Feuchtigkeit und Schimmel in der Wohnung

Warum Schimmel rechtlich mehr ist als ein Schönheitsproblem

Wenn sich an Wänden dunkle Flecken zeigen oder ein muffiger Geruch durch die Räume zieht, liegt mehr als nur ein optischer Makel vor. Schimmelpilzsporen können Allergien und Atemwegserkrankungen auslösen, bei empfindlichen Menschen sogar Asthma. Die Rechtsprechung sieht in einem solchen Befall einen Sachmangel im Sinne von § 536 BGB, weil die Wohnung nicht mehr uneingeschränkt zum Wohnen taugt.

Entscheidend ist allerdings, dass tatsächlich ein Befall oder eine erhebliche Beeinträchtigung vorliegt. Ein bloßes Bauchgefühl oder eine vage Sorge reichen nicht aus. Sichtbare Flecken, ein deutlich wahrnehmbarer modriger Geruch oder messbar erhöhte Luftfeuchtigkeit sind hingegen klare Warnzeichen, die Sie ernst nehmen sollten – auch wenn sich der Schimmel hinter Möbeln oder unter Tapeten versteckt.

Wie groß ist groß? Die Kategorien des Umweltbundesamtes

Um die Schwere eines Befalls einschätzen zu können, hat das Umweltbundesamt im sogenannten Schimmelpilzleitfaden drei Kategorien festgelegt. Kleinere Stellen unter zwanzig Quadratzentimetern – also etwa kreditkartengroß – fallen in Kategorie 1 und lassen sich oft selbst behandeln. Flächen bis zu einem halben Quadratmeter zählen zu Kategorie 2 und sollten bereits durch eine Fachfirma saniert werden. Alles darüber ist Kategorie 3 und verlangt zwingend eine professionelle Sanierung mit Schutzmaßnahmen. Diese Einteilung hilft Ihnen nicht nur bei der Einordnung, sondern auch bei der Argumentation gegenüber Vermieter und Gericht.

Die entscheidende Frage: Bauliche Ursache oder Wohnverhalten?

Hier scheiden sich die Geister – und genau hier entscheidet sich, ob Sie als Mieter am längeren Hebel sitzen oder die Kröte schlucken müssen. Es kommen grundsätzlich zwei Ursachen in Betracht.

Liegt die Wurzel des Übels in der Bausubstanz, ist der Vermieter in der Pflicht. Dazu zählen undichte Fenster und Dächer, fehlerhafte Wärmedämmung, Risse im Mauerwerk, versteckte Wasserrohrbrüche, aufsteigende Bodenfeuchte und ebenso die sogenannte Neubaufeuchtigkeit durch Putzarbeiten, die noch nicht ausgetrocknet sind. Auch unsachgemäße energetische Sanierungen fallen in seinen Verantwortungsbereich.

Geht der Schimmel hingegen auf zu seltenes Lüften, dauerhaft kalt gehaltene Räume oder das Trocknen großer Wäschemengen in der Wohnung zurück, tragen Sie als Mieter die Verantwortung. Eine Mietminderung ist dann ausgeschlossen, und im schlimmsten Fall müssen Sie sogar die Sanierungskosten übernehmen.

Die Gefahrkreistheorie: Warum Sie als Mieter im Vorteil sind

Da kommt Ihnen als Mieter ein juristisches Konstrukt zu Hilfe, das sich Gefahrkreistheorie nennt. Stellen Sie sich einen Verkehrsunfall mit zwei Beteiligten vor: Beide schieben sich gegenseitig die Schuld zu, und am Ende muss erst einmal geklärt werden, wessen Fahrzeug den Unfall ausgelöst hat. Beim Schimmel funktioniert es ganz ähnlich. Zuerst wird geprüft, ob das Gebäude „schuld" ist. Erst wenn diese Möglichkeit ausgeschlossen werden kann, wird Ihr Wohnverhalten unter die Lupe genommen.

Konkret läuft das in drei Stufen ab. Zuerst weisen Sie nach, dass überhaupt Schimmel oder Feuchtigkeit vorhanden ist – meist genügen Fotos und Zeugen. Dann muss der Vermieter durch ein Sachverständigengutachten belegen, dass die Bausubstanz in Ordnung ist. Die Kosten für dieses Gutachten – oft im vierstelligen Bereich – muss er zunächst vorstrecken. Verliert er den Prozess später, bleibt er auch darauf sitzen. Gelingt ihm jedoch die Entlastung, kann er die Gutachterkosten als Teil der Prozesskosten vom Mieter zurückverlangen. Erst dann sind Sie an der Reihe und müssen zeigen, dass Sie korrekt geheizt und gelüftet haben.

