. Dahinter steckt ein einfacher Gedanke: Wenn ein Mieter eine geschuldete Arbeit nicht erledigt, darf der Vermieter sie nach Abmahnung von einem Dritten erledigen lassen – etwa von einer Putzfirma – und die Kosten dem säumigen Mieter in Rechnung stellen. Der Mieter zahlt also dafür, dass jemand anderes seine Pflicht übernimmt. Voraussetzung ist eine vorherige Aufforderung mit Fristsetzung und eine sauber dokumentierte Nichterfüllung. Die Ersatzvornahme ist damit ein scharfes Schwert, das aber mit Augenmaß eingesetzt werden muss.

Wenn Nachbarn die Hausordnung ignorieren

Was viele Mieter nicht wissen: Verstöße gehen nicht nur Sie selbst etwas an. Wird der Hausfrieden durch andere Mieter erheblich gestört – etwa durch ständige Ruhestörungen oder verwahrlostes Verhalten – können Sie als betroffener Mieter unter Umständen die Miete mindern oder im Extremfall sogar selbst außerordentlich kündigen. Voraussetzung ist, dass die Beeinträchtigung wesentlich ist und Sie den Vermieter zuvor zum Eingreifen aufgefordert haben. Das ist ein Hebel, den viele Mieter aus Unkenntnis liegen lassen.

Hausordnung in der Eigentümergemeinschaft

In Häusern mit Wohnungseigentum funktioniert die Hausordnung anders. Hier wird sie von der Eigentümerversammlung beschlossen und betrifft zunächst nur die Eigentümer. Damit sie auch für Sie als Mieter einer Eigentumswohnung gilt, muss der vermietende Eigentümer sie ausdrücklich in Ihren Mietvertrag einbeziehen – sonst entfaltet sie Ihnen gegenüber keine direkte Wirkung. Es kann also durchaus sein, dass die im Treppenhaus aushängende WEG-Hausordnung für Sie schlicht unverbindlich ist, weil Ihr Vermieter sie nie zum Vertragsbestandteil gemacht hat.

Heikel wird es bei sogenannten dynamischen Verweisungsklauseln. Damit versuchen manche Vermieter, Sie auch an zukünftige Änderungen der WEG-Hausordnung zu binden, die Sie bei Vertragsabschluss noch gar nicht kennen konnten. Solche Klauseln sind nach § 308 Nr. 4 BGB nur eingeschränkt zulässig und müssen für Sie zumutbar sein. Im Zweifel binden Sie Änderungen, die nach Ihrem Einzug beschlossen werden, nur, wenn der Mietvertrag das ausdrücklich und in zumutbarer Weise vorsieht.

Praxistipps für Mieter

Schauen Sie sich bei Ärger als Erstes Ihren Mietvertrag und die Hausordnung nebeneinander an. Prüfen Sie, ob die Hausordnung dort wirklich erwähnt oder als Anlage beigefügt ist. Ist sie nur ein Aushang, können Ihnen erweiterte Pflichten nicht aufgebürdet werden. Haben Sie keine Hemmungen, fragwürdige Klauseln vom Mieterverein oder einem Fachanwalt prüfen zu lassen – für Mitglieder eines Mietervereins ist diese Erstprüfung in der Regel kostenfrei, und viele Vorschriften halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand.

Wenn ein Nachbar tatsächlich übermäßigen Lärm verursacht, führen Sie ein Lärmprotokoll. Notieren Sie für jeden Vorfall Datum, genaue Uhrzeit, Dauer, Art des Geräuschs (etwa Trampeln, laute Musik, Türenknallen) sowie nach Möglichkeit den Verursacher und etwaige Zeugen. Je konkreter die Einträge, desto belastbarer das Protokoll im Streitfall.

Praxistipps für Vermieter

Wenn Sie als Vermieter klare Verhältnisse schaffen wollen, fügen Sie die Hausordnung dem Mietvertrag als gesonderte Anlage bei und lassen Sie sich den Erhalt vom Mieter unterschreiben. Nur so können Sie sich später auf Pflichten wie Putzdienst oder Winterdienst berufen. Maßgeblich ist dabei stets die Version der Hausordnung, die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses galt – spätere einseitige Änderungen binden Ihre Mieter nicht, wenn keine wirksame Anpassungsklausel vereinbart wurde.

Formulieren Sie jede Regel klar und bestimmt – schwammige Wendungen wie „störende Geräusche jeder Art zu vermeiden" hat die Rechtsprechung als zu unbestimmt verworfen. Behandeln Sie außerdem alle Mieter gleich: Eine Klausel, die nur dem Erdgeschossmieter den Winterdienst auferlegt, ist eine unangemessene Benachteiligung – also eine Regelung, die einen Vertragspartner ohne sachlichen Grund einseitig schlechterstellt – und damit unwirksam.

Sehen Sie auch unter Ruhezeiten, Treppenhausreinigung, Abmahnung und Mietminderung.