Was versteht man unter einer Eigenbedarfskündigung?

Eine Eigenbedarfskündigung liegt vor, wenn der Vermieter einem Mieter kündigt, weil er die Wohnung für sich selbst oder für nahe Familienangehörige benötigt. Diese Kündigungsform ist gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zulässig und erfordert, dass der Vermieter ein berechtigtes Interesse daran hat, die Wohnung selbst zu nutzen oder einem Familienmitglied zur Verfügung zu stellen.

Was versteht man im Zusammenhang mit einer Eigenbedarfskündigung unter einem berechtigtem Interesse?

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters liegt vor, wenn er die Wohnung für sich selbst, für nahe Angehörige oder für andere Haushaltsangehörige benötigt. Der Vermieter muss in der Kündigung den genauen Bedarf und die Person, die die Wohnung nutzen soll, konkret benennen und den Grund für den Bedarf nachvollziehbar darlegen. Das berechtigte Interesse ist insbesondere dann gegeben, wenn der Vermieter die Wohnung aus familiären, beruflichen oder gesundheitlichen Gründen benötigt.

Kann im Mietvertrag eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen werden?

Ja, es ist möglich, im Mietvertrag einen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung zu vereinbaren. Eine solche Vereinbarung muss ausdrücklich und klar formuliert sein. Durch einen vertraglichen Ausschluss kann der Vermieter auf sein Kündigungsrecht wegen Eigenbedarfs verzichten. Dieser Ausschluss ist bindend und verhindert, dass der Vermieter die Wohnung aus Eigenbedarf kündigen kann.

Was sind typische Gründe für eine Eigenbedarfskündigung?

Typische Gründe für eine Eigenbedarfskündigung sind:

• Der Vermieter möchte die Wohnung selbst nutzen.
• Ein naher Familienangehöriger, wie Kinder, Eltern oder Geschwister, benötigt die Wohnung.
• Der Vermieter benötigt die Wohnung für Pflegekräfte, die ihn oder einen Angehörigen betreuen sollen.
• Der Vermieter möchte die Wohnung für seinen Ehepartner oder Lebenspartner bereitstellen.
• Berufliche Veränderungen oder gesundheitliche Gründe erfordern die Nutzung der Wohnung durch den Vermieter oder eine Bedarfsperson. 

Wer zählt neben dem Vermieter selbst als Bedarfsperson?

Neben dem Vermieter selbst zählen auch nahe Familienangehörige als Bedarfspersonen. Dazu gehören:

• Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner
• Kinder und Enkelkinder
• Eltern und Großeltern
• Geschwister
• Schwiegereltern
• Auch Haushaltsangehörige, die in einem besonderen Näheverhältnis zum Vermieter stehen, können als Bedarfspersonen gelten, wenn ein berechtigtes Interesse nachgewiesen werden kann.

Wann besteht kein berechtigtes Interesse?

Kein berechtigtes Interesse besteht, wenn:

• Der Eigenbedarf nur vorgeschoben wird, um den Mieter aus der Wohnung zu verdrängen.
• Der Vermieter keinen konkreten und nachvollziehbaren Bedarf darlegen kann.
• Die Wohnung lediglich für wirtschaftliche Zwecke, wie eine höhere Vermietung, benötigt wird.

Der Bedarf unklar und spekulativ ist. Fehlt ein berechtigtes Interesse, ist die Eigenbedarfskündigung unwirksam.

Macht ein Vermieter sich schadenersatzpflichtig, wenn er Eigenbedarf vortäuscht?

Ja, ein Vermieter macht sich schadenersatzpflichtig, wenn er Eigenbedarf vortäuscht. Dies stellt eine unzulässige Kündigung dar. Der Mieter kann Schadenersatz für alle ihm durch die unrechtmäßige Kündigung entstandenen Kosten und Schäden verlangen. Dazu gehören Umzugskosten, höhere Mietkosten für eine neue Wohnung und eventuelle Renovierungskosten, sowie die Kosten, die für die Einschaltung eines Rechtsanwalts entstehen, um sich gegen die Kündigung zur Wehr zu setzen. Der Vermieter haftet auch für immaterielle Schäden, wie den Verlust des Wohnraums und die damit verbundenen Unannehmlichkeiten.

Was ist, wenn der Vermieter eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausspricht und zu diesem Zeitpunkt auch tatsächlich ein Eigenbedarf besteht, der Grund des Eigenbedarfs aber während der Kündigungsfrist wieder entfällt?

Wenn der Eigenbedarf während der Kündigungsfrist entfällt, muss der Vermieter dies dem Mieter unverzüglich mitteilen und die Kündigung zurücknehmen. Der Wegfall des Eigenbedarfs führt dazu, dass die Grundlage für die Kündigung wegfällt. Der Vermieter darf die Wohnung dann nicht aufgrund des ursprünglich angegebenen Eigenbedarfs nutzen. Unterlässt der Vermieter die Mitteilung, kann der Mieter Schadenersatzansprüche geltend machen.

Welche Kündigungsfristen gibt es bei Eigenbedarfskündigungen?

Die Kündigungsfristen bei Eigenbedarfskündigungen richten sich nach der Dauer des Mietverhältnisses:

• Bei Mietverhältnissen bis zu fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist drei Monate.
• Bei Mietverhältnissen von fünf bis acht Jahren beträgt die Kündigungsfrist sechs Monate.
• Bei Mietverhältnissen von mehr als acht Jahren beträgt die Kündigungsfrist neun Monate. Diese Fristen sind gesetzlich vorgeschrieben und müssen vom Vermieter eingehalten werden.

Was sollte ich tun, wenn ich eine Eigenbedarfskündigung bekommen habe?

Wenn Sie eine Eigenbedarfskündigung erhalten, sollten Sie folgende Schritte unternehmen:

1. Prüfung der Kündigung: Überprüfen Sie die Kündigung auf formelle und inhaltliche Fehler. Stellen Sie sicher, dass der Vermieter den Eigenbedarf nachvollziehbar dargelegt hat.
2. Rechtsberatung einholen: Ziehen Sie einen Anwalt für Mietrecht hinzu, um die Kündigung rechtlich prüfen zu lassen und Ihre Optionen zu besprechen.
3. Widerspruch einlegen: Wenn die Beendigung des Mietvertrages für Sie eine besondere Härte bedeutet, können Sie schriftlich Widerspruch einlegen. Der Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist beim Vermieter eingehen.
4. Nach neuen Wohnraum suchen: Ist die Kündigung berechtigt, beginnen Sie frühzeitig mit der Suche nach einer neuen Wohnung, um unnötigen Stress und Druck zu vermeiden. Finden Sie innerhalb der Kündigungsfrist keine Ersatzwohnung kann dies ebenfalls ein Härtefall darstellen. Hierfür müssen Sie Ihre Bemühungen zur Findung von Ersatzwohnraum aber sorgfältig dokumentieren.
5. Verhandlung mit dem Vermieter: In einigen Fällen kann es sinnvoll sein, mit dem Vermieter über eine Verlängerung der Kündigungsfrist oder über eine Entschädigung zu verhandeln.