Das BGH-Wärmebrücken-Urteil: Eine wichtige Einschränkung

Eine zentrale Einschränkung dieses Mieterschutzes hat der BGH mit zwei Urteilen vom 5. Dezember 2018 (VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18) gesetzt. Es geht um Wärmebrücken – also kühle Stellen an Außenwänden, an denen Feuchtigkeit aus der Raumluft kondensiert und Schimmel begünstigt.

Der BGH hat entschieden: Wärmebrücken in den Außenwänden sind kein Sachmangel, wenn sie den Bauvorschriften und technischen Normen zur Bauzeit des Gebäudes entsprechen. In einem Altbau aus den 1960er-Jahren waren moderne Wärmedämmungen schlicht noch nicht vorgeschrieben. Wichtig zur Einordnung: Diese Urteile betreffen ausschließlich die bloße Gefahr einer Schimmelbildung an kalten Wänden – nicht den tatsächlich aufgetretenen Schimmel. Sobald sich also wirklich ein Befall zeigt, bleibt es bei der gewohnten Beweislastverteilung. Eine sichtbare schwarze Stelle auf der Wand ist immer ein Mangel, unabhängig vom Baujahr des Hauses.

Hinweispflicht des Vermieters bei baulichen Schwachstellen

Aus dieser Rechtsprechung ergibt sich eine Pflicht, die viele Vermieter unterschätzen: Wer eine Wohnung mit baulichen Besonderheiten vermietet – etwa Wärmebrücken in einem unsanierten Altbau oder eine frisch eingebaute Wärmeschutzverglasung in einem schlecht gedämmten Haus –, muss seine Mieter ausdrücklich darauf hinweisen. Dazu gehört auch, konkret zu erläutern, wie oft zu lüften und zu heizen ist, um Schimmel zu vermeiden. Ohne einen solchen Hinweis kann der Vermieter Ihnen später kaum vorwerfen, Sie hätten falsch gelüftet. Ein allgemeines Merkblatt zum „richtigen Heizen und Lüften", das einfach dem Mietvertrag beigelegt wird, reicht nach Ansicht des Landgerichts Berlin nicht aus.

Was vom Mieter beim Heizen und Lüften verlangt werden darf

Damit stellt sich die Frage, was „richtiges Heizen und Lüften" eigentlich heißt. Die Rechtsprechung ist hier uneinheitlich, doch ein paar Leitlinien lassen sich ableiten. Üblicherweise wird zwei- bis viermaliges Stoßlüften pro Tag bei weit geöffnetem Fenster für jeweils etwa zehn Minuten als zumutbar angesehen. Die Raumtemperatur sollte tagsüber nicht unter 18 bis 20 Grad fallen, im Schlafzimmer reichen 16 Grad. Mehr als drei- bis viermaliges Lüften am Tag dürfen Vermieter in der Regel nicht verlangen – das AG Hamburg-St. Georg hat etwa ein dreimaliges Lüften für jeweils neun Minuten bereits als übermäßig eingestuft.

Wichtig zu wissen: Sie müssen Ihre Möbel grundsätzlich nicht in einem bestimmten Abstand zur Wand aufstellen. Das Landgericht Aachen hat 2015 entschieden, dass das Stellen von Möbeln direkt an die Außenwand zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung gehört. Erst wenn der Vermieter Sie ausdrücklich auf besondere Anforderungen hinweist, kann er sich später darauf berufen.

Was Sie als Mieter sofort tun müssen

Sobald Sie Schimmel entdecken oder einen modrigen Geruch wahrnehmen, sind Sie nach § 536c BGB zur unverzüglichen Mängelanzeige verpflichtet. Schicken Sie Ihrem Vermieter eine schriftliche Mitteilung – am besten per Einschreiben mit Rückschein – und fügen Sie aussagekräftige Fotos bei, idealerweise mit einem Maßstab wie einer Münze daneben. Setzen Sie eine angemessene Frist zur Beseitigung. Zwei bis vier Wochen sind eine grobe Orientierung, gesetzlich vorgeschrieben ist diese Spanne aber nicht. Bei einem großflächigen Befall, der eine spezialisierte Fachfirma erfordert, kann auch eine längere Frist angemessen sein.

