Mängel in der Mietwohnung

Was ist ein Mietmangel überhaupt?

Im mietrechtlichen Sinn spricht man von einem Mangel, wenn der tatsächliche Ist-Zustand der Mietsache negativ vom vertraglich geschuldeten Soll-Zustand abweicht. Klingt trocken – ist im Alltag aber greifbar einfach: Wenn die Heizung ausfällt, obwohl sie laut Mietvertrag funktionieren soll, liegt ein Mangel vor. Wenn Schimmelflecken an den Wänden wuchern, obwohl die Wohnung als bewohnbar übergeben wurde, liegt ein Mangel vor. Und auch wenn der Vermieter eine bestimmte Eigenschaft zugesichert hat – etwa einen Kellerraum oder eine bestimmte Wohnfläche –, ihr Fehlen aber ein Mangel ist.

Entscheidend ist dabei nicht, ob der Vermieter den Mangel verschuldet hat. Es kommt allein darauf an, dass der Wohnwert beeinträchtigt ist. Auch Störungen von außen können einen Mietmangel darstellen – etwa Dauerlärm einer benachbarten Gaststätte oder eine Baustelle direkt vor dem Schlafzimmerfenster.

Die gesetzliche Grundlage: Was das BGB sagt

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) regelt die Rechte und Pflichten bei Wohnungsmängeln klar und mieterfreundlich. Die zentrale Vorschrift ist § 535 Abs. 1 S. 2 BGB: Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der gesamten Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Diese Pflicht endet nicht mit der Wohnungsübergabe – sie besteht dauerhaft.

Tritt ein Mangel auf, greift § 536 BGB, der die Mietminderung regelt. Wichtig: Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein – der Mieter muss sie weder beim Vermieter beantragen noch vor Gericht durchsetzen. Sie ist einfach da, sobald der Mangel besteht und dem Vermieter bekannt ist. Lediglich unerhebliche Beeinträchtigungen – ein einzelner Haarriss an der Decke, eine defekte Glühbirne im Flur – bleiben nach § 536 Abs. 1 S. 3 BGB außer Betracht.

Was gilt als erheblicher Mangel?

Die Faustregel lautet: Ein Mangel ist erheblich, wenn er die Nutzbarkeit der Wohnung spürbar und nachweisbar beeinträchtigt. Typische Beispiele aus der Praxis sind undichte Fenster, Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbefall, ein defekter Heizkörper oder der Ausfall der Warmwasserversorgung, verstopfte Abflüsse oder mangelhafte Elektroinstallationen.

Auch eine falsch angegebene Wohnfläche kann ein erheblicher Mangel sein. Laut BGH (Az. VIII ZR 133/03) ist bereits eine Flächenabweichung von mehr als zehn Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen Quadratmeterzahl ein erheblicher Mangel, der zur Mietminderung berechtigt. Wer also eine 60-Quadratmeter-Wohnung mietet, aber nur 53 Quadratmeter wohnt, sitzt am längeren Hebel.

Die Mängelanzeige: Das A und O

Bevor der Mieter irgendeines seiner Rechte ausüben kann, muss er eine unabdingbare Voraussetzung erfüllen: die Mängelanzeige. Gemäß § 536c BGB ist der Mieter verpflichtet, jeden Mangel unverzüglich anzuzeigen – also ohne schuldhaftes Zögern, sobald er den Mangel entdeckt. Bei dringenden Schäden wie einem Wasserrohrbruch oder dem Heizungsausfall mitten im Winter kann sogar eine sofortige telefonische Meldung erforderlich sein.

Die Anzeige selbst ist an keine besondere Form gebunden – sie kann mündlich, per E-Mail oder schriftlich erfolgen. Rechtlich handelt es sich dabei nicht um eine Willenserklärung, sondern um eine bloße Tatsachenmitteilung: Der Mieter teilt dem Vermieter mit, was in der Wohnung nicht stimmt. Aus Beweisgründen empfiehlt sich dennoch immer die schriftliche Form, idealerweise als Einwurf-Einschreiben oder durch einen Boten, der den Zugang bezeugen kann. Ein bloßes Telefonat reicht im Streitfall nicht. Inhaltlich muss die Mängelanzeige den Mangel so konkret beschreiben, dass der Vermieter ihn erkennen und reagieren kann: welcher Raum, welche Wand, seit wann, mit welcher Auswirkung. Fotos als Beilage stärken die Position – zumal der Mieter im Streitfall voll beweispflichtig für das Vorhandensein des Mangels ist und diesen substantiiert darlegen muss.

