Einliegerwohnung

Was ist eine Einliegerwohnung?

Eine Einliegerwohnung ist eine kleinere, in sich abgeschlossene Wohneinheit innerhalb eines Einfamilienhauses oder Zweifamilienhauses, in dem der Vermieter selbst wohnt. Das klingt einfach — ist es aber nicht immer. Entscheidend ist nämlich, dass die Wohnbereiche beider Parteien sich räumlich überschneiden: Der Mieter erreicht seine Wohnung etwa über den gemeinsamen Hausflur oder dieselbe Haustür. Genau diese funktionale Verknüpfung macht eine Wohnung zur Einliegerwohnung im Rechtssinne.

Die Einliegerwohnung muss einen eigenen Haushalt ermöglichen. Das heißt: eigene Küche oder Kochgelegenheit, eigenes Bad und eigene Wasserversorgung sind Pflicht. Ein einzelnes Zimmer ohne diese Ausstattung fällt nicht darunter. Und auch eine Größenbeschränkung nach oben gibt es nicht — wichtig ist nur, dass die Einliegerwohnung der Hauptwohnung des Eigentümers klar untergeordnet ist.

Abgrenzung: Wann liegt keine Einliegerwohnung vor?

Hier liegt eine häufige Fehlerquelle. Hat die zweite Wohnung einen eigenen, von der Hauptwohnung völlig unabhängigen Eingang und keine gemeinsam genutzten Bereiche, handelt es sich rechtlich nicht um eine Einliegerwohnung, sondern um ein Zweifamilienhaus — mit spürbar anderen Rechtsfolgen. Dasselbe gilt, wenn das Gebäude insgesamt drei oder mehr selbstständige Wohneinheiten enthält. In diesem Fall greift das Sonderkündigungsrecht des Vermieters nach § 573a BGB schlicht nicht.

Der Bundesgerichtshof hat das in mehreren Urteilen klargestellt: Was als Wohnung gilt, bestimmt sich nach der Verkehrsanschauung. Eine Wohnung ist demnach ein selbstständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht (BGH VIII ZR 90/10, 17. November 2010). Nutzt der Vermieter eine ehemalige Einliegerwohnung künftig als Arbeits- oder Besucherzimmer, ändert das nichts am Wohnungsbestand: Drei Wohnungen bleiben drei Wohnungen — und das Sonderkündigungsrecht bleibt damit gesperrt, auch wenn der Vermieter zwei davon selbst bewohnt.

Ein weiterer Punkt, den Mieter kennen sollten: Das Sonderkündigungsrecht steht dem Vermieter auch dann nicht zu, wenn er nach Vertragsschluss Wohnungen zusammenlegt oder umwidmet, um erst dadurch die Voraussetzungen des § 573a BGB herbeizuführen. Wer durch gezielte Umbaumaßnahmen versucht, die Zweiwohnungsgrenze zu erreichen, handelt treuwidrig und kann sich auf das Sonderkündigungsrecht nicht berufen.

Das Sonderkündigungsrecht — der Kern der Sache

Der wichtigste Unterschied zur normalen Mietwohnung liegt beim Kündigungsschutz. Im Regelfall kann ein Vermieter einem Mieter nach § 573 BGB nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse nachweist — etwa Eigenbedarf oder eine schwerwiegende Vertragsverletzung des Mieters. Bei der Einliegerwohnung gilt nach § 573a BGB ausnahmsweise etwas anderes: Der Vermieter kann das Mietverhältnis beenden, ohne einen Grund angeben zu müssen.

Dabei muss er im Kündigungsschreiben ausdrücklich erklären, dass er sich auf § 573a BGB stützt — also gerade nicht auf ein berechtigtes Interesse. Diese Klarstellung ist Pflicht; fehlt sie, ist die Kündigung unwirksam. Als Mieter sollten Sie das prüfen.

Weniger bekannt, aber praktisch bedeutsam: Nach § 573a Abs. 2 BGB gilt das Sonderkündigungsrecht auch für Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung — also etwa für ein möbliertes Zimmer, das ein Hauptmieter in seiner eigenen Wohnung untervermietet. Jedes solche Untermietverhältnis wird rechtlich wie eine Einliegerwohnung behandelt und kann ohne Begründung gekündigt werden.

Wichtig für Mieter: Das Sonderkündigungsrecht kann im Mietvertrag ausgeschlossen werden. Wer Planungssicherheit wünscht, sollte vor der Unterschrift verhandeln, dass der Vermieter auf dieses Recht verzichtet. Ein solcher Ausschluss ist wirksam und sichert Ihnen denselben Kündigungsschutz wie in einer normalen Mietwohnung (BGH VIII ZR 57/13, 16. Oktober 2013).

Die Kündigungsfristen: Länger als man denkt

Das Sonderkündigungsrecht des Vermieters hat seinen Preis: Macht er davon Gebrauch, verlängern sich die gesetzlichen Kündigungsfristen nach § 573c BGB zugunsten des Mieters um jeweils drei Monate. Konkret: Die Basisfristen nach § 573c BGB betragen drei, sechs bzw. neun Monate je nach Mietdauer — durch die Verlängerung um drei Monate ergeben sich beim Sonderkündigungsrecht insgesamt sechs Monate bei einer Mietdauer bis zu fünf Jahren, neun Monate zwischen fünf und acht Jahren und zwölf Monate danach. Der Mieter erhält so deutlich mehr Zeit, sich um eine neue Wohnung zu kümmern.