Rechnen Sie damit, dass Ihr Vermieter zunächst auf Ihr Lüftungsverhalten verweisen wird. Lassen Sie sich davon nicht abschrecken, sondern bereiten Sie sich vor: Führen Sie über mindestens zwei bis vier Wochen ein Lüftungsprotokoll, in dem Sie Uhrzeit, Dauer und Art des Lüftens festhalten – also Stoßlüften statt Fenster auf Kipp. Notieren Sie zusätzlich die Raumtemperatur und, falls Sie ein Hygrometer besitzen, die relative Luftfeuchtigkeit. Idealerweise unterschreiben gelegentlich Zeugen das Protokoll. Solche Aufzeichnungen sind vor Gericht oft Gold wert.

Verschweigen Sie den Mangel oder warten Sie zu lange, verlieren Sie nicht nur das Minderungsrecht. Sie haften möglicherweise sogar für Folgeschäden, die durch Ihre verspätete Meldung erst entstehen konnten.

Wie hoch darf die Mietminderung ausfallen?

Die Höhe der Mietminderung wegen Schimmel richtet sich nach Ausmaß, Lage und gesundheitlicher Gefährdung. Die Spanne in der Rechtsprechung reicht von wenigen Prozenten bis zu hundert Prozent. Schimmelflecken im Bad rechtfertigen rund zehn Prozent. Sind mehrere Räume mit kleineren Flecken befallen, hat das LG Berlin zwanzig Prozent zugesprochen. Bei großflächigem Befall in mehreren Räumen wurden auch fünfundzwanzig Prozent für angemessen gehalten. In dramatischen Fällen – etwa wenn ein Wohnzimmer großflächig deckenhoch befallen ist oder eine konkrete Gesundheitsgefahr nachgewiesen wird – sind Minderungen von fünfzig bis achtzig Prozent möglich, in Extremfällen sogar bis zu hundert Prozent.

Beachten Sie aber: Eine Gesundheitsgefährdung müssen Sie konkret nachweisen, meist durch ein medizinisches Sachverständigengutachten. Der allgemeine Hinweis, Schimmel könne Allergien auslösen, reicht den Gerichten nicht aus. Auch ein einfaches ärztliches Attest genügt in der Regel nicht – verlangt wird ein Beleg, dass gerade dieser Befall in dieser Wohnung Ihre Beschwerden verursacht.

Vorsicht bei der Höhe: Lieber unter Vorbehalt zahlen

Diese Quoten sind nur eine grobe Orientierung. Jeder Fall wird einzeln bewertet, und genau hier lauert eine ernste Falle. Wer die Miete eigenmächtig zu hoch kürzt, gerät schnell in einen Mietrückstand, der eine fristlose Kündigung nach § 543 BGB rechtfertigt. Schon zwei Monatsmieten Rückstand reichen dafür aus. Sie könnten also wegen einer überzogenen Minderung Ihre Wohnung verlieren – selbst wenn der Schimmel objektiv vorhanden war.

Viele Anwälte empfehlen deshalb einen sichereren Weg: die Miete vollständig unter Vorbehalt zahlen und den Minderungsbetrag später zurückfordern, wenn die Schuldfrage geklärt ist. So vermeiden Sie das Risiko einer Kündigung, behalten aber Ihren Anspruch in voller Höhe.

Wenn der Vermieter nichts unternimmt

Bleibt der Vermieter trotz Fristsetzung untätig, stehen Ihnen weitere Hebel zur Verfügung. Sie können die Beseitigung gerichtlich erzwingen, in dringenden Fällen die Ersatzvornahme wählen und die Kosten dem Vermieter in Rechnung stellen. Bei erheblicher Gesundheitsgefahr durch den Schimmelbefall kommt auch eine fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 1 BGB in Betracht. Das ist allerdings die schärfste Waffe – die Hürden sind hoch, und die Gesundheitsgefahr muss konkret und nachweisbar sein.

Spätestens wenn der Streit eskaliert, eine Kündigung im Raum steht oder hohe Sanierungskosten zur Debatte stehen, sollten Sie nicht weiter auf eigene Faust handeln. Die Rechtslage bei Schimmel ist komplex, die Beweisführung anspruchsvoll und die finanziellen Risiken einer Fehleinschätzung hoch. Ein Fachanwalt für Mietrecht kann die Erfolgsaussichten realistisch einschätzen, die richtige Minderungsquote festlegen und Sie vor teuren Fehlern bewahren. Auch der örtliche Mieterverein bietet seinen Mitgliedern eine gute erste Anlaufstelle.

Sehen Sie auch unter Mietminderung, Mängelanzeige, Gefahrkreistheorie und Obhutspflicht des Mieters.