Gleichzeitig sollte die Anzeige eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen – in der Regel gelten zwei Wochen als Orientierungswert. Wer bei Untätigkeit des Vermieters das Mietverhältnis nach § 543 Abs. 3 BGB kündigen möchte, muss sogar zwingend eine konkrete Frist gesetzt haben. Die bloße Mängelanzeige stellt noch keine Mahnung dar.

Ausnahmsweise entfällt die Anzeigepflicht, wenn der Vermieter den Mangel ohnehin bereits kennt oder kennen muss – es wäre sinnlos, ihn über etwas zu informieren, das ihm längst bekannt ist. Ebenso entfällt sie, wenn der Mangel bereits angezeigt wurde und sich mangels Beseitigung absehbar weiter verschlimmert.

Welche Rechte hat der Mieter bei Mängeln?

Nach einer wirksamen Mängelanzeige stehen dem Mieter mehrere Wege offen. Der erste und wichtigste ist die Mietminderung nach § 536 BGB. Die Minderungsquote orientiert sich am Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung und wird von der Bruttowarmmiete berechnet – das hat der BGH (Az. XII ZR 225/03) klargestellt. Das hat eine praktische Nebenfolge: Wurde die Miete gemindert, kann auch eine spätere Betriebskostennachzahlung des Vermieters entsprechend anteilig reduziert werden, da sie auf der geminderten Miete aufbaut. Bei einem vollständigen Heizungsausfall im Winter können bis zu 50 Prozent Minderung gerechtfertigt sein, bei einer schwerwiegenden Schimmelbelastung im Schlafzimmer ebenfalls 20 bis 50 Prozent, je nach Ausmaß und Gesundheitsgefahr. Diese Angaben aus Mietminderungstabellen sind jedoch nur Orientierungsrahmen – im Einzelfall entscheidet das Gericht nach den konkreten Umständen.

Daneben kann der Mieter nach § 536a BGB Schadensersatz verlangen, wenn der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug ist oder wenn der Mangel bei Vertragsschluss bereits vorhanden war. Hat der Mieter selbst Handwerker beauftragen müssen, weil der Vermieter trotz Fristsetzung untätig geblieben ist, kann er die Kosten als Aufwendungsersatz zurückfordern – sofern er die Ersatzvornahme zuvor ausdrücklich angekündigt hat.

Als besonderes Druckmittel kennt das Gesetz das Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB: Der Mieter kann einen Teil der Miete vorläufig einbehalten, bis der Vermieter den Mangel beseitigt. Wichtig: Dieses Recht entsteht überhaupt erst nach einer wirksamen Mängelanzeige – und gilt auch nur für Mieten, die nach der Anzeige fällig werden (BGH, Az. VIII ZR 330/09). Rückwirkend lässt sich das Zurückbehaltungsrecht nicht geltend machen. Das einbehaltene Geld muss zudem zurückgezahlt werden, sobald die Reparatur erfolgt ist – es handelt sich nicht um eine dauerhafte Ersparnis, sondern um ein temporäres Druckmittel. Der BGH (Az. VIII ZR 19/14) hat darüber hinaus klargestellt, dass das Zurückbehaltungsrecht bei dauerhafter Untätigkeit des Vermieters mit der Zeit erlöschen kann.

Kündigung bei schwerwiegenden Mängeln

In besonders gravierenden Fällen – wenn ein Mangel die Gesundheit gefährdet oder die Wohnung schlicht unbewohnbar macht und der Vermieter trotz Mängelanzeige und Fristsetzung nicht reagiert – kann der Mieter das Mietverhältnis nach § 543 BGB außerordentlich fristlos kündigen. Dieser Schritt ist das schärfste Schwert und sollte – wenn überhaupt – nur nach anwaltlicher Beratung gezogen werden. Zu beachten ist auch: Der Anspruch auf Mängelbeseitigung selbst verjährt nach gefestigter BGH-Rechtsprechung (Az. VIII ZR 104/09) grundsätzlich nicht. Der Mieter kann also auch noch Jahre nach Auftreten eines Mangels Beseitigung verlangen.

Wann haftet der Mieter selbst?

