Mieterhöhung

Was das Gesetz erlaubt

Eine Mieterhöhung ist die Anhebung der im Mietvertrag vereinbarten Kaltmiete während eines laufenden Mietverhältnisses. Das klingt einfach — in der Praxis ist es das selten. § 557 BGB legt den Rahmen fest: Eine Erhöhung ist entweder nach einer vertraglichen Vereinbarung oder nach den gesetzlichen Vorgaben der §§ 558 bis 560 BGB möglich. Abweichungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam. Das bedeutet für Sie als Mieter: Ihr Vermieter darf die Miete nicht einfach erhöhen, weil es ihm gefällt oder weil seine Kosten gestiegen sind. Und für Vermieter gilt: Die Möglichkeiten sind im Gesetz abschließend aufgezählt — mehr steht ihnen nicht zu.

Vereinbarte Mieterhöhungen: Staffel- und Indexmiete

Die einfachste Form der Mieterhöhung ist die, die bereits beim Vertragsabschluss geregelt wird. Bei der Staffelmiete nach § 557a BGB legen Mieter und Vermieter schriftlich fest, zu welchen Zeitpunkten und um welche Euro-Beträge die Miete steigen wird. Prozentwerte sind dabei nicht zulässig. Jede Stufe muss mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Der Vorteil: Beide Seiten haben Planungssicherheit. Der Nachteil für Mieter: Während der Laufzeit einer Staffelmiete kann der Vermieter keine zusätzliche Mieterhöhung wegen Modernisierung oder Vergleichsmiete verlangen — außer bei Betriebskostenänderungen. Ein wichtiger Vorbehalt gilt in angespannten Wohnungsmärkten: Greift dort die Mietpreisbremse, ist nach § 557a Abs. 4 BGB auch jede einzelne Staffel daran gebunden — die vereinbarte Staffel darf also die nach der Mietpreisbremse zulässige Höchstmiete nicht überschreiten.

Bei der Indexmiete nach § 557b BGB orientiert sich die Mietentwicklung am Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Steigt die Inflation, darf der Vermieter die Miete entsprechend anpassen — aber er muss das schriftlich ankündigen, und die Erhöhung tritt erst mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang dieser Mitteilung in Kraft. Geht Ihnen das Schreiben also im Januar zu, gilt die neue Miete ab dem 1. März. Automatisch steigt die Indexmiete also nicht; der Vermieter muss aktiv werden.

Die ortsübliche Vergleichsmiete als Maßstab

Fehlt eine solche Vereinbarung, richtet sich eine Mieterhöhung nach § 558 BGB. Danach kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung verlangen — aber nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Diese ergibt sich aus den Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum ähnlicher Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden.

Als Vermieter stehen Ihnen dabei mehrere Möglichkeiten zur Begründung offen: Sie können sich auf den Mietspiegel berufen, mindestens drei Vergleichswohnungen benennen, ein Sachverständigengutachten einholen oder Daten aus einer Mietdatenbank heranziehen. Wichtig: Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass eine Mieterhöhung auch dann zulässig ist, wenn die bisherige Miete bereits innerhalb der Mietspiegelspanne liegt — solange die neue Miete die Spanne nicht überschreitet (BGH, Az. VIII ZR 322/04). Für die Berechnung der Erhöhung gilt immer die tatsächliche Wohnfläche, nicht die im Vertrag angegebene (BGH, Az. VIII ZR 266/14).

Kappungsgrenze: Das Tempo macht den Unterschied

Dass die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen darf, ist nur eine der Obergrenzen. Hinzu kommt die Kappungsgrenze aus § 558 Abs. 3 BGB: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 Prozent steigen — unabhängig davon, wie weit sie unter der Vergleichsmiete liegt. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Bundesländer die Kappungsgrenze per Rechtsverordnung auf 15 Prozent senken. Von dieser Möglichkeit haben unter anderem Bayern, Berlin, Hamburg, Nordrhein-Westfalen und mehrere andere Bundesländer Gebrauch gemacht. Rechnen Sie also nicht damit, dass Ihre Miete automatisch alle drei Jahre um 20 Prozent steigen darf — das ist ein verbreitetes Missverständnis, das sich in beide Richtungen rächt.

