Berufsausübung in der Mietwohnung

Was „Berufsausübung in der Mietwohnung" rechtlich bedeutet

Der Begriff Berufsausübung in der Mietwohnung beschreibt jede Form von beruflicher oder gewerblicher Tätigkeit, die Sie in Ihren angemieteten Wohnräumen ausüben. Dazu zählen freiberufliche Arbeit, selbstständige Gewerbetätigkeit, Heimarbeit und auch das klassische Homeoffice als Angestellte oder Angestellter. Eine ausdrückliche gesetzliche Regelung gibt es dafür nicht. Die Rechtsprechung hat sich über die Jahre aber zu einem klaren Drei-Stufen-Modell verdichtet, das Ihnen als Orientierung dient.

Das Drei-Stufen-Modell des Bundesgerichtshofs

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Grundsatzurteil vom 14. Juli 2009 (Az. VIII ZR 165/08) eine Abgrenzung geschaffen, an der sich bis heute alles orientiert. Die Zulässigkeit der Berufsausübung richtet sich danach, wie stark Ihre Tätigkeit nach außen sichtbar wird. Daraus ergeben sich drei Stufen.

Stufe 1: Erlaubnisfreie Tätigkeiten

Berufliche Arbeiten, die nach außen überhaupt nicht in Erscheinung treten, gehören nach der Rechtsprechung des BGH zum ganz normalen Wohnen. Dafür brauchen Sie keine Erlaubnis Ihres Vermieters. Typische Beispiele: Sie bereiten als Lehrerin Ihren Unterricht am Schreibtisch vor, arbeiten als Angestellter im Homeoffice am Laptop, schreiben als Autorin an Ihrem Roman oder bewirten gelegentlich einen Geschäftsfreund. Solange niemand im Haus etwas davon mitbekommt, dürfen Sie das ohne Weiteres tun.

Stufe 2: Erlaubnispflichtig — aber mit Anspruch auf Genehmigung

Sobald Ihre berufliche Tätigkeit nach außen in Erscheinung tritt, ist die Sache anders gelagert. Dann handelt es sich um eine teilgewerbliche Nutzung, für die Sie die Erlaubnis des Vermieters benötigen. Von einem „Außenauftritt" spricht man etwa, wenn Sie die Wohnadresse als Geschäftsadresse verwenden, gelegentlich Kunden empfangen oder ein Firmenschild am Briefkasten anbringen.

Allerdings: Auch wenn Sie eine Erlaubnis brauchen, kann der Vermieter sie Ihnen nicht einfach verweigern. Der BGH hat klargestellt, dass Sie unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Erteilung der Genehmigung haben. Das gilt besonders, wenn Sie allein am Schreibtisch arbeiten, keine Mitarbeiter in der Wohnung beschäftigen und der Kundenverkehr so geringfügig bleibt, dass er nicht ins Gewicht fällt. Ob das der Fall ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab — etwa davon, wie groß die Wohnanlage ist, welche Art von Tätigkeit Sie ausüben und wie sich der Besucherverkehr auf die Nachbarn auswirkt. Auch die Existenzgründungsphase hat der BGH ausdrücklich als Beispiel genannt, in der mit nennenswertem Publikumsverkehr noch gar nicht zu rechnen sei.

Wichtig zu wissen: Als Mieter tragen Sie die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass Ihre Tätigkeit die Voraussetzungen für einen Erlaubnisanspruch erfüllt. Kommt es zum Streit, müssen Sie also nachweisen können, dass Sie keine Mitarbeiter beschäftigen und der Kundenverkehr tatsächlich gering ist.

Stufe 3: Erlaubnispflichtig — ohne Anspruch auf Genehmigung

Betreiben Sie in der Wohnung dagegen ein Geschäft mit büromäßiger Organisation, beschäftigen dort Mitarbeiter oder empfangen regelmäßig zahlreiche Kunden, überschreiten Sie die Grenze. Dann liegt eine vollgewerbliche Nutzung vor, die Ihr Vermieter nicht dulden muss. Das gilt etwa für eine Anwaltskanzlei mit Mandantenverkehr, eine Steuerberatungspraxis mit Angestellten oder eine Schneiderwerkstatt mit täglichem Kundenstrom. Hier entscheidet allein der Vermieter, ob er die gewerbliche Nutzung erlaubt oder nicht.

