Was ist eine Verwertungskündigung?

Eine Verwertungskündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist eine besondere gesetzlich geregelte Möglichkeit für einen Vermieter ein bestehendes Mietverhältnis unter Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfrist zu beenden. Der Kündigungsgrund ist einschlägig, wenn der Vermieter durch die fortgesetzte Vermietung an einer „angemessenen wirtschaftlichen Verwertung“ des Grundstücks gehindert wird und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würden​​.

Dies bedeutet, dass der Vermieter beweisen muss, dass die Kündigung notwendig ist, um eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung des Grundstücks zu ermöglichen – beispielsweise durch einen Abriss und anschließenden Neubau oder durch eine Sanierung. Der bloße Abriss eines Gebäudes ohne anschließende wirtschaftliche Nutzung wie Neubau oder Verkauf stellt in der Regel keine ausreichende Grundlage für eine Verwertungskündigung dar​. Der Vermieter muss daher konkrete wirtschaftliche Nachteile nachweisen, die durch die fortgesetzte Vermietung entstehen würden.

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Eine wirksame Verwertungskündigung setzt voraus, dass der Vermieter eine geplante wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks darlegt, die durch das bestehende Mietverhältnis erheblich beeinträchtigt wird. Dabei müssen folgende Punkte erfüllt sein:

• Nachvollziehbare Begründung: Der Vermieter muss konkrete wirtschaftliche Nachteile darlegen, die ihm durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses entstehen würden​​. Beispiele hierfür sind erhebliche Verluste bei der Veräußerung einer Immobilie oder die Unmöglichkeit einer geplanten Sanierung. Wobei im konkreten Einzelfall bestehende Besonderheiten vorliegen müssen, da im Grundsatz das Bestehen eines Mietverhältnisses an sich nicht unbedingt zu einer Erschwernis der Veräußerung führen oder einem Verlust führen.
• Beweispflicht des Vermieters: Der Vermieter muss durch Beweismittel, wie Sachverständigengutachten oder Verkaufsangebote, nachweisen, dass ihm ein erheblicher wirtschaftlicher Nachteil droht​. Es reicht nicht aus, allgemeine Aussagen über Verluste zu treffen.
• Verhältnismäßigkeit: Die Interessen des Mieters müssen gegenüber den wirtschaftlichen Interessen des Vermieters abgewogen werden. Der Vermieter hat keinen Anspruch auf den maximalen Gewinn, sondern muss sich mit einer angemessenen Rendite zufriedengeben​.

Welche Grenzen der Verwertungskündigung gibt es?

Eine Verwertungskündigung ist kein Mittel des Mietrechts, das Vermietern uneingeschränkte Handlungsfreiheit gewährt. Sie darf keinesfalls dazu missbraucht werden, lediglich finanzielle Vorteile zu erlangen, wie zum Beispiel die Erhöhung der Miete durch Neuvermietung zu deutlich höheren Preisen. Gerichte haben wiederholt klargestellt, dass die Kündigung zum Zweck der Maximierung von Profiten unzulässig ist, wenn sie allein darauf abzielt, die Wohnung zu besseren Konditionen neu zu vermieten.

Auch die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen führt nicht zur Beendigung bestehender Mietverhältnisse. In Regionen, in denen die Wohnraumversorgung angespannt ist, schützt eine gesetzlich vorgeschriebene Sperrfrist die Mieter vor einer raschen Kündigung nach Umwandlung. Diese Sperrfrist beträgt in der Regel fünf Jahre. Selbst wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an einer wirtschaftlichen Verwertung seines Eigentums geltend macht, reicht dies nicht aus, um eine Kündigung zu rechtfertigen, wenn dabei das Schutzbedürfnis der Mieter unberücksichtigt bleibt.

Darüber hinaus können selbst öffentlich-rechtliche Interessen, etwa bei städtebaulichen Sanierungsprojekten, keine Verwertungskündigung rechtfertigen. Auch Kommunen, die Gebäude für ihre Bauprojekte abreißen wollen, müssen die Rechte der Mieter respektieren.

Welche Rechte hat der Mieter bei einer Verwertungskündigung?

Für Mieter kann die Ankündigung einer Verwertungskündigung eine erhebliche Belastung darstellen. Allerdings sind sie nicht schutzlos. Da die Verwertungskündigung besonders hohen gesetzlichen Hürden unterliegt, ist es ratsam, die Kündigung durch einen Rechtsanwalt für Mietrecht und notfalls mit dessen Hilfe gerichtlich überprüfen zu lassen.  Insbesondere sollte überprüft werden, ob Sie als Mieter die Möglichkeit zum Widerspruch gegen die Kündigung ausüben sollten. Dies wäre der Fall, wenn Sie besondere Härtegründe vortragen können, die Ihr Interesse an dem Fortbestand des Mietverhältnisses höher erscheinen lassen, als das Verwertungsinteresse des Vermieters. 

Das betrifft vor allem ältere Menschen, schwerkranke Personen oder Familien mit schulpflichtigen Kindern, die durch einen erzwungenen Umzug in eine prekäre Lage geraten würden. Die Gerichte wägen in solchen Fällen sorgfältig ab, ob die Interessen des Vermieters an einer Verwertung schwerer wiegen als die persönlichen Lebensumstände der Mieter.

Selbst wenn die Verwertungskündigung formell gerechtfertigt ist, müssen Vermieter die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten. Diese verlängern sich abhängig von der Mietdauer – nach fünf Jahren Mietzeit auf sechs Monate und nach acht Jahren auf neun Monate. Die Mieter haben somit ausreichend Zeit, sich auf die Situation einzustellen und gegebenenfalls neuen Wohnraum zu finden.

Die Verwertungskündigung ist eine Ausnahme und unterliegt strengen gesetzlichen Anforderungen. Vermieter sollten sich vor Ausspruch einer solchen Kündigung umfassend rechtlich beraten lassen und sicherstellen, dass alle Voraussetzungen erfüllt sind. Mieter hingegen sollten bei Erhalt einer Verwertungskündigung nicht zögern, ihre Rechte geltend zu machen und gegebenenfalls rechtlichen Rat einzuholen.

Letztlich geht es bei der Verwertungskündigung darum, eine Balance zwischen den Interessen der Vermieter an einer wirtschaftlichen Nutzung ihrer Immobilien und dem Schutz der Mieter vor willkürlichen Kündigungen zu wahren. Ein sorgfältiger Umgang mit diesem sensiblen Thema ist daher unerlässlich, um rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.