Form und Fristen: Was das Schreiben enthalten muss

Kein Mieterhöhungsverlangen ohne ordentliche Form. Nach § 558a BGB muss das Schreiben in Textform gestellt und begründet sein. Das Schreiben muss sich an alle im Mietvertrag genannten Personen richten — wird auch nur ein Mieter vergessen, ist die Erhöhung formal unwirksam. Der Bundesgerichtshof hat dabei entschieden, dass der Vermieter nicht im Detail darlegen muss, von welchen wohnwerterhöhenden Merkmalen er ausgeht; die Bezugnahme auf den Mietspiegel-Typ reicht aus (BGH, Az. VIII ZR 361/20).

Als Vermieter müssen Sie außerdem die Jahressperrfrist beachten: Das Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung gestellt werden. Die Miete muss dann noch weitere drei Monate unverändert bleiben, weil dem Mieter diese Zeit als Überlegungsfrist zusteht. Unterm Strich bedeutet das: Zwischen zwei Mieterhöhungen müssen mindestens 15 Monate liegen — zwölf Monate Sperrfrist plus drei Monate Überlegungszeit. Nach § 558b BGB hat der Mieter ab Zugang des Schreibens bis zum Ende des zweiten Kalendermonats Zeit, um zuzustimmen oder abzulehnen. Stimmt er zu, wird die erhöhte Miete ab dem dritten Monat fällig. Stimmt er nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten Klage auf Zustimmung erheben — verpasst er diese Frist, wird das gesamte Erhöhungsverlangen gegenstandslos.

Mieterhöhung nach Modernisierung

Eine eigene Kategorie bildet die Mieterhöhung nach § 559 BGB. Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die nachhaltig Energie einsparen, den Wasserverbrauch reduzieren oder den Gebrauchswert der Wohnung dauerhaft erhöhen, darf er jährlich bis zu acht Prozent der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten auf die Miete aufschlagen. Diese Mieterhöhung bedarf — anders als die Vergleichsmieterhöhung — keiner Zustimmung des Mieters. Sie ist allerdings gedeckelt: Innerhalb von sechs Jahren darf sich die Miete durch Modernisierungsmaßnahmen nicht um mehr als drei Euro pro Quadratmeter erhöhen; bei Mieten unter sieben Euro pro Quadratmeter sind es maximal zwei Euro.

Den häufigsten Streit gibt es hier bei der Abgrenzung zwischen Modernisierung und Instandhaltung. Reparaturen, die das Mietobjekt lediglich in den vertragsgemäßen Zustand zurückversetzen, sind Pflicht des Vermieters und berechtigen zu keiner Mieterhöhung. Das betrifft undichte Rohre, schadhafte Fenster oder eine defekte Heizung. Erst wenn eine Maßnahme den Wohnwert tatsächlich erhöht oder dauerhaft Energie einspart — etwa eine neue Wärmedämmung oder der Einbau einer modernen Heizungsanlage —, kommt eine Mieterhöhung nach § 559 BGB in Betracht. Als Mieter sollten Sie die aufgeführten Maßnahmen deshalb sorgfältig daraufhin prüfen, ob dort Instandhaltungsanteile versteckt sind. Besonders heikel ist die sogenannte modernisierende Instandsetzung: Wird ein defektes Bauteil durch ein energieeffizienteres ersetzt — etwa ein verwittertes Fenster durch ein Wärmeschutzfenster —, ist nur der Kostenanteil umlagefähig, der über eine reine Reparatur hinausgeht. Der Instandhaltungsanteil bleibt Sache des Vermieters.

Häufige Fehler und Stolperfallen

Laut Einschätzungen des Deutschen Mieterbundes ist jede dritte Mieterhöhung nicht rechtmäßig — entweder wegen Formfehlern oder wegen inhaltlicher Fehler. Formfehler machen die Erhöhung unwirksam: Ein fehlendes Datum, eine falsche Adressierung, eine unzureichende Begründung oder das Vergessen eines fehlenden Drittmittelabzugs (§ 558 Abs. 5 BGB bei öffentlich gefördertem Wohnraum) können dazu führen, dass Sie als Mieter gar nicht reagieren müssen und die alte Miete einfach weiterzahlen dürfen.