Kündigt der Vermieter hingegen mit berechtigtem Interesse — also wegen Eigenbedarf oder schuldhafter Vertragsverletzung — gelten die normalen gesetzlichen Fristen des § 573c BGB. Der Vermieter kann beide Möglichkeiten sogar kombiniert in einem einzigen Kündigungsschreiben geltend machen.

Was Mieter noch tun können: die Sozialklausel

Auch bei der Einliegerwohnung steht Mietern ein letztes Schutzinstrument zur Verfügung: die Sozialklausel nach § 574 BGB. Wer nachweisen kann, dass die Kündigung für ihn oder seinen Haushalt eine besondere Härte bedeutet — wegen schwerer Krankheit, hohem Alter, langer Wohndauer oder fehlender Ersatzwohnung — darf der Kündigung schriftlich widersprechen. Dieser Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor dem Ende der Kündigungsfrist beim Vermieter eingegangen sein, wenn der Vermieter im Kündigungsschreiben auf dieses Recht hingewiesen hat.

Aber: Die Sozialklausel greift beim Einliegerverhältnis unter erschwerten Bedingungen. Bei einer normalen Kündigung prüft das Gericht, ob das Vermieterinteresse das Mieterinteresse überwiegt — da liegt zumindest eine Interessenabwägung vor. Bei der grundlosen Einliegerkündigung bringt der Vermieter gar kein eigenes Interesse vor. Das Gericht muss in diesem Fall allein auf den Härteeinwand des Mieters abstellen, ohne auf der Gegenseite einen konkreten Grund abwiegen zu können. Das macht es für Mieter schwerer, sich durchzusetzen. Der Berliner Mieterverein bringt es auf den Punkt: Bei der Einliegerwohnung sind Sie in Sachen Kündigungsschutz faktisch „Mieter zweiter Klasse".

Nebenkosten und Heizkosten — das steckt im Detail

Ein weiteres Feld mit Überraschungspotenzial sind die Nebenkosten. Grundsätzlich gilt nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB: Ohne ausdrückliche Umlagevereinbarung im Mietvertrag trägt der Vermieter alle Nebenkosten selbst. Ein klarer, schriftlicher Umlageschlüssel im Mietvertrag ist daher für beide Seiten wichtig.

Besonders geregelt sind die Heizkosten. Normalerweise schreibt die Heizkostenverordnung eine verbrauchsabhängige Abrechnung vor. Bei Einliegerwohnungen dürfen die Vertragsparteien die Anwendung der Heizkostenverordnung nach § 2 HeizkostenV ausdrücklich ausschließen und stattdessen etwa nach Wohnfläche abrechnen. Sinnvoll wäre zum Beispiel eine Vereinbarung, dass die Heizkosten je zur Hälfte nach Verbrauch und nach Wohnfläche verteilt werden — das ist zulässig und reduziert den Abrechnungsaufwand erheblich. Aber: Nur wenn diese Regelung ausdrücklich im Mietvertrag steht, gilt sie.

Fehlt die Klausel, greifen die gesetzlichen Vorschriften vollständig. Das bedeutet für Mieter: Sie können nicht nur die verbrauchsabhängige Abrechnung verlangen, sondern nach § 4 Abs. 4 HeizkostenV sogar die Nachrüstung mit Verbrauchserfassungsgeräten fordern — ein teures Unterfangen für den Vermieter. Der Mietvertrag sollte diesen Punkt daher von Anfang an klar regeln.

Als Mieter sollten Sie außerdem darauf achten, welche Gemeinschaftsflächen Sie tatsächlich mitbenutzen dürfen — denn nur dann können Kosten dafür auf Sie umgelegt werden. Darf der Mieter den Garten nicht nutzen, darf der Vermieter Gartenpflegekosten auch nicht weitergeben.

Was Vermieter unbedingt beachten sollten

Als Vermieter einer Einliegerwohnung haben Sie mehr Spielraum als bei anderen Mietverhältnissen. Nutzen Sie ihn klug. Investieren Sie Zeit in die Mieterauswahl — Bonität prüfen, Lebensgewohnheiten abgleichen, persönlich sprechen. Wer mit seinem Mieter unter einem Dach lebt, sollte nicht auf den erstbesten Interessenten setzen.

Gestalten Sie den Mietvertrag präzise: Legen Sie fest, welche Gemeinschaftsbereiche der Mieter mitbenutzen darf, wie die Heizkosten abgerechnet werden, und was für Garten oder Stellplätze gilt. Je klarer die Spielregeln, desto weniger Konfliktpotenzial entsteht im Alltag. Ein wichtiges steuerliches Detail: Wer an Verwandte vermietet, sollte mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Warmmiete verlangen (ab Veranlagungszeitraum 2021 abgesenkt von zuvor 66 Prozent) — nur dann lassen sich Werbungskosten ohne zusätzliche Prüfung durch das Finanzamt in voller Höhe geltend machen. Liegt die vereinbarte Miete darunter, kann das Finanzamt eine Überschussprognose verlangen und die abziehbaren Kosten anteilig kürzen.

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