Wann Ihre Tätigkeit „nach außen in Erscheinung tritt"

Dieses Kriterium ist der Dreh- und Angelpunkt. Der BGH hat drei typische Merkmale benannt, die für ein Hervortreten nach außen sprechen: Sie geben die Wohnadresse als Geschäftsadresse an, Sie empfangen Kunden in der Wohnung oder Sie beschäftigen Mitarbeiter in den gemieteten Räumen. Diese Aufzählung ist allerdings nicht abschließend. Rechnen Sie damit, dass auch andere Anzeichen reichen können — etwa Werbeschilder am Haus, ein auffälliger Lieferverkehr oder häufige Paketanlieferungen, die über das normale Maß hinausgehen.

Schon die Visitenkarte mit Ihrer Privatadresse oder der Firmenname auf dem Briefkasten kann ausreichen, damit Ihre Tätigkeit als „nach außen tretend" gilt.

Praxisbeispiele aus der Rechtsprechung

Die Gerichte haben sich mit den unterschiedlichsten Berufen in Mietwohnungen befasst. Ein Goldschmied, der in seiner Wohnung Schmuck herstellt und repariert, ohne dass andere Hausbewohner davon etwas mitbekommen, betreibt nach dem Landgericht Hamburg zulässige Heimarbeit. Ein Gitarrenlehrer dagegen, der an drei Wochentagen zehn bis zwölf Schüler in der Wohnung unterrichtet, überschreitet die Grenze — der BGH bestätigte die Kündigung des Vermieters (Urteil vom 10. April 2013, Az. VIII ZR 213/12).

Tagesmütter und Kinderbetreuung in der Wohnung

Besonders häufig landen Tagesmütter vor Gericht. Hier kommt es maßgeblich auf die Zahl der betreuten Kinder an. Das Amtsgericht Bonn hielt die Betreuung von zwei bis drei Kleinkindern für völlig unproblematisch. Der BGH dagegen sah eine gleichzeitige Betreuung von fünf Kindern als Nutzungsänderung an, die nicht mehr vom normalen Wohnen gedeckt ist (Urteil vom 13. Juli 2012, Az. V ZR 204/11). Wenn Sie als Tagesmutter in Ihrer Mietwohnung arbeiten wollen, holen Sie besser frühzeitig die Erlaubnis des Vermieters ein.

Der Gewerbezuschlag auf die Miete

Stimmt Ihr Vermieter einer beruflichen oder teilgewerblichen Nutzung freiwillig zu, darf er dafür einen Gewerbezuschlag verlangen. Die Höhe bestimmt er nach billigem Ermessen gemäß § 315 BGB. Dieser Zuschlag wird allerdings nicht Teil der Grundmiete. Was bedeutet das konkret? Bei einer späteren Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete bleibt der Gewerbezuschlag außen vor — er fließt nicht in die Berechnung ein. Er ist ein eigenständiges Entgelt für die zusätzliche Nutzung, die über das reine Wohnen hinausgeht. Geben Sie die gewerbliche Tätigkeit später auf, entfällt der Zuschlag übrigens nicht automatisch. Er kann nur im Rahmen einer Mietanpassung nach § 558 BGB neu geregelt werden.

Kein Gewerbezuschlag bei Erlaubnisanspruch

Anders liegt der Fall, wenn Ihr Vermieter Ihnen die Erlaubnis aufgrund von Treu und Glauben nach § 242 BGB erteilen muss — also wenn Sie einen rechtlichen Anspruch auf die Genehmigung haben. Dann steht ihm kein Gewerbezuschlag zu. Das ist ein wichtiger Unterschied zur freiwilligen Erlaubnis: Kann der Vermieter nicht „Nein" sagen, darf er auch keinen Zuschlag als Gegenleistung verlangen.