Besondere Vorsicht gilt beim Angebot einer sogenannten „einvernehmlichen" Mieterhöhung. Nicht wenige Vermieter unterbreiten den Vorschlag einer formlosen Mietzinsanpassung, die „unbürokratischer" klingen soll als die gesetzliche Variante. Tatsächlich gilt nach § 557 Abs. 1 BGB: Wer einer einvernehmlichen Erhöhung zustimmt, ist daran gebunden — ohne Rücksicht auf Kappungsgrenze oder Mietspiegel. Die einvernehmliche Mieterhöhung ist zwar formfrei möglich, sollte aber aus Beweisgründen stets schriftlich festgehalten werden. Der Bundesgerichtshof hat außerdem klargestellt, dass die Mietpreisbremse auf solche einvernehmlichen Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis keine Anwendung findet (BGH, Az. VIII ZR 300/21). Lassen Sie sich solche Angebote im Zweifelsfall von einem Mieterverein oder Anwalt prüfen.

Was Mieter beachten sollten

Als Mieter haben Sie ab Zugang des Erhöhungsschreibens zwei Monate Zeit. Nutzen Sie diese Bedenkzeit, um das Schreiben genau zu prüfen: Sind alle Mieter adressiert? Stimmt die Begründung? Hält die Forderung die Kappungsgrenze ein? Sie müssen dem Verlangen weder voll zustimmen noch es vollständig ablehnen — eine Teilzustimmung ist ausdrücklich zulässig. Das ist besonders dann sinnvoll, wenn die Mieterhöhung die Kappungsgrenze überschreitet, bis zu dieser Grenze aber berechtigt wäre. Erklären Sie in diesem Fall schriftlich, in welchem Umfang Sie zustimmen.

Achtung: Zahlen Sie die erhöhte Miete dreimal vorbehaltlos, wird das nach ganz überwiegender Rechtsprechung der Instanzgerichte als sogenannte konkludente Zustimmung gewertet — das heißt: als Zustimmung durch schlüssiges Verhalten, ohne dass Sie ausdrücklich ja gesagt hätten. Wenn Sie unsicher sind, ob eine Erhöhung rechtmäßig ist, zahlen Sie den strittigen Mehrbetrag deshalb ausdrücklich unter Vorbehalt — entweder durch einen Vermerk auf der Überweisung oder ein separates Schreiben an den Vermieter.

Das Sonderkündigungsrecht

Kommen Sie als Mieter zu dem Schluss, dass Sie die erhöhte Miete nicht zahlen können oder wollen, eröffnet Ihnen das Gesetz einen besonderen Weg heraus. Nach § 561 BGB haben Sie bei einer Mieterhöhung nach § 558 oder § 559 BGB das Recht, das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen — und zwar bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung. Das Mietverhältnis endet dann zum Ablauf des übernächsten Monats. Der entscheidende Vorteil: Kündigen Sie fristgerecht, tritt die Mieterhöhung gar nicht erst in Kraft, und Sie zahlen bis zu Ihrem Auszug die alte Miete. Dieses Sonderkündigungsrecht steht Ihnen übrigens auch dann zu, wenn das Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam gewesen sein sollte. Vereinbarte Staffelmieten lösen dieses Sonderkündigungsrecht dagegen nicht aus.

Mietpreisbremse: Was Neuvermietungen begrenzt

Vom laufenden Mietverhältnis zu unterscheiden ist die Mietpreisbremse nach § 556d BGB, die bei Neuvermietungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt greift. Sie begrenzt die Anfangsmiete auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Bundestag hat die Mietpreisbremse im Juni 2025 bis zum 31. Dezember 2029 verlängert. Für laufende Mietverhältnisse gilt die Mietpreisbremse dagegen nicht — dort schützen Kappungsgrenze und Mietspiegel den Bestandsmieter.

Sehen Sie auch unter Ortsübliche Vergleichsmiete, Mietspiegel, Kappungsgrenze, Staffelmiete und Modernisierungsumlage.