Nicht jeder Schaden in der Wohnung ist Sache des Vermieters. Wer einen Mangel selbst verursacht hat, kann keine Gewährleistungsrechte geltend machen – und muss ihn auf eigene Kosten beheben. Besonders häufig streiten Mieter und Vermieter über Schimmelbefall: Entsteht er aus baulichen Mängeln wie Wärmebrücken oder undichten Außenwänden, liegt die Verantwortung beim Vermieter. Entsteht er durch falsches Lüften oder Heizen des Mieters, ist es umgekehrt. Der BGH (Az. VIII ZR 138/11) hat in diesem Sinne einem Vermieter recht gegeben, der einem Mieter fristlos gekündigt hatte – weil dieser durch mehrere Aquarien und ein Terrarium eine erhöhte Luftfeuchtigkeit erzeugt hatte und die Miete dennoch unter Schimmelberufung einbehalten hatte.

Eine wichtige Ausnahme gilt allerdings beim Einbau moderner, luftdichter Fenster: Ersetzt der Vermieter alte undichte Fenster durch hochgedämmte Modelle, verändern sich die raumklimatischen Bedingungen erheblich. In solchen Fällen trifft den Vermieter eine Aufklärungspflicht – er muss den Mieter aktiv auf das veränderte Lüftungs- und Heizverhalten hinweisen, das nun erforderlich ist. Unterlässt er dies und bildet sich in der Folge Schimmel, kann ihn ein Mitverschulden treffen, das eine Mietminderung begründen kann.

Stolperfallen: Diese Fehler kosten den Mieter sein Recht

Viele Mieter verlieren ihre Gewährleistungsrechte, weil sie klassische Fehler begehen. Der häufigste: Sie zeigen den Mangel nicht an und kürzen einfach die Miete. Das kann gefährlich werden. Wer Miete kürzt, ohne den Vermieter zuvor informiert zu haben, riskiert eine Kündigung wegen Mietrückstands. Der BGH (Az. VIII ZR 330/09) hat diese Linie klar gezogen.

Ein zweiter Stolperstein ist die vorbehaltlose Mietzahlung trotz bekanntem Mangel. Nach der Mietrechtsreform 2001 verliert der Mieter sein Minderungsrecht zwar nicht allein dadurch, dass er die Miete zunächst vollständig weiter zahlt. Er riskiert aber, bereits geleistete Zahlungen nicht mehr zurückfordern zu können, wenn er keinen Vorbehalt erklärt hat (BGH, Az. VIII ZR 274/02). Wer sich die Hintertür offenhalten will, sollte die Miete deshalb ausdrücklich „unter Vorbehalt" zahlen und dies dem Vermieter mitteilen.

Ebenfalls riskant: eine zu hohe Mietminderung ohne rechtliche Absicherung. Die Minderungsquoten aus sogenannten Mietminderungstabellen sind Richtwerte, keine verbindlichen Vorgaben. Wer deutlich zu viel mindert, läuft Gefahr, dass der auflaufende Rückstand eine fristlose Kündigung rechtfertigt. Eine anwaltliche Einschätzung vorab ist in solchen Situationen keine Absicherung für Ängstliche, sondern einfach vernünftig.

Schließlich gilt nach § 536b BGB: Wer beim Abschluss des Mietvertrags einen Mangel kannte oder grob fahrlässig nicht erkannt hat, verliert das Recht auf Mietminderung wegen dieses Mangels. Wer kommentarlos in eine Wohnung mit offensichtlich verrotteten Fenstern einzieht, kann später nicht deren Undichtigkeit als Minderungsgrund beanspruchen. Ausnahme: Der Vermieter hat den Mangel arglistig verschwiegen.

Was Vermieter beachten sollten

Als Vermieter stehen Sie nach § 535 BGB in der Dauerpflicht – und zwar unabhängig davon, wie der Mangel entstanden ist. Reagieren Sie auf eine Mängelanzeige zügig, prüfen Sie den Schaden und veranlassen Sie die Beseitigung innerhalb einer angemessenen Frist. Wer das Einschreiben einfach ignoriert, verliert nicht nur Zeit, sondern setzt sich dem Risiko einer Mietminderung, Schadensersatzforderungen und im schlimmsten Fall einer fristlosen Kündigung des Mieters aus.

Mindert der Mieter die Miete und Sie halten die Minderung für unberechtigt oder überhöht, sollten Sie umgehend widersprechen. Wer eine Mietminderung über Monate hinweg stillschweigend hinnimmt, riskiert, dass ein Gericht dies als Eingeständnis des Mangels wertet. Zudem: Stellt sich im Nachhinein heraus, dass ein von Ihnen beauftragter Handwerker den Mangel mitverursacht hat, müssen Sie auch dafür geradestehen – das Verschulden Ihrer Erfüllungsgehilfen wird Ihnen zugerechnet.

Sehen Sie auch unter Mietminderung, Mängelanzeige und Übergabeprotokoll.