Vorsicht vor aufgedrängten Gewerbezuschlägen

Manche Vermieter nutzen die Situation aus und kalkulieren einen Gewerbezuschlag in den Mietvertrag ein, obwohl Sie als Mieter gar keine gewerbliche Nutzung beabsichtigen. Das kann ein Versuch sein, die Mietpreisbremse nach § 556d BGB zu umgehen. Denn ein Gewerbezuschlag liegt außerhalb der 10-Prozent-Grenze über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Finden Sie eine solche Klausel in Ihrem Mietvertrag, obwohl Sie die Wohnung ausschließlich zum Wohnen nutzen, sollten Sie hellhörig werden und sich beraten lassen.

Schilder, Briefkasten und Außenwerbung

Beim Thema Beschilderung gelten klare Regeln: Am Namensschild an Ihrer Wohnungstür dürfen Sie ohne Genehmigung Ihren Beruf angeben. Ein Firmenschild am Haus dagegen braucht die Zustimmung des Vermieters. Ohne sein Einverständnis dürfen Sie am Gebäude keine Hinweise auf Ihre gewerbliche Tätigkeit anbringen.

Folgen einer unerlaubten Berufsausübung

Arbeiten Sie ohne die nötige Erlaubnis in Ihrer Mietwohnung, kann Ihr Vermieter Sie zunächst abmahnen und Unterlassung verlangen. Setzen Sie die ungenehmigte Tätigkeit danach fort, droht eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB oder eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen schuldhafter Pflichtverletzung. Nehmen Sie eine Abmahnung also unbedingt ernst — sie ist der letzte Warnschuss vor der Kündigung.

Auch das Baurecht kann eine Rolle spielen

Neben dem Mietrecht gibt es noch eine weitere Hürde, die viele übersehen: das öffentliche Baurecht. Selbst wenn Ihr Vermieter zustimmt, kann die Baubehörde Ihnen einen Strich durch die Rechnung machen. In reinen und allgemeinen Wohngebieten erlaubt § 13 BauNVO die Nutzung von Räumen für freiberufliche Tätigkeiten — Ärzte, Anwälte, Architekten oder Steuerberater haben hier also gute Karten. Für sonstige Gewerbebetriebe in Wohngebieten brauchen Sie dagegen eine Ausnahmegenehmigung der Baubehörde, und die liegt im Ermessen der Behörde. Das Mietrecht und das Baurecht stehen dabei unabhängig nebeneinander: Sie brauchen im Zweifel beides — die Erlaubnis des Vermieters und die Genehmigung der Behörde.

Praxistipps für Mieter und Vermieter

Als Mieter stehen Sie auf der sicheren Seite, wenn Sie Ihre berufliche Tätigkeit von Anfang an offen mit dem Vermieter besprechen — am besten schriftlich. Wenn Sie die Erlaubnis einholen, machen Sie konkrete Angaben dazu, wie viele Kunden Sie erwarten und ob Sie Mitarbeiter beschäftigen. Das hilft nicht nur, späteren Streit zu vermeiden, sondern stärkt auch Ihre Beweisposition, falls es doch zu Auseinandersetzungen kommt. Achten Sie außerdem darauf, wie Ihre Tätigkeit auf Nachbarn wirkt: Lärm, Gerüche, häufiger Besucherverkehr und Lieferfahrzeuge sind die klassischen Streitauslöser.

Als Vermieter sollten Sie wissen, dass Sie eine reine Schreibtischtätigkeit ohne Außenwirkung nicht verbieten können. Bei einer teilgewerblichen Nutzung mit geringem Umfang können Sie zwar einen Gewerbezuschlag verlangen, dürfen die Erlaubnis aber nicht grundlos verweigern. Den Nachweis einer Gewerbeerlaubnis können Sie vom Mieter übrigens nicht verlangen.

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