Was genau sind Schönheitsreparaturen, und welche Arbeiten fallen darunter?

Schönheitsreparaturen sind Maßnahmen, die der Beseitigung von Abnutzungsspuren durch den normalen Gebrauch der Wohnung dienen. Diese Arbeiten umfassen in der Regel das Streichen, Kalken oder Tapezieren von Wänden und Decken, das Streichen von Heizkörpern, Innentüren sowie Fensterrahmen von innen. Auch das Streichen von Fußleisten und das Füllen von kleinen Löchern in den Wänden zählen zu den Schönheitsreparaturen. Voraussetzung ist allerdings, dass Ihnen auch eine renovierte Wohnung übergeben worden ist.

Das Abschleifen von Böden gehört hingegen nicht zu den Schönheitsreparaturen. Solche Arbeiten gelten als Instandhaltungs- oder Renovierungsmaßnahmen, die in den Verantwortungsbereich des Vermieters fallen. Auch aufwendigere Arbeiten, wie das Streichen der Fensterrahmen von außen oder die Reparatur von Schäden an der Bausubstanz, sind keine Schönheitsreparaturen und können nicht vom Mieter verlangt werden.

Bild von Laura Shaw auf Pixabay

Bin ich als Mieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen während der Mietzeit durchzuführen, oder erst bei Auszug?

Ob Sie als Mieter verpflichtet sind, Schönheitsreparaturen während der Mietzeit oder erst bei Auszug durchzuführen, hängt von den Vereinbarungen im Mietvertrag ab. In vielen Mietverträgen wird festgelegt, dass Schönheitsreparaturen in bestimmten Zeitabständen oder bei Bedarf durchgeführt werden müssen. Solche Intervalle können beispielsweise drei bis fünf Jahre für das Streichen von Wänden und Decken betragen.

Allerdings wurden starre Klauseln, die eine Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen nach festen Zeitplänen vorsehen, durch die neuere Rechtsprechung für unwirksam erklärt. Wenn der Mietvertrag keine wirksamen Schönheitsreparaturklauseln enthält, müssen Sie solche Reparaturen grundsätzlich nicht während der Mietzeit durchführen.

Was passiert, wenn ich die Schönheitsreparaturen nicht wie im Mietvertrag vorgesehen durchführe? Kann der Vermieter Schadenersatz fordern?

Wenn Sie als Mieter die im Mietvertrag vorgesehenen Schönheitsreparaturen nicht durchführen, obwohl der Mietvertrag eine wirksame Klausel enthält, kann der Vermieter von Ihnen Schadenersatz verlangen, wenn dieser Ihnen zuvor eine Frist zur Nachholung der Schönheitsreparaturen gesetzt hat. In der Praxis bedeutet dies, dass der Vermieter die Reparaturen selbst vornehmen oder eine Fachfirma beauftragen kann und die Kosten hierfür von Ihnen als Mieter erstattet verlangen kann.

Dabei muss zunächst geprüft werden, ob die entsprechenden Klauseln im Mietvertrag überhaupt wirksam sind. Wenn die Klauseln unwirksam sind, kann der Vermieter keine Schönheitsreparaturen von Ihnen verlangen und auch keinen Schadenersatz fordern, wenn die Reparaturen nicht durchgeführt wurden. Schönheitsreparaturen sind aber nur dann geschuldet, wenn Sie auch eine renovierte Wohnung übergeben bekommen haben. Sie sind nicht verpflichtet, dem Vermieter eine „bessere“ Wohnung zurückzugeben, als Sie sie erhalten haben.

Es ist im Zweifel ratsam einen Anwalt für Mietrecht zu konsultieren, der die Wirksamkeit der Vertragsklausel prüft.

Gibt es eine Regelung, wie oft Schönheitsreparaturen durchgeführt werden müssen, z.B. alle drei oder fünf Jahre?

Es gibt keine gesetzliche Regelung, die vorschreibt, wie oft Schönheitsreparaturen durchgeführt werden müssen. In vielen Mietverträgen werden jedoch Zeitintervalle für Schönheitsreparaturen genannt, wie etwa alle drei Jahre für stark beanspruchte Räume (z.B. Küche und Bad) und alle fünf Jahre für weniger beanspruchte Räume (z.B. Wohnzimmer und Schlafzimmer).

Diese Zeitintervalle sind allerdings nur als Richtwerte anzusehen und gelten nur dann, wenn der tatsächliche Zustand der Wohnung dies erfordert. Starre Verpflichtungen, die eine Renovierung nach Ablauf dieser Fristen unabhängig vom tatsächlichen Zustand verlangen, sind in der Regel unwirksam. Der tatsächliche Zustand der Wohnung und der Grad der Abnutzung sind entscheidend dafür, ob und wann Schönheitsreparaturen erforderlich sind. Es ist wichtig, dass die Klauseln im Mietvertrag eine gewisse Flexibilität bieten und nicht den Mieter unangemessen benachteiligen.

Kann ich als Mieter die Schönheitsreparaturen selbst durchführen, oder muss ich dafür eine Fachfirma beauftragen?

Als Mieter dürfen Sie die Schönheitsreparaturen grundsätzlich selbst durchführen. Es ist jedoch wichtig, dass die Arbeiten fachgerecht und in einer Qualität ausgeführt werden, die den allgemeinen Standards entspricht. Der Vermieter kann nicht verlangen, dass Sie eine Fachfirma beauftragen, solange die Ergebnisse Ihrer Arbeiten den üblichen Standards entsprechen. Wenn Sie die Schönheitsreparaturen selbst durchführen, sollten Sie darauf achten, dass Sie ordnungsgemäße Materialien verwenden und beispielsweise sauber streichen oder tapezieren. Andernfalls könnte der Vermieter Mängel reklamieren und von Ihnen verlangen, die Arbeiten erneut durchzuführen oder eine Fachfirma zu beauftragen, um die Mängel zu beheben. Eine unzureichende Ausführung der Arbeiten könnte zudem zu Schadensersatzforderungen führen.

Darf der Vermieter die Rückgabe der Kaution verweigern, bis ich die Schönheitsreparaturen erledigt habe?

Der Vermieter darf die Rückgabe der Kaution nicht generell verweigern, kann aber einen Teil der Kaution zurückbehalten, wenn berechtigte Ansprüche bestehen, beispielsweise weil Schönheitsreparaturen nicht wie im Mietvertrag vorgesehen durchgeführt wurden. Die Höhe des einbehaltenen Betrags muss jedoch angemessen sein und sich auf die zu erwartenden Kosten der Schönheitsreparaturen beschränken.

Wenn der Vermieter feststellt, dass notwendige Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt wurden, und die Klausel im Mietvertrag wirksam ist, kann er diese Arbeiten entweder selbst vornehmen oder von einer Fachfirma ausführen lassen und die Kosten von der Kaution abziehen. Sollte die Klausel im Mietvertrag unwirksam sein oder die Arbeiten nicht erforderlich gewesen sein, muss der Vermieter die Kaution vollständig zurückgeben. Falls der Vermieter dennoch einen Teil der Kaution einbehält, können Sie rechtliche Schritte einleiten, um die Rückzahlung der Kaution zu erzwingen.